Schönheitsreparaturen – Vermieterübernahme – Mieterhöhung

Schönheitsreparaturen – Vermieterübernahme – Mieterhöhung

LG Heidelberg

Az: 5 S 60/10

Urteil vom 17.12.2010


1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.06.2010, Az. 24 C 31/10, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Klägerin, ein Großvermieter u.a. im Raum Heidelberg, begehrt vom Beklagten die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen.

Die Wohnung ist nicht preisgebunden. Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag datiert vom 11.2.1997. Er wurde seinerzeit zwischen dem Beklagten und der … geschlossen; die Klägerin ist später durch Eigentumserwerb in die Vermieterstellung eingerückt. Der Mietvertrag enthält folgende Klausel:

„§ 4 (1): Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen (Nr. 5 Abs. 2 AVB) und der Zusatzbestimmungen zu § 4 (1) des Mietvertrags. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt z. Z. 11,40 DM je m² Wohnfläche und Jahr“.

In den Zusatzbestimmungen ist u.a. geregelt, dass der Mieter einen Antrag auf Durchführung von Schönheitsreparaturen stellen kann und dass für Schönheitsreparaturen nur die Beträge zur Verfügung stehen, „die aus den in der Miete enthaltenen Kostenansätzen (siehe § 4 Abs. 1) zurückgestellt werden“.

Nachdem die Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert war, begehrte die Klägerin vom Beklagten mit Schreiben vom 24.8.2009 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete von 401,65 € auf 469,92 € monatlich ab 1.11.2009. Unstreitig beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für ein nach Lage, Baualtersklasse, Größenklasse und Ausstattung vergleichbares Objekt gemäß dem Heidelberger Mietspiegel 448,18 € monatlich. Im Mieterhöhungsverlangen – und ebenso nachfolgend im Prozess – machte die Klägerin jedoch geltend, auf diese ortsübliche Vergleichsmiete müsse ein Zuschlag für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter von 0,78 €/m², insgesamt 55,75 €/Monat, erfolgen. Dieser Zuschlag sei in Anlehnung an § 28 Abs. 4, Abs. 5a i.V.m. § 26 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung zutreffend kalkuliert.

Nachdem der Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmte, hat die Klägerin ihn auf Zustimmung verklagt. Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 1.6.2010 den Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich 448,18 € ab 1.11.2009 verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Das Amtsgericht hat zur Begründung der teilweisen Klageabweisung ausgeführt, dass zwar grundsätzlich, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat, hierfür ein Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen könne. Vorliegend stehe dem aber entgegen, dass nach den Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht in vollem Umfang auf den Vermieter abgewälzt seien, sondern Schönheitsreparaturen nur in dem Umfange durchgeführt würden und verlangt werden könnten, wie die aus der Miete entnommenen Beträge hierfür ausreichten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen unstreitigen und streitigen Sachvortrags, der vom Amtsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen sowie wegen Inhalt und Begründung der amtsgerichtlichen Entscheidung wird auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 1.6.2010 Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die geltend macht, dass der von ihr begehrte Schönheitsreparaturzuschlag auf die ortsübliche Miete erfolgen müsse.

Die Klägerin beantragt, das der Klägerin am 1.7.2010 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 1.6.2010, Az. 24 C 31/10, abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, einer weiteren Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause L. Straße … in … …. von zurzeit 448,18 € monatlich um 21,74 € monatlich auf 469,92 € monatlich ab dem 1.11.2009 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt die teilweise Klageabweisung im angegriffenen Urteil.

II.

Die Berufung ist zulässig. Da für die Bestimmung des Wertes des Beschwerdegegenstandes nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG, sondern § 9 ZPO maßgeblich ist, ist die Wertgrenze von 600 € überschritten (21,74 € * 12 * 3,5).

Die Berufung ist aber nicht begründet.

§§ 28 Abs. 4, Abs. 5a i.V.m. § 46 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung sind auf das Mietverhältnis über die nicht preisgebundene Wohnung nicht anwendbar.

Zwar besteht grundsätzlich hier ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB… Diese ortsübliche Vergleichsmiete hat das Amtsgericht aber zutreffend mit 448,18 € bemessen, entsprechend den unstreitigen Wohnungsmerkmalen und dem Heidelberger Mietspiegel. Der von der Klägerin begehrte Schönheitsreparaturzuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat nicht zu erfolgen.

Nach dem Urteil des BGH vom 9.7.2008, Az. VIII ZR 181/07 (NJW 2008, 2840 = WuM 2008, 560), ist in Fällen, in denen entgegen der üblichen Vertragsgestaltung die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern beim Vermieter verbleiben, ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu machen. Denn ein solcher Zuschlag ist weder vom Gesetz vorgesehen, noch entspricht er dem Sinn und Zweck des § 558 BG.B.. § 558 BGB soll es dem Vermieter – nur – ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Hiermit wäre es unvereinbar, ein an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen orientiertes Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung heranzuziehen.

Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung eindeutig gegen die in Instanzrechtsprechung und Kommentarliteratur zuvor verbreitete Ansicht, die derartige Zuschläge für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter bejaht hatte, ausgesprochen. Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs angesichts der eindeutigen Begründung nicht nur auf Fälle einer unerkannt unwirksamen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, sondern auf sämtliche Vertragsgestaltungen übertragbar, nach welchen der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat.

Die Kammer sieht keine Veranlassung, dieser eindeutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu folgen.

Nicht zur Entscheidung steht die Frage, ob ein im Mietvertrag vereinbarter gesonderter Schönheitsreparaturzuschlag, der vertragsgemäß zusätzlich zur Grundmiete zu zahlen ist, nach einem Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB weiterhin zusätzlich zu der erhöhten Miete gezahlt werden müsste. Denn eine solche Konstellation ist vorliegend nicht gegeben. Im vorliegenden Fall wurde nach dem eindeutigen Mietvertrag nicht ein zusätzlich zur Grundmiete zu zahlender Schönheitsreparaturzuschlag vereinbart, sondern die vereinbarte Grundmiete sollte ausdrücklich den kalkulatorischen Ansatz für Schönheitsreparaturen bereits enthalten.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Da die Kammer der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgt, besteht auch keine Veranlassung für die Zulassung der Revision gem. § 543 ZPO.