Treppenhausreinigung nicht vorgenommen – Schadensersatzpflicht des Mieters

AG Bremen

Az.: 9 C 346/12

Urteil vom 15.11.2012

Leitsatz (vom Verfasser nicht amtlich):

Wird ein Mieter mittels einer in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung zur Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume des Mietobjekts eingeteilt und kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so kann der Vermieter ein Fachunternehmen mit der Reinigung beauftragen und die diesbezüglich anfallenden Kosten vom Mieter ersetzt verlangen. Sofern in der Hausordnung nicht anderes vereinbart ist, ist ein turnusmäßiger Putzplan und die mit diesem einhergehende Reinigungspflicht des Mieters dahingehend zu verstehen, dass die Reinigung im Voraus, und also nicht erst zum Monatsende, zu erfüllen ist. Die Pflicht zur Treppenhausreinigung ist von dem jeweils eingeteilten Mieter unverzüglich zu erfüllen. Da alle Mieter im eigenen Interesse ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürfen, ist der Vermieter nicht gehalten, einem säumigen Mieter vorab eine Frist zur Reinigung zu setzen und erst nach ergebnislosem Fristablauf eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen oder die Reinigung selbst durchzuführen. Denn dies würde praktisch dazu führen, dass das Treppenhaus gegebenenfalls bis zu 3 Wochen ungeputzt bleibt und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen. Wird der Putzplan nicht pünktlich eingehalten, kann es zu Beschwerden anderer Mieter im Haus – bis hin zu Mietminderungen – kommen, die den Vermieter im Ergebnis dazu veranlassen können, die Treppenhausreinigung von vornherein durch ein Fachunternehmen ausführen zu lassen und die Mieter an den entsprechenden Kosten zu beteiligen.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 35,46 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p. a. über dem Basiszinssatz seit dem 28.07.2012 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gemäß den §§ 535, 280 i. V. m. dem Mietvertrag vom 18.05.2010 i. V. m. Ziff. 4 der Hausordnung einen Anspruch auf Erstattung der angefallenen Reinigungskosten in Höhe von 35,46 Euro.

I.

Unstreitig war der Beklagte als Mieter entsprechend der in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung für den Monat Februar 2012 zur Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume des Mietobjekts eingeteilt worden. Unstreitig kam er dieser Verpflichtung bis zum Zeitpunkt der Reinigung seitens der beauftragten Fachfirma am 14.03.2012 nicht nach.

Es kann dahinstehen, ob dem Beklagten vor der Durchführung der Ersatzvornahme das Mahnschreiben vom 07.03.2012 (mit Fristsetzung zum 11.03.2012) tatsächlich zugegangen ist.

Schließlich schuldete der Beklagte entsprechend der vertraglichen Vereinbarung spätestens ab dem 3. Werktag des Monats Februar 2012 die Durchführung der Reinigungsarbeiten. Sofern nicht anderes vereinbart wird, ist ein turnusmäßiger Putzplan und die mit diesem einhergehende Nebenpflicht des Mieters im Zweifel dahingehend zu verstehen, dass die Reinigung im Voraus, und also nicht erst zum Monatsende, zu erfüllen ist. Denn der Bruttomietzins ist vorliegend – wie üblich – im Voraus zu entrichten (vgl. § 556b BGB, § 2 (2) des Mietvertrags). Die Verpflichtung zur turnusmäßigen Treppenhausreinigung stellt insofern eine Position dar, die alternativ als Betriebsnebenkostenposition umlagefähig und dann im Voraus zu zahlen wäre (vgl. LG Bremen, ZMR 2012, 549). Außerdem macht es im Interesse aller Mieter Sinn, dass bei erstmaliger Aufnahme eines Putzplans sogleich zu Monatsbeginn eine Reinigung durchgeführt wird und diese Putzfolge in der Folgezeit beibehalten bleibt; andernfalls hätten die Mieter im ersten Monat der Aufnahme des Putzplans ein dreckiges Treppenhaus zu beklagen. Innerhalb von drei Werktagen ist es dem Mieter regelmäßig auch möglich, seine Verpflichtung, notfalls in den Feierabendstunden, abschließend zu erfüllen.

