Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrags

Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrags

OLG Koblenz, Az.: 5 U 176/16, Urteil vom 17.05.2017

In dem Rechtsstreit hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 17. Mai 2017 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 12. Januar 2016 abgeändert und wird folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 70.000 Euro Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der Eigentumswohnung Nr. 1, die Gegenstand des Kaufvertrags vom 29. Dezember 2009, Urkundenrolle Nr. … des Notars … ist, zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte mit der Annahme der Zug um Zug angebotenen Zustimmung der Kläger zur Eigentumsübertragung in Verzug befindet.

Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern sämtliche weiteren Schäden aus dem vorbezeichneten Immobilienerwerb zu ersetzen.

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Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Berufungsverfahrens tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 25% und der Beklagte zu 75%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch den jeweiligen Gegner abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags, soweit nicht die gegnerische Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe:

I.

Der Kläger begehrt Rückzahlung des für eine Eigentumswohnung gezahlten Kaufpreises (Zug um Zug), Feststellung der Einstandspflicht für weitere Schäden aus dem Immobilienkaufvertrag sowie Feststellung des Annahmeverzuges hinsichtlich der Rücknahme der Eigentumswohnung.

Sittenwidrigkeit eines Immobilienkaufvertrags
Foto: Goodluz/Bigstock

Im Jahr 2009 wurde der Kläger von dem ihm durch Freizeitbetätigungen bekannten und in seiner unmittelbaren Nähe wohnenden Beklagten auf die Möglichkeiten zur Geldanlage angesprochen. Er empfahl ihm den Erwerb einer Eigentumswohnung in E. als „Betongeld“ und legte hierzu ein Exposé der ihm gehörenden Immobilie vor (Anlage K4). Im Vertrauen auf die Angaben des Beklagten erwarben die Kläger ohne vorherige Besichtigung des Objekts mit notariellem Vertrag vom 29. Dezember 2009 (Anlage K1) eine 93,43 qm große Eigentumswohnung. Die Preisermittlung durch den Beklagten beruhte auf einer Abfrage bei der Datenbank …, die bei einfacher bis normaler Ausstattung für eine Eigentumswohnung einen Quadratmeterpreis von 1.026 Euro auswies. Zum Zeitpunkt des Verkaufs war die Eigentumswohnung nicht vermietet. Der Beklagte übernahm für den Fall der Nichtvermietung für ein Jahr eine finanzielle Einstandspflicht in Höhe von monatlich 4,00 Euro/qm.

Gemäß einer am 13. Januar 2010 schriftlich von den Klägern bestätigten Einigung der Parteien erstattete der Beklagte 25.000 Euro auf den Kaufpreis für „derzeit anfallende Renovierungsarbeiten und zukünftig anfallende Instandhaltungsrücklagen sowie zukünftige Mietgarantien“ (Anlage BE1; Bl. 217 GA).

In der Folge kam es nicht zur Vermietung des Objekts. Der Kläger besichtigte daher die Wohnung erstmals am 20. Oktober 2013. Die Besichtigung führte bei ihm zu Zweifeln hinsichtlich des Wertes des Objekts, weshalb er ein Wertgutachten in Auftrag gab. Der Sachverständige Dipl.-Ing. K. kam in seinem Gutachten vom 31. März 2014 (Anlage K2; Bl. 27 ff. GA) zu dem Ergebnis, dass die Eigentumswohnung zum Wertermittlungsstichtag am 29. Dezember 2009 einen Verkehrswert von rund 14.000 Euro aufgewiesen habe. Die Wertermittlung erfolgte im Ertragswertverfahren.

