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Übersicht:
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Ein Streit um die Gültigkeit von Landpachtverträgen
- Der Auslöser: Drei Ackerflächen und eine Kündigung
- Das Kernproblem: Ein fehlender Zusatz bei der Unterschrift
- Die entscheidende Frage für das Gericht: Ist die Schriftform hier verletzt?
- Die Logik des Gerichts: Funktion der Unterschrift ist klar erkennbar
- Die Kündigung und die Verlängerungsoption: Ein Wettlauf gegen die Zeit?
- Das Urteil: Die Verträge bleiben bestehen
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet die Schriftform bei Verträgen und wann ist sie wichtig?
- Welche Folgen hat es, wenn ein Vertrag die gesetzliche Schriftform nicht einhält?
- Muss bei einer Unterschrift für eine Firma ein spezieller Zusatz (wie i.V. oder als Geschäftsführer) dabei stehen, damit der Vertrag gültig ist?
- Kann ein befristeter Vertrag vorzeitig gekündigt werden, nur weil die Unterschrift formelle Mängel aufweist?
- Wie funktionieren Verlängerungsoptionen in langfristigen Verträgen und wann dürfen sie ausgeübt werden?
- Glossar
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 U 39/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Naumburg
- Datum: 19.12.2024
- Aktenzeichen: 2 U 39/24 (Lw)
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Landpachtrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Der Verpächter von drei Landpachtflächen.
- Beklagte: Die Pächterin, eine L. GmbH & Co. KG.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Der Kläger (Verpächter) verpachtete drei Landflächen an die Beklagte (eine GmbH & Co. KG) mittels befristeter Verträge, die für die Beklagte von einer natürlichen Person unterzeichnet wurden. Der Kläger hielt die Schriftform der Verträge für nicht eingehalten und kündigte einen Vertrag, obwohl die Beklagte eine vertragliche Verlängerungsoption ausübte. Er begehrte daraufhin die Räumung der Flächen.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging um die Frage, ob die Schriftform der Landpachtverträge gemäß § 585a BGB gewahrt war, insbesondere bei der Unterschrift für die Pächterin (eine GmbH & Co. KG). Zudem war strittig, ob der Verpächter die befristeten Verträge vor Ausübung einer Verlängerungsoption wirksam kündigen konnte.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht wies die Berufung des Klägers zurück. Damit wurde die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt, die Klage auf Räumung und Herausgabe der Pachtflächen abgewiesen hatte.
- Begründung: Das Gericht stellte fest, dass die Schriftform der Landpachtverträge gemäß § 585a BGB gewahrt war. Die Unterzeichnung für die Beklagte als GmbH & Co. KG durch eine natürliche Person genügte den Formerfordernissen. Da die Verträge wirksam befristet waren, konnte der Kläger sie nicht ordentlich kündigen. Die Beklagte hatte die Verlängerungsoption zudem fristgerecht ausgeübt.
- Folgen: Die Landpachtverträge bleiben wirksam, und die Beklagte kann die Flächen weiterhin nutzen. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Pachtflächen.
Der Fall vor Gericht
Ein Streit um die Gültigkeit von Landpachtverträgen
Jeder, der schon einmal einen langfristigen Vertrag unterschrieben hat, zum Beispiel einen Mietvertrag für eine Wohnung oder einen Pachtvertrag für einen Kleingarten, kennt die Wichtigkeit der Unterschriften. Doch was passiert, wenn bei einer Unterschrift nicht ganz klar ist, wer da eigentlich für wen unterschreibt? Ist der Vertrag dann trotzdem über viele Jahre gültig? Genau mit dieser Frage musste sich das Oberlandesgericht Naumburg befassen, als ein Landwirt seine verpachteten Flächen vorzeitig zurückhaben wollte und dabei die Unterschriften auf den Verträgen anzweifelte.
Der Auslöser: Drei Ackerflächen und eine Kündigung
Ein Mann (im Folgenden der Verpächter) hatte drei landwirtschaftliche Flächen an einen Landwirtschaftsbetrieb verpachtet.
Dieser Betrieb war keine Privatperson, sondern eine sogenannte GmbH & Co. KG (im Folgenden die Pächterin). Eine GmbH & Co. KG ist eine Unternehmensform, bei der eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) die volle Haftung übernimmt, während andere Gesellschafter nur mit ihrer Einlage haften. Wie jedes Unternehmen kann sie nicht selbst unterschreiben, sondern muss durch Menschen vertreten werden.