Die Pflicht zur Treppenhausreinigung ist von dem jeweils eingeteilten Mieter der Natur der Sache nach unverzüglich zu erfüllen. Da alle Mieter im eigenen Interesse ein regelmäßig und zeitnah gereinigtes Treppenhaus erwarten dürfen, ist der Vermieter nicht gehalten, einem säumigen Mieter vorab eine Frist zur Leistungserbringung zu setzen und erst nach ergebnislosem Fristablauf eine Fachfirma mit der Reinigung zu beauftragen oder die Reinigung selbst durchzuführen. Denn dies würde praktisch dazu führen, dass das Treppenhaus gegebenenfalls bis zu 3 Wochen ungeputzt bliebe und sich in der Folgezeit auch andere Mieter veranlasst sehen könnten, es mit dem Putzplan nicht allzu genau zu nehmen. Wird der Putzplan von allen Mietern aber nicht pünktlich eingehalten, kann es zu Beschwerden anderer Mieter im Hause – bis hin zu Mietminderungen – kommen, die den Vermieter im Ergebnis dazu veranlassen könnten, die Treppenhausreinigung von vornherein durch ein Fachunternehmen ausführen zu lassen und die Mieter an den entsprechenden Kosten zu beteiligen (zur einseitigen Änderung der Treppenhausreinigungspflicht vgl. aber: AG Düsseldorf, WuM1986, 306). Dies kann nicht im Interesse der Mieter und also auch nicht im Interesse des jeweils zum Putzen eingeteilten Mieters – hier: des Beklagten – liegen.

Somit liegen vorliegend nach § 281 II Alt. 2 BGB „besondere Umstände“ vor. Der Klägerin war jedenfalls am 14.03.2012 nicht mehr zuzumuten (§§ 282, 241 II BGB), auf die Leistungserbringung seitens des Beklagten zu warten. Ohnehin liegt mit ergebnislosem Ablauf des zugeteilten Monats Februar 2012 eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung seitens des Beklagten vor (§ 281 II Alt. 1 BGB).

II.

Die Kosten der klägerseits beauftragten Fachfirma sind als Aufwendung eine zurechenbare Schadensposition i. S. d. § 249 BGB, da sie durch das vertragswidrige Verhalten des Beklagten veranlasst wurden und der Sache nach erforderlich und zweckdienlich waren. Dass die Hausordnung eine Ersatzvornahme nicht vorsieht, ist insofern unerheblich (vgl. Palandt, 71. A., Vorb v § 249, Rn. 44). Im Übrigen ergibt sich der Erstattungsanspruch auch unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683 BGB), da die Klägerin ein dem Beklagten obliegendes Geschäft ausführen ließ.

Der Beklagten schuldet in voller Höhe Kostenerstattung. Die Firma C. hat die geleistete Tätigkeit am 26.03.2012 gegenüber der Klägerin mit 35,46 Euro (2 Arbeitsstunden) abgerechnet. Dieser Betrag erscheint nicht übersetzt (§ 287 ZPO).

Der Beklagte schuldet nicht nur anteilige Kostenerstattung. Zwar hat die Firma C. die Reinigung erst Mitte März – und also zu einem Zeitpunkt, zu dem bereits ein anderer Mieter für den Treppenhausdienst eingeteilt war – durchgeführt. Der Arbeitsaufwand hat sich durch den Umstand, dass im Zuge der Arbeiten teilsweise auch Dreck beseitigt wurde, für den an sich der turnusmäßig nachfolgende Mieter zuständig war, nicht nennenswert erhöht. Wischen bleibt Wischen.

Die Nebenforderung basiert auf den §§ 291, 288 BGB.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.