Sondernutzungsrecht: Anspruch auf Grundbucheintragung?

LG Hamburg, Az.: 318 S 76/09, Urteil vom 14.04.2010

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Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 7. April 2009 – Az. 303C C 40/08 – abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Parteien des Berufungsrechtsstreits sind Mitglieder der WEG … H…(O…); sie streiten über die Zustimmung der Beklagten zur Eintragung eines Sondernutzungsrechts im Grundbuch zugunsten des Klägers.

Der Kläger ist Eigentümer einer im Dachgeschoss belegenen Wohnung mit Zugang zu einem Dachraum, die Beklagte ist Eigentümerin der darunter liegenden Wohnung. Zwischen den Parteien gilt die Teilungserklärung vom 21. Juni 1979 (Anlage K2, Bl. 12).

Sondernutzungsrecht: Anspruch auf Grundbucheintragung?
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In einem Vorverfahren beim Amtsgericht Hamburg-Altona (Az. 303C C 103/07) hatte der Kläger – seinerzeit in der Parteirolle des Beklagten zu 1) – widerklagend beantragt festzustellen, dass im Verhältnis zur Beklagten (seinerzeit der Klägerin) ein Sondernutzungsrecht an dem oberhalb seines Wohnungseigentums belegenen und durch dieses zugänglichen Dachraums “erwirkt” worden sei. Diesen Antrag hatte die seinerzeit anwaltlich vertretene Beklagte anerkannt, woraufhin das Amtsgericht mit rechtskräftigem “Urteil und Anerkenntnis-Urteil” vom 4. März 2008 eine entsprechende Feststellung traf.

Später war auf der Eigentümerversammlung vom 9. September 2008 zu TOP 6 auf Antrag des Klägers folgender Beschluss mit einer Mehrheit von 637/1.000stel Stimmen gefasst worden: “Es wird zur Eintragung in das Wohnungsgrundbuch (…) angemeldet: Zugunsten des im Wohnungsgrundbuch (…) eingetragenen Wohnungseigentums besteht ein Sondernutzungsrecht an dem durch das Wohnungseigentum zugänglichen darüber liegenden Dachraum.” (vgl. dazu das Protokoll, Anlage K3, Bl. 24 d.A.). Der weitere Miteigentümer (seinerzeit Herr … stimmte dem zu, die Beklagte nicht.

Zuvor war bereits auf einer Eigentümerversammlung am 2. Juli 2007 – auf Antrag des Klägers – zu TOP 6 einstimmig (mit 637/1.000stel Stimmen) folgender Beschluss gefasst worden: “(…) Klarstellung darüber, dass das Sondernutzungsrecht die Nutzung des Dachbodens, soweit dieses baurechtlich zulässig ist, umfasst. (…) [Der Kläger] erläutert den anwesenden Eigentümern sein Anliegen. Es soll, ohne Änderung der Teilungserklärung, festgestellt werden, dass in der Vergangenheit der Dachboden ausgebaut und die Nutzung des Ausbaues dem Sondereigentum des Dachgeschosses zugeordnet wird Dieses gilt auch für einen eventuellen Rechtsnachfolger.” (Bl. 20 BA).

Gestützt auf die Entscheidung vom 4. März 2008 begehrt der Kläger nunmehr die Zustimmung der Beklagten zu einer entsprechenden Änderung des Grundbuchs, also zur Eintragung des “erwirkten” Sondernutzungsrechts. Er beruft sich insoweit darauf, dass eine Nutzung des Dachraums – was unstreitig ist – für die übrigen Eigentümer ausgeschlossen sei und der Vorvoreigentümer (Dr. … seiner Einheit mit den Miteigentümern das Sondernutzungsrecht an dem Dachraum vereinbart habe, um das Dachgeschoss zur Erweiterung der dort belegenen Wohnung ausbauen zu können.

Das Amtsgericht hat die Beklagte mit seinem Urteil vom 7. April 2009 antragsgemäß zur Zustimmung verurteilt und dazu ausgeführt, dass es sich um eine die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts begründende Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG handele; es gehe um die Folgen der Begründung eines Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum, das die sachenrechtlichen Grundlagen nicht berühre. In der Sache stehe dem Kläger auch ein Anspruch auf Zustimmung seitens der Beklagten zu. Durch das Urteil des Amtsgerichts vom 4. März 2008 (Az. 303C C 103/07) stehe zwischen den Parteien rechtskräftig fest, dass dem Kläger an dem ihm zugänglichen Dachraum ein Sondernutzungsrecht zustehe. Auf Grundlage des gemeinschaftlichen Treueverhältnisses sei die Beklagte nunmehr verpflichtet, an einer Anpassung des Grundbuchs an die tatsächlichen Verhältnisse mitzuwirken. Diese Grundbucheintragung erweise sich als Konsequenz der Anerkennung des Sondernutzungsrechts selbst.

Gegen dieses Urteil, das der Beklagten am 16. April 2009 zugestellt worden ist, hat diese mit Schriftsatz vom 18. Mai 2009 – Eingang bei Gericht am selben Tag – Berufung eingelegt und dieses Rechtsmittel mit Schriftsatz vom 15. Juni 2009 begründet.

