Schimmelpilzbefall der Mietwohnung: Fristlose Kündigung nach Ablauf der Abhilfefrist

Schimmelpilzbefall der Mietwohnung: Fristlose Kündigung nach Ablauf der Abhilfefrist

LANDGERICHT KIEL

Az.: 1 S 100/04

Urteil vom 20.01.2005

Vorinstanz: Amtsgericht Norderstedt, Az.: 42 C 18/03


In dem Rechtsstreit hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts Kiel auf die mündliche Verhandlung vom 20.01.2005 für Recht erkannt:

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Auf die Berufung des Klägers wird das am 31. März 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Norderstedt geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.784,30 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 358,70 € seit dem 03. Dezember 2002 sowie auf jeweils weitere 475,20 € seit dem 05. Januar 2003, dem 03. Februar 2003 und dem 03. März 2003 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 1.326,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03. März 2003 zu zahlen.Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz haben der Kläger zu 42 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 58 % zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits in zweiter Instanz haben der Kläger zu 54 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 46 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

– abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 ZPO –

I.
Die Parteien waren durch einen Mietvertrag verbunden, wobei der Kläger den Beklagten eine Wohnung vermietete. Das Mietverhältnis begann am 15.03.2002. Im Herbst 2002 stellten die Beklagten fest, dass in der Wohnung lokal begrenzt Schimmelpilz auftrat. Dies teilten sie dem Kläger mit Schreiben vom 13.11.2002 mit. Zugleich forderten sie ihn zur Mängelbeseitigung bis zum 31.01.2003 auf und kündigte eine Mietminderung in Höhe von 60 % an. Darauf teilte der Kläger mit, dass er umgehend einen Sachverständigen mit der Feststellung der Ursache der Schimmelpilzbildung beauftragen werde. Dies taten auch die Beklagten. Der von ihnen beauftragte Sachverständige nahm die Wohnung am 20.11.2002 in Augenschein. Daraufhin verkürzten die Beklagten mit Schreiben vom 25.11.2002 die dem Kläger gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung auf den 10.12.2002 und gaben ihm auf, bis zum 03.12.2002 die Mängelbeseitigung schriftlich zuzusagen.

Nachdem der Kläger am 03.12.2002 darauf hinwies, dass er noch auf das Gutachten des von ihm beauftragten Sachverständigen warte, welcher am 27.11.2002 die Wohnung besichtigt hatte und bis zum 10.12.2003 keine Mängelbeseitigung erfolgte, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17.12.2002 fristlos. Die Wohnung wurde von ihnen zum 31.12.2002 geräumt. Der Kläger vermietete die Wohnung seit April 2003 anderweitig.

Mit der Klage begehrt der Kläger Mietzins für den Zeitraum Dezember 2002 bis März 2003. Außerdem hat er wegen diverser behaupteter Schäden an der Wohnung Schadensersatz geltend gemacht.

Die Beklagten haben Widerklage erhoben und damit ihrerseits gegenüber dem Kläger Ersatz diverser Schadenspositionen, insbesondere vergeblich aufgewendete Renovierungskosten sowie Umzugskosten geltend gemacht. Ferner begehrten die Beklagten Rückzahlung der von ihnen hinterlegten Mietkaution in Höhe von 1.326,00 €.

Das Amtsgericht hat die Klage nahezu vollumfänglich abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 4.768,14 € verurteilt. Die seitens der Beklagten erklärte fristlose Kündigung sei wirksam, so dass ein Anspruch des Klägers auf Mietzins nach Dezember 2002 nicht gegeben sei; der Mitzinsanspruch für Dezember 2002 sei zu Recht um 80 % gemindert worden. Die seitens des Klägers geltend gemachten Schadensersatzansprüche seien verjährt. Demgegenüber stünden den Beklagten sowohl der geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch als auch Schadensersatzansprüche zu. Der Kläger sei mit der Beseitigung des Schimmelpilzbefalls in Verzug geraten, so dass er für die den Beklagten daraus entstandenen Schäden einzustehen habe.

