Ungezieferbekämpfung – Kann Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen?

Ungezieferbekämpfung – Kann Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen?

Amtsgericht Hamburg

Az.: 45 C 35/01

Urteil vom 15.08.2001


In der Sache erkennt das Amtsgericht Hamburg, Abteilung 45 aufgrund der am XX geschlossenen mündlichen Verhandlung für Recht:

I. Die Klage wird abgewiesen,

II. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d :

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 495 a ZPO abgesehen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die zulässige Klage hat im Ergebnis keinen Erfolg.

1.

Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten gemäß § 535 Satz 2 BGB auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Monat Juli 2000 in Höhe von DM 536,10.

a)

In Höhe von DM 515,12 ist der Mietzinsanspruch des Klägers durch die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung mit seinem Anspruch auf Auszahlung des Heizkostenguthabens aus der Heizkostenabrechnung vom 22.05.2000 erloschen.

Soweit der Kläger seinerseits in dem Abrechnungsschreiben vom 22.05.2000, Anlage K3, B1.17 f. d.A., das Heizkostenguthaben des Beklagten in Höhe von DM 515,12 mit der sich aus der Betriebskostenabrechnung 1999 ergebenden Nachzahlungsforderung in Höhe von DM 600,96 verrechnet hatte, blieb diese Aufrechnung wirkungslos, da ein etwaiger Nachzahlungsanspruch des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung 1999 jedenfalls derzeit nicht fällig ist. Dem Kläger steht aus der Betriebskostenabrechnung 1999 allenfalls ein Nachzahlungsanspruch gegen den Beklagten in Hohe von DM 284,68 zu, der aber wegen eines Fehlers der Betriebskostenabrechnung derzeit nicht fällig ist.

Die Betriebskostenabrechnung des Klägers vom 22.05.2000 für das Jahr 1999 ist in zwei Punkten nicht ordnungsgemäß: Die Kosten der Ungezieferbekämpfung in Höhe von DM 6,682,-18 sind nicht anteilig auf den Beklagten umlegbar. Umlagefähig sind nur die Kosten einer regelmäßigen und damit laufenden Ungezieferbekämpfung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 1997, Rdn. A 71 m.w.N.). Es muss sich zudem um prophylaktische Maßnahmen handeln; die Kosten für die Bekämpfung von im Hause vorhandenem Ungeziefer sind allein vom Vermieter zu tragen, da es sich insoweit um Instandhaltungs-/ Mangelbeseitigungsmaßnahmen handelt.

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe sind die 1999 entstandenen Ungezieferbekämpfungskosten nicht auf sämtliche Mieter umlegbar. Zum einen handelte es sich nicht um regelmäßige, laufende Bekämpfungsmaßnahmen. Dies wird deutlich durch einen Vergleich mit den in den Vorjahren aufgewandten Ungezieferbekämpfungskosten. 1994 und 1998 fanden offenbar keine Ungezieferbekämpfungsmaßnahmen statt, da die Betriebskostenabrechnungen für diese Jahre insoweit keine Kosten ausweisen. In den Jahren 1993, 1995, 1996 und 1997 wurden Ungezieferbekämpfungskosten in weitaus geringerem Umfang aufgewandt, nämlich 1993 lediglich in Höhe von DM 575,81, 1995 in Höhe von DM 1.472,00, 1996 in Höhe von DM 1.580,68 und 1997 in Höhe von DM 874,00.

Zudem war und ist das Haus nach eigenem Vortrag des Klägers ständig von Kakerlaken befallen, da einige Wohnungsmieter sehr unsauber sind und verwahrloste Wohnungen haben. Dies spricht deutlich gegen den nur prophylaktischen Charakter der Bekämpfungsmaßnahmen. Auch ergibt sich aus den eingereichten Rechnungen, dass Hunderte von Schabenfallen gekauft wurden; diese dürften nur bei einem tatsächlichen Ungezieferbefall zum Einsatz gekommen sein. .

Die Kosten für die Bekämpfungsmaßnahmen in „Problemwohnungen“ haben die betreffenden „unsauberen“ und „verwahrlosten“ Mieter selbst zu tragen. Umlagefähig sind nur prophylaktische Bekämpfungsmaßnahmen auf Gemeinschaftsflächen oder in sämtlichen Wohnungen.

Unter Abzug der in die Betriebskostenabrechnung eingestellten anteiligen Kosten des Beklagten für die Ungezieferbekämpfung in Höhe von DM 316,30 verbleibt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von lediglich noch DM 284,66.

Ein etwaiger Nachzahlungsanspruch des Klägers in dieser Höhe ist jedenfalls derzeit nicht fällig, da die Betriebskostenabrechnung des Klägers für das Jahr 1999 hinsichtlich der Positionen Müllabfuhr und .Mülltransport nicht ordnungsgemäß ist; die anteiligen Kosten des Beklagten für diese Positionen belaufen sich nach der Abrechnung auf DM 418,17. Die Abrechnung hinsichtlich dieser Positionen ist insoweit fehlerhaft, als der Kläger einheitlich über die gesamten Müllkosten des Hauses abgerechnet hat, obwohl er insoweit zur Kostentrennung verpflichtet war, d.h. zum Vorwegabzug der durch den Betrieb des Schnellimbisses entstandenen Müllkosten.