Die Kläger haben erstinstanzlich vorgetragen, die Eigentumswohnung habe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages lediglich einen Verkehrswert von 14.000 Euro aufgewiesen. Dies habe der Beklagte gewusst. Die Wohnung sei zu keinem Zeitpunkt in einem vermietbaren Zustand gewesen. Der Beklagte habe bewusst einen falschen Wert der Wohnung vorgespiegelt und das persönliche Verhältnis der Parteien zur eigenen finanziellen Bereicherung ausgenutzt. Aufgrund ihres Vertrauens in den Beklagten sei es – auch wegen der Einräumung der einjährigen Mietgarantie – zu keiner Überprüfung der Werthaltigkeit gekommen. Der Beklagte hat dem entgegengehalten, die Eigentumswohnung sei lediglich aufgrund der mangelnden Pflege durch die Kläger in einen verwahrlosten Zustand geraten.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung vom 12. Januar 2016 (Bl. 129 ff. GA) verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Von einer Sittenwidrigkeit könne nicht ausgegangen werden. Dies erfordere, dass der Beklagte eine Schwächesituation der Kläger ausgenutzt habe. Eine Schwächesituation sei jedoch durch die Kläger nicht dargelegt worden. Zudem fehle es am subjektiven Tatbestand eines sittenwidrigen Geschäfts, da nicht dargelegt sei, woher der Beklagte die behauptete auffällige Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis gekannt haben soll. Bei einer Ermittlung des Verkehrswerts nach der Ertragswertmethode spreche keine tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung des Vertragspartners. Zudem sei keine Auseinandersetzung der Kläger mit dem Vorbringen des Beklagten erfolgt, wonach eine Datenbank zur Ermittlung des Verkaufspreises herangezogen worden sei. Im Übrigen wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils (Bl. 132 f. GA) Bezug genommen.

Hiergegen wenden sich die Kläger unter Aufrechterhaltung ihres erstinstanzlichen Begehrens mit ihrer Berufung. Das Landgericht habe sich mit ihrem Vortrag nicht hinreichend auseinandergesetzt. Die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts ergebe sich bereits aus dem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Die Veräußerung zum siebenfachen Wert der Eigentumswohnung sei unter Vorlage eines Sachverständigengutachtens behauptet worden. Insofern hätte das Landgericht hierzu Beweis erheben müssen. Vorbringen im nachgelassenen Schriftsatz vom 8. Dezember 2015 habe nicht als verspätet behandelt werden dürfen. Im Übrigen wird auf die Berufungsbegründung vom 14. April 2016 (Bl. 159 ff. GA) verwiesen.

Die Kläger beantragen, das Urteil des Landgerichts Koblenz vom 12. Januar 2016 abzuändern und

1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 95.000 Euro Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der Eigentumswohnung Nr. 1, welche Gegenstand des Kaufvertrages vom 29. Dezember 2009 – UR Nr. … des Notars … – ist, zu zahlen;

2. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, ihnen sämtliche weiteren Schäden aus dem klagegegenständlichen Immobilienerwerb zu ersetzen:

3. festzustellen, dass sich der Beklagte mit der Annahme der Zug um Zug angebotenen Zustimmung der Kläger zur Eigentumsübertragung in Verzug befindet.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens. Eine Grundlage für die Nichtigkeit des Kaufvertrages sei nicht ersichtlich, da es objektiv an einer Wertdiskrepanz fehle und zudem wegen der vorgenommenen Preisermittlung über eine Datenbank zur Immobilienwertermittlung kein Vorwurf ihm gegenüber berechtigt sei. Insoweit wird auf die Berufungserwiderung vom 20. Mai 2015 (Bl. 171 GA) Bezug genommen. Ferner seien durch die Vereinbarung vom 13. Januar 2010 (Anlage BE1; Bl. 217 GA) sämtliche möglichen Ansprüche der Kläger gegen den Beklagten gegen Zahlung von 25.000 Euro abgegolten worden. Hilfsweise rechnet er mit einem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der von ihm erstatteten 25.000 Euro auf.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens und Anhörung des Sachverständigen. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. S. vom 30. November 2016 sowie das Protokoll zum Verhandlungstermin am 17. Mai 2017 (Bl. 235 ff. GA) Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg.

