Schönreparaturklausel mit flexibler Fristenregelung

AG Hildesheim

Az.: 49 C 144/08

Urteil vom 27.02.2009

In dem Rechtsstreit wird der Beklagten Prozesskostenhilfe unter Beiordnung von Rechtsanwalt ohne Ratenzahlungsanordnung bewilligt.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Mit der Klage macht die Klägerin Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses der Parteien zum 30.04.2008 – nach weniger als 3 Jahren Dauer – geltend.

Die Wohnung wurde der Beklagten am 13.06.2005 unrenoviert übergeben, wie sich auch aus dem Wohnungsübergabeprotokoll gleichen Datums (Anlage „A 1“ = Bl. 53 d. A.) ergibt, indem beispielsweise vermerkt ist, der Fußleistenanstrich sei schadhaft, der Wandanstrich leicht verschmutzt.

Der formularmäßige und von der Klägerin gestellte Mietvertrag der Parteien vom 05./07.04.2005 (Anlage „A 1“ = Bl. 16 d. A.) sieht unter § 6 „Schönheitsreparaturen“ vor, dass diese nach starren Fristen durchzuführen sind (vgl. § 6 (3) „Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:…“ Es folgen die auf den Mustermietvertrag des BMJ zurückgehenden Standardfristen und der Zusatz: „Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen…“

Unter 6 (4) enthält der Mietvertrag einer dem GDW-Vertrag (vgl. BGH NZM 2005, 299) entsprechende aufweichende Klausel folgenden Wortlautes:

„Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Absatz 3 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so sind nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.“

Noch vor Beendigung des Mietverhältnisses besichtigten die Parteien die Wohnung. Die Klägerin forderte in der Folge die Beklagte auf, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Beklagte führte sodann Schönheitsreparaturen durch, welche die Klägerin bei dem ersten Versuch der Wohnungsübergabe am 28.04.2008 als unvollständig und unfachmännisch rügte (vgl. Protokoll vom 28.04.2008 = Anlage A 5 = Bl. 31 d. A.). Zugleich forderte sie die Beklagte auf, die bezeichneten Mängel bis zum 13.05.2008 fachgerecht zu beheben. Das formularmäßige Abnahmeprotokoll ist von der Beklagten unterschrieben worden. Es enthält neben der vorgedruckten Erklärung über das Anerkenntnis der festgestellten Mängel die Ermächtigung, die Arbeiten auf Kosten des Vormieters durchzuführen, falls diese nicht fristgerecht fachmännisch ausgeführt würden. Weitere Arbeiten führte die Beklagte nicht durch. Am 15.05.2008 wurde die Wohnung an die Klägerin übergeben, die feststellte, die Arbeiten laut Protokoll vom 28.04.2008 seien nicht durchgeführt worden, und weitere Arbeiten ablehnte (vgl. Abnahmeprotokoll vom 15.05.2008 = Anlage A 6 = Bl. 34 d. A.). Die Beklagte verweigerte die Unterschrift unter diesem Protokoll, dass ebenfalls eine formularmäßige Erklärung über dass Anerkenntnis der Mängel enthielt.

Daraufhin beauftragte die Klägerin einen Handwerksbetrieb mit der Durchführung der Arbeiten, wofür diese 1.962,54 Euro berechnete..

Etwa zweieinhalb Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung von der Klägerin in erheblichem Umfang umgebaut worden.

Die Klägerin verlangt mit der Klage nach Verrechnung der Kaution den verbleibenden Differenzbetrag zur Rechnungssumme in Höhe von 1.201,90 Euro nebst Zinsen ab Zustellung des Mahnbescheides von der Beklagten, mit der Behauptung die Arbeiten seien zur Beseitigung der vorhandenen Mängel erforderlich und die Kosten entstanden und angemessen

Sie verweist weiter auf das auch von der Beklagten unterzeichnete Abnahmeprotokoll vom 28.04.2008, in dem die Mängel festgestellt worden seien und sich die Beklagte verpflichtet habe, diese bis zum 13.05.2008 zu beseitigen, und die Klägerin zur Ersatzvornahme ermächtigte habe, falls die Arbeiten nicht fristgerecht fachmännisch ausgeführt würden. Zudem meint sie, die Wohnung sei 2005 in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben worden.

Die Beklagte bestreitet Art, Umfang und Erforderlichkeit der ihr in Rechnung gestellten Renovierungsarbeiten und verweist darauf hin, dass z. B. auch die Position „Einbauschrank lackieren“ in der Rechnung aufgeführt sei, obwohl es in der Wohnung gar keinen Einbauschrank gegeben habe. Sie wendet gegen die Klageforderung weiter ein, sie sei nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen, weil die Fristen des § 6 des Mietvertrages noch nicht abgelaufen gewesen seien und sie die Wohnung auch unrenoviert übernommen habe. Ohnehin seien die Arbeiten nicht erforderlich gewesen im Hinblick auf den beabsichtigten Umbau und nur in Auftrag gegeben worden seien, um sich aus der Kautionssumme befriedigen zu können.