Hiergegen wendet sich die Berufung des Klägers, der beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 6.504,72 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basissatz
– auf einen Betrag von 35,00 € seit 03.04.2002 bis 02.05.2002,
– auf einen Betrag von 70,00 € für die Zeit vom 03.05.2002 bis 02.06.2002
– auf einen Betrag von 105,00 € für die Zeit vom 03.06.2002 bis 02.07.2002
– auf einen Betrag von 140,00 € für die Zeit vom 03.07.2002 bis 02.08.2002
– auf einen Betrag von 175,00 € für die Zeit vom 03.08.2002 bis 02.09.2002
– auf einen Betrag von 210,00 € für die Zeit vom 03.09.2002 bis 02.10.2002
– auf einen Betrag von 245,00 € für die Zeit vom 03.10.2002 bis 02.11.2002
– auf einen Betrag von 512,50 € für die Zeit vom 03.12.2002 bis 02.01.2002
seit 03.01.2003 bis 02.02.2003 auf einen Betrag von 1.141,50 €, für die Zeit vom 03.02.2003 bis 02.03.2003 auf einen Betrag von 1.770,50 € für die Zeit vom 03.03.2003 bis Rechtshängigkeit auf einen Betrag von 2.399,50 € und seit Rechtshängigkeit der Klagerhöhung auf einen Betrag von 6.504,72 €;

2. die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

II.
Die zulässige Berufung hat zum Teil Erfolg.

1. Klage

a.) Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Mietzins für die Zeit von Dezember 2002 bis einschließlich März 2003 in Höhe von EUR 1.784,30.

aa.) Die fristlose Kündigung der Beklagten vom 16.12.2002 ist unwirksam. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde daher erst zum 31.03.2003 beendet durch einvernehmliche Vertagsaufhebung.

(1) Die Beklagten stützen ihre fristlose Kündigung zum Einen auf eine Gesundheitsgefährdung nach §§ 569 Abs. 1, 543 BGB.
Zwar ist § 543 Abs. 3 BGB mit dem Erfordernis einer Abhilfefrist hierbei grundsätzlich nicht zu beachten, denn bei der Kündigung gem. § 569 Abs. 1 BGB liegt der Kündigungsgrund nicht in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, sondern in der Beschaffenheit der Mietsache (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 569, Rdnr. 6). Etwas anderes gilt zwar dann, wenn der beanstandete Zustand leicht behoben werden kann – dann ist dem Vermieter Gelegenheit zur Abhilfe zu geben (vgl. z.B. OLG Düsseldorf WuM 2002, 267). Ob letzteres hier der Fall ist, bedarf aber keiner näheren Erörterung.

Den insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten ist es nämlich schon nicht gelungen, das Vorliegen einer erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigung i.S.d. § 569 Abs. 1 BGB darzulegen.

Hier war die Wohnung zwar unstreitig von Schimmelpilz befallen, und zwar im Wohnzimmer in der Außenecke Nord/Osten insbesondere im Sockelbereich und an der linken Leibung der Terrassentür im Sockelbereich, im Schlafzimmer in der Außenecke Nord/Westen im Sockelbereich. Außerdem fanden sich an den genannten Stellen weitere Feuchtigkeitserscheinungen, die darüber hinaus auch im Schlafzimmer unterhalb der Fensterbank auftraten. Das Amtsgericht hat hierzu festgestellt, dass diese Erscheinungen nur lokal begrenzt und nicht großflächig auftraten. Diese Feststellung wird bestätigt durch die von beiden Parteien vorgelegten Lichtbilder.
Ob eine Schimmelpilzbildung in Mieträumen eine Gesundheitsgefährdung i.S.d. § 569 Abs. 1 BGB darstellt, lässt sich nicht allgemein beantworten. Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstäben und nach dem Stand der medizinischen Erkenntnis. Die Gesundheitsgefährdung muss für alle Bewohner oder einzelne Gruppen unter
ihnen vorliegen. Deshalb bleiben besondere Anfälligkeiten Einzelner außer Betracht (Bub-Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Anm. IV Rn.155; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. § 569 Rn 9). Sie muss ferner erheblich sein, das heißt, es muss die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung bestehen, wobei die Frage des erforderlichen Wahrscheinlichkeitsgrades abhängig ist von der Schwere der in Rede stehenden Gesundheitsbeeinträchtigung. Bei der Gesundheitsgefährdung durch Feuchtigkeit ist es maßgeblich, wie nachhaltig die Gefährdung ist – es reicht nicht aus, wenn eine Gesundheitsbeeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann (KG, NJOZ 2004, 2217 m.w.N.). Es muss vielmehr ein gewisser Grad der Wahrscheinlichkeit des Eintritts einer Gesundheitsbeeinträchtigung festgestellt werden können. Eine solche Feststellung setzte aber voraus, dass die Konzentration der Sporen in der Raumluft sowie darüber hinaus bekannt wäre, bei welcher Aufenthaltsdauer aller Mieter oder einer (allgemein) bestimmten Personengruppe (etwa Allergiker) mit einer Gesundheitsbeeinträchtigung zu rechnen ist (KG, a.a.O). Hierzu haben die Beklagten nicht vorgetragen. Aus den vorgelegten ärztlichen Bescheinigungen (Bl. 72 ff. GA) ergibt sich eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aus den soeben dargelegten Gründen nicht. Auch im Übrigen sind die Bescheinigungen wenig aussagekräftig. Da die bescheinigenden Ärzte den Zustand der Wohnung der Beklagten nicht bzw. offensichtlich nur aus Schilderungen der Beklagten kannten, konnten sie naturgemäß keine Aussage zu der Gesundheitsgefahr treffen, die eventuell von dem Zustand der Wohnung ausging.