Die Pachtverträge für die drei Flächen waren auf eine feste Laufzeit von mehreren Jahren abgeschlossen. Einer der Verträge sollte zum Beispiel vom 1. November 2012 bis zum 31. Oktober 2024 laufen. Für die Pächterin unterschrieb alle Verträge ein gewisser Herr T. W. Unter seine Unterschrift setzte er den Vermerk „Unterschrift des Pächters“.
Einige Jahre später wollte der Verpächter die Pachtverhältnisse jedoch beenden und die Flächen zurück. Er war der Meinung, die Verträge seien formal nicht korrekt geschlossen worden und die lange Befristung daher unwirksam. Deshalb schickte er für eine der Flächen bereits im August 2020 eine Ordentliche Kündigung. Sein Ziel war es, die Flächen geräumt und zurückgegeben zu bekommen. Da die Pächterin dem nicht nachkam, zog der Verpächter vor Gericht. Das erstinstanzliche Gericht, das Amtsgericht Halle, wies seine Klage jedoch ab. Dagegen legte der Verpächter Berufung ein, sodass der Fall nun vor dem Oberlandesgericht landete.
Das Kernproblem: Ein fehlender Zusatz bei der Unterschrift
Aber was genau war das Problem des Verpächters mit der Unterschrift? Seine Argumentation war, dass die Verträge nicht die gesetzlich vorgeschriebene „Schriftform“ einhalten würden. Für bestimmte Verträge, die über eine lange Zeit von mehr als zwei Jahren laufen, verlangt das Gesetz eine besondere Form: die Schriftform nach § 585a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das bedeutet, der Vertrag muss schriftlich auf Papier festgehalten und von beiden Seiten eigenhändig unterschrieben werden. Wird diese Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag nicht als befristet, sondern als auf unbestimmte Zeit geschlossen – und kann daher mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Genau das wollte der Verpächter erreichen.
Sein Angriffspunkt war die Unterschrift von Herrn T. W. für die Pächterin. Im Vertrag stand zwar, dass die L. GmbH und Co. KG die Pächterin ist. Es wurde aber nirgends erklärt, wer diese Firma rechtlich vertritt oder welche Rolle Herr T. W. in diesem Gefüge spielt. Der Verpächter meinte, aus der Urkunde selbst müsse klar hervorgehen, dass Herr T. W. die Befugnis hatte, für die Firma zu unterschreiben. Da ein solcher Hinweis fehlte, sei die Schriftform verletzt.
Die entscheidende Frage für das Gericht: Ist die Schriftform hier verletzt?
Das Oberlandesgericht musste also klären: Reicht die Unterschrift einer Person für eine Firma aus, auch wenn ihre genaue Funktion nicht im Vertrag steht? Um das zu verstehen, schauten sich die Richter den Zweck der Schriftform-Regel an. Diese Regel soll vor allem eine Person schützen, die das verpachtete Grundstück später kauft. Der Käufer tritt automatisch in den bestehenden Pachtvertrag ein und muss wissen, worauf er sich einlässt – wie lange der Vertrag noch läuft und zu welchen Konditionen. Er soll sich allein durch das Lesen des Vertragsdokuments ein klares Bild machen können.
Wie ist das nun bei der Unterschrift für eine Firma? Eine Firma, also eine sogenannte juristische Person, ist ein künstliches Gebilde, das wie ein Mensch Verträge schließen kann. Da sie aber keine Hände zum Unterschreiben hat, muss immer ein Mensch für sie handeln. Wenn im Vertragskopf also klar die „L. GmbH & Co. KG“ als Pächterin genannt ist und im Unterschriftenfeld eine Person unterschreibt, ist für jeden ersichtlich, dass diese Person nicht für sich privat, sondern für die genannte Firma handelt.
Das Gericht verglich dies mit einem einfachen Alltagsbeispiel: Wenn Sie einen Brief von Ihrer Versicherung bekommen, auf dem eine Unterschrift prangt, gehen Sie auch davon aus, dass dieser Brief von der Versicherung kommt und rechtsverbindlich ist – selbst wenn Sie die Person, die unterschrieben hat, nicht kennen und ihr Titel nicht dabeisteht.
Die Logik des Gerichts: Funktion der Unterschrift ist klar erkennbar
Genau diese Logik wandte das Gericht hier an. Aus den Verträgen ging eindeutig hervor, dass die GmbH & Co. KG die Pächterin ist. Herr T. W. hat für sie unterschrieben und mit dem Zusatz „Unterschrift des Pächters“ sogar noch zusätzlich verdeutlicht, in wessen Namen er handelt. Nach Ansicht des Gerichts wäre die Schriftform aber selbst ohne diesen Zusatz gewahrt gewesen.
