Schönheitsreparaturen: Verpflichtung Mieter, Schadensersatzansprüche Vermieter

Schönheitsreparaturen: Verpflichtung Mieter, Schadensersatzansprüche Vermieter

Landgericht Duisburg

Az: 13 S 209/03

Urteil vom 17.02.2004

Vorinstanz: Amtsgericht Dinslaken – Az.: 31 C 363/02


Das LG Duisburg hat auf die mündliche Verhandlung vom XX für Recht erkannt:

Die Berufung des Klägers gegen das am 10.07.2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Dinslaken – 31 C 363/02 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Die Revision wird zugelassen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Streitwert für die Berufung: 22.289,84 EUR

I.

Der Kläger macht Ansprüche aus einem beendeten Wohnraummietverhältnis geltend. Mit Mietvertrag vom 15.07.1991 vermietete er den Beklagten ein Einfamilienhaus in Dinslaken. Der Mietvertrag (MV) enthält unter § 10 (Schönheitsreparaturen) folgende Regelungen:

1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren innen.

3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug entsprechend seiner Wohndauer (zeitanteilig) an den erforderlichen Renovierungskosten. Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwandes durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen.

4. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, dass die alten Tapeten entfernt werden.

Kommt der Mieter, entgegen einer Mahnung seitens des Vermieters, seinen Verpflichtungen nicht nach, kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.

Unter § 22 (Beendigung des Mietverhältnisses) heißt es weiter:

2. Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßgabe des § 10 auszuführen. Unter den Voraussetzungen des § 10 Ziff. 4 kann der Vermieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans gilt die gemäß § 10 Ziff. 3 Abs. 2 getroffene Vereinbarung.

Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen.

Seit November 2001 bemühte sich der Kläger um einen Verkauf des Mietobjektes, weshalb es zum 31.05.2002 zur Beendigung des Mietverhältnis zwischen den Parteien kam. Mit anwaltlichem Schreiben vom 08.07.2002 forderte der Kläger die Beklagten unter Hinweis auf die Nichtdurchführung der mietvertraglich geschuldeten Schönheitsreparaturen und den Zustand des Mietobjektes zur Mängelbeseitigung bis zum 21.07.2002 auf.

Am 19.08.2002 erfolgte die Auflassung des Mietobjektes an die Zeugen als Käufer des Grundstückes. Einen Tag später fand im Auftrag des Klägers eine Besichtigung durch einen Architekten statt, der unter dem 16.10.2002 ein Gutachten über den Umfang von Sanierungskosten erstellte. Am 18.11.2002 erfolgte die Eintragung des Eigentums zugunsten der Käufer, ohne dass es zur Durchführung von Arbeiten des Klägers im Mietobjekt gekommen war. Die Erwerber, die bereits im August 2002 mit Arbeiten im Mietobjekt begonnen hatten, entkernten das Haus.

Der Kläger nimmt die Beklagten auf Ersatz der durch das Privatgutachten ermittelten Renovierungskosten in Höhe von 22.051,57 EUR, der Kosten für das Gutachten in Höhe von 812,- EUR sowie auf Miet- und Nebenkostenforderungen in Höhe von 2.118,- EUR in Anspruch und bringt von der Gesamtforderung über 24.981,57 EUR die Kaution in Höhe von 2.691,73 EUR (1.840,65 EUR + 851,08 EUR Zinsen) in Abzug. Hilfsweise macht er geltend, aufgrund des Zustandes des Hauses habe er nur einen entsprechend geringeren Kaufpreis erzielen können.

