Contact for English speaking clientsAG Bonn, Az.: 204 C 204/17, Urteil vom 20.04.2018
Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltene Wohnung in der…-Straße ……., Hinterhaus, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Diele, Bad/Dusche, Toilette nebst Abstellraum, Balkon und Stellplatz geräumt, einschließlich sämtlicher Schlüssel an den Kläger herauszugeben.
Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2018 gewährt.
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sowie Zustellungskosten in Höhe von 429,89 EUR zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 3.000,00 EUR leistet.
Tatbestand:
Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Räumung und Herausgabe des im Tenor genannten Mietobjekts sowie die Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sowie Zustellungskosten für das Kündigungsschreiben vom 14.07.2017.
Mit Mietvertrag vom 20.10.1999 (Anlage K1, Bl. 9 ff. d.A.) mietete die Beklagte die Wohnung in der ………vom Kläger.
Unter § 12 Abs. 4 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien Folgendes:
„Bauliche oder sonstige Änderungen und Einrichtungen, die der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat, sind, wenn der Vermieter dies verlangt, vom Mieter auf eigene Kosten und unter Wiederherstellung des früheren Zustandes unverzüglich zu beseitigen. Falls dies auf Aufforderung des Vermieters hin nicht geschieht, ist der Vermieter berechtigt, die Beseitigung auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen. (…)“
Hinsichtlich des weiteren Inhalts des Mietvertrages wird auf diesen Bezug genommen.
Die Beklagte errichtete auf dem Balkon des Mietobjekts eine aus Glasteilen bestehende Vogelvoliere, in der sie acht Tauben hält (siehe Fotos, Anlage K3, Bl. 26 ff. d.A.).
Mit Schreiben vom 22.06.2017 (Anlage K6, Bl. 34 ff. d.A.) mahnte der Prozessbevollmächtigte des Klägers die Beklagte ab und forderte sie auf ihre Vogelvoliere bis zum 07.07.2017 zu entfernen. Ferner wurde die Beklagte aufgefordert, die Stadttauben auf ihrem Balkon ab sofort nicht mehr zu füttern sowie die angesiedelten Ratten auf ihrem Balkon zu beseitigen und die Tür zum Abstellraum bis zum 07.07.2017 fachgerecht verschließen zu lassen.
Mit Schreiben vom 06.07.2017 (Anlage K7, Bl. 38 ff. d.A.) antwortete der Prozessbevollmächtigte der Beklagten auf dieses Schreiben. Er führte unter anderem aus, dass die Beklagte darauf achten werde, dass sich keine weiteren Stadttauben im Bereich ihres Balkons aufhalten und sie in Zukunft diese auch nicht mehr füttern werde. Ferner stellte er dar, dass die Beklagte dafür Sorge tragen werden, dass der Balkonbereich so eingerichtet werde, dass sich dort keine Ratten mehr aufhalten und sie werde keine Ratten füttern und den Balkon zudem nicht mit Einrichtungen versehen, die den Ratten den Aufenthalt im Balkonbereich ermöglichen. Hinsichtlich des weiteren Inhalts des Schreibens wird auf dieses Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 14.07.2017 (Anlage K2, Bl. 21 ff. d.A.) erklärte der Prozessbevollmächtigte des Klägers die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.07.2017. Gestützt wurde die Kündigung auf die Vornahme von baulichen Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters sowie auf die Störung des Hausfriedens durch das Füttern von Stadttauben und die Ansiedlung von Ratten bzw. unterlassene Beseitigung von Ratten.
Der Kläger ist der Ansicht, dass die errichtete Vogelvoliere eine bauliche Veränderung darstelle. Die Errichtung sei nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst. Eine Einwilligung sei von ihm nicht erteilt worden.
Ferner würden durch die Fütterung von Tauben innerhalb und außerhalb der Voliere, Stadttauben und Ratten angelockt, die sich im Bereich des Mietobjekts ansiedelten. Schon mehrere Mieter seien mit massive Beschwerden über das Rattenproblem an ihn herangetreten. Eine Mieterin traue sich nicht mehr die Wäsche herauszustellen, da diese mit Taubenkot bedeckt werden würde. Diese Mieterin könne auch ihre Terrasse aufgrund der unhygienischen Zustände nicht nutzen. Ferner seien mehrere Nachbarn an ihn herangetreten mit der Aufforderung Abhilfe hinsichtlich der Stadttaubenfütterung zu schaffen. Zudem sei er von Anwohnern des Nachbargebäudes im Hinblick auf die Verschmutzung des Nachbargebäudes angeschrieben worden. Er verweist insoweit auf ein Schreiben der Familie B vom 23.06.2017 (Anlage K 5, Bl. 32 f. d.A.)
