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Überlassung privat und gewerblich genutztes Grundstück auf Lebenszeit als Leihvertrag – Kündigung

OLG Stuttgart – Az.: 3 U 162/11 – Urteil vom 01.02.2012

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des Landgerichts Ravensburg vom 01.08.2011 – 6 O 171/11 – wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Für die Räumung und Herausgabe der privat genutzten Räumlichkeiten (4 Zimmer, Bad, Küche) im Erdgeschoss des Gebäudes in der M… Straße …, 8… B… sowie Kellerräume wird dem Beklagten eine Frist von 4 Monaten ab Rechtskraft des Urteils eingeräumt.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 8.400,00 €.

Gründe

I.

Die durch ihre Betreuerin vertretene Klägerin hat in I. Instanz von ihrem Sohn die Räumung und Herausgabe des in ihrem Eigentum stehenden Grundstücks M… Straße …, B…, insbesondere der vom Beklagten privat und gewerblich genutzten Räumlichkeiten verlangt, da sie das dem Beklagten bereits seit 30 Jahren unentgeltlich überlassene Grundstück zur Deckung der für die Unterbringung der Klägerin im Pflegeheim anfallenden Kosten verwerten wolle.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im erstinstanzlichen Verfahren wird auf das Urteil des Landgerichts Ravensburg vom 01.08.2011 Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat dem gestellten Klageantrag entsprochen und den Beklagten wie folgt verurteilt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, die privat genutzten Räumlichkeiten (4 Zimmer, Bad, Küche) im Erdgeschoss des Gebäudes in der M… Straße …, 8… B… sowie Kellerräume zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

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2. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm gewerblich genutzten Räumlichkeiten im Halbparterre des Gebäudes in der M… Straße … 8… B… zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

3. Der Beklagte wird verurteilt, die Containeranlage im Garten in der M… Straße …, 8… B… zu entfernen.

Das dem Beklagten eingeräumte schuldrechtliche Wohnrecht sei nach den Vorschriften über den Leihvertrag zu beurteilen. Die Klägerin habe den Vertrag wegen Eigenbedarfs gemäß § 605 Nr. 1 BGB wirksam gekündigt. Die Klägerin sei pflegebedürftig und nicht in der Lage, die Heimkosten aus ihren Einkünften zu bestreiten. Außer dem Grundstück habe die Klägerin kein weiteres Vermögen. Der Beklagte habe hierzu keine anderen Anhaltspunkte vorgetragen. Die Klägerin habe einen Eigenbedarf aus wirtschaftlichen Gründen, da sie das Grundstück zur wirtschaftlichen Verwertung benötige. Der Eigenbedarf stehe in keinem Missverhältnis zu den schwerwiegenden Interessen des Beklagten. Zwar sei der Beklagte davon ausgegangen, während seiner Lebzeiten unentgeltlich auf dem Grundstück wohnen und sein Gewerbe betreiben zu können. Andererseits habe er das Grundstück etwa 30 Jahre unentgeltlich genutzt. Die Klägerin sei sich bewusst gewesen, dass es auch dingliche Wohnrechte gebe, nachdem sie ein solches einem behinderten Bruder des Beklagten eingeräumt habe. Mit dem Beklagten habe sie jedoch lediglich ein schuldrechtliches Wohnrecht vereinbart. Damit sei die Gefahr, dass sie zum Pflegefall werde und ihres Vermögens bedürfe, gerade nicht gebannt. Bei einer Abwägung der vorliegenden Umstände überwögen die Interessen des Beklagten nicht die der Klägerin.

Der Beklagte habe auch kein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf von ihm getätigte Investitionen, da er solche nicht substantiiert vorgetragen habe.

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der Berufung.

Die Berufungsbegründung ist darauf gestützt, dass das Landgericht bei der Abwägung der beiderseitigen Interesse maßgebliche Umstände nicht bzw. nicht hinreichend berücksichtigt habe. Der Beklagte habe aufgrund der getroffenen Abreden das Objekt seit fast 30 Jahren geschäftlich und privat genutzt. Im Vertrauen darauf, dass ihm eine Nutzung auf Lebenszeit eingeräumt worden sei, habe er erhebliche Investitionen im Umfang von 300.000,- € getätigt. Er habe alle Ein-, Um- und Ausbauten innen und außen sowie sämtliche Reparaturen, Instandhaltungen und -setzungen ausgeführt und dafür nicht nur beträchtliche Geldmittel, sondern auch unendlich viele Arbeitsstunden aufgewendet. Je mehr sich der Entleiher auf die Dauer der Leihe verlassen und entsprechende Investitionen getätigt habe, desto stärker müsse der Eigenbedarf des Verleihers sein. Obwohl die Klägerin den Umfang der Investitionen nicht bestritten habe, habe das Landgericht den Sachvortrag des Beklagten als nicht hinreichend substantiiert angesehen. Demgegenüber habe der Beklagte bestritten, dass seine Mutter über weiteres Vermögen nicht verfüge. Das Bestreiten des Beklagten mit Nichtwissen habe das Gericht hingegen als nicht ausreichend angesehen. Zudem sei eine Verwertung des Grundstücks auch ohne vorherige Kündigung des Beklagten möglich. Darüber hinaus sei die Klägerin darauf zu verweisen, ihre gesetzlichen Unterhaltsansprüche gegen den Beklagten und ihre erwachsenen Kinder geltend zu machen.

