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Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 112/18
Das Wichtigste im Überblick
Am 12.04.2019 stellte der BGH (V ZR 112/18) klar: Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darf kurzfristige Vermietungen nicht allein durch eine Abstimmung der Mehrheit verbieten, wenn der betroffene Eigentümer nicht zustimmt. Konkrete Störungen durch Lärm oder Überbelegung können die übrigen Eigentümer weiterhin stoppen.
- Wohnnutzung umfasst mehr: Auch Feriengäste gehören zur erlaubten Nutzung einer Wohnung.
- Allgemeine Regel reicht nicht: Eine allgemeine Regel für Mehrheitsabstimmungen ersetzt nicht die Zustimmung betroffener Eigentümer.
- Unbekannte Mieter genügen nicht: Unbekannte Kurzzeitmieter allein sind keine Störung.
- Meldung fällt weg: Die Pflicht zur Meldung jeder Weitergabe sollte das Verbot überwachen und blieb deshalb nicht bestehen.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: BGH
- Datum: 12.04.2019
- Aktenzeichen: V ZR 112/18
- Verfahren: Revisionsverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Eigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften bei Kurzzeitvermietung
Darf die WEG ein Verbot der Kurzzeitvermietung beschließen?
Zur zulässigen Wohnnutzung gehört grundsätzlich auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste – dazu verwies der Bundesgerichtshof auf sein Urteil vom 15. Januar 2010 (V ZR 72/09). Diese kurzzeitige Vermietung kann zwar durch eine Vereinbarung verboten werden, sie zählt jedoch zu den verzichtbaren Individualrechten der Eigentümer und darf deshalb nicht allein durch Mehrheitsbeschluss auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel untersagt werden. Selbst eine besonders kurze oder eng umschriebene Vermietungsform lässt sich nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer verbieten. Ein generelles Vermietungsverbot würde tief in das Recht aus § 13 Abs. 1 WEG eingreifen, mit dem eigenen Sondereigentum nach Belieben zu verfahren und es zu vermieten – und genau deshalb braucht es die Zustimmung aller, nicht nur der aktuell vermietenden Eigentümer.
Verzichtbare Individualrechte können Sie nur selbst aufgeben, etwa durch Zustimmung zu einer Vereinbarung aller Eigentümer. Eine allgemeine Öffnungsklausel erlaubt der Gemeinschaft Mehrheitsentscheidungen zu bestimmten Themen. Sie ersetzt aber nicht Ihre Zustimmung, wenn in diese Rechte eingegriffen wird. Ohne Ihre Zustimmung bleibt ein Verbot der Kurzzeitvermietung für Sie unwirksam.
Diese Grenze musste der Bundesgerichtshof im Urteil vom 12. April 2019 (V ZR 112/18) auf einen konkreten Fall anwenden. Die Gemeinschaftsordnung der achtköpfigen Wohnungseigentümergemeinschaft erlaubte ausdrücklich die vorübergehende oder wechselnde Vermietung, etwa an Feriengäste. Am 29. März 2017 beschlossen die übrigen Eigentümer mit einer Mehrheit von 75 Prozent aller Miteigentumsanteile, die Überlassung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, an vor Ort befristet Tätige, an Mieter mit kurzer Unterkunftsdauer sowie die Nutzung als Ferien- oder Werkswohnung zu untersagen.
Der Senat sieht einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z.B. an Feriengäste) verboten wird, nur dann als rechtmäßig an, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben. – so der Bundesgerichtshof
Warum der Beschluss als Vereinbarungsänderung galt
Der Bundesgerichtshof stufte diesen Beschluss nicht als bloße Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG ein, sondern als Änderung einer Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG. Darin lag eine dauerhafte Einschränkung der Zweckbestimmung jeder einzelnen Wohnung. Die betroffene Eigentümerin hatte diesem Eingriff in ihre Vermietungsbefugnis nicht zugestimmt – der Beschluss konnte deshalb materiell keinen Bestand haben. Ob zusätzlich ein Bestimmtheitsmangel vorlag, weil die Dauer anderer kurzfristiger Mietverhältnisse nicht näher festgelegt war, ließ der Senat offen. Das umfassende Verbot war bereits aus materiellen Gründen insgesamt unwirksam.
