Studentenwohnheim – Kautionsrückzahlungsanspruch bei Studentenwohnungen

LG Leipzig, Az.: 8 O 1959/15, Urteil vom 22.12.2016

I.

Die Beklagte wird verurteilt es zu unterlassen, in vorformulierten Wohnungsmietverträgen oder allgemeinen Mietbedingungen für Wohnungen, deren Mieter Studenten (Verbraucher) sind, folgende Klauseln oder inhaltsgleiche Bestimmungen zu verwenden bzw. sich darauf zu berufen:

1. Betreffend § 4 Kaution (4) Satz 5 der AMB: Wenn die Rückzahlung aus Gründen, die das SWD nicht zu vertreten hat, nicht erfolgen kann, so verfällt der Rückzahlungsanspruch nach 6 Monaten, gerechnet vom Ablauf des Mietvertrages.

2. Betreffend § 6 Willenserklärungen (1) der AMB: Willenserklärungen des Mieters sind schriftlich an den Sitz des SWD laut Mietvertrag, Geschäftsbereich Wohnen, zu richten.

3. Betreffend § 7 Einzug und Umzug (3) der AMB: Das SWD kann den Umzug des Mieters in ein anderes Zimmer/eine andere Wohneinheit im Wohnheim laut Mietvertrag oder in ein anderes Wohnheim verlangen, wenn das zur Sicherung berechtigter Interessen des SWD erforderlich ist. Solche Interessen sind insbesondere:

– Sperrung der Mietsache, z.B. aus Gründen der Hygiene oder wegen polizeilicher Anordnung,

– Aufgabe der Bewirtschaftung des Wohnheims, in dem sich die Mietsache befindet, durch das SWD,

– Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Reparatur- oder Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen, die die Nutzung der Mietsache erheblich einschränken oder ausschließen,

– Wohnheimgeneralüberholungen, durch welche die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages wegen Veränderung der Platzkapazität und/oder Erhöhung der Mieten wegfällt. In diesem Fall hat der Mieter keinen Anspruch auf Wiedereinzug in das generalüberholte Wohnheim.

4. Betreffend § 9 Aufrechnung gegen Mietforderungen der AMB: Der Mieter kann mit eigenen Forderungen gegen solche des SWD nur auf rechnen, wenn erstere unbestritten sind.

5. Betreffend § 9 Aufrechnung gegen Mietforderungen der AMB: Die Absicht der Aufrechnung ist eindeutig einen Monat vor Fälligkeit der Mietforderung schriftlich anzuzeigen.

6. Betreffend § 6 des Mietvertrages: Mündliche Nebenabreden sind unwirksam.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II.

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Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wird der Beklagten ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 Euro und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten angedroht.

III.

Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 1/7 und der Beklagte 6/7.

IV.

Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar. Das Urteil ist für den Beklagten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 21.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger ist ein eingetragener Verein, welcher auch Verbraucherinteressen vertritt und in der Liste der qualifizierten Einrichtungen nach § 4 UKlaG eingetragen ist. Die Beklagte hat gegenüber Studenten, welche Wohnungen angemietet haben, als Vermieterin in ihren vorformulierten allgemeinen Mietbedingungen (in folgendem AMB) und in den Mietverträgen die im Klageantrag Nummer 1. benannten Klauseln verwendet. Auf die als Anlage K 2 vorliegenden AMB und den als Anlage K 3 vorliegenden Mietvertrag wird Bezug genommen.

Der Kläger forderte den Beklagten mit Schreiben vom 17.06.2015 zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung auf.

Der Kläger ist der Auffassung, dass die angegriffenen Klauseln die Kunden der Beklagten unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB benachteiligen.

Er beantragt:

1. Die Beklagte hat es zu unterlassen, in vorformulierten Wohnungsmietverträgen oder allgemeinen Mietbedingungen (AMB) für Wohnungen, deren Mieter Studenten (Verbraucher) sind, folgende Klauseln zu verwenden bzw. sich darauf zu berufen:

a) Betreffend § 4 Kaution (4) Satz 5 der AMB: Wenn die Rückzahlung aus Gründen, die das SWD nicht zu vertreten hat, nicht erfolgen kann, so verfällt der Rückzahlungsanspruch nach 6 Monaten, gerechnet vom Ablauf des Mietvertrages.