Schließlich sei der Eintritt der Pflegebedürftigkeit kein unvorhergesehener Umstand, da jeder Mensch damit rechnen müsse. Daher sei bereits bei Überlassung der Immobilie ohne weiteres vorhersehbar gewesen, dass diese unter Umständen verwertet werden müsse.

Mit Schriftsatz vom 21.12.2011 des zwischenzeitlich neu mandatierten Beklagtenvertreters hat der Beklagte eine Vielzahl von Vereinbarungen mit seinen Eltern betreffend die Überlassung der Grundstücksnutzung und die Behandlung von erbrachten Handwerkerleistungen sowie zwei Aufstellungen (Anl. B 16 und B 17) über die getätigten Aufwendungen in Form von Handwerksleistungen und Materialeinkäufen vorlegen lassen. Er vertritt die Ansicht, dass es der Klägerin verwehrt sei, die Investitionen mit Nichtwissen zu bestreiten, da sie eigene Kenntnisse über die Erbringung der Investitionen habe und auch im Hinblick auf ihren gesundheitlichen Zustand in der Lage sei, hierzu im Rahmen einer Parteianhörung Angaben zu machen. Zudem bestehe die Möglichkeit die monatliche Deckungslücke im Finanzbedarf der Klägerin durch Vermietung der nach Aufnahme der Klägerin ins Pflegeheim frei gewordenen Wohnung zu schließen.

Dieses Vorbringen hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 13.01.20012 um eine weitere Substantiierung und Spezifizierung der erbrachten Investitionen ergänzt, obwohl der Senat die Einräumung eines weiteren Schriftsatzrechts bereits mit Beschluss vom 21.12.2011 abgelehnt hatte.

Der Beklagte beantragt wie im Schriftsatz vom 02.10.2011 (Bl. 56 d. A.) angekündigt,

das Urteil des Landgerichts Ravensburg vom 01.08.2011 – Az.: 6 O 171/11 – aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Hilfsweise beantragt der Beklagte, ihm eine großzügige Räumungsfrist einzuräumen.

Die Klägerin beantragt wie im Schriftsatz vom 13.09.2011 (Bl. 48 d. A.) angekündigt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das Urteil. Insbesondere habe nach dem Hinweis des Landgerichts keine Notwendigkeit bestanden, die Behauptung des Beklagten, er habe erhebliche Investitionen getätigt, zu bestreiten. Im Berufungsverfahren hat die Klägerin die Aufbringung der Investitionen ausdrücklich bestritten.

Mit dem nachgelassenen Schriftsatz vom 10.01.2012 bestreitet die Klägerin auch das ergänzende Vorbringen des Beklagten zu den getätigten Investitionen mit Nichtwissen. Aufgrund des schlechten gesundheitlichen Zustands der Klägerin sei es der Betreuerin nicht möglich, von jener Informationen über Art und Umfang der behaupteten An- und Umbaumaßnahmen des Beklagten zu erlangen.

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Der Klägerin steht gemäß § 604 BGB nach wirksamer Kündigung der Leihe auf Grundlage des § 605 Nr. 1 BGB der geltend gemachte Anspruch auf Rückgabe des Grundstücks sowie der überlassenen Räumlichkeiten zu.

Der Beklagte hat auch mit der Berufungsbegründung vom 02.10.2011 (Bl. 56/60 d. A.) sein Vorbringen zu den behaupteten Investitionen in das Grundstück und die Gebäude nicht weiter substantiiert. Das mit den Schriftsätzen vom 21.12.2011 und 13.01.2012 erhobene Vorbringen ist in der Berufungsinstanz nicht mehr zuzulassen. Die Pflegebedürftigkeit der Klägerin ist hingegen durch Vorlage von Abrechnungen und Bescheiden ausreichend dokumentiert. Die Klägerin ist aus wirtschaftlichen Gründen zur Verwertung des Grundstücks gezwungen. Eine sinnvolle Verwertung des Grundstücks erscheint lediglich dann möglich, wenn das Grundstück vor dem Verkauf geräumt ist, so dass ein Kaufinteressent nicht einen Räumungsrechtsstreit mit dem Beklagten befürchten muss. Die Interessen des Beklagten haben dahinter zurückzutreten.