Eine Gebrauchsregelung ordnet nur die konkrete Nutzung und ist oft mehrheitsfähig. Die Änderung einer Vereinbarung ändert dagegen dauerhaft die Zweckbestimmung – also die festgelegte Nutzungsart Ihrer Wohnung. Fehlt Ihre Zustimmung zu diesem Eingriff, entfaltet der Beschluss gegen Sie keine Wirkung.
Redaktionelle Leitsätze
- Zur zulässigen Wohnnutzung gehört auch die kurzzeitige Vermietung von Wohnungseigentum an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste. Ein Verbot dieser Nutzung auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel greift in ein verzichtbares Individualrecht ein und ist nur wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen.
- Die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums ist ein unentziehbares, aber verzichtbares Individualrecht. Sie darf durch Mehrheitsbeschluss aufgrund einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung des jeweils betroffenen Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden.
- Eine Pflicht, die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Hausverwaltung anzuzeigen, kann grundsätzlich auch gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen werden. Ist sie mit einem unwirksamen Vermietungsverbot in demselben Beschluss verbunden und steht nicht zweifelsfrei fest, dass sie auch als bloße Teilregelung gewollt war, entfällt sie nach § 139 BGB insgesamt mit dem Verbot.
Entscheidend war nicht allein die erreichte Mehrheit. Die Gemeinschaftsordnung erlaubte die wechselnde Vermietung ausdrücklich, während die allgemeine Öffnungsklausel nur Mehrheitsentscheidungen ermöglichte. Prüfen Sie daher den genauen Wortlaut Ihrer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Soll ein Beschluss Ihre bisher erlaubte Vermietungsform beschränken, liegt Ihr Fall nahe, wenn keine Zustimmung des betroffenen Eigentümers vorliegt.
Warum reichten unbekannte Feriengäste als Störung nicht?
Die übrigen Eigentümer machten konkrete Störungen durch die Kurzzeitvermietung nicht geltend. Sie führten lediglich an, dass ihnen die wechselnden Mieter unbekannt seien – das reichte dem Gericht nicht als Störung. Die Schwierigkeit, in einer größeren Anlage eine einstimmige Beschlussfassung zu erreichen, rechtfertigt ebenfalls keinen Eingriff in die Zweckbestimmung ohne Zustimmung aller Betroffenen. Bei tatsächlicher Überbelegung, Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung bleibt den übrigen Eigentümern der Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG – dazu verwies der Senat erneut auf sein Urteil V ZR 72/09.
Wenn Sie sich durch Kurzzeitgäste konkret beeinträchtigt fühlen, halten Sie die einzelnen Vorfälle fest. Bei Lärm, Überbelegung oder Verstößen gegen die Hausordnung können Sie Unterlassung verlangen. Die bloße Tatsache wechselnder Gäste trägt ein Vermietungsverbot dagegen nicht.
Auch weitere Einwände blieben ohne Erfolg. Die Kenntnis der veräußernden Bauträgerin von den Vorstellungen der übrigen Eigentümer und die Beteiligung des Lebensgefährten der Klägerin an den damaligen Verkaufsverhandlungen veränderten das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht. Die Behauptung, die Vermietungserlaubnis sei nachträglich in „kollusivem Zusammenwirken“ in die Teilungserklärung eingefügt worden, ging ins Leere – die kurzzeitige Vermietung wäre nach der Rechtsprechung des Senats auch ohne diese ausdrückliche Erlaubnis zulässig gewesen. Und der Verweis auf eine mögliche Zustimmungspflicht nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG scheiterte daran, dass die dafür nötigen Voraussetzungen aus dem Vortrag der übrigen Eigentümer nicht hervorgingen.
