Teilungserklärung und Schlichtungsverfahren

AG Halle (Saale)

Az.: 120 C 4174/09

Urteil vom 09.03.2010

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Kläger sind Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten um Schadensersatzansprüche wegen eines Wasserschadens.

Die Teilungserklärung enthält folgenden Passus:

„ § 12 Vorschaltverfahren

Die Wohnungseigentümer sind gegenseitig verpflichtet, vor Inanspruchnahme des wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens nach § 43 WEG den Verwaltungsbeirat zwecks Schlichtung der aufgetretenen Streitfrage anzurufen. Nur wenn dabei die Streitfrage nicht gelöst werden kann, hat der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, das Wohnungseigentumsgericht anzurufen.“

Im Jahre 2008 kam es in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu mehreren Wasserrohrbrüchen, u. a. auch in der Sondereigentumseinheit der Kläger.

Die Kläger sind der Auffassung, der dadurch entstandene Schaden müsste durch die Beklagte getragen werden. Dazu habe es eine Absprache mit der Verwalterin der Beklagten gegeben, wonach aus drei Kostenvoranschlägen ein Durchschnittswert gebildet werden solle für die Höhe des Ersatzanspruches. Die Kläger behaupten, die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft habe durch eine fehlerhafte Spülung des Wasserrohrsystems den Schadensfall herbeigeführt. Dies müsse sich die Beklagte zurechnen lassen.

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 5.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, wie erkannt.

Sie bestreiten etwaige Absprachen über die Einstandspflicht der Beklagten und sehen bei dieser keine Verantwortlichkeit für die Schäden. Im Übrigen meinen sie, der Klage fehle mangels durchgeführten Schlichtungsverfahrens das Rechtsschutzbedürfnis.

Für die Einzelheiten des Parteivortrags werden die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen in Bezug genommen. Mit Schriftsatz vom 05.03.2010 haben die Kläger die Klageerweiterung auf die Verwalterin erklärt sowie die Klagerücknahme bezüglich der bisherigen Beklagten.

Entscheidungsgründe

1.) Für den Klageantrag war auf denjenigen aus der mündlichen Verhandlung zurück zu greifen. Die Klageerweiterung im nach der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsatz vom 05.03.2010 ist unzulässig. Sachanträge sind – wie sich aus §§ 261 II, 297 ZPO ergibt – spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung zu stellen (Zöller/Greger, ZPO, § 296a RN 2a m.w.N.).

Der Schriftsatz bietet auch keinen durchgreifenden Anlass, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen (§ 156 ZPO). Die bisherige Klage ist als unzulässig abzuweisen. Der Grund hierfür liegt in der Teilungserklärung, die zwischen den Parteien gilt (Schlichtungsklausel). Dieser Gesichtspunkt hat für die nun ins Auge gefasste etwaige weitere Beklagte keine Bedeutung.

Ebensowenig greift die Klagerücknahme (§ 269 I ZPO). Die nach – wie hier – erfolgter mündlicher Verhandlung erforderliche Zustimmung der Beklagten wurde nicht erteilt. Die Voraussetzungen für die Fingierung der Zustimmungserklärung sind ebenfalls nicht erfüllt (§ 269 III ZPO).

2.) Die Klage ist unzulässig. Den Klägern mangelt es am Rechtsschutzbedürfnis für die Einleitung des gerichtlichen Verfahrens.

Zum einen ist das in der Teilungserklärung vorgesehene Schlichtungsverfahren (§ 12, Bl. 58 d. A.) nicht durchgeführt worden. In der Teilungserklärung kann eine Regelung niedergelegt werden, wonach vor der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens der Verwaltungsbeirat anzurufen ist (Vorschaltverfahren; BayObLG WE 1996, 236; Bärmann/Wenzel, WEG, § 43 RN 205). Dem teilenden Eigentümer steht es frei, das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander in dem Maße zu gestalten, wie es die einzelnen Wohnungseigentümer untereinander später im Wege der Vereinbarung können. Begrenzt ist dieses Gestaltungsrecht durch ausdrückliche gesetzliche Einschränkungen (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG). Hinsichtlich des Vorschaltverfahrens existiert keine solche Beschränkung durch die Normen des WEG. Das danach innerhalb der hier streitenden Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam eingeführte Vorschaltverfahren wurde unstreitig nicht durchgeführt. Darauf sind die Kläger zunächst zu verweisen.

Darüber hinaus fehlte ihnen selbst nach den allgemeinen Vorschriften das Rechtschutzbedürfnis für die (jetzige) Anrufung des Gerichtes. Das primäre Recht, die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regeln, steht der Wohnungseigentümerversammlung zu (§ 23 Abs. 1 WEG). Dazu gehört auch die Verteilung der Lasten und Kosten (§ 16 WEG). Solche sind es, die die Kläger vorliegend für die Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wissen wollen. Damit war es Sache der Kläger, zunächst die Wohnungseigentümerversammlung mit ihrem Anliegen zu befassen. Erst nach einem Fehlschlag dieses Versuchs besteht das Rechtsschutzinteresse für die Anrufung der staatlichen Gerichte (BGH vom 15.01.2010; V ZR 114/09).

Ergänzend weist das Gericht darauf hin, dass der bisherige Sachvortrag der Klägerseite auch materiellrechtlich einen Schadensersatzanspruch nicht trägt. Die fraglichen Anspruchsnormen setzen ein Verschulden voraus (§§ 280, 823 BGB; Bärmann/Wenzel, § 13 RN 152). Dazu bedürfte es eines aufgegliederten Sachvortrages, welchen Kenntnisstand die Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Schadensereignis der Kläger hatte und was genau und wann die Beklagte zur Vermeidung des Schadens hätte unternehmen sollen und können. Soweit die Klägerseite auf eine etwaige Einstandspflicht für die WEG-Verwalterin abstellt (i. S. v. § 278 BGB) wäre die – behauptete – Fehlleistung der Verwalterin einlassungsfähig zu konkretisieren.

Der Kostenausspruch folgt aus § 91 ZPO. Derjenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit fußt auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Den Streitwert hat das Gericht festgesetzt nach § 49 a Abs. 1 GKG.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.