Insbesondere ist der Hinweis in den Bescheinigungen, die Wohnverhältnisse sollten möglichst saniert sein sowie eine Exposition von mit Feuchtigkeit und Schimmelpilzbesatz vermieden werden, absolut allgemeingültig. Solche Wohnverhältnisse sind selbstverständlich für jedermann wünschenswert. Inwiefern von dem konkreten Schimmelpilzbefall in der Wohnung der Beklagten eine erhebliche Gesundheitsgefahr für die diese – bei generalisierender Betrachtungsweise – ausging, ergibt sich aus den Bescheinigungen nicht.

Auch das Protokoll über die Untersuchung der Wohnung durch die Gesundheitsbehörde des Kreises Segeberg vom 05.12.2002 (Bl. 76 GA) und der Prüfbericht des Universitätsklinikums Kiel vom 05.12.2002 (Bl. 77 GA) geben insofern nichts her als allgemeine Hinweise; insbesondere verhält sich der Prüfbericht nicht zur Höhe der Konzentration der Pilzsporen in der Raumluft, auf die es ankommt, da Pilzsporen ubiquitär und auch ohne sichtbare Schimmelpilzbildung und erhöhte Feuchtigkeit in normal belasteten Wohnräumen zu erwarten sind.

(2) Die Beklagten können die fristlose Kündigung auch nicht auf § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB stützen. Danach kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
Ein solcher Entzug liegt auch dann vor, wenn nach der Überlassung der Mietsache ein Mangel derselben eintritt, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch im Ganzen oder zum Teil beeinträchtigt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. A., § 543, Rdnr. 24).
In dem Auftreten von Schimmelpilzbildung und den übrigen Feuchtigkeitserscheinungen ist grundsätzlich ein Mangel der Mietsache zu sehen, der auch einen zu einer fristlosen Kündigung berechtigenden Grund darstellen kann (vgl. LG Kassel WuM 1988, 109). Allerdings sind auch nach dem Wegfall des § 542 Abs. 2 a.F. im Zuge der Mietrechtsreform nur unerhebliche mängelbedingte Beeinträchtigungen nicht dazu geeignet, eine fristlose Kündigung zu begründen.
Voraussetzung für eine fristlose Kündigung ist vielmehr eine erhebliche Gebrauchsstörung (vgl. Hannemann/Wiegner/Kleinrahm, Wohnraummietrecht, § 41, Rdnr. 17; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. A., § 543, Rdnr. 37). Ob eine solche hier nach dem Vortrag der Beklagten bereits anzunehmen ist, ist angesichts der oben dargestellten Feuchtigkeitserscheinungen im Ergebnis wohl zu bejahen, wenn sich auch nach diesem von den Beklagten selbst dargestellten – lokal begrenzten – Schadensbild nicht erschließt, warum die Wohnung nur noch als Abstellraum getaugt haben sollte.