Der Kläger hat behauptet, den Beklagten sei zu Beginn des Mietverhältnisses das Mietobjekt in einem einwandfreien Zustand übergeben worden; insbesondere seien sämtliche Räume ordnungsgemäß tapeziert und gestrichen gewesen. Während der Mietzeit hätten die Beklagten die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt und die Mietsache in weitem Umfang beschädigt.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 22.289,84 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 642,95 EUR seit dem 05.04.2002 und dem 07.05.2002, aus 197,64 EUR seit dem 22.07.2002, aus 634,46 seit dem 16.11.2002 und aus 20.171,84 EUR seit Rechtshängigkeit zu verurteilen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, das Haus sei bei Mietbeginn stark renovierungsbedürftig gewesen. Der Zustand des Mietobjektes bei Mietende habe auf den erzielten Kaufpreis keinen Einfluß gehabt.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Anspruch auf Schadensersatz sei verjährt. Zwar sei die Klage vor Ablauf der Verjährungsfrist bei Gericht eingereicht, indes nicht demnächst im Sinne von § 167 ZPO zugestellt worden. Der Kläger habe es unterlassen, mit Klageeinreichung den Gerichtskostenvorschuss einzuzahlen. Eine Unterbrechung der Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB sei daher nicht eingetreten. Die bestehenden Miet- und Nebenkostenansprüche seien durch die Verrechnung mit der Kaution erloschen, weshalb der Kläger im Ergebnis nichts mehr fordern könne.

Mit der Berufung verfolgt der Kläger die Klageforderung weiter und wendet sich gegen die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, der geltend gemachte Schadensersatzanspruch sei verjährt.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des am 10.07.2003 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Dinslaken – 31 C 363/02 – die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 22.289,84 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 642,95 EUR seit dem 05.04.2002 und dem 07.05.2002, aus 197,64 EUR seit dem 22.07.2002, aus 634,46 seit dem 16.11.2002 und aus 20.171,84 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen,

und bestreiten den Schadensersatzanspruch dem Grunde und der Höhe nach.

In der Kammersitzung vom 21.10.2003 wurde der Kläger darauf hingewiesen, dass u.a. im Hinblick auf die Vereinbarung starrer Renovierungsfristen Bedenken gegen die Wirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen bestehen und es fraglich erscheint, ob im Hinblick auf den Verkauf des Mietobjektes die Darlegungen zum Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache ausreichend sind.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet.

Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das angefochtene Urteil ist, soweit es zur Überprüfung steht, im Ergebnis richtig. Die gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung nicht.

1.

Zu Recht rügt der Kläger als rechtsfehlerhaft, dass das Amtsgericht die Klageforderung als verjährt angesehen hat. Die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB wurde durch Einreichung der Klageschrift am 28.11.2002 rechtzeitig gehemmt (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Die Klage wurde den Beklagten demnächst im Sinne des § 167 ZPO zugestellt, weshalb die Wirkung der Hemmung bereits mit Eingang der Klageschrift eintrat. Der Kläger war nicht verpflichtet, von sich aus den Kostenvorschuss bei Gericht einzuzahlen, sondern konnte auf die Aufforderung des Gerichts warten (vgl. Greger/Stöber in Zöller, ZPO, 23. Aufl., § 167 Rn 15; BVerfG, NJW 2001, 1126; jeweils mit Nachweisen). Da der Kläger innerhalb weniger Tage nach Zugang der Kostenaufforderung den Gerichtskostenvorschuss eingezahlt hat, hat er alles Notwendige getan, eine alsbaldige Zustellung der Klageschrift zu bewirken. Die – im übrigen lediglich geringfügige – Verzögerung der Zustellung ist ihm nicht anzulasten.

2.

Indes scheitert die Klage daran, dass der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen der Verschlechterung und Veränderung der Mietsache sowie wegen der Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen nicht besteht. Daher entbehrt auch der Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Einholung des Privatgutachtens zum Sanierungsaufwand der Grundlage.

a)

Dem Kläger steht ein Schadensersatzersatzanspruch wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache aus dem rechtlichen Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung (PVV), der gemäß Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB vorliegend noch Anwendung findet, nicht zu. Insoweit macht er Ansprüche aus einer behaupteten Eigentumsverletzung geltend, weshalb der Schadensersatzanspruch gemäß § 249 I BGB auf Naturalrestitution geht und der Kläger gemäß § 249 II S. 1 BGB grundsätzlich statt der Herstellung den zur Wiederherstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrag verlangen kann.

Wird das Mietobjekt jedoch verkauft und erfolgt die Eintragung, bevor der Vermieter den ihm entstandenen Schadensersatzanspruch aus § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB gegen den Mieter durchgesetzt hat, besteht der Schadensersatzanspruch gemäß § 251 BGB der Höhe nach nicht mehr im Umfang des Betrages, der zur Schadensbeseitigung erforderlich ist. Der Anspruch auf Ersatz der Herstellungskosten stellt eine besondere Art der Naturalrestitution dar und ist damit davon abhängig, dass die Wiederherstellung noch durchführbar ist, was dem Vermieter wegen des Verkaufs aus eigenem Recht nicht mehr möglich ist. Es besteht dann (nur) ein Entschädigungsanspruch in Geld (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 BGB Rn 358, m.w.N.).

