Wohnraummiete – Umlagefähigkeit der Gartenpflege

AG Reutlingen

Az: 2 C 2126/03

Urteil vom 20.01.2004

Tatbestand

Zwischen den Parteien besteht seit 18.8.1998 ein schriftlicher Wohnraummietvertrag. Eine zweite Wohnung im Gebäude haben die Kläger an eine weitere Mietpartei vermietet.

In § 3 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages ist bestimmt, dass der Mieter u.a. die Gartenpflegekosten zusätzlich zum Mietzins zu bezahlen hat. In dem Anhang zum Mietvertrag ist geregelt, „dass die Mieter die Hecken, Büsche und Bäume schneiden. Die Mieter helfen jeweils beim Abräumen der geschnittenen Pflanzen zur Müllabfuhr“.

Im Frühjahr 2003 forderten die Kläger die Beklagte auf, die auf dem Gartengrundstück stehenden 6 Birken zu schneiden und einen Holunderstamm zu entfernen. Da die Beklagte dieser Aufforderung nicht nachkam, beauftragten die Kläger eine Fremdfirma mit der Durchführung dieser Arbeiten, die den Klägern einen Betrag von 1060,53 € in Rechnung stellte. Die Kläger sind der Auffassung, dass die beiden im Hause wohnenden Mietparteien ihnen die Unkosten jeweils zur Hälfte im Rahmen der noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnungen zu erstatten hätten. Da die Beklagte ihre Zahlungsverpflichtung in Abrede stellt, haben die Kläger Feststellungsklage erhoben.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass sie lediglich verpflichtet sei, Gartenarbeiten mit ihr zur Verfügung stehenden Mitteln durchzuführen. Dazu gehöre nicht das Ausholzen von Bäumen und Entfernen von Stämmen, da diese Arbeiten nur durch einen entsprechend ausgerichteten Fachbetrieb hätten vorgenommen werden können.

Die Parteien haben jeweils beantragt, die Revision, hilfsweise die Berufung, zuzulassen.

Entscheidungsgründe

Das Feststellungsbegehren der Kläger ist zulässig, da die Kläger bereits jetzt ein berechtigtes Interesse an der Klärung der Frage haben, ob und ggf. in welchem Umfang sie die Kosten für die von ihnen veranlassten Gartenarbeiten auf ihre Mieter im Rahmen der noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnungen umlegen können.

Die Klage war jedoch als unbegründet abzuweisen, da die Beklagte nicht verpflichtet ist, den Klägern die Kosten für die Gartenarbeiten zu erstatten.

1. Die Regelung im Mietvertrag, dass der Mieter die Kosten der Gartenpflege zu tragen hat, ist jedenfalls insoweit unwirksam, als darunter Aufwendungen für die Baumpflege und das Beseitigen alter Bäume fallen sollen.

a.) Nach § 556 Abs. 1 BGB (n. F.) kann in einem Wohnraummietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne des § 19 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetzes trägt. Bis zum Erlass der Verordnung nach § 19 Abs. 2 Satz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes ist hinsichtlich der Betriebskosten nach Satz 1 § 27 der zweiten Berechnungsverordnung anzuwenden. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§556 Abs. 4 BGB). Schon nach bisheriger Rechtsprechung waren andere Nebenkosten als die in der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten nicht umlagefähig (OLG Koblenz WM 1986, 50; OLG Karlsruhe ZMR 1988, 261 (=WM 1988, 204)).