b) Betreffend § 5 Haftung (1) der AMB: Das SWD haftet für Personen- und Sachschäden des Mieters, seiner Gäste und Angehörigen sowie für vom Mieter eingebrachte Sachen nur bei Verschulden des SWD und seiner Erfüllungshilfen.

c) Betreffend § 6 Willenserklärungen (1) der AMB: Willenserklärungen des Mieters sind schriftlich an den Sitz des SWD laut Mietvertrag, Geschäftsbereich Wohnen, zu richten.

d) Betreffend § 7 Einzug und Umzug (3) der AMB: Das SWD kann den Umzug des Mieters in ein anderes Zimmer/eine andere Wohneinheit im Wohnheim laut Mietvertrag oder in ein anderes Wohnheim verlangen, wenn das zur Sicherung berechtigter Interessen des SWD erforderlich ist. Solche Interessen sind insbesondere:

– Sperrung der Mietsache, z.B. aus Gründen der Hygiene oder wegen polizeilicher Anordnung,

– Aufgabe der Bewirtschaftung des Wohnheims, in dem sich die Mietsache befindet durch das SWD,

– Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Reparatur- oder Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen, die die Nutzer der Mietsache erheblich einschränken oder ausschließen,

– Wohnheimgeneralüberholungen, durch welche die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages wegen Veränderung der Platzkapazität und/oder Erhöhung der Mieten wegfällt. In diesem Fall hat der Mieter keinen Anspruch auf Wiedereinzug in das generalüberholte Wohnheim.

e) Betreffend § 9 Aufrechnung gegen Mietforderungen der AMB: Der Mieter kann mit eigenen Forderungen gegen solche des SWD nur aufrechnen, wenn erstere unbestritten sind.

f) Betreffend § 9 Aufrechnung gegen Mietforderungen AMB: Die Absicht der Aufrechnung ist eindeutig einen Monat vor Fälligkeit der Mietforderung schriftlich anzuzeigen.

g) Betreffend § 6 des Mietvertrages: Mündliche Nebenabreden sind unwirksam.

2. Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wird der Beklagten ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 Euro und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er beanstandet, dass der Kläger vorprozessual keine näheren Erläuterungen dazu gegeben habe, wieso einzelne Klauseln unwirksam seien.

Er verweist darauf, dass er als Anstalt des öffentlichen Rechts im Gemeininteresse subventionierten Wohnraum an Studierende zu günstigen Preisen vermiete. Er habe keine Gewinnerzielungsabsicht. Es sei abwegig, dass er es bewusst darauf anlege, Kautionen nicht zurückzahlen zu müssen, um sich zu bereichern. Tatsächlich werde die Kaution selbstverständlich ausgezahlt, wenn sich Mieter nach Ablauf von sechs Monaten melden und die Kaution zurückfordern.

Die in § 5 Abs. 1 der AMB enthaltene Klausel sei wirksam, da das Verschulden Vorsatz und Fahrlässigkeit umfasse und unter dem Begriff “Personenschäden” auch die Verletzung von Körper, Leben und Gesundheit falle.

Der Sitz des … ergebe sich hinreichend aus den allgemeinen Mietbedingungen und dem Stempel auf dem Mietvertrag. Aufrechnungsbeschränkungen seien zulässig, soweit sie den Mieter nicht übermäßig belasten. Dies gelte auch für die gewählte Formulierung “schriftlich”. Zudem erkenne der Beklagte auch Erklärungen der Mieter per E-Mail an.

Die unter d) genannte Klausel sei erforderlich, um eine gewisse Flexibilität zu erhalten, da teilweise Wohnanlagen angemietet seien und bei Abschluss des Vertrages nicht absehbar sei, wann diese zurückgegeben werden müssen. Die Studenten würden durch die Umsetzung in ein anderes Zimmer oder ein anderes Wohnheim auch nicht unangemessen benachteiligt, insbesondere, da sie weiterhin in den Genuss vergünstigten Wohnraums kämen. Die Beklagte würde auch keinen Studenten in ein weit entferntes Wohnheim in eine andere Stadt umsetzen. Sämtliche genannten Gründe wären auch über ein Sonderkündigungsrecht beim befristeten Mietvertrag durchsetzbar. Möglich wäre es auch, dass der Beklagte nur auf jeweils ein Semester befristete Mietverträge abschließt. Soweit habe er das mildere Mittel für die Studenten gewählt. Die Zimmer in den Wohnheimen seien auch weitestgehend identisch und eine Besichtigung erfolge in der Regel vor Mietvertragsschluss nicht.