1.

Zutreffend hat das Landgericht zugrunde gelegt, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Vertrag, der die Verpflichtung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung auf Lebenszeit zum Inhalt hat, als Leihvertrag anzusehen ist, der nicht der für Schenkungsversprechen erforderlichen Form bedarf (BGH NJW 1985, 1553). Einen Leihvertrag kann der Verleiher aber nach § 605 Nr. 1 BGB dann kündigen, wenn er infolge eines nicht vorhergesehenen Umstandes der verliehenen Sache bedarf. Die Kündigung setzt allerdings ein wirkliches Bedürfnis voraus, die entliehene Sache zurückzuerlangen. Steht der Eigenbedarf des Verleihers in einem Missverhältnis zu schwerwiegenden Interessen des Wohnberechtigten, so ist die Kündigung als unzulässige Rechtsausübung anzusehen. Dies gilt in entsprechender Weise auch für die leihweise Überlassung von Räumen zur gewerblichen Nutzung.

Die Annahme eines „Eigenbedarfs“ setzt bei der Wohnungsleihe nicht voraus, dass der Verleiher die Wohnung selbst beziehen will. Vielmehr kann Eigenbedarf auch dann bestehen, wenn der Verleiher die Wohnung zur wirtschaftlichen Verwertung benötigt. Eine wirtschaftliche Notwendigkeit zur Kündigung der Leihe eines Hausgrundstücks kann darin liegen, dass die Eigentümer nicht mehr in der Lage sind, die zur Finanzierung des Immobilienerwerbs erforderlichen finanzielle Mittel aufzubringen (vgl. OLG Koblenz NJW-RR 1996, 843). Allerdings müssen Erben als Verleiher ihre Interessen denen des durch ein lebenslanges Wohnrecht begünstigten ehemaligen Lebensgefährten der Erblasserin als Entleiher unterordnen, wenn zwar der übrige Nachlass nicht ausreicht, um die rückständigen Heimkosten für die Betreuung der Erblasserin und ihres ebenfalls verstorbenen Ehemanns zu decken, jedoch nicht festgestellt werden kann, dass sämtliche Erben im Sinne des § 605 Nr. 1 BGB bedürftig sind. Insbesondere ist eine Verwertung des Hausgrundstücks durch das Wohn- und Nutzungsrecht des Entleihers nicht zwangsläufig blockiert. Da die Vorschrift des § 571 BGB auf ein Leihverhältnis keine Anwendung findet, endet mit der Veräußerung des Grundstücks das nur schuldrechtliche Nutzungsrecht (vgl. OLG Köln NJW-RR 2000, 152).

Für die Berücksichtigung der Interessen des Entleihers gilt, dass diese umso mehr wiegen, je mehr er sich auf die Dauer der Leihe verlassen und entsprechende Investitionen getätigt hat (OLG Düsseldorf WuM 2001, 555).

2.

Unter Berücksichtigung der dargestellten Grundsätze war die Klägerin jedenfalls zur Kündigung des Wohn- und Nutzungsrechts des Beklagten berechtigt.

a)

Nach dem Parteivorbringen ist davon auszugehen, dass die Klägerin dem Beklagten im Jahr 1982 die im Klageantrag bezeichneten Räumlichkeiten zum unentgeltlichen Gebrauch auf Lebenszeit überlassen hatte. Hierfür sprechen insbesondere die vom Beklagten vorgelegten Verträge (Bl. 19, 20 d. A.) und die jahrelang unbeanstandete Praxis.

b)

Zurecht hat das Landgericht Ravensburg die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bejaht. Die Klägerin ist nicht in der Lage, die für die Unterbringung im Pflegeheim anfallenden Kosten aufzubringen. Aus den vorgelegten Unterlagen ergibt sich, dass die Klägerin seit 01.03.2011 in Pflegestufe III eingruppiert ist. Der Zuschuss der gesetzlichen Krankenversicherung zu den Heimkosten beträgt monatlich maximal 1.510,- € (Bl. 21 d. A.). Zusammen mit der Rente in Höhe von … € (Anl. K 3) verfügt die Klägerin damit über monatlich … €. Die Kosten für die Unterbringung im Pflegeheim betrugen bereits für die Pflegestufe II monatlich zwischen 2.854,60 € und 3.160,45 € (Anl. K 5). Damit ergibt sich ein monatliches Defizit von ca. … €. Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin über weitere Einkünfte oder weiteres Vermögen verfügt, bestehen nicht. Nach dem vom Beklagten nicht bestrittenen Vorbringen der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 21.12.2011 belief sich die monatliche Deckungslücke der Klägerin sogar auf … €, was bis September 2011 zu einem Zahlungsrückstand von 11.582,66 € führte.