b.) Inzwischen ist die auf der Grundlage von § 19 Abs. 2 WohnraumFG erlassene Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl I S. 2346) in Kraft getreten (am 1.1.2004). Nach § 1 Abs.2 BetrKV gehören nicht zu den Betriebskosten die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Andererseits bestimmt § 2 Ziff. 10 BetrKV, dass zu den Betriebskosten die Kosten der Gartenpflege gehören und hierzu u.a. die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen zählen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Zwischen diesen beiden Regelungen besteht jedenfalls ein Widerspruch, soweit es sich um Kosten handelt, die bei der Beschneidung von Bäumen oder bei dem Entfernen von Sträuchern und Erneuerung von Gehölzen anfallen, denn das Ausschneiden von Bäumen ist eine Maßnahme der Instandhaltung; das Entfernen und die Neuanpflanzung von Sträuchern oder Gehölzen stellen Instandsetzungsmaßnahmen dar. Durch § 19 Abs. 2 des WohnraumFG wird der Verordnungsgeber jedoch nur ermächtigt, Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache laufend entstehen, in einer Aufstellung zu erfassen. Es erscheint schon zweifelhaft, ob gesagt werden kann, dass Baumpflegekosten oder Aufwendungen für die Beseitigung von Bäumen und die Neuanpflanzung von Gehölzen durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gartens anfallen; jedenfalls entstehen derartige Kosten nicht laufend, denn die Notwendigkeit einer Baumpflege erwächst in unregelmäßigen Abständen von mehreren Jahren, für das Entfernen alter Bäume und die Erforderlichkeit von Neuanpflanzungen sind die Zeitabstände noch größer und noch weniger bestimmbar.

Da es sich demnach bei den von den Klägern geltend gemachten Aufwendungen nicht um Betriebskosten im Sinne von § 19 Abs.2 WohnraumFG handelt, können sie auch nicht auf die beklagten Mieter umgelegt werden.

2. Weiterhin sind die im Mietvertrag enthaltenen Bestimmungen bezüglich der Gartenarbeiten unwirksam.

a.) Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen Formularvertrag, sodass anhand der gesetzlichen Regelungen nach § 305ff. BGB zu beurteilen ist, ob die Vertragsbestimmungen wirksam sind. Die einzelnen Bestimmungen des Mietvertrages sind lediglich insoweit keine formularmäßig vorgegebenen Regelungen, als sie zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt worden sind (§305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Für ein „Aushandeln“ genügt es nicht, dass der Inhalt des Formulars erläutert und erörtert worden ist, sondern der Verwender des Formularvertrages muss sich deutlich und ernsthaft zu gewünschten Änderungen einzelner Klauseln bereit erklärt haben (BGH NJW 2000, 1110). Die Darlegungs- und Beweislast für seine Dispositionsbereitschaft trägt der Verwender (BGH NJW 1977, 624). Aus dem Vorbringen der Kläger ergibt sich nicht, dass die Beklagten die Möglichkeit hatten, vor Vertragsabschluss die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen, insbesondere bezüglich der Bestimmungen, dass der Mieter die Kosten der Gartenpflege trägt bzw. die Gartenarbeiten selbst ausführt. Eine solche Einflussmöglichkeit seitens der Beklagten lässt sich auch nicht aus der im Anhang zum Mietvertrag enthaltenen Feststellungen herleiten, dass der Mietvertragsvordruck eingehend durchgesprochen worden ist, denn eine solche Feststellung ersetzt nicht den Nachweis, dass die Vertragsbedingungen in allen Einzelheiten ausgehandelt worden sind (vgl. BGH NJW 1977, 624). Im Übrigen hat die Beklagte diese Erklärung auch nicht unterzeichnet, sondern lediglich die Vormieter.

b.) Durch die in § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages enthaltene Bestimmung, dass vom Mieter die Gartenpflegekosten zusätzlich zu bezahlen sind sowie die im Anhang zum Mietvertrag bestimmte Regelung, dass die Mieter unter anderem die Hecken, Büsche und Bäume schneiden, werden die an sich dem Vermieter obliegenden gesetzlichen Verpflichtungen auf den Mieter verlagert, denn nach § 536 BGB ist es Sache des Vermieters, die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Der Vermieter hat dem Mieter nicht nur die Mietsache vertragsgemäß überlassen, sondern beim Auftreten von Mängeln während der Mietzeit diese zu beseitigen. Ein Abweichen von dieser gesetzlichen Regelung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen stellt nach §307 BGB im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (BGH WM 1989, 324).