Die Richter erklärten, dass es für die Einhaltung der Form nicht entscheidend ist, ob die unterzeichnende Person tatsächlich die rechtliche Macht zur Vertretung hatte (die sogenannte Vertretungsmacht). Die Frage der Form betrifft nur, ob aus dem Dokument klar wird, wer der Vertragspartner sein soll. Und hier war völlig unzweifelhaft, dass die Unterschrift für die Pächterin, die GmbH & Co. KG, geleistet wurde. Ob Herr T. W. das auch durfte, ist eine andere Frage, die aber nichts an der Gültigkeit der Form ändert. Da die Form gewahrt war, war auch die lange Befristung der Verträge wirksam.
Die Kündigung und die Verlängerungsoption: Ein Wettlauf gegen die Zeit?
Damit kam das Gericht zum zweiten Punkt: der Kündigung und der Verlängerungsoption. In einem der Verträge war eine Klausel enthalten, die es der Pächterin erlaubte, den bis zum 31. Oktober 2024 laufenden Vertrag um weitere zwölf Jahre zu verlängern. Der Verpächter hatte seine Kündigung bereits im Jahr 2020 ausgesprochen. Die Pächterin übte ihr Recht auf Verlängerung aber erst im März 2023 aus. Konnte der Verpächter den Vertrag also beenden, bevor die Pächterin ihre Option zog?
Auch hier war die Antwort des Gerichts ein klares Nein. Ein wirksam befristeter Vertrag kann während seiner Laufzeit nicht einfach so ordentlich gekündigt werden. Er endet erst mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit. Die Verlängerungsoption war ein fester Bestandteil dieses wirksamen Vertrages. Die Pächterin hatte das Recht, diese Option jederzeit während der Vertragslaufzeit auszuüben. Indem sie dies im März 2023 tat, verlängerte sich der Vertrag automatisch bis ins Jahr 2036. Die frühere Kündigung des Verpächters lief ins Leere, weil es zu diesem Zeitpunkt gar kein Recht zur ordentlichen Kündigung gab.
Das Urteil: Die Verträge bleiben bestehen
Das Oberlandesgericht Naumburg wies die Berufung des Verpächters daher vollständig zurück. Die Entscheidung des Amtsgerichts war korrekt. Die Richter stellten fest, dass die Landpachtverträge die Schriftform wahren und die vereinbarten Befristungen somit gültig sind. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung durch den Verpächter war nicht möglich.
Folglich hat der Verpächter keinen Anspruch darauf, dass die Pächterin die Flächen räumt und an ihn herausgibt. Die Pachtverhältnisse bestehen zu den ursprünglich vereinbarten Bedingungen fort. Die Kosten für das Berufungsverfahren musste ebenfalls der Verpächter tragen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass Landpachtverträge auch dann rechtsgültig sind, wenn bei der Unterschrift nicht explizit die genaue Funktion des Unterzeichners für ein Unternehmen angegeben ist – solange aus dem Vertrag klar hervorgeht, welche Firma Vertragspartner ist. Ein wirksam befristeter Pachtvertrag kann während seiner Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden, selbst wenn eine Verlängerungsoption erst Jahre nach einer unwirksamen Kündigung ausgeübt wird. Die Entscheidung stärkt die Rechtssicherheit für Pächter und macht deutlich, dass die Formvorschriften für langfristige Pachtverträge nicht übermäßig streng ausgelegt werden. Eigentümer von verpachteten Flächen können sich daher nicht einfach durch Anzweifeln von Unterschriften aus langfristigen Verträgen befreien.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet die Schriftform bei Verträgen und wann ist sie wichtig?
Die Schriftform ist eine wichtige rechtliche Anforderung, die festlegt, wie bestimmte Verträge oder Erklärungen formal abgefasst werden müssen, damit sie rechtlich gültig sind oder bestimmte Rechtsfolgen entfalten. Sie geht über ein bloßes „schriftliches Dokument“ hinaus.
Was genau ist die Schriftform?
In den meisten Fällen bedeutet die Einhaltung der Schriftform, dass ein Vertrag schriftlich verfasst sein muss und von den Vertragsparteien eigenhändig unterschrieben wird. Dies ist in § 126 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Stellen Sie sich vor, Sie schreiben einen Vertrag auf Papier und jede beteiligte Person setzt ihre eigene, leserliche Unterschrift darunter.
Es gibt jedoch Ausnahmen: In manchen Fällen kann die Schriftform auch durch eine qualifizierte elektronische Signatur ersetzt werden (§ 126a BGB). Dies ist eine besondere Art der digitalen Unterschrift, die denselben hohen Sicherheitsanforderungen wie eine handschriftliche Unterschrift genügt. Für Sie als Laie ist der Kernpunkt jedoch oft die eigenhändige Unterschrift auf einem Papierdokument.