Kollusives Zusammenwirken meint ein abgestimmtes, unredliches Verhalten zum Nachteil anderer. Eine Zustimmungspflicht käme nur in engen Ausnahmefällen in Betracht, etwa bei einer unbilligen Härte. Fehlen greifbare Anhaltspunkte dafür, bleibt es bei dem Erfordernis Ihrer freien Zustimmung.
Warum erlaubte die Öffnungsklausel kein Vermietungsverbot?
Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss setzt eine formelle Kompetenzzuweisung voraus, die sich aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ergeben kann. Eine allgemeine Öffnungsklausel begründet diese formelle Beschlusskompetenz, legitimiert Mehrheitsentscheidungen aber nur formal. Materielle Schranken bilden insbesondere die §§ 134, 138 und 242 BGB sowie die Vorschriften über den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts, die unentziehbare und unverzichtbare Individualrechte schützen. Was selbst durch eine Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, darf auch nicht über eine Öffnungsklausel per Mehrheitsbeschluss geregelt werden – ein solcher Beschluss ist aus materiellen Gründen nichtig.
Formelle Kompetenz heißt nur, dass überhaupt mit Mehrheit abgestimmt werden darf. Materielle Schranken schützen den Kern Ihres Eigentums; Verstöße machen den Beschluss nichtig. Nichtig bedeutet: Er ist von Anfang an unwirksam und bindet Sie nicht. Auf eine bloß erreichte Mehrheit können Sie sich nicht verlassen, wenn Ihre Vermietungsbefugnis beschnitten wird.
Im Streit um die Wohnanlage kam es genau auf diese Trennung zwischen formeller Kompetenz und materieller Rechtfertigung an. Die Teilungserklärung erlaubte Änderungen der Gemeinschaftsordnung mit 75 Prozent aller Miteigentumsanteile; diese Mehrheit war erreicht, die formelle Beschlusskompetenz damit vorhanden. Für das Verbot der Kurzzeitvermietung reichte diese formelle Kompetenz materiell jedoch nicht aus.
Weshalb die Öffnungsklausel keine vorweggenommene Zustimmung ist
Dem Einwand, die Klausel ermögliche ausdrücklich Mehrheitsbeschlüsse und diese Mehrheit sei erreicht worden, hielt der Bundesgerichtshof entgegen: Öffnungsklauseln unterliegen zum Schutz der Minderheit den gesetzlichen und wohnungseigentumsrechtlichen Schranken. Zweckbestimmung und Vermietungsbefugnis dürfen ohne Zustimmung des betroffenen Sondereigentümers nicht eingeschränkt werden. Auch die in Teilen der Fachliteratur vertretene Auffassung, eine allgemeine Öffnungsklausel sei als vorweggenommene Zustimmung zu allen künftig denkbaren Änderungen zu verstehen, überzeugte den Senat nicht. Eine spezielle Klausel, die eine Änderung der Zweckbestimmung ausdrücklich ohne Zustimmung erlauben würde, wäre ungewöhnlich und hätte erheblichen Einfluss auf den Wert des Sondereigentums – eine allgemeine Klausel lässt sich deshalb nicht so weit auslegen.
Vorweggenommene Zustimmung hieße: Mit der Öffnungsklausel hätten Sie schon im Voraus jeder späteren Änderung zugestimmt. Genau das lehnt der Bundesgerichtshof für allgemeine Klauseln ab. Sie müssen eine Einschränkung Ihrer Zweckbestimmung deshalb gesondert mittragen, sonst wirkt sie gegen Sie nicht.
Dass allgemeine Öffnungsklauseln durch diese enge Auslegung entwertet würden, sah der Senat nicht. Sie behalten Bedeutung etwa für Gebrauchs- und Kostenregelungen und können sogar bei „mehrheitsfesten“ Rechten Mehrheitsentscheidungen legitimieren – etwa wenn ein einzelner Sondereigentümer selbst eine Änderung seiner eigenen Zweckbestimmung anstrebt. Ein einseitiges Verbot der Kurzzeitvermietung gegen den Willen einzelner Eigentümer ermöglichen sie damit jedoch nicht.
