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Sittenwidrigkeit eines notariellen Grundstückskaufvertrages

LG Nürnberg-Fürth – Az.: 19 O 6286/20 – Urteil vom 03.03.2021

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 247.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines notariellen Kaufvertrages über ein Grundstück.

Die Parteien schlossen am 26.02.2020 einen – unstreitig formunwirksamen – Vorvertrag über den Erwerb der Immobilie in der …, durch den Kläger von der Beklagten. Dieser Vorvertrag sah eine Vertragsstrafe in Höhe von 100.000 € vor, für den Fall, dass die Beklagte diesen Vorvertrag widerrufen möchte. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von 247.000 € vereinbart. Insoweit wird auf den Vorvertrag (Anlage B2) Bezug genommen. Am 17.03.2020 schlossen die Parteien sodann einen notariellen Kaufvertrag samt Auflassung über die gegenständliche Immobilie für denselben Kaufpreis.

Zwischen den Parteien im Streit steht, ob der Kaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist. Mit Vorbescheid vom 26.06.2020 erklärte der Notar deshalb den Vollzug der Auflassung nicht weiter zu betreiben, bis entweder durch übereinstimmende Anweisung beider Vertragsteile ein Grundbuchvollzug gewünscht wird oder in einem rechtskräftigen Urteil die Gültigkeit des Kaufvertrages nachgewiesen ist. Insoweit wird auf Anlage B1 Bezug genommen.

Der Kläger behauptet, der Verkehrswert der Immobilie habe zum Verkaufsstichtag am 17.03.2020 457.000 € betragen. Er ist der Ansicht, es bestehe ein besonderes Feststellungsinteresse die Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrages festzustellen, weil der Notar wegen der eingewandten Sittenwidrigkeit den Vollzug der Urkunde nicht weiterbetreibe.

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Der Kläger beantragt:

I. Es wird festgestellt, dass der Kaufvertrag mit Auflassung vom 17.3.2020 zur Urkunden … des Notars …, Notar in …, …, … wirksam ist.

II. Die Beklagte hat dem Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsvergütung zu erstatten in Höhe von 3.420,72 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Klagezustellung.

Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte trägt vor, die Immobilie habe einen Verkehrswert von 572.000 €. Der Kaufvertrag sei unter Druck der Vertragsstrafe und unter Ausnutzung der geschäftlichen Unerfahrenheit der damals …-jährigen Beklagten geschlossen worden. Die Beklagte meint, der Kaufvertrag sei deshalb wegen Sittenwidrigkeit nichtig.

Eine Beweisaufnahme hat nicht stattgefunden. Auf das Sitzungsprotokoll vom 24.02.2021 wird verwiesen. Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

A.

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Landgericht Nürnberg-Fürth örtlich und sachlich zuständig.

I.

Zudem ist die Klage auch hinreichend bestimmt, § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Dass die positive Feststellungsklage fälschlicherweise als negative Feststellungsklage bezeichnet wurde, ist unschädlich, da sich aus dem Klageantrag sowie dem zugrunde liegenden Lebenssachverhalt eindeutig ergibt, dass gewollt ist, die Wirksamkeit des Kaufvertrages gerichtlich feststellen zu lassen.

II.

Für diese positive Feststellungsklage besteht auch ein besonderes Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO.

Zwar fehlt für eine positive Feststellungsklage nach allgemeiner Meinung das Feststellungsinteresse, wenn der Kläger dasselbe Ziel mit einer Klage auf Leistung erreichen kann (BeckOK ZPO/Bacher, 39. Ed. 1.12.2020, ZPO § 256 Rn. 26). Das Ziel des Klägers ist vorliegend die Eigentumsverschaffung am streitgegenständlichen Grundstück. Dieses Ziel wird erreicht, sobald der Notar den Grundbuchvollzug vornimmt. Weitere Voraussetzungen sind nicht zu erfüllen, da der Kaufpreis an die Beklagte bereits bezahlt worden ist.

Den Grundbuchvollzug nimmt der Notar ausweislich seines Vorbescheides vom 26.06.2020 (Anlage B1, Seite 2) aber erst dann vor, wenn in einem rechtskräftigen Urteil die Gültigkeit des Kaufvertrages nachgewiesen ist, d. h die Frage der beklagtenseits eingewandten Sittenwidrigkeit geklärt ist.