Letztlich kann diese Frage aber hier dahinstehen, denn jedenfalls fehlt es an einer ordnungsgemäßen Fristsetzung gem. § 543 Abs. 3 BGB. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist nach der genannten Vorschrift die Kündigung erst nach erfolgslosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist zulässig. Das wurde hier nicht hinreichend berücksichtigt.
Die Beklagten hatten mit Schreiben vom 13.11.2002 dem Kläger zunächst eine sicherlich angemessene Abhilfefrist bis zum 31.01.2003 gesetzt. Diese Frist ist dann jedoch im Nachhinein mit Schreiben vom 25.11.2002 verkürzt worden auf den 10.12.2002 mit der Maßgabe, der Kläger möge vorab bis zum 03.12.2002 die Mängelbeseitigung schriftlich zusagen.

Die Beklagten waren aber an die zunächst gesetzte Frist gebunden, selbst wenn diese zu lang bemessen gewesen sein sollte; eine nachträglich Abkürzung der Frist kommt nur dann in Betracht, wenn sich der Zustand der Mietsache während des Laufs der Frist unvorhersehbar erheblich verschlechtert (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543, Rdnr. 29). Hierzu haben die Beklagten nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Eine fristlose Kündigung vor dem 31.01.2003 kam demgemäss nicht in Betracht. Dies gilt umso mehr, als sich der Kläger auf das Abhilfeverlangen vom 13.11.2003 hin seinen unwiderlegten Angaben nach unverzüglich darum bemüht hatte, dass ein Sachverständiger die Ursachen der Feuchtigkeitserscheinungen feststellte. Da dies bis zu jenem Zeitpunkt noch nicht geschehen war und nach der von den Beklagten selbst gesetzten Frist auch noch nicht geschehen musste, war der Kläger auch nicht gehalten, sich zum 03.12.2003 dazu zu erklären, ob er die Mängelbeseitigung vornehmen würde. Es musste dem Kläger ermöglicht werden, zunächst die Ursachen der Mängel festzustellen, bevor er sich zu deren Beseitigung bereit erklärte.

bb.) War damit die fristlose Kündigung unwirksam, so waren die Beklagten weiterhin verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu entrichten, und zwar gem. § 2 des Mietvertrages grundsätzlich bis zum 15.03.2007. Der Kläger selbst begehrt den Mietzins jedoch lediglich bis zum Zeitpunkt der anderweitigen Vermietung der Wohnung ab dem 01.04.2003, so dass ab diesem Zeitpunkt von einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung auszugehen ist.

Der Höhe nach beläuft sich der Mietzins gem. § 4 des Mietvertrages grundsätzlich auf EUR 594,00 inkl. Betriebs- und Heizkosten. Allerdings ist hiervon ein Abschlag zu machen, denn die Beklagten waren berechtigt, den Mietzins gem. § 536 BGB zu mindern.

Bei dem Schimmelpilzbefall handelt es sich um einen Mangel, der grundsätzlich zu einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB führt. Die Beklagten haben diesen Mangel der Klägerin auch mit Schreiben vom 13.11.2002 gem. § 536 c BGB – rechtzeitig – angezeigt.
Auf ein Verschulden des Vermieters hinsichtlich des Minderungsgrundes kommt es nicht an.
Es reicht aus, wenn die Mängelursache aus der Sphäre es Vermieters stammt. Umgekehrt entfällt das Minderungsrecht, wenn der Mieter den Mangel zu vertreten hat. Hält der Vermieter aber eine Minderung wegen unstreitiger oder bewiesener Feuchtigkeitsschäden für unberechtigt, so muss er beweisen, dass keine Baumängel vorliegen, erst dann muss sich gegebenenfalls der Mieter hinsichtlich seines Verschuldens entlasten (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536, Rdnr. 414).