1. Dem Kläger steht ein Anspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung des an den Beklagten geleisteten Kaufpreises in Höhe von 95.000 Euro abzüglich an sie erstatteter 25.000 Euro zu, da der Kaufvertrag gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig und die Leistung der Kläger an den Beklagten daher ohne Rechtsgrund erfolgt ist.

a) Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und zumindest ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der objektiven und subjektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Das ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist (vgl. nur BGH, NJW-RR 2016, 692 m.w.N.). Bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten (vgl. nur BGH, NJW 2014, 1652; BGH, NJW-RR 2008, 1436, 1438). In diesem Fall genügt es, wenn aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem groben objektiven Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung ersichtlich ist, dass sich die davon benachteiligte Vertragspartei auf die daraus begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Partei beruft (BGH, NJW 2014, 1652). Von einem besonders groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung kann ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, NJW-RR 2014, 653, 654).

aa) Nach dem Vorbringen der Kläger ist von einer entsprechenden Sachlage auszugehen. Diese haben unter Vorlage des Privatgutachtens zur Wertermittlung vorgetragen, dass der vereinbarte Kaufpreis das Siebenfache des tatsächlichen Verkehrswertes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses betragen habe. Bei dieser Sachlage wäre ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gegeben. Daher wäre von einer verwerflichen Gesinnung des Beklagten auszugehen. Die Kläger haben die verwerfliche Gesinnung des Beklagten auch konkret behauptet und damit der im Zusammenhang mit der von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entwickelten tatsächlichen Vermutung erforderlichen Behauptungslast hinreichend Rechnung getragen (vgl. hierzu BGH, NJW 2010, 363, 364 f.). Insofern ist der Vortrag der Kläger zum Verkehrswert beweiserheblich.

bb) Das Vorbringen des Beklagten sowie die vom Landgericht erwogenen Gesichtspunkte stehen der Beweiserheblichkeit zum Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung nicht entgegen. Die bei einem groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung grundsätzlich anzunehmende tatsächliche Vermutung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom Tatrichter bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen und kann nur dann nicht zur Anwendung gelangen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist (BGH, NJW 2010, 364 m.w.N.).

Ausgehend vom Sachvortrag der Kläger fehlt es vorliegend weder an einer Grundlage für eine tatsächliche Vermutung der verwerflichen Gesinnung, noch wird diese erschüttert. Entgegen der Auffassung des Landgerichts setzt die tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung nicht voraus, dass der Begünstigte das besonders grobe Missverhältnis kannte. Es genügt, wenn dieses für ihn erkennbar war (vgl. nur Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Aufl. 2017, § 138 Rn. 34c m.w.N.). Es kann auch nicht pauschal darauf abgestellt werden, bei der Wertermittlung im Wege der Ertragswertmethode komme eine tatsächliche Vermutung nicht in Betracht. Der Bundesgerichtshof hat bislang lediglich entschieden, dass bei Fehlen eines besonders groben Missverhältnisses unter Heranziehung der Vergleichswertmethode die Sittenwidrigkeit nicht aus einer Wertermittlung aus der Ertragswertmethode hergeleitet werden kann (vgl. BGH, NJW 2004, 2671). Wird die Ertragswertmethode herangezogen, bedarf es besonderer Anhaltspunkte, aus denen sich die verwerfliche Gesinnung ergibt (vgl. BGH, NJW-RR 2008, 1436, 1438). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze war das Landgericht gehalten, Beweis zum behaupteten Missverhältnis zwischen Verkehrswert und Kaufpreis zu erheben und dabei dem Sachverständigen aufzugeben, sich dazu zu erklären, ob eine Wertermittlung nach der vom Bundesgerichtshof bevorzugten Vergleichswertmethode eröffnet ist (BGH, NJW-RR 2088, 1436, 1438). Auch wenn – wie der Privatgutachter der Kläger anführt – die Vergleichswertmethode vorliegend nicht herangezogen werden kann, da es an einer aussagekräftigen Menge von Vergleichspreisen fehlt, wäre vorliegend das (behauptete) eklatante Missverhältnis nach der Ertragswertmethode zu berücksichtigen, sofern es sich nach dem Ergebnis der durchzuführenden Beweisaufnahme als zutreffend erweist. Insofern fehlt es bislang an einem Vortrag des Beklagten, zu welchem Preis er das Objekt selbst erworben hat. Aussagekräftige Unterlagen werden hierzu ebenfalls nicht vorgelegt.