Ist die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums mehrheitsfest?
Sind Einheiten – wie hier – zu Wohnzwecken bestimmt, handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Sie gehört zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Individualrechten und darf durch Mehrheitsbeschluss auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung des jeweiligen Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden. Denn die Zweckbestimmung legt fest, wie die Einheit genutzt werden darf, und beeinflusst deren Wert entscheidend – geschützt wird das über den Eigentumsschutz aus § 903 BGB und Art. 14 GG. Nach bisheriger Rechtsprechung ist ein Beschluss, der in ein solches Recht eingreift, bis zur Zustimmung der nachteilig Betroffenen schwebend unwirksam und bei Verweigerung endgültig unwirksam.
Unentziehbar bedeutet, dass Ihnen dieses Recht nicht gegen Ihren Willen genommen werden darf. Verzichtbar heißt, Sie können selbst zustimmen und es aufgeben. Schwebend unwirksam meint: Ohne Ihre Zustimmung bindet der Beschluss nicht endgültig; verweigern Sie sie, ist er endgültig unwirksam. Eine Mehrheit allein ändert Ihre Wohnnutzung deshalb nicht verbindlich.
Diesen Maßstab übertrug der Senat auf das Verbot bestimmter Vermietungsformen im vorliegenden Fall. Der angefochtene Beschluss beschränkte die bis dahin weit gefasste Zweckbestimmung und griff in das Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers ein, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Diese Einschränkung galt unabhängig davon, ob an Feriengäste, an vor Ort befristet Tätige, an Personen mit kurzfristigem Unterkunftsbedarf oder als Ferien- beziehungsweise Werkswohnung vermietet werden sollte. Da laut Protokoll der Eigentümerversammlung einzelne Eigentümer mit Nein gestimmt hatten, war der Beschluss jedenfalls ohne die Zustimmung aller nicht wirksam. Ob an der Rechtsfigur der schwebenden Unwirksamkeit überhaupt festzuhalten ist – § 23 Abs. 4 WEG sieht sie nicht vor, und es bestehen Bedenken für die Rechtssicherheit – ließ der Senat ausdrücklich offen, weil es für das Ergebnis darauf nicht ankam.
Warum entfiel die Anzeigepflicht mit dem Vermietungsverbot?
Eine Pflicht, die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Hausverwaltung anzuzeigen, greift nicht in ein „mehrheitsfestes“ Recht ein, sondern betrifft vornehmlich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie kann deshalb aufgrund einer allgemeinen Öffnungsklausel auch gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen werden und sich auf Überlassungen unabhängig von deren Dauer erstrecken. Eine teilweise Aufrechterhaltung eines wohnungseigentumsrechtlichen Beschlusses kommt nach § 139 BGB aber nur in Betracht, wenn nach dem tatsächlichen oder hypothetischen Willen der Eigentümer zweifelsfrei feststeht, dass der Beschluss auch als bloße Teilregelung gefasst worden wäre.
§ 139 BGB besagt: Ist ein Teil eines Beschlusses unwirksam, fällt im Zweifel der ganze Beschluss. Nur wenn klar ist, dass die Eigentümer den Rest allein gewollt hätten, bleibt dieser Teil bestehen. Für Sie kann deshalb auch eine damit verknüpfte Anzeigepflicht entfallen.