Diesen Nachweis hat der Kläger nicht erbracht. Das Amtsgericht hat nach Durchführung der Beweisaufnahme festgestellt, dass sich nicht klären lasse, ob die Feuchtigkeitserscheinungen und die Schimmelpilzbildungen auf bauseitige Mängel oder das Verhalten der Beklagten zurückzuführen seien. An diese Feststellung ist gem. § 529 ZPO grundsätzlich auch das Berufungsgericht gebunden, es sei denn, es lägen konkrete Anhaltspunkte vor, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Tatsachen begründeten. Dies ist hier nicht der Fall.
Zu der Frage der Ursachen der Feuchtigkeitserscheinungen hat das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten eingeholt.
Der Gutachter kam zu dem Ergebnis, dass nach Durchführung der Sanierungsmaßnahmen durch die Klägerin die Ursache für die Schimmelpilzbildung im Nachhinein nicht mehr eindeutig festgestellt werden könne, und dies im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 10.03.2004 weiter nachvollziehbar und einleuchtend erläutert (Bl. 266 ff. GA). Auch auf der Grundlage der vorliegenden Parteigutachten lässt sich nicht ausschließen, dass die Feuchtigkeitserscheinungen auf bauseitige Mängel zurückzuführen sind – im Gegenteil, beide Sachverständige haben Baumängel festgestellt, die als Ursache für die aufgetretenen Mängel in Frage kommen. Angesichts der oben dargestellten Beweislastverteilung geht dies zu Lasten der Klägerin. Dementsprechend waren Ausführungen der Beklagten zu ihrem Wohn- und Lüftungsverhalten nicht mehr erforderlich.

Ist damit das Minderungsrecht dem Grunde nach gegeben, so ist es Aufgabe des Gerichts zu ermitteln, in welchem Umfang die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch den Mangel beeinträchtigt ist und in welcher Höhe die Mietminderung greift (vgl. BGH ZMR 1997, 567; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536, Rdnr. 405). Das Amtsgericht hat in seinem Urteil einen Minderungssatz von 80 % der Bruttomiete zuerkannt. Die Kammer hält dies angesichts des von den Beklagten vorgetragenen Schimmelbefalls für weit übersetzt. Dies gilt umso mehr, als die Beklagten zu der tatsächlichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht hinreichend substantiiert vorgetragen haben. Angesichts der von ihnen selbst zu den Akten gereichten Lichtbilder ist es – wie bereits erwähnt – nicht nachvollziehbar, wenn die Beklagten durch die Inanspruchnahme eines Minderungssatzes von 80 % implizit behaupten, die Wohnung sei so gut wie gar nicht mehr nutzbar gewesen und habe sich bestenfalls noch als „Abstellraum“ geeignet. Die Kammer hält vielmehr einen Minderungssatz von 20 % der Bruttomiete für angemessen, mithin EUR 118,80 monatlich. Der für den Zeitraum Dezember 2002 bis März 2003 einschließlich noch zu entrichtende Mietzins errechnet sich damit wie folgt: 4 x EUR 594,00 x 80 % abzgl. EUR 99,00 abzgl. EUR 17,50 = EUR 1.784,30.

b.) Soweit der Kläger hingegen über den Kautionsrückzahlungsanspruch hinaus gehende Schadensersatzansprüche in einer Gesamthöhe von EUR 4.105,22 geltend macht, ist die Klage unbegründet.
Die Ansprüche sind verjährt. Der Kläger macht insofern Ansprüche wegen Veränderungen bzw. Verschlechterungen der Mietsache geltend. Solche Ansprüche verjähren binnen sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter die Sache zurückerhält, § 548 BGB. Hier hat der Kläger die Mietsache im Januar 2003 zurückerhalten. Die Schadensersatzansprüche hat er allerdings erstmals mit Schriftsatz vom 20.01.2004 (Bl. 236 ff. GA) und damit nach Ablauf dieser Sechsmonatsfrist geltend gemacht.

Soweit der Kläger nunmehr in der Berufungsbegründung ausführt, § 548 BGB finde keine Anwendung auf Ersatzansprüche wegen der völligen Zerstörung der Mietsache, erschließt sich der Kammer nicht, wohin dieser Hinweis führen soll. Es fehlt an jeglichen Darlegungen dazu, dass diese Voraussetzungen hier gegeben sind. Aus den von dem Kläger geschilderten Schäden und insbesondere den hierzu vorgelegten Lichtbildern ergibt sich dies nicht. Allein der pauschale Hinweis, das Mietobjekt sei durch das Wohnverhalten und die bei Mietbeginn laienhaft durchgeführten Renovierungsarbeiten unbrauchbar geworden, genügt nicht.