II.

Die Voraussetzungen für die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die Verteidigung der Beklagten gemäß §§ 114, 115 ZPO liegen vor.

Die Verteidigung bietet insbesondere eine hinreichende Aussicht auf Erfolg.

1.

Nach Ansicht des Gerichts dürfte die Beklagte nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet gewesen sein, Schönheitsreparaturen durchzuführen, weil der Mietvertrag eine flexible Fristenregelung enthält, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben worden ist. Die formularvertragliche Klauseln in § 6 des Vertrages, die als von der Klägerin gestellt gelten (vgl. § 310 III BGB), sind wegen unangemessener Benachteiligung der beklagten Wohnungsmieterin unwirksam.

Derartige Regelungen eines (Formular-)Mietvertrages über die Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen nach Ablauf flexiblen Fristen durchzuführen, belasten denjenigen Mieter, der eine Wohnung unrenoviert übernimmt, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes entgegen § 307 BGB unangemessen und sind deshalb unwirksam:

Ursprünglich hatte der Bundesgerichtshof (BGH NJW 1987, 2575) die Überbürdung der Schönheitsreparaturen bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung dann als AGB-rechtlich zulässig und nicht den Mieter unangemessen benachteiligend angesehen, wenn die formularvertragliche Regelung „ausschließlich“ an den Ablauf der üblichen Renovierungsfristen während der Mietzeit anknüpft, der Mieter also nicht verpflichtet ist, einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum durch deshalb früher fällig werdende Renovierungsleistungen abzudecken (BGH NJW 1987, 2575 (unter III. 2. c))). Dem liegt ersichtlich das damalige Rechtsverständnis von der Zulässigkeit der Überbürdung von nach Ablauf starrer Fristen fällig werdenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter zugrunde, und weiter die Überlegung, dass nur diese starren Fristen sicherstellen, dass die vor Beginn des Mietverhältnisses liegenden Zeiträume keine wegen des Renovierungsbedarfs frühere oder erhöhte Renovierungspflicht des Mieters während des laufenden Mietverhältnisses begründen können.

Soweit der BGH die oben genannte Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt, sie zugleich auf Basis seiner neueren Rechtsprechung aber auch auf Mietverträge mit flexiblem Fristenplan für die Schönheitsreparaturen übertragen will (vgl. BGH NJW 2005, 425), ist dies nicht folgerichtig, weil bei Formularmietverträgen mit flexiblen Fristen der Renovierungsbedarf bzw. Abnutzungsgrad und gerade nicht ausschließlich der Fristablauf über die Fälligkeit der Renovierungspflichten entscheidet (der Entscheidung NJW 2005, 425 lag ersichtlich die insbesondere von den Genossenschaften verwendete Klausel, mit den alten Fristen des Mustermietvertrages des BMJ von 1976, nach deren Ablauf „spätestens“ die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, zugrunde, welche erst durch die weiter folgende Aufweichungsklausel flexibel werden: „(3) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Absatz 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.“)

Sofern der Vermieter danach nicht erst nach Ablauf einer starren Frist Renovierungsarbeiten verlangen kann, sondern diese je nach Abnutzungsgrad, also Renovierungsbedarf, verlängern muß oder verkürzen darf – wie hier –, stellt diese Klausel jedoch nach der bestätigten (!) Rechtsprechung des BGH in NJW 1987, 2575 eine entgegen § 307 BGB n. F. (damals § 9 AGBG) unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil nach der formularvertraglichen Regelung gerade nicht ausschließlich der Ablauf der Fristen (starre Regelung) maßgeblich sein soll, sondern der Renovierungsbedarf/Abnutzungsgrad, so dass auf diese Weise doch die auf Zeiträumen vor Mietbeginn liegende Abnutzung in die Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen zu leisten, einbezogen wird.

Die genannte Regelung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen mit flexiblen Fristen belastet deshalb denjenigen Mieter, der eine Wohnung unrenoviert übernimmt, deshalb nach der ausdrücklich bestätigten und im Übrigen auch nach der Ansicht des erkennenden Gerichts zutreffenden (ursprünglichen) Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes entgegen § 307 BGB unangemessen und ist unwirksam.

2.

Im Übrigen waren die Schönheitsreparaturen hier auch nach der formularvertraglichen Regelung noch gar nicht fällig, da die 3 Jahre bis zum ersten regelmäßigen Fristablauf nicht abgelaufen waren. Sollte es in der Absicht der Klägerin gelegen haben, die Fristen hier zu verkürzen, offenbart dies die oben dargelegte Benachteiligung der beklagten Mieterin durch die Vereinbarung flexibler Fristen trotz unrenoviert übernommener Wohnung.

3.