Ob die im selben Beschluss geregelte Anzeigepflicht das Scheitern des Vermietungsverbots überleben konnte, prüfte der Bundesgerichtshof deshalb gesondert. Isoliert betrachtet war die Anzeigepflicht inhaltlich nicht zu beanstanden – sie stellt einen sinnvollen und gebräuchlichen Weg dar, der Verwaltung Informationen über Bewohner und Ansprechpartner vor Ort zu verschaffen. Trotzdem entfiel auch sie: Sie hing eng mit dem Verbot der Kurzzeitvermietung zusammen und sollte offenkundig auch dessen Überwachung dienen. Bei weiterhin erlaubter Kurzzeitvermietung hätte sie zudem zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursacht. Deshalb stand nicht zweifelsfrei fest, dass die Eigentümer die Anzeigepflicht auch unabhängig vom Vermietungsverbot beschlossen hätten – das Begehren, sie zumindest aufrechtzuerhalten, scheiterte damit an § 139 BGB.
Enthält Ihre Gemeinschaftsordnung oder ein eigenständiger Beschluss eine Anzeigepflicht, erfüllen Sie diese nach ihrem genauen Wortlaut. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die Pflicht wegen eines unwirksamen Vermietungsverbots entfällt. Sie fällt nur weg, wenn der Beschluss insgesamt oder auch die Teilregelung unwirksam ist.
Warum blieben Vermietungsverbot und Anzeigepflicht unwirksam?
Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage haben nach ständiger Rechtsprechung denselben Streitgegenstand. Mit Eintritt der Rechtskraft steht deshalb fest, dass der angefochtene Beschluss insgesamt keine Rechtswirkungen entfaltet. Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 97 Abs. 1 ZPO.
Mit der Anfechtungsklage greifen Sie einen Beschluss binnen Frist an. Mit der Nichtigkeitsklage lassen Sie feststellen, dass er von Anfang an unwirksam war. Denselben Streitgegenstand bedeutet: Ein Urteil klärt die Wirksamkeit insgesamt. Nach Rechtskraft – sobald das Urteil nicht mehr anfechtbar ist – bindet der Beschluss Sie nicht mehr.
Über mehrere Instanzen hinweg bestätigte sich damit dasselbe Ergebnis. Das Amtsgericht hatte auf den Hilfsantrag hin die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt; das Landgericht Aurich wies mit Urteil vom 6. April 2018 die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer zurück und ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Der Bundesgerichtshof wies die Revision mit Urteil vom 12. April 2019 (V ZR 112/18) auf Kosten der unterlegenen Eigentümer zurück – der Beschluss über das Vermietungsverbot und die Anzeigepflicht entfaltet damit insgesamt keine Rechtswirkungen. Die Beschlussmängelklage war fristgerecht nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben worden; unerheblich blieb, ob die fehlende Zustimmung zur schwebenden Unwirksamkeit, zur Nichtigkeit oder nur zur Anfechtbarkeit führte. Unschädlich war auch, dass das Amtsgericht den Hauptantrag auf Ungültigerklärung abgewiesen und nur dem Hilfsantrag auf Feststellung der Nichtigkeit stattgegeben hatte – da Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage denselben Streitgegenstand betreffen, änderte das am Ergebnis nichts.
Ein Hilfsantrag wird nur geprüft, wenn der Hauptantrag keinen Erfolg hat. Weil Anfechtung und Nichtigkeit denselben Gegenstand betreffen, schadete die Abweisung des Hauptantrags der Klägerin nicht. Für Sie zählt am Ende allein, dass der Beschluss insgesamt keine Wirkung entfaltet.
Was gilt nach dem BGH-Urteil für Ihre Kurzzeitvermietung?
Das Urteil stammt vom Bundesgerichtshof, dem höchsten Zivilgericht. Es bindet unmittelbar die Parteien dieses Verfahrens. Andere Gerichte orientieren sich jedoch an seiner Begründung. Übertragbar ist die Entscheidung, wenn Ihre Gemeinschaftsordnung die Kurzzeitvermietung erlaubt oder eine allgemeine Öffnungsklausel keine ausdrückliche Einschränkung der Zweckbestimmung zulässt.
Beschließt Ihre WEG trotzdem ein Verbot, sichern Sie sofort Beschlussprotokoll, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Lassen Sie prüfen, ob Sie den Beschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung gerichtlich anfechten müssen. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Anfechtung regelmäßig nicht mehr möglich.