Warum ist die Schriftform wichtig? Die Funktionen
Die Schriftform erfüllt mehrere wichtige Zwecke:
- Beweisfunktion: Ein schriftlicher Vertrag dient als klarer und dauerhafter Beweis für die getroffenen Vereinbarungen. Wenn es später zu Unstimmigkeiten kommt, kann man einfach im Vertrag nachlesen, was genau vereinbart wurde. Das macht es leichter, Fakten zu belegen und Missverständnisse zu vermeiden.
- Warnfunktion: Bei Verträgen, die langfristige Bindungen oder erhebliche finanzielle Verpflichtungen mit sich bringen, soll die Schriftform eine Warnung darstellen. Sie zwingt die Parteien, sich die Entscheidung genau zu überlegen und die Vertragsinhalte sorgfältig zu prüfen, bevor sie ihre Unterschrift leisten.
- Schutzfunktion: Die Schriftform kann die Vertragsparteien vor übereilten Entscheidungen oder unklaren mündlichen Absprachen schützen. Manchmal dient sie auch dem Schutz Dritter, die aus dem Vertrag Rechte oder Pflichten ableiten könnten.
Wann ist die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben?
Grundsätzlich gilt in Deutschland die Vertragsfreiheit, was bedeutet, dass viele Verträge auch mündlich gültig sein können. Für bestimmte, besonders wichtige oder risikoreiche Verträge schreibt der Gesetzgeber jedoch zwingend die Schriftform vor, um die oben genannten Funktionen zu gewährleisten. Wenn diese gesetzliche Formvorschrift nicht eingehalten wird, ist der Vertrag in der Regel ungültig.
Einige Beispiele für Verträge, bei denen die Schriftform vorgeschrieben ist, sind:
- Die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses durch Arbeitgeber oder Arbeitnehmer (§ 623 BGB). Eine mündliche Kündigung ist unwirksam.
- Die Bürgschaftserklärung des Bürgen (§ 766 BGB). Wenn Sie für jemand anderen bürgen, muss Ihre Erklärung schriftlich erfolgen.
- Ein Mietvertrag über Wohnraum, der für länger als ein Jahr abgeschlossen wird (§ 550 BGB). Wird er nur mündlich geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
- Bestimmte Verbraucherdarlehensverträge (§ 492 BGB), um den Verbraucher zu schützen.
Für Sie bedeutet das: Wenn Sie einen wichtigen Vertrag abschließen oder eine rechtlich bindende Erklärung abgeben möchten, ist es immer ratsam, die Formvorschriften genau zu prüfen. Die Schriftform soll Ihnen und den anderen Beteiligten Sicherheit und Klarheit bieten.
Welche Folgen hat es, wenn ein Vertrag die gesetzliche Schriftform nicht einhält?
Wenn das Gesetz für einen bestimmten Vertrag vorschreibt, dass er in Schriftform abgeschlossen werden muss – was in der Regel bedeutet, dass der Vertragstext schriftlich verfasst und von allen Vertragspartnern eigenhändig unterschrieben sein muss – und diese Formvorschrift nicht beachtet wird, hat das rechtliche Konsequenzen.
Grundsätzliche Ungültigkeit und wichtige Ausnahmen
Die allgemeine Regel ist, dass ein Vertrag, der eine gesetzlich vorgeschriebene Form nicht einhält, ungültig (nichtig) ist. Das bedeutet, er ist von Anfang an unwirksam und entfaltet rechtlich keine Bindungswirkung.
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme, die besonders für befristete Verträge relevant ist: Manchmal führt der Formmangel nicht zur vollständigen Ungültigkeit, sondern zu einer Umwandlung des Vertrages.
Befristete Verträge werden unbefristet
Diese Umwandlung findet statt, wenn ein Vertrag eigentlich nur für eine bestimmte Zeit (befristet) gelten sollte, aber die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform für diese Befristung nicht eingehalten wurde. Dies betrifft zum Beispiel:
- Mietverträge für Wohnraum, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden sollen. Hier schreibt § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Schriftform vor, damit die Befristung wirksam ist.
- Arbeitsverträge, die befristet abgeschlossen werden. Nach § 14 Abs. 4 des Teilzeit- und Befristungsgesetzes (TzBfG) muss die Befristung schriftlich vereinbart werden.
