Schäden: Haftet Mieter bei Auszug in Mietwohnung?

AMTSGERICHT SCHLEIDEN

Az.: 2 C 258/99

Verkündet am 17.3.2000

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Schleiden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 11.2.2000 für Recht erkannt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits sind vom Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung von 500 DM abwenden, wenn nicht der Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Tatbestand:

Der Beklagte hatte vom Kläger eine Wohnung angemietet. Der Kläger beansprucht nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadenersatz in Höhe der Klageforderung.

Er behauptet, der Beklagte habe in der Küche größere Mengen Klebstoff an den Fliesen belassen, die Silkonfugen im Bad beschädigt, den WC Deckel durch ein billiges Baumarktmodell ersetzt, die Lackierung der Eingangszarge erheblich verkratzt, die Fliesen im WC durch Katzenhaltung verkratzt, die Wohnung und den Balkon nicht sauber hinterlassen, den Fußboden im Treppenhaus beschädigt.

Er beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.756,41 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 21.9.1999 sowie 20 DM Mahnkosten zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er bestreitet, für die Schäden verantwortlich zu sein. Den WC-Deckel habe er ersetzt, weil der vorhandene Deckel schon bei Einzug beschädigt gewesen sei. Schäden, wie die Silikonfugen, die Fliesenschäden, die Flecken auf den Fliesen seien bei Einzug vorhanden gewesen. Die Wohnung sei besenrein zurückgegeben worden.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, sowie das Vorbringen der Parteien in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Es ist nicht erwiesen, dass der Beklagte für die nach seinem Auszug unstreitig vorhandenen Klebstoffreste an den Fliesen verantwortlich ist. Die vom Kläger zu diesem Punkt benannte Zeugin hat bekundet, dass schon bei ihrem Einzug im Bereich, wo ihr Kühlschrank war, weiße Flecken vorhanden waren. Sie konnte auch die entsprechenden Flecken auf einem der ihr vorgelegten Lichtbilder wiedererkennen. Zu dem Fleck im Bereich der Küchentür konnte sie keine Angaben machen.

Es ist nicht erwiesen, daß die Schäden an den Silikonfugen durch den Beklagten verursacht wurden. Die Zeugin konnte nicht angeben, ob hier bei ihrem Auszug Beschädigungen vorhanden waren oder nicht. Der Zeuge hat lediglich im Bereich des Fensters Arbeiten vorgenommen, aber nicht in den Eckbereichen, für die Fotos vorgelegt wurden.

Es kann daher nach den Bekundungen der Zeugen dahingestellt bleiben, ob die Klage insoweit schlüssig ist, weil sie zum Alter der Silikonfugen und Zustand der übrigen Silikonfugen keine Angaben macht.

Für den. Ersatz des WC-Deckels besteht kein Ersatzanspruch. Der Kläger muss sich einen Abzug neu für alt entgegenhalten lassen. Hierzu trägt er zum Alter des ehemaligen WC-Deckels nichts vor und genauen Qualität des WC-Deckels nichts vor. Insoweit kann nicht beurteilt, werden ob und gegenbenfalls in welcher Höhe ein Schaden entstanden ist.

Eine Verantwortung des Beklagten für die Kosten der Erneuerung der Glockendichtung im WC-Spülkasten ist nicht ersichtlich.

Was die Schäden an der Zarge der Eingangstür betrifft, so besteht kein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung, weil eine Vertragspflichtverletzung des Beklagten nicht erwiesen ist. Ansprüche aus § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen kommen nicht in Betracht, weil sich die Schäden an der Außenseite befinden.

Aus diesem Grund kann der Schaden auch nicht dem Verantwortungsbereich des Beklagten zugesprochen werden. Der Kläger müßte schon beweisen, daß der Schaden durch den Beklagten oder dessen Katzen und nicht durch jemand anderes verursacht worden ist. Die Vermutung des schuldhaften Verhaltens des Mieters gilt nur dann, wenn es sich um Beschädigungen an solchen Stellen handelt, die dem ausschließlichen Herrschaftsbereich des Mieters unterliegen.