Würde der Kläger jedoch eine Leistungsklage auf Eigentumsverschaffung gegen die Beklagte erheben, erwächst lediglich die Entscheidung über den Klageanspruch in Rechtskraft, nicht aber die, den Leistungsbefehl tragenden, tatsächlichen Feststellungen in Bezug auf das vorgreifliche Rechtsverhältnis, d.h. die Feststellung der Wirksamkeit des Kaufvertrages (vgl. Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 256 ZPO, Rn. 21). Das Ziel des Klägers der Eigentumsverschaffung kann mit einer Leistungsklage deshalb nicht sicher und gefahrlos erreicht werden.

B.

Die Klage ist unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil der Kaufvertrag wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist.

I.

Objektive Voraussetzung eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts nach § 138 Abs. 1 BGB ist wie in Abs. 2 für den Wucher ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (BeckOGK/Jakl, 1.11.2020, BGB § 138 Rn. 161).

1. Vorliegend kann dahinstehen, ob die Immobilie, wie beklagtenseits vorgetragen 572.000 € (Gutachten Anlage B3) oder 457.000 €, wie klägerseits beziffert (Kurz-Gutachten vom 14.09.2020), wert war, da in beiden Fällen ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht.

2. Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 % vor (BeckOGK/Jakl, 1.11.2020, BGB § 138 Rn. 218).

Ein besonders grobes Missverhältnis ist ohne weiteres zu bejahen, legt man das Beklagtengutachten mit einem Verkehrswert von 572.000 € zugrunde. Denn in diesem Fall ist das Grundstück 132 % mehr wert, also mehr als doppelt so viel, als der vereinbarte Kaufpreis von 247.000 €.

3. Ein grobes Missverhältnis besteht auch dann, wenn man das klägerseits vorgelegte Gutachten vom 14.09.2020 mit einem Verkehrswert von 457.000 € zugrunde legt.

a) Auch wenn das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung unter der Grenze des Doppelten bleibt, müssen bei einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung die weiteren Umstände des Rechtsgeschäfts beachtet werden. In diesen Fällen müssen insbesondere die übrigen Vertragsbestimmungen zulasten des Gläubigers sowie eine etwaige Notlage des Schuldners berücksichtigt werden (BeckOGK/Jakl, 1.11.2020, BGB § 138 Rn. 168).

Bei einer Gesamtbetrachtung der das Rechtsgeschäft prägenden Umstände ist ein grobes Missverhältnis aber ebenfalls zu bejahen.

b) Zum einen ist auf der Grundlage des vorgelegten Gutachtens der Klagepartei das Grundstück 85 % mehr wert als der bezahlte Kaufpreis von 247.000 € und liegt damit nahe an der oben genannter 90 % Schwelle.

c) Zum anderen agierte die Beklagte bei Vertragsschluss von einer gegenüber der Klagepartei deutlich geschwächten Position aus.

aa) So bestand bei der, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, …-jährigen Beklagten aufgrund ihres hohen Alters ein Mangel an Urteilsvermögen. Ebenso war die Beklagte gegenüber dem Kläger als Geschäftsmann (vgl. Replik, S. 7, Blatt 43 d. A.), geschäftlich unerfahren (vgl. zu diesen Kriterien für die Beurteilung einer Schwächeposition: MüKoBGB/Armbrüster, 8. Aufl. 2018, BGB § 138 Rn. 150 f.).

bb) Zwar wurde ein Mangel an Urteilsvermögen und geschäftlicher Erfahrenheit der Beklagten bestritten. Diese Mängel stehen aber schon aufgrund des viel zu niedrigen Kaufpreisangebotes, das bereits nach klägerischem Sachvortrag die Beklagte selbst gemacht haben soll, fest.

Die Klagepartei trägt vor, die Beklagte habe sich für ihre Kaufpreisvorstellung auf ein von ihr selbst im Jahre 2007 eingeholtes Verkehrswertgutachten, das den Wert der Immobilie mit 186.000 € ermittelt hat, gestützt. Bei einem Zuschlag von lediglich 1/3 auf einen vor 13 Jahren ermittelten Verkehrswert für eine Immobilie mit einer Grundstücksfläche von 728 m², die mit einem Zweifamilienhaus von 216 m² Wohnfläche und zwei Garagen bebaut ist und innerhalb der … liegt, ist angesichts der allgemein – und selbstverständlich auch dem Kläger als Geschäftsmann – bekannten Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt evident, dass es sich hierbei um keinen Preis handelt, den ein sich von vernünftigen Beweggründen leitender Vertragspartner (vgl. MüKoBGB/Armbrüster, 8. Aufl. 2018, BGB § 138 Rn. 151) akzeptiert hätte.