Auch nach Abmahnung habe die Beklagte weiterhin gegen die mietvertraglichen Verpflichtungen verstoßen, so dass die Kündigung ausgesprochen wurde. Sie habe weiterhin die Stadttauben auf ihrem Balkon selbst gefüttert oder durch Dritte füttern lassen.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung in der………., Hinterhaus, bestehend aus einem Zimmer, Küche, Diele, Bad/Dusche, Toilette nebst Abstellraum, Balkon und Stellplatz geräumt, einschließlich sämtlicher Schlüssel an ihn herauszugeben;
2. die Beklagte zu verurteilen, an ihn vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten (sowie Zustellkosten) in Höhe von 429,89 EUR zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise ihr eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.
Die Beklagte behauptet, dass die Vogelvoliere bereits vor fünf Jahren errichtet worden sei und der Kläger den Aufbau der Vogelvoliere seinerzeit zustimmend kommentiert habe. Er habe mit seiner damaligen Zustimmung und ohne Widerspruch die Unterhaltung der Vogelvoliere widerspruchslos über fünf Jahre hinweg hingenommen. Auch im Rahmen einer Besichtigung der Vogelvoliere vor einigen Jahre habe er keine Einwendungen gegen den Betrieb und die Unterhaltung der Vogelvoliere formuliert.
Zwar sei die Fütterung ihrer Brieftauben zunehmend problematisch geworden, weil anlässlich der Fütterung ihrer Brieftauben auch anderweitige Tauben angezogen würden. Diese Stadttauben würden aber nicht von ihr gezielt angelockt werden. Zudem handele es sich zwar um diverse Stadttauben nicht aber um rund 80 Stadttauben.
In der Vergangenheit sei zwar die ein oder andere Maus bzw. Ratte durch das Auslegen von Taubenfutter angezogen worden. Sie habe aber inzwischen dafür Sorge getragen, dass sich nicht weitere Ratten anlocken lassen. So sei insbesondere ein vorhandener Zugang über eine Tür zum Abstellraum verschlossen worden. Falls sich nunmehr noch einige wenige Ratten im Haus Bereich des Hinterhofes des Hausgrundstückes Q-Straße ## in C aufhielten, sei dies auf den ungepflegten Gesamtzustand des Hausgrundstückes zurückzuführen. Die abgestellten Mülltonnen seien wohl eher für die Anziehung der Ratten verantwortlich als ihr ausgelegtes Taubenfutter.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass eine nachhaltige Störung des Hausfriedens nicht eingetreten sei. Die Fütterungen seien nicht derart häufig und intensiv.
Der Aufbau der Vogelvoliere stelle zudem keine bauliche Anlage im Sinne des § 12 Abs. 4 des Mietvertrages dar. Zudem wirke sich die Vogelvoliere nicht negativ auf das Erscheinungsbild des Mietobjekts aus.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass der Kläger nach Abfassung seiner Abmahnung zwei bis drei Monate hätte abwarten müssen, um zu sehen, ob durch die Veränderung ihres Verhaltens die behaupteten mietvertraglichen Pflichtverstöße endeten.
Schriftsätzlich hat die Beklagte behauptet, dass sie nach dem Schreiben Ihres Prozessbevollmächtigten vom 06.07.2017 keine Stadttauben gezielt gefüttert habe. Im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung gibt die Beklagte aber nunmehr selbst an, dass sie die Stadttauben täglich mit Futter versorge (bzw. versorgen lasse, wenn sie nicht im Mietobjekt verweile).
Das Gericht hat gem. Beweisbeschluss vom 26.01.2018 (Bl. 102 d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen G, B und Q1. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 23.03.2018 (Bl. 125 ff. d. A.) Bezug genommen.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle vom 05.01.2018 (Bl. 94 ff. d.A.) und 23.03.2018 (Bl. 125 ff. d.A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Der Kläger kann gem. § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung verlangen, denn das Mietverhältnis der Parteien ist beendet.