Die Beklagte macht geltend, dass es sich vorliegend nicht um eine Sache handele, für die das WEG-Gericht zuständig sei. Ferner sei das Sondernutzungsrecht auch nicht wirksam begründet worden; dies könne nur durch Vereinbarung erfolgen. Eine solche gebe es aber nicht. Sofern auf der Versammlung vom 2. Juli 2007 zu TOP 6 ein Beschluss über die Begründung eines solchen Rechts gefasst worden sei, sei dieser nichtig. Ein Anerkenntnis der Beklagten gegenüber dem Kläger in dem Vorverfahren (303C C 103/07) könne ebenfalls nicht zur Begründung eines Sondernutzungsrechts führen. Im Übrigen sei sie, die Beklagte, auch nicht verpflichtet, ein solches Recht anzuerkennen. Selbst wenn es im Tenor des Urteils vom 4. März 2008 unter Ziff. 2 heiße: “Es wird (…) festgestellt, dass (…) ein Sondernutzungsrecht (…) erwirkt worden ist.”, folge daraus nicht der Bestand des Rechts selbst. Im Übrigen habe es – eine wirksame Vereinbarung unterstellt – zwischenzeitlich mehrere Eigentümerwechsel gegeben, so dass sie – die Beklagte – an jene mangels Übertragung der Rechte und Pflichten daraus auf sie bzw. Übernahme durch sie nicht gebunden sei. Ferner könne es sich – eine Vereinbarung unterstellt – auch nur um ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht handeln, das Wirkung gegenüber dem Vertragspartner entfalte. Und selbst wenn ein solches Recht “erwirkt” worden sei, folge daraus nicht zwingend auch der Anspruch des Klägers, eine Zustimmung der Beklagten zur Änderung des Grundbuches verlangen zu können. Letztlich, so die Beklagte, sei der Kläger zur Geltendmachung des Anspruchs nicht aktivlegitimiert.

Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona (303C C 40/08) vom 7. April 2009 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt die angefochtene Entscheidung und wiederholt seinen Vortrag aus erster Instanz. Ergänzend macht er geltend, dass die Beklagte an die rechtskräftige Entscheidung des Amtsgerichts vom 4. März 2008 gebunden sei. Auch sei nicht ersichtlich, weshalb sie berechtigt sei, die Eintragung im Grundbuch zu verweigern.

Die Kammer hat die Akte (BA) zum Verfahren 303C C 103/07 (Amtsgericht Hamburg-Altona) beigezogen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die von den Parteien im Berufungsverfahren eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

1. Die Voraussetzungen zur Zulässigkeit der Berufung sind erfüllt. Die statthafte Berufung ist fristgemäß eingelegt (§ 517 ZPO) und begründet (§ 520 Abs. 2 ZPO) worden. Die nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Beschwer der Beklagten ist hier erreicht.

2. Die Berufung ist begründet. Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Grundbucheintragung des Sondernutzungsrechts nicht zu.

a.) Dahinstehen kann hier, ob das Amtsgericht seine Zuständigkeit als “Amtsgericht der belegenen Sache” im Sinne der §§ 23 Ziff. 2 c) GVG, 43 Nr. 1 WEG zu Recht angenommen hat. Die Berufung kann gemäß § 513 Abs. 2 ZPO nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.

b.) Es fehlt dem Kläger vorliegend auch nicht an seiner Aktivlegitimation. Ein Sondernutzungsrecht und daraus abzuleitende Rechte sind nicht gemeinschaftsbezogen im Sinne des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG; es fehlt insoweit bereits an einer Zuordnung zum Verwaltungsvermögen des teilrechtsfähigen Verbandes (vgl. zur Ausübungsbefugnis des Verbandes etwa Hügel, in: Bamberger/Roth, BeckOK-BGB, Ed. 16 (Stand: 2/2010), § 10, Rn. 50 ff. m.w.N.).

c.) Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Zustimmung zur Eintragung eines Sondernutzungsrechts an dem durch seine Eigentumseinheit zugänglichen Dachraum im Grundbuch ist indes nicht gegeben. Das Recht, dessen Eintragung der Kläger begehrt, besteht nicht, so dass die Zustimmung der Beklagten dazu hier ins Leere gehen würde.