Wenn von der Aufrechnungsmöglichkeit nur unbestrittene Forderungen ausgenommen sind, erfasse dies sinngemäß auch rechtskräftig festgestellte Forderungen.

Mit der Formulierung, dass mündliche Nebenabreden unwirksam sind, werde lediglich die im vorangehenden Satz benannte Schriftformklausel noch einmal bestätigt. Im Hinblick auf die Formvorschrift des § 550 BGB habe die Klausel keinen anderen Zweck, als die Einhaltung der Form zu wahren.

Ergänzend wird auf die Ausführungen in den gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

I.

Das angerufene Landgericht Leipzig ist gemäß § 6 UKlaG sachlich und gemäß § 76 Sächs JOrgVO örtlich zuständig, da die Beklagten ihre gewerbliche Niederlassung im Freistaat Sachsen hat.

Der Kläger ist gemäß § 3 UKlaG zur Geltendmachung des Unterlassungsanspruches als qualifizierte Einrichtung im Sinne des § 4 UKlaG berechtigt.

II.

1.

Studentenwohnheim - Kautionsrückzahlungsanspruch bei Studentenwohnungen
Symbolfoto: StudioRomantic/Bigstock

Der Beklagte ist gemäß § 1 UKlaG zur Unterlassung der im Tenor genannten Klauseln seiner allgemeinen Mietbedingungen verpflichtet. Gemäß § 9 Nr.3 UKlaG erstreckt sich der Unterlassungsanspruch auch auf inhaltsgleiche Bestimmungen.

Die Geltendmachung des Unterlassungsanspruches ist nicht rechtsmissbräuchlich. Die Voraussetzungen des § 2b UKlaG oder sonstige Anhaltspunkte für eine missbräuchliche Geltendmachung hat der Beklagte nicht vorgetragen. Die rechtliche Begründung der Unterlassungsansprüche im Abmahnschreiben ist keine Anspruchsvoraussetzung. Im Übrigen verteidigt der Beklagte die angegriffenen Behauptungen auch nach den ausführlichen Darlegungen in der Klageschrift und den weiteren Schriftsätzen weiterhin.

2.

Klausel a)

Die Klausel, wonach der Rückzahlungsanspruch der Kaution nach sechs Monaten verfällt, wenn die Rückzahlung aus Gründen, die der Beklagte nicht zu vertreten hat, nicht erfolgen kann, verstößt gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung und ist gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Die Klausel hebelt die in § 195 BGB geregelte regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren aus. Verjährungsregelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nur wirksam, wenn sie den Anforderungen des § 307 BGB genügen. Die vom Gesetzgeber sorgfältig abgewogene neue Verjährungsregelung hat bei der Inhaltskontrolle Leitbildfunktion im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (siehe Ellenberger in Palandt, BGB, 76. Aufl., § 202 Rn. 13 m.w.N.). Während nach der gesetzlichen Regelung die Verjährungsfrist drei Jahre beträgt und mit dem Schluss des Jahres, indem der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB), beginnt, soll nach der vom Beklagten verwendeten Klausel der Anspruch bereits sechs Monate nach Ablauf des Mietvertrages “verfallen”. Außerdem ergibt sich durch die Ausgestaltung als Verfallsfrist anstelle einer Verjährungsfrist nach der in Verbandsprozessen anzuwendenden verbraucherfeindlichsten Auslegungen auch die Nichtanwendbarkeit der Bestimmungen über die Hemmung der Verjährung in §§ 203 ff. BGB. Wie der Beklagte die Rückzahlung der Kaution tatsächlich handhabt, ist nicht entscheidend.

Im Hinblick auf die wesentlichen Abweichungen der grundlegenden Ausgestaltung der §§ 195 ff. BGB ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners unwirksam.

Klausel b)

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Unterlassung bezüglich der in § 5 Abs. 1 der AMB enthaltenen Klausel: “Das SWD haftet für Personen- und Sachschäden des Mieters, seiner Gäste und Angehörigen sowie für vom Mieter eingebrachte Sachen nur bei Verschulden des SWD und seiner Erfüllungsgehilfen.”