Die Kündigung vom 14.07.2017 hat das Mietverhältnis beendet. Sie ist sowohl formell als auch materiell wirksam. Insbesondere ist sie auch ausreichend begründet worden.
Aus Sicht des erkennenden Gerichts kann dahin gestellt bleiben, ob die Vogelvoliere eine zulässige Gestaltung des Balkons darstellt. Jedenfalls aber stellt die Fütterung der Stadttauben eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die den Kläger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Trotz Abmahnung verletzt die Beklagte ihre mietvertraglichen Pflichten, indem sie weiterhin Stadttauben außerhalb der Vogelvoliere füttert.
Die Art und Weise der von der Beklagten vorgenommenen Fütterung entspricht nicht dem allgemein üblichen Gebrauch und ist auch nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt (siehe hierzu auch LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014- Aktenzeichen: 6 S 411/13). Die Fütterung von Stadttauben gilt allgemein als nicht mehr sozialadäquat (siehe LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014- Aktenzeichen: 6 S 411/13). Von diesen Tieren gehen Verschmutzungen und Gesundheitsgefahren aus, so dass das Füttern eine Vertragsverletzung darstellt (siehe LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014- Aktenzeichen: 6 S 411/13). Eine Befugnis zur außerordentlichen Kündigung wird dann bejaht, wenn der Mieter Tauben füttert und sich die dadurch bewirkten Immissionen in hygienischer und akustischer Hinsicht als erhebliche Belästigung für andere Mieter auswirken (siehe Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 543, Rn. 60). So verhält es sich hier.
Aufgrund der von den Zeugen in der Beweisaufnahme gemachten Bekundungen folgert das Gericht, dass die Beklagte systematisch und permanent eine nicht genau bestimmbare größere Anzahl von Tauben füttert und damit an die Umgebung gewöhnt, was zu einer gravierenden Veränderung des vertragsgemäßen Benutzungszwecks führt. Die Zeugen G und Q1, die ebenfalls in dem streitgegenständlichen Mietobjekt wohnen, haben insoweit übereinstimmend bekundet, dass eine größere Anzahl an Stadttauben durch die von der Beklagten selbst durchgeführte bzw. wenn diese nicht anwesend ist von ihr veranlasste Fütterung angezogen würden. Die Zeugin G hat erläutert, dass zeitweise bis zu 50 Stadttauben angezogen würden. Der Zeuge Q1 hat ein Foto vom 17.09.2017 vorgelegt, auf dem in etwa 40 Tauben teilweise auf dem Dach und teilweise auf der Voliere zu sehen sind. Er hat diesbzgl. geäußert, dass es hinsichtlich der angelockten Tauben variieren würde. Die Zeugin B, die im Nachbarhaus wohnt, hat bekundet, dass sie sogar 80 bis 90 Tauben gesehen habe. Die Beweisaufnahme hat auch ergeben, dass akustische Belästigungen von den Stadttauben ausgehen. Der Zeuge Q1 hat anschaulich erläutert, dass es sich teilweise so anhören würde, als würde ganz Lengsdorf die Teppiche ausklopfen. Auch die Zeugin B, hat bekundet, dass Lärm besonders morgens von den Tauben aufgrund des Gurrens und des Flatterns ausgehen würde. Die von ihr genannten Schlafprobleme können auch zu gesundheitlichen Störungen führen. Aufgrund der übereinstimmenden Aussagen der Zeugen steht ebenfalls fest, dass in hygienischer Sicht erhebliche Belästigungen aufgrund von Kotanhaftungen und Rattenbefall aufgetreten sind und hinsichtlich der Kotanhaftungen auch weiterhin auftreten. Die Zeugen Q1 und G haben diesbezüglich erläutert, dass sie bis zu drei Ratten auf der Terrasse der Beklagten gesehen hätten, wobei seit November 2017 keine Ratte mehr gesichtet worden sei. Der Zeuge Q1 hat erklärt, dass sich die Ratten auch zeitweise an dem Vogelfutter in der Voliere bedient hätten, wenn diese tagsüber geöffnet sei. Auch die Zeugin B hat bekundet, dass sie das Quietschen der Ratten vernommen habe, wenn diese kein Futter mehr in der Vogelvoliere finden könnten. Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass diese Belästigungen auch erheblich sind. Die Zeuginnen G und B haben insoweit bekundet, dass sie aufgrund der Rattenproblematik in ihrem Alltag stark eingeschränkt seien, da sie den zu ihrer Wohnung gehörenden Außenbereich nicht haben nutzen können. Die Zeugin G hat anschaulich erläutert, dass sie ihre Wäsche nicht in den Hof stellen könne ohne dass diese mit Kot und Federn der Tauben verdreckt werden würde. Die Zeugen G und Q1 haben auch von dem mit Taubenkot und Federn verdreckten Hof berichtet. Dies stellt ein gesundheitliches Problem dar. Es ist medizinisch erwiesen, dass gerade der Taubenkot einen besonders hohen Prozentsatz von Ornithoseviren und Salmonellen enthält, die auch für den menschlichen Organismus gesundheitsgefährdende Auswirkungen haben können (AG Frankfurt, Urteil vom 17.12.1975, Aktenzeichen 33 C 4831/74). Auch die Zeugin B hat in diesem Zusammenhang bekundet, dass ihr Sohn, der im dritten Stock ihres Haus wohnt, tag-täglich mit kotverschmierten Fensterbänken und Rollos aufs Neue konfrontiert sei.