a.a.) Die Regelung in § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages, durch die der Mieter verpflichtet wird, die Kosten für die Gartenpflege zu tragen, führt jedenfalls dann zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, wenn man zu diesen Kosten auch den finanziellen Aufwand für Zurückschneiden von Bäumen und für Neuanpflanzung rechnet. In einem solchen Fall werden dem Mieter Kosten auferlegt, die durch Instandsetzungsmaßnahmen (Reparaturen) notwendig geworden sind wie z. B. das Abschneiden morscher Äste oder das Fällen nicht mehr standsicherer Bäume und die Kosten für neue Anpflanzungen. Der Mieter hat auf Grund einer solchen Regelung für die Beseitigung von Mängeln an Gegenständen einzustehen, die sich seinem Zugriff und Einflussbereich entziehen. Eine solche Haftung stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (vgl. BGH WM 1989, 324; BGH WM 1992, 355).

b.b.) Eine weitere erhebliche Benachteiligung des Mieters ist darin zu sehen, dass keine betragsmäßige Höchstgrenze für die Haftung des Mieters besteht. Ohne Begrenzung des Gesamtaufwandes entfällt für den Mieter die Möglichkeit, das übernommene Risiko im voraus einigermaßen sicher einzuschätzen. Aus diesem Grunde können in einem Formularmietvertrag über Wohnraum die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter (nur) abgewälzt werden, wenn einmal die Klausel gegenständlich auf Teile der Mietzeit beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, sowie die Klausel eine Höchstgrenze für die Inanspruchnahme des Mieters enthält (vgl. BGH WM 1989, 324).

c.c.) Ebenso wenig ist die im Anhang zum Mietvertrag bestimmte Regelung wirksam, wonach die Mieter selbst die Hecken, die Büsche und Bäume schneiden, denn aus ihr lässt sich nicht entnehmen, in welchem Umfang die einzelnen Mietparteien die Gartenarbeiten auszuführen haben. Unklar bleibt nämlich, ob jeder Mieter für die Durchführung der gesamten Gartenarbeiten verantwortlich sein soll oder die Arbeiten nur anteilig von den Mietern auszuführen sind. Schon aufgrund dieser Unklarheit ist diese Regelung nach § 305c Abs. 2 BGB unwirksam.

Sollte eine gesamtschuldnerische Verpflichtung der Mieter bestehen, wäre die Regelung zudem unbillig, denn sie würde für den Fall, dass ein Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, den anderen Mieter unangemessen benachteiligen, da er für dessen Untätigkeit haften würde. Es besteht jedoch kein zu rechtfertigender Grund dafür, dass ein Mieter für das vertragswidrige Verhalten eines anderen Mieters einzustehen hat. Bei einer anteiligen Verpflichtung der Mieter lässt sich zudem weder der jeweilige Anteil der Mieter noch der von ihnen jeweils zu bearbeitende Gartenbereich bestimmen.

Schließlich benachteiligt eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Reparaturen selbst vorzunehmen hat, diesen unangemessen und ist deshalb (auch) nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH WM 1992, 355). Bei den von den Beklagten abverlangten Arbeiten im Garten handelt es sich um solche Reparaturarbeiten, denn es sollen bestehende Mängel an den Bäumen durch Ausschneiden bzw. an der Gartenpflege durch Beseitigung von abgestorbenen Stämmen beseitigt werden. Erschwerend kommt im vorliegenden Fall noch hinzu, dass die Instandsetzungsverpflichtungen der Beklagten weder gegenständlich noch der Höhe nach beschränkt sind. Sind darüber hinaus mehrere Mieter gemeinsam zur Pflege und Instandsetzung des Gartens verpflichtet, wäre die Mietpartei, die alleine und auf eigene Kosten die gesamten Gartenarbeiten ausgeführt hat, gezwungen, mögliche Erstattungsansprüche gegen die untätig gebliebenen Mitmieter durchzusetzen. Die damit verbundenen Nachteile belasten den Mieter ebenfalls in unangemessener Weise.

3. (…)

4. Das Gericht hat die Berufung nach § 511 Abs. 4 Ziff. 2 ZPO zugelassen.

Vorsorglich werden die Parteien daraufhingewiesen, dass eine Sprungrevision, über deren Zulässigkeit das Revisionsgericht entscheidet, nicht zulässig ist (§566 Abs.1 Satz 1 ZPO.