Die Klägerin ist, nachdem das Sozialamt einen Antrag auf Übernahme der nicht gedeckten Heimkosten wegen vorrangig einzusetzenden Vermögens abgelehnt hat, gezwungen, das in ihrem Eigentum stehende Grundstück zu verwerten. Dabei überwiegen ihre Interessen diejenigen des Beklagten. Im Unterschied zu dem vom OLG Köln entschiedenen Fall ist die Klägerin auf eine bestmögliche Verwertung angewiesen, denn es steht fest, dass sie nicht in der Lage ist, die Heimunterbringungskosten auf andere Art aufzubringen. Eine solche Verwertung setzt aber voraus, dass Grundstück geräumt und „mietfrei“ verkauft werden kann, denn dies erhöht sowohl die Verkaufschancen als auch die Kaufpreiserwartungen.

Zudem handelt es sich nicht um eine wegen der Beendigung des Heimaufenthalts bereits abschließend feststehende rückständige Verbindlichkeit, sondern um die für die künftige Heimunterbringung anfallenden monatlichen Kosten, deren Gesamtumfang noch nicht feststeht. Auch aus diesem Grund ist der Klägerin nicht zuzumuten, die mit einem Verkauf bei bestehendem Nutzungsverhältnis mit dem Kläger verbundenen Risiken zu tragen.

Schließlich waren die den Eigenbedarf begründenden Umstände auch nicht vorhergesehen. Nicht vorhergesehen sind die Umstände, wenn das Bedürfnis zur eigenen Nutzung nach Vertragsschluss eingetreten ist (vgl. MüKo-Häublein, BGB, 5. Aufl. 2008, § 605, Rn. 3). Die Pflegebedürftigkeit der Klägerin trat erst aufgrund eines Schlaganfalls im Januar 2011 ein, nachdem der Beklagte die Räumlichkeiten und das Grundstück schon seit ca. 29 Jahren genutzt hatte.

c)

Der Beklagte hat ein dem Kündigungsrecht entgegenstehendes schwerwiegendes Interesse nicht dargelegt.

aa) Insbesondere hat er trotz deutlichen Hinweises des Landgerichts nicht aufgezeigt, welche konkreten Investitionen er denn vorgenommen habe. Das Vorbringen beschränkt sich in der pauschalen Behauptung, er habe alle Ein-, Um- und Ausbauten innen und außen sowie sämtliche Reparaturen, Instandhaltungen und -setzungen ausgeführt und hierfür rund 300.000,- € investiert. Obwohl er bereits im vorgerichtlichen Schriftwechsel (Anl. K 9, Schreiben vom 26.04.2011) angekündigt hatte, für die durchgeführten Investitionen Belege vorzulegen, ist selbst mit der Berufungsbegründung eine weitergehende Substantiierung nicht erfolgt.

Zwar hatte die Klägerin das Vorbringen des Beklagten zu den Investitionen in I. Instanz nicht bestritten. Dies war nach dem bereits vor einer Äußerung der Klägerin erfolgten Hinweis der Einzelrichterin auf die mangelnde Substantiierung jedoch nicht erforderlich. Die Klägerin durfte davon ausgehen, dass ein ausdrückliches Bestreiten, was nunmehr mit der Berufungsantwort nachgeholt ist, nicht erfolgen musste.

Die ebenso nur pauschal behaupteten Auswirkungen auf den Handwerksbetrieb reichen nicht aus, ein den Anspruch der Klägerin übersteigendes Interesse zu begründen. Aus dem Vorbringen des Beklagten wird nicht ersichtlich, weshalb es ihm aus tatsächlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich sein sollte, andere geeignete Räumlichkeiten anzumieten oder zu erwerben.

bb) Das neue Vorbringen des Beklagten in den Schriftsätzen vom 21.12.2011 (Bl. 87/93 d. A.) und vom 13.01.2012 (Bl. 143/152 d. A.) könnte zwar als ausreichend substantiiert angesehen werden. Als neues Vorbringen in der Berufungsinstanz ist es jedoch nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zulassungsfähig.