Soweit die Beklagtenseite einwendet, dass der Kläger nach der Abmahnung noch zwei bis drei Monate bis zu einer Kündigung hätte abwarten müssen, ob die Beklagte ihr Verhalten ändert, so konnte dies dem Kläger nicht zugemutet werden. Insoweit hat er auch die Interessen der anderen Mieter und Nachbarn zu schützen, die aufgrund der erheblichen Belästigungen mehrfach an ihn herangetreten sind. Das Gericht ist nach erfolgter Beweisaufnahme auch davon überzeugt, dass das Schreiben vom 23.06.2017 (Anlage K5, Bl. 32 f. d.A.) von der Zeugin B stammt.
Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass das Verhalten der Beklagten in Form der gezielten Fütterung der Stadttauben den gesetzlichen Tatbestand der fristlosen Kündigung erfüllt. Damit kann auch dahin gestellt bleiben, ob darüber hinaus aufgrund einer unterlassenen Beseitigung der Ratten sowie der Vornahme von baulichen Veränderungen durch das Aufstellen der Vogelvoliere die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung erfüllt sind.
Das Gericht erachtet eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2018 als angemessen und ausreichend. Unter Abwägung der widerstreitenden Interessen kann vorliegend lediglich eine kurze Räumungsfrist gewährt werden, um der Beklagten nunmehr die Gelegenheit zu geben, einen Umzug zu organisieren. Das Gericht hält vorliegend die Einräumung einer Räumungsfrist von etwas mehr als 5 Wochen für ausreichend, um einen Umzug durchzuführen. Nach unbestrittenen Angaben verweilt die Beklagte derzeit sowieso nur an etwa drei Tagen in der Woche in der streitgegenständlichen Wohnung und wohnt die andere Zeit bei ihrer Mutter. Sollte es der Beklagten innerhalb der nun eingeräumten Räumungsfrist nicht gelingen eine andere Wohnung zu finden, so ist ihr zumindest zuzumuten, übergangsweise zu ihrer Mutter zu ziehen sowie ggf. ihre Möbel einzulagern bis sie anderen für sie adäquaten Wohnraum gefunden hat. Aus dem Vortrag der Beklagten ist nicht ersichtlich, dass diese sich seit der Kündigung überhaupt intensiv um die Suche von Ersatzwohnraum kümmerte. Eine weitergehende Räumungsfrist war unter Berücksichtigung dessen, dass die fristlose Kündigung bereits vom 14.07.2017 datiert ist nicht zu gewähren.
II.
Der Kläger hat auch einen Schadensersatzanspruch auf Zahlung der außergerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten gem. § 280 BGB. Die Beklagte hat trotz Abmahnung ihr pflichtwidriges Verhalten nicht eingestellt und weiterhin Tauben auch außerhalb der Vogelvoliere gefüttert, so dass der Kläger seinen hiesigen Prozessbevollmächtigten beauftragte.
III.
Der Kläger kann bzgl. der Zustellung des Kündigungsschreibens auch den geltend gemachten Betrag in Höhe von 16,25 EUR als Schadensersatz beanspruchen. Er hat insoweit die Kopie der Zustellungsurkunde des Obergerichtsvollziehers Färber (s. Bl. 25 d.A.) vorgelegt.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr.7, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 3.240,00 EUR festgesetzt.