Aus der vom Beklagten angeführten Ermittlung des Verkehrswertes über eine Datenbank kommt eine Widerlegung einer verwerflichen Gesinnung jedenfalls nicht in Betracht. Zwar ist eine solche nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eröffnet, wenn der Verkäufer auf ein Verkehrswertgutachten vertraut hat, selbst wenn dieses sich später als fehlerhaft erweist (vgl. nur BGH, NJW-RR 2008, 1436, 1438 m.w.N.). Eine Abfrage in einer Datenbank kann indes nicht mit einem Verkehrswertgutachten, das sich auf ein bestimmtes Objekt bezieht, gleichgesetzt werden.

cc) Die daher veranlasste und vom Senat vorgenommene Beweiserhebung zum Wert der Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses belegt ein wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB.

aa) Es kann dahinstehen, ob der Bewertung des Missverhältnisses vom ursprünglich vereinbarten Kaufpreis auszugehen oder hinsichtlich der zu vergleichenden Beträge zu berücksichtigen ist, dass durch die Abgeltungserklärung vom 13. Januar 2010 der Kaufpreis bereits korrigiert wurde. Denn auch bei Heranziehung des herabgesetzten Kaufpreises liegt ein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung vor.

Durch die im Schreiben vom 13. Januar 2010 festgehaltene Vereinbarung wurde der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis durch die vereinbarte Ausgleichszahlung ermäßigt. Die Herabsetzung des Kaufpreises erfolgte aber nicht in voller Höhe. Aufgrund der Abgeltungsvereinbarung vom 13. Januar 2010 (Bl. 217 GA) hat der Beklagte 25.000 Euro an die Kläger gezahlt. Dieser Betrag bezog sich auf Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungsarbeiten sowie eine Mietgarantie. Diese hat der Beklagte in dem Kaufvertrag übernommen. Seine dort enthaltene Garantie für Vermietung im ersten Jahr mit Entschädigungspflicht beläuft sich bezogen auf den anzusetzenden Mietzins und die Größe der Wohnung auf einen Betrag von 3.600 Euro. Die Mietgarantie ist bei der Bestimmung des Umfangs der Herabsetzung des Kaufpreises auszuklammern, da es sich hierbei um eine separate Verpflichtung handelt, die sich auf das für die Sittenwidrigkeit maßgebende Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht auswirkt.

bb) Damit ist von einem Kaufpreis von 73.600 Euro auszugehen (Kaufpreis von 95.000 Euro abzgl. 21.400 Euro – Abgeltungsbetrag um Mietgarantie bereinigt). Bereits bei einem Verkehrswert von weniger als der Hälfte dieses Betrags – also von 36.800 Euro – ist von der Nichtigkeit des Kaufvertrags auszugehen. Ein solch niedriger Verkehrswert der Immobilie ist gegeben.

Der Sachverständige Dipl.-Ing. S. gelangt zu einem Verkehrswert von 38.717,12 Euro ohne Berücksichtigung vorhandener und die Wertbestimmung beeinflussender Mängel und Unzulänglichkeiten. Dabei erfolgte die plausibel dargestellte Ermittlung im Wege des Vergleichswertverfahrens, wobei letztlich ein Quadratmeterwert von 533 Euro ohne Ansatz etwaiger Mängel angeführt wird. Diese Ausführungen des Sachverständigen zum Verkehrswert und dessen Ermittlung sind unbeanstandet geblieben. Der Senat sieht auch keinen Anlass, an der Richtigkeit der Wertermittlung zu zweifeln. Sie entspricht in Systematik und Begründungstiefe den dem Senat aus anderen Verfahren bekannten Grundsätzen.