Aus dem Anerkenntnis der Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen durchzuführen bis zum 13.05.2008, welches in dem von der Beklagte unterzeichneten Protokoll vom 28.04.2008 enthaltenen ist, kann die Klägerin keine weitergehenden Rechte herleiten.

Ein konstitutives Schuldanerkenntnis im Sinne von § 781 BGB lag schon deswegen nicht vor, weil die Parteien ersichtlich nicht unabhängig vom Bestehen des Schuldgrundes neue Verpflichtungen begründen wollten, sondern von der Wirksamkeit der formularvertraglichen Regelung des Mietvertrages ausgingen.

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Das in Betracht kommende deklaratorische oder tatsächliche Anerkenntnis der Verpflichtung (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 67. Aufl., § 781 Rn 3 ff; und Palandt/Weidenkaff a. a. O., § 546 Rn 16 für Wohnungsübergabeprotokoll) kann der Beklagten Rechte aus § 307 BGB nicht abschneiden: Denn ein vertragliches deklaratorische Schuldanerkenntnis kann ein Schuldverhältnis auch nur insoweit wirksam feststellen und dem Streit entziehen, als es der Dispositionsbefugnis der Parteien unterliegt. Zwingende Rechtssätze und gesetzlich festgelegte Schranken der Vertragsfreiheit sind der Disposition der Parteien entzogen (vgl. BGHZ 104, 18 (2) = NJW 1988, 1781 (unter II. 2. b)).

Ein deklaratorisches Schulderkenntnis ist deshalb nicht nur nichtig, soweit es selbst gegen die guten Sitten oder gegen Gesetz verstößt, sondern grundsätzlich auch, soweit es sich auf ein nichtiges oder unwirksames Rechtsgeschäft (zur Gleichstellung absoluter Unwirksamkeit auch im Sinne der §§ 307 ff BGB zur Nichtigkeit vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., Vor § 104 Rn 27 ff und vor § 307 Rn 7) bezieht und bei seiner Abgabe die Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe noch fortbestehen (vgl. BGHZ 104, 18 (2) = NJW 1988, 1781 (unter II. 2. b); BGH, NJW 2005, 2991 (2993 unter c) a) a)); Palandt/Sprau, BGB, 67. Aufl., § 781 Rn 4 a. E.). Denn die gegenüber allen ohne Geltendmachung wirkende Nichtigkeit bedeutet, daß ein Rechtsgeschäft die bezweckten Rechtsfolgen von Anfang an nicht hervorbringen kann. Sie ist grundsätzlich von Amts wegen auch dann zu beachten, wenn der durch die Nichtigkeit Geschützte die Rechtsfolgen gegen sich gelten lassen will (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., Vor § 104 Rn 27 ff und vor § 307 Rn 7).

Zwar kann auch ein nichtiges Rechtsgeschäft bestätigt (§ 141 BGB) oder in den gesetzlich geregelten Fällen geheilt (vgl. § 311 b b I 2, 518 II BGB, 766 S. 2 BGB) werden (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., Vor § 104 Rn Rn 3).. Eine Bestätigung (Neuvornahme des Geschäfts in der erforderlichen Form, vgl. § 141 BGB) oder ein nachträgliches deklaratorischen Anerkenntnis setzen aber voraus, daß der zur Nichtigkeit führende Mangel beseitigt ist/wird. Das ist hier nicht der Fall.

Im Übrigen würde ein deklaratorisches Anerkenntnis auch in der Regel nur solche Einwendungen tatsächlicher oder rechtlicher Natur für die Zukunft ausschließen, die der Schuldner bei der Abgabe kannte oder mit denen er mindestens rechnete (Palandt/Sprau, BGB, 67. Aufl., § 781 Rn 4). Der Einwand wäre der Beklagten folglich nur abgeschnitten, wenn das Schuldanerkenntnis den Sinn hätte haben sollen, bestehende Einwendungen gegen die ursprüngliche Schuld auszuschließen oder wenn ihm eine streitbeendende Bedeutung i. S. des § 779 BGB beizumessen wäre. Ein Verzicht auf unbekannte Einwendungen ist regelmäßig nur anzunehmen, wenn dies – auch für den Schuldner selbst – in der Erklärung unmißverständlich zum Ausdruck kommt (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1987, 1330 (unter II. 3.)a)). Für einen Verzicht auf bekannte Einwendungen im Hinblick auf die Unwirksamkeit der Vertragsklausel fehlt hier ebenso jeglicher Anhaltspunkt wie für die Annahme eines deklaratorischen Anerkenntnisses oder einer Bestätigung.

4.

Nach dem oben Gesagten kommt es für die Erfolgsaussicht der Verteidigung nicht mehr wesentlich darauf an, ob Positionen in der Rechnung enthalten sind, die nicht erforderlich waren oder nicht angefallen sind (vgl. im Übrigen zur möglichen Umwandlung des Anspruchs des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in einen auf Geldzahlung gerichteten Anspruch und dessen Umfang, wenn die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses umgebaut wird: BGH NJW 2005, 425).