Sollte es sich bei den Schäden um solche in Schlüssellochhöhe handeln, so spricht dies – je nach Schadensbild, wozu allerdings nicht vorgetragen ist – zwar für eine Verursachung durch den Mieter. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass dann solche Verkratzungen auch beim Aufschließen der Tür entstehen können, insbesondere wenn der Mieter ein Schlüsselbund mit mehreren Schlüsseln hat, die dann an der Zarge entlang schleifen. Solche Schäden gehören aber dann zum normalen Mietgebrauch und sind gemäß § 548 BGB nicht zu ersetzen.

Nicht bewiesen, ist dass die Kratzer an den Fliesen im Gäste-WC durch Katzenhaltung verkratzt wurden. Zwar hält der Abteilungsrichter die Angaben der Zeugin zur Schadensursache- nämlich ein Erdbeben, für nur sehr wenig nachvollziehbar angesichts des Schadensbildes. Entscheidend ist jedoch, dass sowohl die Zeugin D als auch der Zeuge übereinstimmend bekundet haben, dass diese schon wahrend der Mietzeit vorhanden waren. Daher kann der Kläger hierfür keinen Ersatz beanspruchen.

Der Beklagte ist verpflichtet/ nach seinem Auszug die Wohnung besenrein zu hinterlassen. Dies ergibt sich schon aus den nebenvertraglichen Pflichten des Mietverhältnisses. Das heißt, das der Mieter die Wohnung bei Auszug ordentlich durchkehren muss und von grobem Verschmutzungen zu beseitigen hat. Fenster sind aber grundsätzlich nicht zu putzen, es sei denn, dass sich darauf grobe Verschmutzungen wie zum Beispiel Reste von Aufklebern befinden. Der Umstand, dass die Fenster während der Mietzeit lange nicht geputzt wurden, verpflichtet den Mieter nicht zum Putzen. Spinnweben sind jedoch zu entfernen. Hierzu hat die Zeugin glaubhaft bekundet. Die Beseitigung von Unkraut auf dem Balkon ist nicht vom Mieter vorzunehmen, jedoch ist die von der Zeugin bekundete Schmierschicht zu entfernen durch Putzen.

Insgesamt schätzt das Gericht den Ersatzanspruch auf 15 DM gemäß § 287 ZPO.

Dabei bedarf es nicht der Voraussetzungen des § 326 BGB. Die Reinigungspflicht des Mieters im Rahmen der Rückgabe der Mietsache ist keine vertragliche Hauptpflicht, die im Gegenseitigkeitsverhältnis steht. Die geltend gemachten Kosten sind vorliegen auch nicht so hoch, dass deswegen – entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – von einer vertraglichen Hauptpflicht ausgegangen werden kann.

Wegen der Schäden auf dem Fußboden im Flur im Bereich vor seiner Wohnungstür ist der Beklagte aus positiver Vertragsverletzung ersatzpflichtig. Die Zeugin hat glaubhaft bekundet, dass nach dem Auszug im Treppenhaus „Ratschen“ im Boden waren, die vorher nicht vorhanden waren. Dies habe sie entdeckt, als sie das Treppenhaus – wie üblich – ein paar Tage nach dem Auszug gereinigt habe. Auch seien Schleifspuren vorhanden gewesen, die in Richtung der Wohnungstür des Herrn gelaufen seien. Die Angaben der Zeugin werden vom Zeugen bestätigt. Beide Zeugen haben kein Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits.

Ob Mitarbeiter der Firma diese Schäden beim Auszug verursacht haben, ist nicht zu klären, weil diese Schäden auch anderweitig als durch die Firma verursacht worden sein können.

Darauf kommt es letztlich jedoch nicht an, weil die Kosten für die Erneuerung des Fußbodens in der Diele in der Klageforderung nicht aufgeführt sind. Hier werden nur Kosten für die Neuverfliesung im Badezimmer und 10,8 qm Wandfliesen beansprucht.

Soweit die Rechnung der Firma im übrigen auch weitere Kostenpositionen erhält, so könnte der Schaden in der Position 2 nämlich 3 qm „NG 25 BDFL. Grau“ enthalten sein, die nicht geltend gemacht wird. Diese Position macht einen Betrag von 53,15 DM zuzüglich Mehrwertsteuer aus.

Im Ergebnis kommt es hierauf nicht an, da nämlich durch Verrechnung mit dem Nebenkostenguthaben die Klageforderung auf jeden Fall erloschen ist.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.