Wird in diesen Fällen die Schriftform für die Befristung nicht eingehalten, dann ist nicht der gesamte Vertrag unwirksam. Stattdessen gilt der Vertrag automatisch als auf unbestimmte Zeit geschlossen, also als unbefristeter Vertrag. Die eigentlich gewollte Befristung ist dann rechtlich nicht bindend.
Praktische Bedeutung für Sie
Für Sie als Vertragspartner hat dies direkte Auswirkungen:
- Bei einem Mietvertrag: Haben Sie einen Mietvertrag mündlich oder nur per E-Mail für beispielsweise zwei Jahre befristet vereinbart, obwohl das Gesetz die Schriftform verlangt, so gilt dieser Vertrag als unbefristet.
- Bei einem Arbeitsvertrag: Ein Arbeitsvertrag, der befristet sein sollte, aber nicht schriftlich unterschrieben wurde, wird zu einem unbefristeten Arbeitsverhältnis.
Ein unbefristeter Vertrag kann dann – im Gegensatz zu einem wirksam befristeten Vertrag – von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden. Die ursprünglich vereinbarte Befristung kann Sie nicht länger binden.
Daher ist es wichtig, bei Verträgen, für die das Gesetz die Schriftform vorschreibt, diese Form auch sorgfältig einzuhalten. Nur so kann die beabsichtigte Wirkung, wie zum Beispiel eine Befristung, rechtlich auch erzielt werden. Andernfalls kann sich die Art des Vertrages und damit auch seine Kündbarkeit grundlegend ändern.
Muss bei einer Unterschrift für eine Firma ein spezieller Zusatz (wie i.V. oder als Geschäftsführer) dabei stehen, damit der Vertrag gültig ist?
Nein, in der Regel ist für die Gültigkeit eines Vertrages, der für eine Firma unterschrieben wird, kein spezieller Zusatz wie „i.V.“ (in Vertretung) oder „als Geschäftsführer“ zwingend erforderlich. Wichtiger als solche Zusätze ist, dass zwei zentrale Punkte klar sind:
Was für die Gültigkeit entscheidend ist
Entscheidend für die Gültigkeit des Vertrages und die Bindung der Firma sind zwei Aspekte:
- Wer der Vertragspartner sein soll: Es muss aus dem Vertrag oder den Umständen eindeutig hervorgehen, dass die Firma selbst Vertragspartner werden und gebunden sein soll, nicht die Privatperson, die unterschreibt. Dies wird oft durch den Firmennamen im Vertragskopf, auf dem Briefpapier oder durch einen Firmenstempel deutlich.
- Die Vertretungsmacht der unterschreibenden Person: Die Person, die für die Firma unterschreibt, muss auch die Berechtigung haben, die Firma zu vertreten. Juristen sprechen hier von „Vertretungsmacht“. Diese Vertretungsmacht kann sich aus verschiedenen Quellen ergeben:
- Gesetzliche Vertretung: Zum Beispiel ist ein Geschäftsführer einer GmbH oder ein Vorstand einer AG qua Amt gesetzlich vertretungsberechtigt.
- Bevollmächtigung: Eine Person kann auch durch eine spezielle Vollmacht, eine Prokura oder eine Handlungsvollmacht dazu ermächtigt sein, die Firma zu vertreten.
Die Bedeutung von Zusätzen wie „i.V.“ oder „als Geschäftsführer“
Wenn Zusätze wie „i.V.“ oder „als Geschäftsführer“ bei einer Unterschrift für eine Firma hinzugefügt werden, dienen sie in erster Linie der Klarstellung und Dokumentation. Sie machen für den Vertragspartner und Dritte deutlich:
- Dass die unterschreibende Person nicht für sich selbst, sondern für die Firma handelt.
- In welcher Funktion oder Rolle die Person die Firma vertritt (z.B. als Geschäftsführer, Prokurist oder einfach als Bevollmächtigter).
Diese Zusätze sind somit hilfreich, um Missverständnisse zu vermeiden und später leichter nachweisen zu können, in welcher Eigenschaft die Unterschrift geleistet wurde. Ihre Abwesenheit macht den Vertrag aber nicht automatisch ungültig, solange die Absicht, die Firma zu binden, erkennbar ist und die unterschreibende Person tatsächlich die nötige Vertretungsmacht hatte. Hatte die Person keine Vertretungsmacht, bindet der Vertrag die Firma grundsätzlich nicht, selbst wenn ein Zusatz angebracht wurde.
Kann ein befristeter Vertrag vorzeitig gekündigt werden, nur weil die Unterschrift formelle Mängel aufweist?
Ein befristeter Arbeitsvertrag, der die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform nicht einhält, kann tatsächlich wie ein unbefristeter Vertrag behandelt und somit ordentlich gekündigt werden. Es geht dabei nicht primär um die Schönheit oder Lesbarkeit der Unterschrift, sondern darum, ob die Befristung selbst in der vorgeschriebenen Form schriftlich vereinbart wurde.