Wie auch die Beklagte zutreffend geltend gemacht hat, können Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichem Eigentum nur durch Vereinbarung begründet werden, nicht hingegen durch einfachen (Mehrheits-)Beschluss der Wohnungseigentümer (vgl. nur BGH, NJW 2000, 3500). Zum Zustandekommen und dem konkreten Inhalt einer solchen Vereinbarung hat der Kläger aber weder in erster Instanz noch in der Berufungsinstanz substantiiert vorgetragen; insoweit reicht die Bezugnahme auf eine angebliche “Vereinbarung” des Vorvoreigentümers des Klägers mit den (damaligen) Miteigentümern nicht aus. Im Übrigen würde eine solche – lediglich schuldrechtliche – Vereinbarung (ohne dingliche Wirkung) die Beklagte, die seinerzeit an deren Zustandekommen mangels Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft nicht beteiligt gewesen ist, auch nicht binden. Ob die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen vom 2. Juli 2007 und vom 9. September 2008 – jeweils zu TOP 6 – die Begründung eines Sondernutzungsrechts zu Gunsten des Klägers zum Gegenstand gehabt haben, kann hier dahinstehen; in jenem Fall wären sie nichtig. Letztlich kann aus diesen Beschlussfassungen auch nicht das Zustandekommen einer Vereinbarung abgeleitet werden (vgl. dazu etwa HansOLG, ZMR 2008, 154, 155), weil die jeweiligen Beschlüsse nicht allstimmig, sondern lediglich mehrheitlich gefasst worden sind.

Ein Sondernutzungsrecht an dem Dachraum zugunsten des Klägers wird vorliegend auch nicht dadurch begründet, dass dieser nur durch seine Eigentumseinheit betreten werden kann. Weder ist in der Teilungserklärung dazu eine Regelung getroffen worden, noch ergibt sich ein solches Recht “aus der Natur der Sache” heraus (HansOLG, ZMR 2001, 999).

Der Kläger ist ferner auch nicht dadurch zum Inhaber eines Sondernutzungsrechts geworden, indem das Amtsgericht Hamburg-Altona mit seiner Entscheidung vom 4. März 2008 (in dem Vorverfahren zum Az. 303C C 103/07) festgestellt hat, dass der Kläger ein solches im Verhältnis zur Beklagten “erwirkt” habe. Diese der materiellen Rechtskraft fähige Entscheidung vermag den Grundsatz, dass Sondernutzungsrechte nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer begründet werden können (s.o.), nicht zu entkräften. Durch diese Entscheidung ist eine solche Vereinbarung auch nicht ersetzt worden, weil diese Entscheidung lediglich die Parteien (auch dieses) Rechtsstreits bindet, gegenüber dem weiteren Miteigentümer aber keinerlei Wirkung entfalten kann. Und selbst wenn ein vormaliger Eigentümer seinerzeit (im Beschlusswege) für das Begehren des Klägers gestimmt hätte, verbliebe es bei dem Grundsatz, dass eine erforderliche Vereinbarung nicht durch Beschluss und – wie hier – durch eine auf die Feststellung eines “erwirkten” Sondernutzungsrechts gerichtete gerichtliche Entscheidung ersetzbar ist. Insoweit übergeht die Kammer – entgegen der vom Kläger in seinem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 29. März 2010 geäußerten Sorge – auch weder das Urteil vom 4. März 2008 oder überprüft dieses, sondern wendet lediglich die benannten Grundsätze zur Begründung von Sondernutzungsrechten an.

d) Und selbst wenn dem Kläger im Wege einer Vereinbarung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden wäre, ergäbe sich daraus nicht die Pflicht der Beklagten, der Eintragung eines solchen Rechts im Grundbuch zuzustimmen. Insoweit übersieht der Kläger, dass Vereinbarungen auch – ohne dingliche Wirkung – lediglich schuldrechtlichen Charakter haben können und es das Wesen einer solchen Vereinbarung ist, gerade nicht im Grundbuch eingetragen zu werden. Im Übrigen ergibt sich aus dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 2. Juli 2007 zu TOP 6 auch, dass der Kläger seinerzeit keinerlei Absichten hatte, das von ihm angestrebte Sondernutzungsrecht im Grundbuch eintragen, die geltende Teilungserklärung also ändern zu lassen. Auch dies spräche für die Annahme einer Vereinbarung, die nur schuldrechtliche Wirkung hätte.

Dahinstehen kann hier mangels eines entsprechenden Sondernutzungsrechts, ob der Kläger – wie vom Amtsgericht unter Hinweis auf OLGR München 2005, 607 vertreten – aufgrund der zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflicht (nach § 242 BGB) einen Anspruch auf Zustimmung zur Abänderung der Gemeinschaftsordnung und Abgabe der erforderlichen grundbuchrechtlichen Erklärungen erlangt hat. Ein solcher Anspruch ist aber nicht schon bei Unbilligkeit der bestehenden Regelung, sondern erst dann gegeben, wenn die Änderung dringend geboten ist und die Beibehaltung der geltenden Regelung gegen Treu und Glauben verstößt; diese vergleichsweise hohe Anforderung an die Begründung des Anspruch wäre hier allerdings nicht erfüllt.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

4. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (vgl. § 543 Abs. 2 ZPO) waren nicht erfüllt. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung der einheitlichen Rechtsprechung erfordert nicht eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Kammer weicht von den in der obergerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur Begründung von Sondernutzungsrechten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ab. Bei deren Übertragung auf den zu entscheidenden Sachverhalt handelt es sich um Einzelfallentscheidung und nicht um eine klärungsbedürftige Frage, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. Heßler, in: Zöller, ZPO, 27. Aufl. 2009, § 543, Rn. 11).