Die nunmehr aufgestellten konkreten Behauptungen können nicht als unstreitiges Vorbringen zugelassen werden. Neues Vorbringen ist in der Berufungsinstanz immer zu berücksichtigen, wenn es unstreitig geblieben ist, selbst wenn dadurch eine Beweisaufnahme notwendig wird (Zöller-Heßler, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 531 Rn. 20). Die Betreuerin der Klägerin hat das erstmals mit Schriftsatz vom 21.12.2011 am Tag der Berufungsverhandlung ausreichend substantiiert formulierte Vorbringen zum Umfang und zum Wert der vorgenommenen Umbau- und Ausbaumaßnahmen mit Nichtwissen bestritten.

Die Erklärung mit Nichtwissen ist nur dann zulässig, wenn der Erklärende tatsächlich keine Kenntnis hat, etwa weil der Vorgang sich außerhalb seiner Wahrnehmung abgespielt oder er ihn vergessen hat. Hält das Gericht die Kenntnis für gegeben, ist die Erklärung wie Nichtbestreiten zu werten (Zöller-Greger, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 138 Rn. 13). Danach ist die für die Klägerin abgegebene Erklärung ihrer Betreuerin mit Nichtwissen im vorliegenden Fall zulässig. Über eigene Kenntnisse verfügt die Betreuerin offenbar nicht. Dass die Klägerin nicht in der Lage ist, ihr etwa vorhandene Kenntnisse zu vermitteln, hat die Betreuerin in der Berufungsverhandlung vom 21.12.2011 glaubhaft dargelegt. Danach könne sich die Klägerin nach einem im Dezember 2010 erlittenen Schlaganfall nicht mehr bewusst äußern. Demgegenüber belegen die Angaben des Beklagten über ein Telefonat, in welchem die Klägerin klar und deutlich gesprochen habe, nicht, dass sie auch in der Lage wäre, der Betreuerin ihre Kenntnisse über die komplexen Vorgänge der An- und Umbaumaßnahmen weiter zu geben. Bezeichnenderweise hat der Beklagte nicht angegeben, über was er sich mit seiner Mutter unterhalten habe. Zudem ist die Behauptung, die Klägerin könne den Umfang der erbrachten Handwerksleistungen sowie der angefallenen Materialkosten bestätigen, lediglich pauschal erhoben. Dem Vorbringen des Beklagten ist keine Begründung zu entnehmen, weshalb die Klägerin in der Lage sein sollte, gerade die Aufwendungen im Einzelnen bestätigen zu können, für deren Zusammenstellung der Beklagte selbst mehrere Monate benötigte und gleichwohl lediglich eine nur schwer nachvollziehbare und unvollständig scheinende Aufstellung vorlegen konnte.

Das neue Vorbringen des Beklagten ist auch nicht nach § 531 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 ZPO zuzulassen. Das Vorbringen betrifft weder im erstinstanzlichen Verfahren übersehene oder für unerheblich gehaltene Umstände, noch ist die Geltendmachung aufgrund eines Verfahrensmangels unterblieben. Vielmehr hat schon das Landgericht deutlich darauf hingewiesen, dass der Beklagte das Vorbringen zu den in das ihm zum Gebrauch überlassene Grundstück gesteckten Investitionen substantiieren müsse.

Eine Zulassung des Vorbringens kommt auch nicht nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO in Betracht, weil der Beklagte nicht zur Überzeugung des Senats dargelegt hat, dass ihm wegen des Unterlassens der Geltendmachung des Sachvortrags Nachlässigkeit nicht zur Last gelegt werden könnte. Der Beklagte hat zur Entschuldigung des Versäumnisses nichts vorgebracht. In der Berufungsverhandlung gab er auf Nachfrage an, er habe die Unterlagen seinem damaligen Prozessbevollmächtigten gegeben. Daraus wird nicht ersichtlich, ob er die Unterlagen vollständig und rechtzeitig übergeben hat. Ein Verschulden seines Prozessbevollmächtigen hat er sich zurechnen zu lassen.

d)

Gemäß § 721 ZPO ist dem Beklagten auf seinen Antrag hin für die als Wohnräume genutzten, abgrenzbaren Räumlichkeiten eine Räumungsfrist einzuräumen. Unter Berücksichtigung der bereits vergangenen Dauer des Rechtsstreits ist eine Frist von vier Monaten angemessen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Fragen von einer über den vorliegenden Einzelfall hinausgehenden Bedeutung sind nicht ersichtlich. Die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichtes nicht.

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