Unsere Einschätzung
Beim Verbot der Kurzzeitvermietung im Wohnungseigentum setzt der Bundesgerichtshof den Maßstab nicht bei der Stimmenzahl, sondern bei der Reichweite der Regelung. Entscheidend wird in ähnlichen Beschlüssen sein, ob eine Vorgabe nur das Zusammenleben organisiert oder eine bisher zulässige Nutzungsart dauerhaft abschneidet. Vergleichen Sie daher Verbotsumfang, Ausnahmen und den Zusammenhang aller Beschlusspunkte.
Offen blieb, ob ein Beschluss ohne Zustimmung zunächst nur in der Schwebe hängt oder bereits endgültig fehlerhaft ist. Für die Frist zur gerichtlichen Klärung folgt daraus keine Entwarnung: Wer sich gegen einen Beschluss wenden will, sollte seine Position nicht von einer möglichen späteren Zustimmung abhängig machen.
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Ein Mehrheitsbeschluss, der Ihre Kurzzeitvermietung ohne Ihre Zustimmung untersagt, ist in der Regel unwirksam. Die Frist für eine gerichtliche Anfechtung beträgt jedoch nur einen Monat nach Beschlussfassung. Unsere Rechtsanwälte prüfen anhand Ihrer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, ob der Beschluss in Ihre geschützten Rechte eingreift, und leiten die notwendigen Schritte zur Wahrung Ihrer Fristen ein.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie gehe ich vor, wenn ich dem Verbot der Kurzzeitvermietung nicht zugestimmt habe?
ES KOMMT DARAUF AN, ob Ihre Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung keine besondere Einschränkung vorsehen. Ein Verbot der Kurzzeitvermietung bindet Sie grundsätzlich nicht, wenn Sie als betroffener Eigentümer nicht zugestimmt haben. Sichern Sie deshalb sofort den Beschluss, das Protokoll, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.
Die Vermietung an wechselnde Feriengäste gehört grundsätzlich zur zulässigen Wohnnutzung. Ein dauerhaftes Verbot greift in Ihre Vermietungsbefugnis nach § 13 Abs. 1 WEG und damit in die Zweckbestimmung Ihres Sondereigentums ein. Eine allgemeine Öffnungsklausel erlaubt zwar bestimmte Mehrheitsentscheidungen, ersetzt aber grundsätzlich nicht Ihre Zustimmung zu einem solchen Eingriff. Der Beschluss kann deshalb nichtig (von Anfang an unwirksam) oder jedenfalls gerichtlich anfechtbar sein. Lassen Sie die Unterlagen daher von einem im Wohnungseigentumsrecht tätigen Rechtsanwalt prüfen.
Für eine Anfechtungsklage gilt grundsätzlich eine Monatsfrist nach § 45 Abs. 1 WEG, die regelmäßig mit der Beschlussfassung beginnt. Die Klage muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden; ihre Begründung ist grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung nachzureichen. Eine bloße mündliche Zurückweisung gegenüber der Hausverwaltung wahrt diese Fristen nicht. Handeln Sie deshalb unverzüglich und lassen Sie insbesondere prüfen, ob eine besondere Vereinbarung oder Zustimmungsklausel in Ihrer Gemeinschaftsordnung abweichend zu bewerten ist.
Welche Frist muss ich beachten, wenn meine WEG ein Kurzzeitvermietungsverbot beschließt?
Sie sollten den Beschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch Anfechtungsklage beim zuständigen Gericht angreifen lassen. Warten Sie nicht darauf, dass die WEG oder die Hausverwaltung die Unwirksamkeit anerkennt. Maßgeblich ist grundsätzlich das Datum der Eigentümerversammlung und nicht der spätere Zugang des Protokolls.