Denn selbst das klägerseits vorgelegte Gutachten vom 14.09.2020 geht von einem Bodenwert von 267.322 € aus (vgl. Gutachten S. 11), der schon für sich genommen über dem vereinbarten Kaufpreis liegt, ohne dass dabei der Sachwert der Gebäude und Außenanlagen berücksichtigt wäre. Addiert man diese ebenfalls, ist es angesichts der Tatsache, dass selbst das klägerseits vorgelegte Gutachten dann auf einen Verkehrswert von 457.000 € kommt, ausgeschlossen, dass ein verständiger Vertragspartner einem Interessenten, zu dem er keinerlei persönliche Bindung hat, die Immobilie für nur 247.000 €, also mind. 210.000 € unter Wert, verkauft hätte. Dies gilt selbst dann, wenn, wie klägerseits vorgetragen, zu berücksichtigen ist, dass nach dem Erwerb noch Erneuerungsarbeiten veranlasst gewesen wären. Denn solche sind in der klägerischen Wertermittlung im Rahmen der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale bereits berücksichtigt (vgl. Gutachten vom. 14.09.2020, S. 9).

Ein verständiger Vertragspartner im Alter der Beklagten hätte den viel zu niedrigen Kaufpreis allenfalls dann akzeptiert, wenn er als Ausgleich ein unentgeltliches lebenslanges Wohn- bzw. Nießbrauchrecht erhalten hätte. Das fehlende Urteilsvermögen und die geschäftliche Unerfahrenheit der Beklagten zeigt sich aber auch dadurch, dass stattdessen – über den niedrigen Kaufpreis hinaus – auch noch eine Vermietung an die Beklagte zu einem monatlichen Mietzins von 1.000 € vereinbart worden ist.

bb) Darüber hinaus wurde ein Vorvertrag (Anlage B2) mit einer Vertragsstrafe von 100.000 €, für den Fall, dass die Beklagte diesen Vorvertrag „widerrufen“ möchte, geschlossen. Auch wenn der Vorvertrag gem. §§ 311b Abs. 1 Satz 1, 125 S. 1 BGB formunwirksam war, war diese Vertragsstrafe jedenfalls potentiell geeignet, auf die Beklagte, die ein juristischer Laie ist, einen Verkaufsdruck auszuüben und sie in eine Zwangslage zu versetzen. Zudem war zu berücksichtigen, dass der Kläger bei Vertragsschluss rechtsanwaltlich beraten war, während die Beklagte keinen Rechtsanwalt hinzugezogen hat, der sie auf den zu niedrigen Kaufpreis oder die Formunwirksamkeit der Vertragsstrafe hätte hinweisen können.

cc) Bei einer Gesamtabwägung bestehen deshalb keinerlei Zweifel, dass wegen dieser Schwächeposition der Beklagten ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht.

II.

Subjektive Voraussetzung für die Bejahung eines sittenwidrigen Geschäftes ist eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten (BeckOGK/Jakl, 1.11.2020, BGB § 138 Rn. 171), die hier ebenfalls vorliegt.

1. Bei einem wucherähnlichen Geschäft erlaubt allein schon das grobe Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung den tatsächlichen Schluss auf die verwerfliche Gesinnung als subjektives Merkmal des § 138 Abs. 1 BGB (BeckOGK/Jakl, 1.11.2020, BGB § 138 Rn. 175). Der Schluss von dem besonders groben Äquivalenzmissverhältnis auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten basiert bei § 138 Abs. 1 BGB auf dem Erfahrungssatz, dass außergewöhnliche Leistungen idR nicht ohne Not oder einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand zugestanden werden und der Begünstigte diese Erfahrung teilt (BeckOGK/Jakl, 1.11.2020, BGB § 138 Rn. 714.1). Die Vermutung erstreckt sich auf zwei Momente, nämlich einerseits darauf, dass Umstände vorliegen, die die freie Entschließung des Benachteiligten beeinträchtigt haben, und andererseits darauf, dass der Begünstigte diese Situation ausgenutzt hat (BeckOGK/Jakl, 1.11.2020, BGB § 138 Rn. 715).