Angegriffen wird vom Beklagten lediglich der vom Sachverständigen für Baumängel angesetzte Betrag von 20.000 Euro. Der Beklagte trägt in seinem Schriftsatz vom 23. Januar 2017 zum Zustand der Wohnung näher vor. Die Kläger sind dem nicht entgegengetreten. Sie haben zum Zustand der Wohnung unter Beweisantritt nur (erstinstanzlich) vorgetragen, diese sei zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses „nicht vermietungsfähig“ gewesen. Dies bezieht sich aber nicht auf einen konkreten Zustand, weshalb eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der wechselseitig benannten Zeugen nicht erforderlich ist und der vom Beklagten gehaltene Vortrag im Schriftsatz vom 23. Januar 2017 zu Grunde zu legen ist. Bereits danach ist jedoch von deutlich höher als 2.000 Euro anzusetzenden Abzug für die vorhandenen Mängel des Objekts auszugehen. Alle Unzulänglichkeiten hat der Beklagte nämlich nicht in Abrede gestellt. Im Gegenteil: Er selbst verweist auf Bild 6, Seite 48 des Gutachtens, auf dem Laminat zu sehen ist, dass die Kläger verlegen sollten. Darüber hinaus hat der Sachverständige Dipl.-Ing. S. in seiner Anhörung durch den Senat eindrücklich und für den Senat überzeugend dargestellt, dass unter Zugrundelegung des Vorbringens des Beklagten bei Wahrunterstellung zwar für die Sanitärgegenstände und die Öfen von dem geschätzten Mängelabzug ein Betrag von 3.500 Euro abzuziehen sei, aber jedenfalls ein Betrag von 16.500 Euro für die Baumängel von dem angesetzten Verkehrswert abzuziehen sei. Er hat darauf verwiesen, dass – unabhängig von einer unberücksichtigt gelassenen Feuchtigkeitsproblematik – uralte Wandverkleidungen, Bodenbeläge, Decken und Türen gegeben seien, die – um den angesetzten Verkehrswert von 38.717,12 Euro zu rechtfertigen – modernisiert und renoviert werden müssten. Insoweit sei der Abzugsbetrag von 16.500 Euro gerechtfertigt. Mag der Verkehrswert nach Maßgabe des Vergleichswertverfahrens in Anbetracht des vom Beklagten unwidersprochenen vorgetragenen Zustands des Objekts nicht gesichert mit 19.000 Euro (38.717,12 Euro abzgl. vom Sachverständigen auf 20.000 Euro geschätzter Mängel) anzusetzen sein, liegt er doch in jedem Fall erheblich unter der Hälfte des gezahlten Kaufpreises.

b) Der Anspruch der Kläger ist nicht aufgrund der im Schriftstück vom 13. Januar 2010 zusammengefassten Einigung der Parteien ausgeschlossen. Dabei kann dahinstehen, in welchem Umfang der festgehaltenen Regelung („Damit sind alle gegenseitigen Rechte und Pflichten für die Vergangenheit und Zukunft abgegolten. Weitere gegenseitige Ansprüche (…) sind somit ausgeschlossen.“) Abgeltungscharakter zukommt. Jedenfalls der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises wegen Sittenwidrigkeit ist nicht ausgeschlossen.

Nach § 779 BGB ist ein Vergleich grundsätzlich nichtig, wenn er über ein gesetz- oder sittenwidriges Ausgangsrechtsverhältnis geschlossen wird. Wirksamkeit kann er nur dann entfalten, wenn durch ihn Streit oder Ungewissheit über die Rechtsgültigkeit eines möglicherweise nach §§ 134, 138 BGB nichtigen Geschäfts beheben soll. Vorausgesetzt wird aber ein dahingehender ernsthafter Streit oder ein verständiger Zweifel (vgl. zum Ganzen Staudinger/Marburger, BGB, 2015, § 779 Rn. 78 m.w.N.; aktuell etwa OLG Frankfurt, Urteil vom 6. Dezember 2016 – 11 U 38/15 Kart). Hiervon kann nicht ausgegangen werden. Der Beklagte trägt nicht vor, dass Ungewissheit bzw. ernstliche Zweifel über die Wirksamkeit des Vertragsverhältnisses bestanden hätten. Allein aus der im Vorfeld des Vergleichs wohl stattgefundenen Diskussion um Instandhaltungsmaßnahmen und -rücklagen lässt sich eine Ungewissheit oder ein Zweifel über die grundsätzliche Wirksamkeit des Vertrags nicht herleiten. Eine Auseinandersetzung über mutmaßliche Ansprüche wegen Sittenwidrigkeit ist nicht ersichtlich und wird auch nicht vorgetragen.

c) Der Beklagte kann dem Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises auch nicht entgegenhalten, dass er den Klägern keine „Liquidität verschaffen müsse“, die diese im Kaufzeitpunkt nicht gehabt hätten. Zwar haben die Kläger den Erwerb finanziert. Gleichwohl haben sie die Kaufpreiszahlung – wenn auch kreditfinanziert – letztlich aus ihrem Vermögen erbracht.

d) Die Einrede der Verjährung steht dem von den Klägern geltend gemachten Anspruch nicht entgegen.