Der Anspruch auf Ersatz der Herstellungskosten erlischt nur dann nicht, wenn er spätestens mit dem Wirksamwerden der Eigentumsübertragung an den Erwerber abgetreten wird (BGH NZM 2001, 727). Dies ist nicht geschehen, weshalb der Kläger wegen der Beschädigung der Mietsache nicht mehr die Wiederherstellungskosten, sondern nur noch Entschädigung in Geld, also Ersatz des Wertverlustes verlangen kann.

Einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung der Mietsache legt der Kläger nicht dar. Zwar trägt er vor, durch die Veräußerung des Hauses zu einem Preis von 145.000,- EUR habe er im Verhältnis zu seinem zunächst geforderten Kaufpreis eine Einbuße in Höhe von 18.613,40 EUR erlitten; möglich wäre zudem ohne weiteres ein Verkaufserlös von 168.000,- EUR gewesen.

Dies begründet er indes damit, dass dieser Mehrerlös möglich gewesen wäre, wenn die Beklagten ihrer Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig nachgekommen wären und sie so zur Attraktivität und Wertsteigerung des Objektes beigetragen hätten. Damit bezieht der Kläger den behaupteten Wertverlust auf die Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen. Dass auch die Schäden an der Mietsache zu einem bezifferbaren Kaufpreisverlust geführt haben, wird von ihm nicht dargetan.

Hiervon kann auch nicht ohne weiteres ausgegangen werden, da die Erwerber das Haus unstreitig entkernt haben. Die Beklagten haben in der Berufung vorgetragen, die Erwerberin habe ihnen ausdrücklich mitgeteilt, dass irgendein Zustand der Räume kein Grund gewesen sei, über den Kaufpreis zu verhandeln. Dem ist der Kläger nicht entgegen getreten. Deshalb kann der fiktive Wiederherstellungsaufwand bei der Bemessung des Minderwertes nicht berücksichtigt werden (vgl. BGH NJW 1993, 1793). Es kann nicht festgestellt werden, dass die vom Kläger behaupteten Beschädigungen zu einem Mindererlös beim Kaufpreis geführt haben, so dass ein Schadensersatzanspruch wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache nicht bezifferbar und damit auch nicht feststellbar ist.

Soweit der Kläger aus § 22 Nr. 5 MV eine vertragliche Instandsetzungspflicht der Beklagten herleiten will, bei deren Nichterfüllung die Beklagten unabhängig vom Verkauf des Mietobjektes zum Schadensersatz verpflichtet sein könnten, dringt er nicht durch. Entgegen dem Vorbringen des Klägers wird der Mieter durch § 22 Nr. 5 MV nicht vertraglich zur Instandsetzung verpflichtet, sondern lediglich eine Haftung für den Schaden begründet, der aus dem Erfordernis von Instandsetzungsarbeiten bei Mietende folgt. Für diesen vertraglichen Schadensersatzanspruch gilt ebenfalls, dass nicht mehr die Herstellungskosten, sondern nur noch ein etwaiger Wertverlust geltend gemacht werden kann, welcher nach dem Vorbringen des Klägers nicht feststellbar ist.

b)

Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 326 I BGB a.F. wegen der Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen steht dem Kläger unabhängig von der Frage, ob ein Anspruch auf Ersatz des diesbezüglichen Nichterfüllungsschadens von dem Verkauf des Mietobjektes vor Durchführung von Arbeiten berührt würde (verneinend: OLG Düsseldorf, MDR 1989, 262; LG Kiel, WuM 1998, 215) nicht zu. Der Mietvertrag enthält unter § 10 keine wirksame Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Beklagten, weshalb die Instandhaltungspflicht insoweit gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB beim Kläger verblieben ist. Durch die formularvertraglichen Regelungen des Mietvertrages zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen wird der Mieter unangemessen benachteiligt, weshalb diese gemäß § 9 AGBG unwirksam sind.