Die Bedeutung der Schriftform für befristete Arbeitsverträge
Das Gesetz schreibt vor, dass die Befristung eines Arbeitsvertrages schriftlich vereinbart werden muss. Das bedeutet, dass die Vereinbarung über die Dauer des Vertrages (z.B. „Dieser Vertrag endet am 31.12.2024“) in einem schriftlichen Dokument festgehalten und von beiden Vertragsparteien (Arbeitgeber und Arbeitnehmer) im Original eigenhändig unterschrieben sein muss. Eine mündliche Befristung oder eine Befristung, die nur per E-Mail oder Fax vereinbart wurde, ist nicht wirksam.
Die Folgen eines Formmangels
Liegt ein solcher Formmangel bei der Vereinbarung der Befristung vor – etwa weil die Befristung nicht schriftlich fixiert wurde oder eine der notwendigen Originalunterschriften fehlte – dann ist nur die Befristung unwirksam. Der Arbeitsvertrag selbst ist aber weiterhin gültig. Die Folge ist, dass der Vertrag dann als unbefristeter Arbeitsvertrag gilt.
Für Sie als Arbeitnehmer bedeutet das:
- Ein ursprünglich als befristet gedachter Vertrag wird unbefristet.
- Ein unbefristeter Vertrag kann im Gegensatz zu einem wirksam befristeten Vertrag grundsätzlich ordentlich gekündigt werden. Dabei sind die gesetzlichen oder tarifvertraglichen Kündigungsfristen einzuhalten.
Es ist also nicht der Formmangel der Unterschrift, der eine direkte „Kündigung wegen Unterschrift“ erlaubt, sondern vielmehr die Tatsache, dass der Vertrag durch den Mangel in der schriftlichen Befristungsvereinbarung seinen befristeten Charakter verliert und dadurch ordentlich kündbar wird. Andere Mängel bei Unterschriften, wie zum Beispiel eine Fälschung, führen hingegen zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages und sind davon abzugrenzen.
Wie funktionieren Verlängerungsoptionen in langfristigen Verträgen und wann dürfen sie ausgeübt werden?
Eine Verlängerungsoption in einem langfristigen Vertrag ist vergleichbar mit einem fest vereinbarten, zusätzlichen Joker, der in den Vertrag eingebaut ist. Sie ist keine automatische Verlängerung, sondern ein Recht, das einer der Vertragsparteien eingeräumt wird. Stellen Sie sich vor, Ihr Vertrag ist befristet, enthält aber die Möglichkeit, ihn über das ursprüngliche Ende hinaus fortzusetzen. Genau das leistet eine Verlängerungsoption. Sie ist ein integraler Bestandteil des ursprünglichen Vertrags und bietet Planungssicherheit für die Partei, die sie ausüben darf.
Wie Verlängerungsoptionen funktionieren
Eine Verlängerungsoption ist ein einseitiges Gestaltungsrecht. Das bedeutet, die Partei, die das Recht hat, die Option auszuüben, kann allein durch ihre Erklärung bewirken, dass sich der Vertrag um eine im Voraus festgelegte Zeitspanne verlängert. Die andere Vertragspartei hat in diesem Moment kein Mitspracherecht mehr; sie ist an diese Ausübung gebunden, sofern die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Dies ist ein wichtiger Unterschied zur bloßen Verhandlung über eine Vertragsverlängerung, bei der beide Seiten zustimmen müssen.
- Einseitige Entscheidung: Nur die berechtigte Partei muss handeln.
- Vertragsbindung: Die andere Partei ist an die Ausübung gebunden, wenn diese fristgerecht und formgerecht erfolgt ist.
- Fortführung des Vertrags: Der Vertrag wird in der Regel zu den gleichen Bedingungen fortgesetzt, es sei denn, die Option sieht ausdrücklich Änderungen vor (z.B. eine Preisanpassung für die Verlängerungsperiode). Es entsteht kein neuer Vertrag, sondern der bestehende wird fortgesetzt.
Wann Verlängerungsoptionen ausgeübt werden dürfen
Der Zeitpunkt der Ausübung ist von entscheidender Bedeutung. Jede Verlängerungsoption ist an bestimmte Fristen gebunden, die im Vertrag genau definiert sind. Häufig finden sich Formulierungen wie „spätestens sechs Monate vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit“ oder „innerhalb eines Zeitfensters von drei Monaten vor Vertragsende“.