Die Monatsfrist folgt aus § 45 WEG und gilt, wenn der Beschluss möglicherweise nur anfechtbar ist. Nichtigkeit bedeutet zwar, dass ein Beschluss von Anfang an unwirksam ist und grundsätzlich keine Klagefrist gilt. Ob tatsächlich Nichtigkeit vorliegt, hängt jedoch vom konkreten Fehler und den Umständen des Beschlusses ab. Zusätzlich muss die Anfechtungsklage grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Sichern Sie deshalb unverzüglich Protokoll, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung und lassen Sie Fristbeginn sowie Klageanträge fachlich prüfen.
Welche konkreten Störungen rechtfertigen Einschränkungen der Kurzzeitvermietung durch die WEG?
Konkrete Störungen wie Überbelegung, erhebliche Lärmbelästigung oder Verstöße gegen die Hausordnung können Einschränkungen rechtfertigen. Die bloße Unbekanntheit wechselnder Feriengäste oder häufiger Gästewechsel genügt dagegen nicht für ein Vermietungsverbot.
Die Kurzzeitvermietung gehört grundsätzlich zur zulässigen Wohnnutzung, sofern keine wirksame Vereinbarung etwas anderes bestimmt. Nach § 15 Abs. 3 WEG können Sie jedoch verlangen, dass eine konkrete störende Nutzung unterbleibt. Dafür muss die Beeinträchtigung über das übliche Maß gemeinschaftlichen Wohnens hinausgehen und der vermieteten Wohnung zurechenbar sein. Erforderlich sind deshalb konkrete Vorfälle, nicht lediglich ein allgemeines Unsicherheitsgefühl oder die Sorge vor möglichen Problemen. Maßgeblich ist, welches Verhalten tatsächlich stattfindet und wie stark es andere Eigentümer beeinträchtigt.
Halten Sie jeden Vorfall mit Datum, Uhrzeit, Dauer, Art der Störung, betroffener Wohnung und möglichen Zeugen fest. Bewahren Sie Nachrichten, Protokolle, Aufnahmen zulässiger Art und sonstige Belege auf, soweit diese den Vorfall nachvollziehbar dokumentieren. Gegenstand eines Unterlassungsanspruchs ist zunächst die konkrete Störung, nicht ohne Weiteres die gesamte Kurzzeitvermietung. Prüfen Sie daher, ob sich aus den Nachweisen eine wiederholte oder erhebliche Beeinträchtigung ergibt.
Kann eine Anzeigepflicht bestehen bleiben, obwohl das Vermietungsverbot unwirksam ist?
JA. Eine Anzeigepflicht kann grundsätzlich unabhängig vom unwirksamen Vermietungsverbot wirksam sein. Ob sie in Ihrem Fall fortbesteht, hängt jedoch vom Wortlaut und Zusammenhang des konkreten Beschlusses ab.
Eine Mitteilungspflicht über die Überlassung Ihrer Wohnung an Dritte betrifft grundsätzlich die Verwaltung und kann deshalb mehrheitlich beschlossen werden. Nach § 139 BGB fällt bei einem unwirksamen Beschlussteil im Zweifel jedoch der gesamte Beschluss weg. Das gilt insbesondere, wenn die Anzeigepflicht erkennbar der Kontrolle des Vermietungsverbots dienen sollte. Fehlt ein zweifelsfrei erkennbarer Wille, die Pflicht auch ohne dieses Verbot zu beschließen, entfällt sie regelmäßig ebenfalls.
Anders kann es liegen, wenn die Gemeinschaftsordnung oder ein eigenständiger Beschluss die Anzeigepflicht unabhängig vom Vermietungsverbot regelt. Prüfen Sie deshalb den vollständigen Beschlusstext, die Begründung und die Gemeinschaftsordnung auf eine eigenständige Formulierung. Bis zur rechtlichen Klärung sollten Sie die Pflicht nicht pauschal ignorieren, sondern ihre konkrete Grundlage prüfen lassen.
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Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: V ZR 112/18 – Urteil vom 12.04.2019
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
