Schadensersatzhaftung des Vermieters bei Unmöglichkeit der Überlassung in vertragsmäßigem Zustand

BGH

Az.: XII ZR 12/97

Beschluß vom 25. 11. 1998

= NJW 1999, 635 = MDR 1999, 287

Leitsätze:

a) Verpflichtet sich in einem Mietvertrag der Vermieter, die Mietsache in einem Zustand zur Verfügung zu stellen, der nicht herstellbar ist, und kommt es deshalb nicht zur Überlassung der Mietsache, so kommt ein Schadensersatzanspruch des Mieters nach BGB § 325 in Betracht (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 102).

b) Der Schuldner hat die Unmöglichkeit der Leistung nicht nur zu vertreten, wenn er das zur Unmöglichkeit führende Ereignis schuldhaft herbeigeführt hat, sondern auch dann, wenn er sich uneingeschränkt zur Leistung verpflichtet hat, obwohl er das Leistungshindernis bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt bei Vertragsschluß hätte erkennen oder voraussehen können.

Sachverhalt (vereinfacht):

Der Bekl. hat dem Kl. zum Betrieb einer Arztpraxis Räume in W. vermietet. Das Haus stand unter Denkmalschutz. Nach dem Vertrag sollten die Räume vor der Übergabe durch den Vermieter umgebaut werden. Insbesondere sollte eine Dienstbotentreppe entfernt werden, die die Räume für den Betrieb einer Arztpraxis unbrauchbar machte. Der Umbau war in der geplanten Form wegen eines Eingreifens der Denkmalschutzbehörde nicht möglich. Bereits ca. drei Jahre vor Abschluß des Mietvertrages war in einem Verwaltungsstreitverfahren zwischen der Eigentümergemeinschaft, zu der der Bekl. gehörte, und dem Oberstadtdirektor von W. ein Sachverständigengutachten eingeholt worden. Das Gutachten stellte die Notwendigkeit fest, das Haus unter Denkmalschutz zu stellen. Zur Begründung wurde im Gutachten auch die Dienstbotentreppe erwähnt. Eine Übergabe der Räume an den Kl. fand nicht statt. Mit seiner Klage begehrt der Kl. Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Mit seiner Revision wendet sich der Bekl. gegen das stattgebende Urteil des Berufungsgerichts.