Die erst in zweiter Instanz erhobene Einrede der Verjährung auch hinsichtlich der Ansprüche aus Bereicherungsrecht ist nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zu berücksichtigen. Der Beklagte hat sich erstinstanzlich darauf beschränkt, die Einrede der Verjährung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche zu berufen. Insofern erstreckte sich die Einrede der Verjährung nicht auf Bereicherungsansprüche. Erst in der mündlichen Verhandlung vom 17. Mai 2017 hat der Beklagte die Einrede auch auf Bereicherungsansprüche erstreckt. Die erstmals im Berufungsrechtszug erhobene Verjährungseinrede ist zwar unabhängig von den Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, wenn die Erhebung der Verjährungseinrede und die den Verjährungseintritt begründenden tatsächlichen Umstände zwischen den Prozessparteien unstreitig sind (BGH, NJW 2008, 3434). Dies ist vorliegend indes nicht der Fall, denn die tatsächlichen Voraussetzungen zum Verjährungsbeginn sind nicht unstreitig, da es insoweit nicht allein auf die unterlassene Besichtigung des erworbenen Objekts durch die Kläger, sondern auch auf die Erkennbarkeit der sittenwidrigen Preisgestaltung für die Kläger als Laien ankommt.

Unabhängig von der Frage der Berücksichtigungsfähigkeit der Einrede der Verjährung auch hinsichtlich des Bereicherungsanspruchs fehlt es ohnehin an konkretem Vortrag zum Verjährungsbeginn. Eine etwaige grob fahrlässige Unkenntnis der anspruchsbegründenden Umstände müsste sich auch auf die eine Sittenwidrigkeit begründenden Tatsachen beziehen. Insofern unterscheidet sich der Bezugspunkt des Fahrlässigkeitsvorwurfs von demjenigen, der sich bei unterbliebener Besichtigung etwa auf vorhandene Mängel bezieht. Hierzu fehlt es indes an Vortrag des Beklagten. Vielmehr kann erst mit der durch das eingeholte Privatgutachten vermittelten Kenntnis auch eine solche hinsichtlich der anspruchsbegründenden Tatsachen für einen Bereicherungsanspruch wegen des sittenwidrigen Kaufvertrages angenommen werden.

e) Zutreffend verfolgt der Beklagte indes im Wege der hilfsweisen Aufrechnung einen Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der von ihm erstatteten 25.000 Euro, weshalb sich der Bereicherungsanspruch der Kläger von 95.000 Euro auf 70.000 Euro reduziert. Auch insofern fehlt es an einem Rechtsgrund, weshalb ein Anspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht; dies gilt unabhängig davon, in welcher Weise die im Schreiben der Kläger vom 13. Januar 2010 festgehaltene Vereinbarung rechtlich zu klassifizieren ist.

2. Das Begehren auf Feststellung des Annahmeverzugs des Beklagten mit der Entgegennahme der Zug um Zug zu erbringenden Gegenleistung ist wegen der mit Blick auf § 765 ZPO erforderlichen Erleichterung des Nachweises des Annahmeverzugs zulässig und auch in der Sache begründet, da die Voraussetzungen des Annahmeverzugs aufgrund der Verweigerung der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung durch den Beklagten gegeben sind.

3. Der in zulässiger Weise erhobene Anspruch der Kläger auf Feststellung der Einstandspflicht des Beklagten zur Leistung von Schadensersatz ist begründet. Der Anspruchsgrund folgt aus § 826 BGB.

a) Mag zwischen den Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit in § 138 BGB und denen einer Schadensersatzklage aus § 826 BGB zu unterscheiden sein (vgl. nur BGH, NJW 1970, 657, 658), entspricht der Begriff der Sittenwidrigkeit in § 826 BGB doch den zu § 138 BGB entwickelten Grundsätzen; entscheidend ist, bei der Beurteilung des Sittenverstoßes zur Begründung des Anspruchs nach § 826 BGB auf das Verhalten des Schuldner – also des Beklagten – abzustellen (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 76. Aufl. 2017, § 826 Rn. 4). Insoweit besteht vorliegend indes kein Anlass, die Frage des Verstoßes des Beklagten gegen die guten Sitten abweichend von den obigen Ausführungen zu § 138 BGB zu beurteilen.