Hinsichtlich des von dem Kläger geltend gemachten Schadens an der Zuwegung des Mietobjekts besteht ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten schon dem Grunde nach nicht. Der Vortrag des Klägers ist insoweit zu unsubstanziiert. Aus ihm ergeben sich insbesondere nicht die näheren Umstände wie etwa der Zeitpunkt der Beschädigung.
Zur Verursachung durch die Beklagten trägt er lediglich vor, diese hätten Farbe „transportiert“. Auf welche Tatsachenbehauptung sich der pauschal angebotene Zeugenbeweis bezieht – Beschädigung an sich oder Urheberschaft – ist nicht ersichtlich. Ihm kann daher schon deshalb nicht nachgegangen werden. Im Übrigen wäre auch dieser Anspruch verjährt, wie die Beklagten zu Recht geltend machen (vgl. z.B. Bub-Treier/Gramlich a.a.O. VI Rn. 12).

2. Widerklage

a.) Soweit die Beklagten von dem Kläger Schadensersatz aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses begehren, ist die Widerklage unbegründet. In Betracht kommen hier lediglich verschuldensabhängige Schadensersatzansprüche. Wie oben dargelegt, war die Kündigung durch die Beklagten und damit auch ihr vorzeitiger Auszug aus der Wohnung unberechtigt. Es ist nicht festgestellt, dass der Kläger ein Verschulden an der vorzeitigen Vertragsauflösung trifft. Hinweise dafür sind auch nicht ersichtlich, vgl. oben.

Das Amtsgericht hat einen Teil des geltend gemachten Schadensersatzanspruches auf § 536 a BGB gestützt und mit der Begründung bejaht, dass sich der Kläger mit der Mängelbeseitigung in Verzug befunden und nach der genannten Vorschrift den hierdurch entstandenen Schaden zu tragen habe. Dabei hat das Amtsgericht verkannt, dass die von den Beklagten geltend gemachten Schäden nicht auf einer verzögerten Mängelbeseitigung, sondern auf deren – nicht von dem Kläger zu vertretendem -vorzeitigem Auszug beruhen. Dementsprechend ist der Kläger auch nicht gem. § 536 a BGB verpflichtet, den den Beklagten hieraus entstandenen Schaden zu tragen.

b.) Die Beklagten haben aber einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihnen hinterlegten Mietkaution. Dieser ist nicht gem. § 389 BGB durch die seitens des Klägers erklärte Aufrechnung, die ausdrücklich auf den von ihr geltend gemachten Schadensersatzanspruch in Gestalt der Kosten für die Malerarbeiten beschränkt wurde, erloschen.

Die Aufrechnung ist gem. § 215 BGB zwar nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil ein eventueller Schadensersatzanspruch des Klägers verjährt wäre, denn ausreichend ist, dass dieser der anderen Forderung in unverjährter Zeit bei Beendigung des Mietverhältnisses gegenüberstand. Ein Anspruch des Klägers ist aber dem Grunde nach nicht gegeben.
Vorliegend stehen Schadensersatzansprüche in Rede, die nach den Behauptungen des Klägers darauf beruhen, dass aufgrund einer unsachgemäßen Dekoration seitens der Beklagten Malerarbeiten erforderlich geworden sind (vgl. Bl. 239, 245 GA). Auch eine unsachgemäße Dekoration führt als solche nur zur Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 538, Rdnr. 102 f.). Angesichts der kurzen Mietdauer war gem. § 17 des Mietvertrages der Renovierungsturnus aber noch nicht abgelaufen, so dass die Beklagten mangels Fälligkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich nicht verpflichtet waren. Der Kläger hat auch nicht vorgetragen, noch ist sonst ersichtlich, dass die Beklagten verpflichtet wären, einen quotalen Betrag für die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen entsprechend der abgelaufenen Mietzeit zu zahlen.

Es ist nichts dafür ersichtlich, dass weitergehende Schäden als solche entstanden wären, die „malermäßig“ beseitigt werden konnten (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., Rdnr. 100 f.), und daher zu einem Anspruch aus positiver Forderungsverletzung führen könnten, wie etwa durch die Renovierung entstandene Substanzschäden.

3. Die Zinsansprüche beruhen auf §§ 286, 288 BGB.

Die Revision war nicht zuzulassen. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.

Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht gem. §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO n.F.