aa)

Dahinstehen kann insoweit, ob eine unangemessene Benachteiligung daraus folgt, dass die Beklagten zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet wurden. Gemäß § 10 Nr. 3 S. 1 MV gelten die Renovierungsfristen nur, soweit aus dem Grade der Abnutzung nicht ein früherer Renovierungsbedarf folgt. Wenn den Beklagten – wie von ihnen behauptet – bei Mietbeginn eine stark renovierungsbedürftige Mietsache übergeben wurde, wären sie nach dem Grade der Abnutzung zu einer früheren und damit letztlich zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet gewesen. Auf die Frage, ob den Beklagten stark renovierungsbedürftiger Wohnraum übergeben wurde, kommt es jedoch nicht an, da die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen bereits aus der Vereinbarung von starren Renovierungsfristen folgt (vgl. hierzu Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rn 223, 224; Häublein, ZMR 2000, 141, jeweils mit Nachweisen).

bb)

Gemäß § 10 Nr. 3 MV ist der Mieter verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grade der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Hierin liegt nicht nur die Angabe einer Richtlinie für den Renovierungsturnus, sondern die Vereinbarung von starren Renovierungsfristen, da der Mieter zur Renovierung innerhalb der genannten Fristen verpflichtet wird und der Grad der Abnutzung lediglich eine frühere Renovierungspflicht begründen soll.

Daraus folgt im Umkehrschluss nach der maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung, dass der Grad der Abnutzung eine spätere Durchführung der Renovierung nicht rechtfertigen kann, sondern immer spätestens nach Ablauf der genannten Fristen die Pflicht zur Renovierung besteht. Davon sind nach ihrem schriftsätzlichen Vorbringen im übrigen auch beide Parteien ausgegangen.

Der Nachweis, dass trotz Fristablauf eine Renovierungsbedürftigkeit noch nicht besteht, wird dem Mieter weder gemäß § 10 noch gemäß § 22 Nr. 2 MV eröffnet. Vielmehr wird dem Mieter gemäß § 22 Nr. 2 Abs. 2 MV bei Mietende die Pflicht auferlegt, den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen. Dies bestätigt, dass es nach den vertraglichen Vereinbarungen für die Renovierungspflicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht ankommen soll, da in diesem Fall der Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen unerheblich wäre. Der tatsächliche Renovierungsbedarf kann unschwer am Zustand der Räume bei Mietende abgelesen werden, während der Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nur für die Einhaltung der Renovierungsfristen erheblich ist, die auch im Hinblick darauf als starre Fristen angesehen werden müssen. Dadurch, dass § 22 Nr. 2 Abs. 2 MV ausschließlich auf den Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen abstellt, wird zudem deutlich, dass es auf die Erforderlichkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ankommt und der Nachweis, dass trotz Ablaufs der Renovierungsfristen ein Renovierungsbedarf nicht gegeben ist, nicht eröffnet werden soll.

Dass nach Ablauf der Renovierungsfristen bereits während des Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf den Zustand der Räume eine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen, da er auf Verlangen des Vermieters den erheblichen Kosten- und Arbeitsaufwand einer Renovierung zu tragen hat, ohne dass durch die Renovierung eine Verbesserung der Dekoration herbeigeführt wird, und er im Falle der Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen zum Ersatz des Nichterfüllungsschadens verpflichtet ist. Entsprechend stellt sich die Lage bei Beendigung des Mietverhältnisses dar. Sind die starren Renovierungsfristen abgelaufen, muss der Mieter renovieren bzw. den diesbezüglichen Nichterfüllungsschaden tragen, auch wenn eine Renovierung aufgrund des Zustandes der Räume noch nicht erforderlich ist.

Eine quotale Haftung des Mieters wird gemäß §§ 10 Nr. 3 S. 3, 22 Nr. 2 MV lediglich bei einem Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen begründet, sodass nach Ablauf der Fristen unabhängig vom Zustand des Mietobjektes eine Pflicht zur vollständigen Renovierung besteht.