Die Klausel verstößt nicht gegen § 309 Nr. 7a BGB. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll bei der Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit keine fahrlässige Pflichtverletzung ausgeschlossen werden. In der Klausel heißt es, dass der Beklagte nur bei Verschulden haftet. Das Verschulden umfasst Vorsatz und Fahrlässigkeit. Ein Ausschluss der Haftung für fahrlässiges oder leicht fahrlässiges Verhalten ist aus der Sicht des durchschnittlichen Verbrauchers hieraus nicht abzuleiten. Auch aus der Verwendung des Wortes “nur” folgt keine Unklarheit, denn ausgeschlossen bleibt die Haftung damit bei der Verursachung von Schäden durch Dritte oder höhere Gewalt.

Die vom Beklagten angeführten Entscheidungen sind nicht vergleichbar. Den unter dem Az. X ZR 38/86 ergangenen BGH-Urteil lag folgende Klausel zugrunde: “Der Auftragnehmer haftet für Schäden und Verluste am Auftragsgegenstand und für den ausdrücklich in Verwahrung genommenen zusätzlichen Wageninhalt, soweit ihn, seine gesetzlichen Vertreter oder seine Erfüllungsgehilfen ein Verschulden trifft.” Auch bei dieser Klausel wurde eine Haftung für ein Verschulden positiv formuliert und nicht ausdrücklich ausgeschlossen. Als Grund der Unwirksamkeit der Klausel wurde nicht die Verwendung der Formulierung “Verschulden” angesehen, sondern dass die Haftung für Schäden und Verlust an zusätzlichem Wageninhalt des Auftraggebers nur gelten soll, wenn der zusätzliche Wageninhalt ausdrücklich in Verwahrung genommen wurde, was beim Verbringen eines Kraftfahrzeuges in eine Reparaturwerkstatt nicht üblich ist.

Dem BGH-Urteil vom 12.12.2000 zum Az. XI ZR 138/00 lag folgende Klausel zugrunde: “Aus technischen und betrieblichen Gründen sind zeitweilige Beschränkungen und Unterbrechungen des Zugangs zum … Online-Service möglich …” Zur Begründung wurde dort ausgeführt, dass es aus der Sicht eines durchschnittlichen Kunden die Klausel besage, dass die Haftung der Beklagten für Schäden auf Grund entsprechender Störungen des Online-Service ausgeschlossen werden soll. Da es jedoch auch Zugangsunterbrechungen und Beschränkungen gebe, bei dem ein Verschulden der Beklagten zugrundeliegt, kann die Klausel als Haftungsausschluss ohne Rücksicht auf Verschulden der Beklagten und den Grad des Verschuldens angesehen werden.

Auch im Hinblick auf die Verwendung des Begriffes “Personenschaden” ist die Klausel nicht unwirksam. Der Begriff wird allgemein als Abgrenzung zum Sachschaden verstanden und umfasst nach allgemeinen Verständnis damit auch die Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit. Soweit sich der Kläger auf die Gesetzesmaterialien zu § 309 Nr. 7 a) BGB stützt, berücksichtigt er nicht, dass es dort um den Begriff “Körperschaden” geht. Im Hinblick auf die in § 823 Abs. 1 BGB enthaltene Formulierung der Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit, kann die Verwendung des Begriffes “Körperschaden” die Frage aufwerfen, ob damit auch die Verletzung des Lebens und der Gesundheit gemeint ist. Bei der Verwendung des Begriffes “Personenschaden” besteht diese Unklarheit jedoch nicht.

Klausel c)

Die unter § 6 Nr. 1 genannte Klausel: “Willenserklärungen des Mieters sind schriftlich an den Sitz des SWD It. Mietvertrag, Geschäftsbereich Wohnen, zu richten.” verstößt gegen das Transparenzgebot und ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam. In der Klausel wird auf den Sitz der Beklagten laut Mietvertrag verwiesen. In dem als Anlage K 3 vorliegenden Mietvertrag ist die Anschrift des Vermieters per Stempel wie folgt angegeben: “Studentenwerk …, Geschäftsbereich Zittau/Görlitz, … Görlitz”. Ein Geschäftsbereich Wohnen ist im Mietvertrag nicht erwähnt. In den als Anlage K 2 vorliegenden allgemeinen Mietbedingungen ist für den Geschäftsbereich Wohnen die Anschrift … 18 in … Dresden angegeben. Da die Klausel einerseits auf den Mietvertrag, andererseits auf den Geschäftsbereich Wohnen verweist, ist sie widersprüchlich und damit unklar.