Es liegt auf der Hand, dass der Müllanfall eines Schnellimbisses deutlich über dem Müllanfall der Wohnungsmieter liegt. Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des Beklagten handelt es sich um einen gut gehenden Schnellimbiss, der täglich Hunderte von Menschen bewirtet. Der Müllanfall durch Einweggeschirr, Kunststoffbesteck, Lebensmittelabfälle, Verpackungsmaterialien etc. ist groß. Der Kläger müsste insoweit substantiiert darlegen, wie viele .Mülltonnen im Hause vorhanden sind und wie viele dieser Tonnen der Imbiss für die Entsorgung seiner Abfälle benötigt. Lediglich die Kosten für die verbleibenden Mülltonnen kann der Kläger auf die übrigen Mieter umlegen. Der Vortrag des Klägers, wonach der Imbissbesitzer eine eigene Tonne hat, die er in seinem Keller hält und selbst auf die Straße stellt/ ist‘ insoweit nicht ausreichend. Es fehlt jeglicher Vertrag dazu, ob diese eine Tonne ausreichend ist/ um den gesamten Müll des Imbisses aufzunehmen bzw. wie viele Gemeinschaftstonnen darüber hinaus mit Müll aus dem. Imbiss gefüllt werden.

Eine Kostentrennung auch hinsichtlich des Mülls des Friseursalons wäre dann “ erforderlich/ wenn dort ebenfalls deutlich mehr Müll anfiele als bei den Wohnungsmietern. Auch hierzu müsste der Kläger in einem etwaigen neuen Prozess vortragen.

Nicht zu beanstanden ist die Betriebskostenabrechnung des Klägers hingegen hinsichtlich der Positionen Wasserverbrauch und Sielbenutzung sowie Grundsteuer.

Hinsichtlich der Position Grundsteuer ist nach Auffassung des Gerichts“ eine Kostentrennung nicht erforderlich, da die gewerblich genutzte Fläche, lediglich 146 qm beträgt und damit nur einen relativ geringen Anteil an der Gesamtfläche von 938 qm in Anspruch nimmt. Selbst wenn die Gewerbemieter eine deutlich höhere Miete zahlen sollten als die Wohnungsmieter/ fällt die Mehrbelastung der Wohnungsmieter kaum ins Gewicht und kann vernachlässigt werden. Dem Vermieter ist – in einem solchen Fall der mit einer Kostentrennung verbundene zusätzliche Aufwand nicht zuzumuten (vgl. Langenberg a.a.O./ Rdn.F 52).

Auch die Umlage der Wasserkosten ist nicht zu beanstanden. Unstreitig sind die für den Imbiss und den Friseursalon entstandenen Wasserkosten vorweg abgezogen worden. Ein Vorwegabzug der Wasserkosten des Reisebüros und des Juweliers war nicht erforderlich, da durch diese Art der gewerblichen Nutzung keine höheren Wasserkosten anfallen als bei den Wohnungen.

Dass die auf den Betrieb der beiden zu dem Friseursalon gehörenden WC’s entfallenden Wasserkosten nicht ebenfalls vorweg abgezogen worden sind, ist unschädlich. Den Wohnungsmietern sind insoweit keine Mehrkosten entstanden. Dadurch, dass diese Wasserkosten zusammen mit den auf die Wohnungen entfallenden Wasserkosten nicht nur auf die Wohnungsmieter und das Reisebüro und den Juwelier, sondern auf die gesamte Flache von 938 qm und damit zu gleichen Teilen auf den Imbiss und den Friseursalon umgelegt worden sind,- entfallen auf den einzelnen Wohnungsmieter mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit geringere Wasserkosten, als wenn auch die „Toilettenkosten“ vorweg abgezogen und die verbleibenden Wasserkosten lediglich auf die Wohnungsmieter, den Juwelier und das Reisebüro verteilt worden wären.

b)

In Höhe von DM 21,00 war der Mietzins für den Monat Juli 2000 wegen des Vorhandenseins eines Mangels im Sinne des § 537 BGB gemindert.

Dabei kann dahinstehen, ob die Wohnungsklingel des Beklagten -wie er behauptet – tatsächlich defekt war.

Unstreitig waren von dem Brand am 05.04.2000 noch im Juli 2000 Brandschäden im Treppenhaus vorhanden mit der Folge, dass es im Treppenhaus dunkel war und Rußpartikel in die Wohnung des Beklagten gelangten. Dies stellt zum einen optischen Mangel dar und führte zum anderen auch durch eine Gebrauchsbeeinträchtigung durch die mit der Verrußung einhergehende Verschmutzung des Treppenhauses und der Wohnung des Beklagten. Allein wegen dieses Mangels war eine Mietminderung um DM 21,00, entsprechend 3,5% der Brutto-Kaltmiete von DM 582,22 angemessen.

2.

Aufgrund der Brandschäden im Treppenhaus war auch die Miete für die Monate August und September 2000 um je 21,00 DM gemindert, so dass dem Kläger kein restlicher Mietzinsanspruch für diese Monate in Höhe von je DM 21,00 zusteht.

3.

Dem Kläger steht ferner kein Anspruch gegen den Beklagten gem. § 535 Satz 2 BGB auf Zahlung des nach Abzug des Heizkostenguthabens von 515, 12 DM verbleibenden Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechung 1999 in Höhe von DM 85,84 zu. Wie oben dargelegt, ergibt sich aus der Betriebskostenabrechung allenfalls ein das Heizkostenguthaben weit unterschreitender Nachzahlungsanspruch des Klägers in Höhe von DM 284,68, der aber jederzeit wegen Fehlerhaftigkeit der Abrechnung fällig ist.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. l ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr.11, 711, 713 ZPO.