- Fristen sind zwingend: Die Ausübung muss innerhalb des vertraglich festgelegten Zeitraums erfolgen. Wird diese Frist versäumt, erlischt das Recht zur Ausübung der Option in der Regel, und der Vertrag läuft wie ursprünglich vereinbart aus.
- Formelle Anforderungen: Oftmals sind auch Formvorschriften für die Ausübung der Option festgelegt. Dies kann die Schriftform sein (z.B. per Einschreiben) oder andere Kommunikationswege. Die Einhaltung dieser Form ist ebenso wichtig wie die Frist. Ein mündliches Ausüben, wenn Schriftform vereinbart ist, wäre unwirksam.
- Vertragliche Bedingungen: Manchmal sind weitere Bedingungen an die Ausübung geknüpft, beispielsweise dass keine schwerwiegenden Vertragsverletzungen vorliegen dürfen.
Schutz vor vorzeitiger Beendigung durch die andere Partei
Ein wesentlicher Aspekt einer wirksam ausgeübten Verlängerungsoption ist, dass sie den Vertrag für die verlängerte Laufzeit bindend macht. Hat die berechtigte Partei die Option frist- und formgerecht ausgeübt, verlängert sich der Vertrag. Dies bedeutet, dass die andere Vertragspartei den Vertrag dann für die Dauer der Verlängerung nicht vorzeitig beenden kann, es sei denn, es liegen besondere Gründe vor, die eine Kündigung auch bei einem unbefristeten oder fest laufenden Vertrag ermöglichen würden (z.B. eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Vertragspartners). Die Verlängerungsoption stärkt somit die Vertragssicherheit für die Partei, die das Optionsrecht besitzt, und bindet die andere Partei für die verlängerte Laufzeit an den Vertrag.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar
Juristische Fachbegriffe kurz erklärt
Schriftform
Die Schriftform ist eine gesetzlich vorgeschriebene Art der Vertragsgestaltung, bei der ein Vertrag schriftlich abgefasst und von den beteiligten Parteien eigenhändig unterschrieben werden muss (§ 126 BGB). Sie dient dazu, die getroffenen Vereinbarungen klar und dauerhaft zu dokumentieren, Streitigkeiten zu vermeiden und Dritte (wie künftige Käufer) zu schützen. Wird die Schriftform nicht eingehalten, ist oft die vorgesehene Befristung des Vertrags unwirksam, der Vertrag gilt dann als unbefristet. Beispiel: Ein Mietvertrag, der auf mehr als zwei Jahre befristet ist, muss schriftlich unterschrieben sein, sonst gilt er als unbefristet.
Vertretungsmacht
Vertretungsmacht bedeutet die rechtliche Befugnis einer Person, für eine juristische Person (z.B. eine GmbH & Co. KG) rechtsverbindliche Erklärungen abzugeben und Verträge abzuschließen. Diese Befugnis kann sich aus Gesetz, Satzung oder einer speziellen Vollmacht ergeben. Ohne Vertretungsmacht binden Aktionen der Person die Firma grundsätzlich nicht. Im vorliegenden Fall war die Frage, ob Herr T. W. für die Gesellschaft wirksam unterschreiben durfte, jedoch für die Prüfung der Schriftform unverzichtbar, auch wenn das Gericht die Formgültigkeit unabhängig von der tatsächlichen Vertretungsmacht beurteilte.
Befristeter Vertrag und seine Umwandlung bei Formmangel
Ein befristeter Vertrag ist ein Vertrag, der nur für eine genau bestimmte Zeit gilt. Gesetzliche Vorgaben verlangen oft, dass ein befristeter Vertrag schriftlich vereinbart wird, damit die Befristung wirksam ist (§ 550 BGB für Mietverträge; § 14 TzBfG für Arbeitsverträge). Wird die erforderliche Schriftform bei der Befristung nicht eingehalten, verliert die Befristung ihre Wirksamkeit, und der Vertrag gilt automatisch als unbefristet, also ohne festgelegtes Enddatum. Beispiel: Ein Pachtvertrag über mehrere Jahre, der nicht schriftlich befristet ist, gilt als unbefristeter Vertrag, der ordentlich gekündigt werden kann.
Verlängerungsoption
Eine Verlängerungsoption ist ein vertraglich vereinbartes Recht, das einer Partei erlaubt, den Vertrag um eine festgelegte Zeitspanne über die ursprüngliche Laufzeit hinaus zu verlängern. Dieses Recht kann einseitig ausgeübt werden, ohne Zustimmung der anderen Partei, sofern die vertraglichen Fristen und Formvorschriften eingehalten werden. Die Ausübung der Verlängerungsoption bindet den Vertrag für die verlängerte Zeit und schließt eine ordentliche Kündigung währenddessen aus. Beispiel: Ein Pächter kann seine Pacht um zwölf Jahre verlängern, wenn er dies innerhalb der vorgesehenen Frist schriftlich mitteilt.
Ordentliche Kündigung
Die ordentliche Kündigung ist die Beendigung eines Dauerschuldverhältnisses (z. B. Miet- oder Pachtvertrag) unter Einhaltung gesetzlicher oder vertraglicher Kündigungsfristen und -formen (§ 568 BGB für Mietverträge). Sie ist bei befristeten Verträgen während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vertrag sieht es ausdrücklich vor oder ein wichtiger Grund rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung. Im vorliegenden Fall konnte der Verpächter die befristeten Pachtverträge vor Ablauf der Laufzeit und vor Ausübung der Verlängerungsoption nicht ordentlich kündigen, sodass die Kündigung unwirksam war.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 585a BGB (Formvorschrift bei Pachtverträgen mit langer Laufzeit): Dieser Paragraph schreibt vor, dass Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren schriftlich abgeschlossen und eigenhändig unterzeichnet werden müssen, um die Befristung wirksam zu vereinbaren. Die Schriftform soll insbesondere Offenheit und klare Nachvollziehbarkeit der Vertragsbedingungen gewährleisten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht prüfte, ob die Unterschrift von Herrn T. W. für die GmbH & Co. KG die Schriftform wahrt, was entscheidend dafür war, ob die lange Laufzeit der Vertragspachtverhältnisse wirksam ist.
- § 125 BGB (Nichtigkeit wegen Formmangels): Dieser Paragraph regelt, dass Rechtsgeschäfte, die nicht die gesetzlich vorgeschriebene Form einhalten, grundsätzlich nichtig sind, es sei denn, das Gesetz sieht Ausnahmen vor. Ein Formmangel kann somit zum Verlust der Wirksamkeit der befristeten Laufzeit führen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Verpächter argumentierte, dass die fehlende Angabe der Vertretungsmacht zu einem Formmangel führe und dadurch die Befristung unwirksam sei, was nach § 125 BGB zur Folge hätte, dass der Vertrag als unbefristet gilt.
- § 164 BGB (Vertretung): Regelt die Wirkung von rechtsgeschäftlichen Handlungen des Vertreters im Namen des Vertretenen, insbesondere dass das Rechtsgeschäft auch dann wirksam ist, wenn die Person vertretungsberechtigt handelt. Die Frage der Vertretungsmacht betrifft jedoch die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts, nicht zwingend die Form. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Oberlandesgericht stellte klar, dass die Vertretungsmacht von Herrn T. W. für die Formgültigkeit des Vertrags nicht entscheidend ist und die Unterschrift allein ausreicht, wenn der Vertragspartner als juristische Person erkennbar ist.
- § 564 BGB (Kauf bricht nicht Miete oder Pacht): Dieser Paragraph schützt Käufer eines Grundstücks, indem er sicherstellt, dass ein auf dem Grundstück lastender Pachtvertrag bestehen bleibt und dem Käufer bekannt sein muss. Daher dient die Schriftform auch dem Zweck, dem Käufer die Vertragsbedingungen klar offen zu legen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht betonte, dass die Schriftformregel auch für den Schutz künftiger Erwerber des Pachtgrundstücks wichtig ist und die klare Zuordnung der Unterschrift zur Pächterin diesem Zweck genügt.
- § 580a BGB (Kündigung von Pachtverträgen mit langer Laufzeit): Regelt die Kündigungsmöglichkeiten für Pachtverträge, die auf längere Zeit geschlossen sind; bei Wirksamkeit der Befristung sind ordentliche Kündigungen vor Ablauf der Frist ausgeschlossen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Aufgrund der Wirksamkeit der Befristung konnte der Verpächter die Verträge vorzeitig nicht ordentlich kündigen, was die Klage auf Räumung ausschloss.
- Grundsatz der Vertragsfreiheit und Vertragsbindung (BGB allgemein): Verträge, die gesetzliche Form- und Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllen, binden die Vertragsparteien und können nicht einseitig ohne Rechtsgrund vorzeitig aufgehoben oder gekündigt werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vertragsparteien sind an die befristeten Pachtverträge und die darin enthaltene Verlängerungsoption gebunden, was die Berufung des Verpächters auf Aufhebung durch vorzeitige Kündigung ausschloss.
Das vorliegende Urteil
OLG Naumburg – Az.: 2 U 39/24 (Lw) – Urteil vom 19.12.2024
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