Außerdem verstößt die Klausel auch gegen die zwingende Vorschrift des § 556b Abs. 2 BGB, die dem Mieter gestattet, gegen Mietforderungen mit Forderungen aus den dort genannten Rechtsgrundlagen aufzurechnen, wenn der Mieter seine Absicht zuvor in Textform angezeigt hat. Gemäß Abs. 2 S. 2 dieser Vorschrift ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Da in der Klausel für alle Willenserklärungen die Schriftform gefordert wird, ist sie nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Klausel d)

Die unter § 7 Abs. 3 der AMB enthaltene Klausel ist unwirksam. Sie räumt dem Beklagten die Möglichkeit ein, aus einer Vielzahl von Gründen, die nicht abschließend aufgezählt sind (“insbesondere”), den Umzug des Mieters in ein anderes Zimmer oder eine andere Wohneinheit im Wohnheim oder auch ein anderes Wohnheim zu verlangen. Eine konkrete Eingrenzung, wo dieses andere Wohnheim liegen soll, ist nicht gegeben, sodass es sich auch um ein Wohnheim in einer anderen Stadt, sogar auch um ein Wohnheim eines anderen Vermieters, handeln kann. Wie der Beklagte die Klausel handhabt, ist nicht entscheidend. Vielmehr ist auf die verbraucherfeindlichste Auslegung der Klausel abzustellen.

Die Klausel verstößt auch gegen § 535 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB, denn der Vermieter ist zur Gewährung des Gebrauches der Mietsache und zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Verbrauch geeigneten Zustand verpflichtet. Der Beklagte verschafft sich mit dieser Klausel Rechte, die deutlich über die auch für Studentenwohnheime nach § 549 Abs. 3 BGB gültige Duldungspflicht des § 555a Abs. 1 BGB hinausgehen.

Damit liegt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB vor.

Klausel e)

Die in § 9 der AMB enthaltene Aufrechnungsklausel ist unwirksam. Sie verstößt gegen § 309 Nr. 3 BGB, weil sie die Aufrechnung nur mit unbestrittenen, nicht auch mit rechtskräftigen festgestellten Forderungen erlaubt.

Außerdem verstößt die Klausel gegen § 556b Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift darf der Mieter auch mit Forderungen auf Grund der §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete aufrechnen, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Die Aufrechnung ist in diesen Fällen auch mit bestrittenen Forderungen zulässig. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Klausel f)

Satz 2 der Aufrechnungsklausel in § 9 der AMB verlangt die schriftliche Anzeige der Absicht der Aufrechnung und verstößt damit gegen die in § 556b Abs. 2 BGB ausdrücklich eingeräumte Möglichkeit der Anzeige in Textform (§ 126b BGB). Der Mieter wird somit unangemessen im Sinne des § 307 BGB benachteiligt.

Klausel g)

Die vom Beklagten verwendete Schriftformklausel verstößt gegen §§ 305b und 307 BGB. Satz 1 der im Mietvertrag unter § 6 enthaltenen Klausel verlangt für Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages die Schriftform. Auf diese Schriftformklausel können die Parteien nach dem Gesetz durch individuelle Vereinbarung verzichten. Satz 2 fordert für solche Vereinbarungen jedoch zwingend ausnahmslos die Einhaltung der Schriftform. Schriftformklauseln, die dazu dienen, insbesondere nach Vertragsschluss getroffene Individualvereinbarungen zu unterlaufen, indem sie beim anderen Vertragsteil den Eindruck erwecken, eine lediglich mündliche Abrede sei entgegen allgemeinen Grundsätzen unwirksam, sind nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig (BGH-Urteil vom 27.09.2000, VIII ZR 155/99; Grüneberg in Palandt, BGB, 76. Aufl., § 305b Rn. 5 m.w.N.).

3.

Soweit der Beklagte vorgetragen hat, einzelne Formulierungen inzwischen nicht mehr zu verwenden, ist dies unerheblich, da er keine strafbewehrte Unterlassungserklärung abgegeben hat und zudem auch nicht erklärt hat, sich bei der Abwicklung der bestehenden Verträge nicht mehr auf die alten Formulierungen zu berufen.

4.

Die Androhung des Ordnungsmittels beruht auf § 890 ZPO.

III.

Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit haben ihre Rechtsgrundlage in §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

IV.

Der Streitwert wurde nach billigem Ermessen gemäß § 3 ZPO festgesetzt. Dabei wurde vom Regelstreitwert von 3.000,00 Euro je Klausel ausgegangen (BGH NJW 13, 995).