2. Diese Vermutung wurde klägerseits nicht widerlegt, vielmehr ist bereits auf der Grundlage des eigenen Klagevortrags – diesen als wahr unterstellt – eine verwerfliche Gesinnung positiv festzustellen.

a) Für die Bejahung einer verwerflichen Gesinnung genügt es bereits, wenn sich der Begünstigte leichtfertig der Einsicht verschließt, dass der andere das für ihn deutlich nachteilige Rechtsgeschäft unter dem Zwang der Verhältnisse, aus Mangel an Urteilsvermögen oder wegen erheblicher Willensschwäche abgeschlossen hat. Die bloße Erkennbarkeit für den Begünstigten genügt also, um ein subjektives Element zu bejahen (BeckOGK/Jakl, 1.11.2020, BGB § 138 Rn. 174 f.).

b) Vor der Schwächeposition der Beklagten hat sich der Kläger jedenfalls leichtfertig verschlossen. Dies gilt ungeachtet des klägerischen Vorbringens, wonach die Beklagte eigeninitiativ auf den Kläger zugegangen sei, nicht über den Kaufpreis verhandelt worden sei oder der Beklagten vom Kläger für die Zeit nach dem Eigentumswechsel Unterstützung angeboten worden sei. Denn dies ändert nichts daran, dass die Schwächeposition der Beklagten dem Kläger erkennbar war, er sich dieser gegenüber jedoch zumindest leichtfertig verschlossen hat.

aa) Zum einen hatte der Kläger Kenntnis von der Vertragsstrafe, die, auch wenn sie formunwirksam ist, geeignet ist, Druck auf die Beklagte aufzubauen, das Grundstück zu verkaufen.

bb) Zum anderen wäre eine Widerlegung der vermuteten verwerflichen Gesinnung beispielsweise dann möglich, wenn, wie der Klagepartei im Termin vom 24.02.2021 erläutert, sich die Parteien in sachgerechter Weise um die Ermittlung eines angemessenen Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung bemüht haben (BeckOGK/Jakl, 1.11.2020, BGB § 138 Rn. 183).

Dies war hier aber schon nach dem eigenen klägerischen Vortrag gar nicht der Fall, da die Beklagte ein Gutachten aus dem Jahr 2007 vorgelegt habe, bei dem der Wert des Grundstücks auf 186.000 € geschätzt wurde. Auf dieser Grundlage habe man sich sodann auf einen Kaufpreis von 247.000 € geeinigt. Der Kläger gibt weiter an, sich nicht selbst über den Kaufpreis erkundigt zu haben, es sei hierüber gar nicht verhandelt worden. Mit anderen Worten: Die Parteien haben sich also schon nach dem eigenen Klagevortrag gerade nicht darum bemüht, in sachgerechter Weise den Wert des Grundstücks zu ermitteln.

Denn für den Kläger musste es sich angesichts der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt geradezu aufdrängen, dass ein derart niedriger Kaufpreis, den ein Vertragspartner, der sich von vernünftigen Beweggründen leiten lässt, niemals vereinbart hätte, nur aufgrund des mangelnden Urteilsvermögens und mangelnder Geschäftserfahrung der damals …-jährigen Beklagten vorgeschlagen worden ist.

3. Es waren auch nicht die klägerseits angebotenen Zeugen, insbesondere nicht der, den Kaufvertrag beurkundende, Notar … für die Behauptung, dass die Beklagte geschäftsfähig gewesen sei und den Inhalt und Verlauf des Vorlesens verstanden habe, zu vernehmen. Denn dass die Beklagte nicht geschäftsfähig war, wird gar nicht eingewandt. Auch ist nicht entscheidungserheblich, ob die Beklagte den Inhalt des Vertrages verstanden hat, sondern ob der Kläger – in Bezug auf die Schwächeposition der Beklagten bei der Bildung des Kaufpreises – mit verwerflicher Gesinnung gehandelt hat. Dies ist aber selbst dann, wenn man die klägerischen Behauptungen, für die die Zeugen benannt worden sind (hier: die Umstände der Anbahnung des Kaufvertrages und Ablauf der Kaufpreisfindung), wie geschehen, als wahr unterstellt, zu bejahen.

Im Übrigen wäre, selbst wenn das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung der Beklagten bekannt gewesen wäre, wie es klägerseits behauptet wird, die Vermutung der verwerflichen Gesinnung des Klägers nicht als erschüttert anzusehen. Denn dieser Umstand reicht alleine nicht aus, um hieraus zu folgern, dass der Vertragspartner bei Vertragsschluss keinem Mangel unterlegen ist (BeckOGK/Jakl, 1.11.2020, BGB § 138 Rn. 730).

III.

Nebenforderungen teilen das Schicksal der Hauptforderung.

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

 

 

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