b) Auch ein vorsätzliches Verhalten des Beklagten liegt vor. Zwar tragen die Kläger die Beweislast für das vorsätzliche Verhalten des Beklagten, doch ist zu beachten, dass der Vorsatz als innere Tatsache dem direkten Beweis nicht zugänglich ist, sondern aus äußeren Umständen erschlossen werden muss, wobei zu den wichtigsten Indizien die leichte Erkennbarkeit bzw. Offensichtlichkeit derjenigen Tatsachen zählt, aus denen sich die schädliche Wirkung des jeweiligen Verhaltens ergibt (vgl. zum Ganzen MünchKomm-BGB/Wagner, 7. Aufl. 2017, § 826 Rn. 51 m.w.N.). Vorliegend belegt das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung bereits, dass durchaus für eine Erkennbarkeit des völlig überzogenen Kaufpreises nahelag. Dies gilt erst recht, wenn die Immobilie – wenn auch als Teil des gesamten, später in Wohneinheiten aufgeteilten Objekts – im zeitlichen Zusammenhang selbst erworben wurde. Entscheidender Gesichtspunkt ist daher, dass der Beklagte entgegen seiner sekundären Darlegungslast den eigenen Erwerbspreis der gesamten Immobilie zu keiner Zeit vorgetragen hat. Auf dieses Vortragsdefizit hat der Senat frühzeitig im Beschluss vom 24. Mai 2016 und nochmals im Verlauf der mündlichen Verhandlung – was hiermit aktenkundig gemacht wird – vom 17. Mai 2017 verwiesen. Damit nimmt der Beklagte den Klägern die Möglichkeit, zum entscheidenden Indiz seiner Kenntnis von der sittenwidrigen Preisgestaltung vorzutragen. Es ist offenkundig, dass bei einem deutlich niedrigeren Erwerbspreis eine Kenntnis von dem Sittenverstoß anzunehmen ist. Es liegt zugleich auf der Hand, dass der Beklagte auf dieser Erkenntnisgrundlage auch die Schädigung der Kläger vorausgesehen und in seinen Willen aufgenommen hat.

c) Die für die Begründetheit der Feststellungsklage ausreichende Möglichkeit eines Schadenseintritts ist gegeben. Es liegt auf der Hand, dass für die Kläger über den Kaufpreis hinausgehende Schäden entstanden sind und künftig weitere Schäden entstehen können.

d) Der Anspruch der Kläger ist nicht verjährt. Auch insoweit ist zu berücksichtigen, dass der Beklagte nicht hinreichend zum Verjährungsbeginn vorgetragen hat. Zwar hat er darauf verwiesen, die Kläger hätten das Objekt vor dem Kauf bzw. unmittelbar danach besichtigen können. Das Unterlassen begründet den Vorwurf der groben Fahrlässigkeit. Allerdings genügt dies nicht, um den Verjährungsbeginn anzunehmen. Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Zum Anspruch auf Schadensersatz nach § 826 BGB gehört der Sittenverstoß des Schuldners, also vorliegend die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von dem sittenwidrigen Verhältnis von Leistung und Gegenleistung. Erforderlich zur Kenntnis der Anspruchsvoraussetzungen war also mehr als die Erkennbarkeit des Nichtvorliegens eines zugesicherten Zustands oder des Vorliegens eines verschwiegenen Mangels. Wie der Kläger aus eigener Erkenntnis eine Verkehrsbewertung der Immobilie zur Beurteilung des Sittenverstoßes vornehmen sollte, erschließt sich aus dem Vorbringen des Beklagten indes nicht. Die Kläger waren nicht gehalten, entsprechenden Sachverstand hinzuziehen. Erst nach Vorlage des Privatgutachtens konnten die Kläger eigene Schlussfolgerungen ziehen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

Der Senat hat beschlossen, den Streitwert für die erste Instanz (insoweit die erstinstanzliche Festsetzung abändernd) und das Berufungsverfahren auf bis zu 100.000 Euro (95.000 Euro Rückzahlungsanspruch, 5.000 Euro Feststellungsanspruch) festzusetzen.