Dies stellt auch im Hinblick darauf eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, als die Schönheitsreparaturen gemäß § 10 Nr. 2 MV das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren sowie von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen umfaßt und diesbezügliche Lackarbeiten nach den üblichen Renovierungsfristen im Regelfall noch nicht erforderlich sind (vgl. Langenberg a.a.O.).

cc)

Die Unwirksamkeit der Vereinbarung von starren Renovierungsfristen in § 10 Nr. 3 MV führt nach dem Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen (vgl. für zu kurze Fristen: Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rn 221, mit Rechtsprechungsnachweisen; a.A. Häublein a.a.O.). Eine Teilbarkeit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 10 Nr. 1 MV und der unwirksamen Vereinbarung von starren Renovierungspflichten gemäß § 10 Nr. 3 MV ist nicht gegeben. Zwar kommt eine Teilbarkeit einer Klausel in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil auch dann in Betracht, wenn beide Teile den selben Sachkomplex betreffen (Heinrichs in Palandt, 61. Aufl., Vorb v § 8 AGBG, Rn 11). Der wirksame Teil der Klausel muss jedoch aus sich heraus verständlich sein, wobei das Transparenzgebot zu beachten ist.

Zwischen der Überbürdung der Schönheitsreparaturen gemäß § 10 Nr. 1 MV und der Festlegung der Renovierungsfristen gemäß § 10 Nr. 3 MV besteht ein innerer Zusammenhang, der die Teilbarkeit ausschließt. § 10 Nr. 1 MV verpflichtet den Mieter zur Durchführung der laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen. Der maßgebliche Turnus (Fristen) wird in § 10 Nr. 3 MV festgelegt. Ohne die Regelung in § 10 Nr. 3 ist die Verpflichtung des Mieters zu turnusmäßig wiederkehrenden Schönheitsreparaturen nicht verständlich, da nicht ersichtlich ist, in welchem wiederkehrenden Turnus die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bestehen soll.

Eine Teilung der Klauseln verstieße gegen das Gebot der Transparenz, weshalb die Unwirksamkeit auch § 10 Nr. 1 MV erfasst und die Überbürdung der Schönheitsreparaturen insgesamt gemäß § 9 AGBG unwirksam ist (vgl. auch LG Berlin, GE 2003, 458; LG Hamburg WuM 1992, 476).

c)

Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten des Privatgutachtens besteht nicht. Soweit sich das Gutachten auf die Ermittlung der Kosten für die Beseitigung von Schäden an der Mietsache bezieht, war es zu einer zweckentsprechenden Rechtsverfolgung nicht erforderlich. Die Besichtigung des Architekten erfolgte am 20.08.2002. Bereits am 19.08.2002 war die Auflassung des Grundstückes an die Käufer erfolgt. Im Hinblick auf den Verkauf bestand kein Erfordernis den Renovierungsaufwand festzustellen, da dieser – wie dargelegt – nicht mehr zu ersetzen war, sondern lediglich ein Anspruch auf Ersatz der Wertminderung bestand.

Mit dieser befasst sich das Gutachten nicht. Es enthält lediglich die – im übrigen wenig spezifizierte – Ermittlung von Sanierungskosten, auf die es im Ergebnis nicht ankommt. Soweit sich das Privatgutachten mit der Ermittlung der Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen befasst, scheidet ein Anspruch aus, da dem Kläger mangels wirksamer Überwälzung der Schönheitsreparaturen ein Schadensersatzanspruch insoweit nicht zusteht.

3.

Soweit das Amtsgericht einen Anspruch des Klägers auf Miete und Nebenkosten in Höhe von insgesamt 2.118,- EUR bejaht und als durch Aufrechnung der Beklagten mit dem unstreitigen Kautionsrückforderungsanspruch in Höhe von 2.691,73 EUR (1.840,65 EUR + 851,08 EUR Zinsen) erloschen erachtet hat, wird dies von den Parteien in der Berufung nicht angegriffen.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 I, 709 ZPO.

IV.

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist die Revision zuzulassen, da die Sache grundsätzliche Bedeutung hat. Dies gilt sowohl für die Frage, ob der Vermieter bei einem Verkauf des Mietobjektes noch einen Anspruch auf Ersatz der Wiederherstellungskosten hat, als auch für die Frage der Wirksamkeit von Renovierungsklauseln mit starren Fristen sowie den Einfluß der Unwirksamkeit solcher Klauseln auf die Gesamtregelung zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen.