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Verkauf Eigentumswohnung – Minderung wegen arglistig vorgespiegelter Mehrfläche

LG Koblenz – Az.: 8 O 353/06 – Urteil vom 15.06.2012

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 34.817.35 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 16.862,99 € seit dem 24.11.2006 und aus weiteren 17.954.36 € seit dem 21.06.2008 zu zahlen.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.288,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.11.2006 zu zahlen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu 60 %, die Klägerin zu 40 % zu tragen.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten u.a. um Minderung und Schadensersatz und aus einem Kaufvertrag.

Mit Kaufvertrag vom 18.05.2006 erwarben die Klägerin und ihr Ehemann, der Zeuge … von den Beklagten eine 5-Zimmer-Eigentumswohnung in …

Der Wohnungskaufvertrag wurde der Klägerin und ihrem Ehemann durch die Immobiliengesellschaft der VR-Bank eG und Volksbank … eG, die V+R Immobilien GmbH aus … vermittelt. Deren Mitarbeiter, die Zeugen … und …, waren für die Nachweise und die Vermittlung des Objektes zuständig und führten die Verhandlungen der Parteien. Im Exposé der V+R Immobilien GmbH (Anlage K3) wurde die Wohnfläche der verkauften Wohnung mit 143, 15 m2 angegeben. Im Auftragsformular für die Beauftragung der V+R Immobilien GmbH mit Maklertätigkeiten vom 17.05.2005 (Bl. 203 d.A.) findet sich im Rahmen der Wohnungsbeschreibung die Flächenangabe 143 m2.

Für das Kaufobjekt (735,98/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur … Nr. …, Gebäude- und Freifläche, Mischnutzung, … groß: 1.141 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Aufteilungsplan mit Nr. 15 bezeichnet) vereinbarten die Parteien einen Kaufpreis von 155.000,– € zuzüglich weiterer 10.000,- € für die Einbauküche. Unter § 3 des Kaufvertrages wurde unter anderem bestimmt:

“(1) Der Käufer erwirbt den Kaufgegenstand in seinem derzeitigen Zustand. Der Verkäufer haftet nicht für offene oder verborgene Sachmängel und eine bestimmte Größe oder Beschaffenheit. Der Verkäufer versichert, dass ihm verborgene Sachmängel nicht bekannt sind.

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[…]

(3) […] Mit dem Besitzübergang tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung und die bisher gefassten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ein, insbesondere auch in die Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes. Nach der Versicherung des Verkäufers bestehen insoweit keine Rückstände. Eine etwaige Beteiligung des Verkäufers an einer Instandhaltungsrücklage gilt als den Käufer übertragen. […]”.

Verkauf Eigentumswohnung - Minderung wegen arglistig vorgespiegelter Mehrfläche
Symbolfoto: Von Kanghophoto/Shutterstock.com

Zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des Kaufvertrages (Anlage K1) verwiesen. Der Kaufvertrag nimmt im Übrigen Bezug auf den Teilungsplan gem. notarieller Urkunde des Notars … vom 29.06.1987 (UR.-Nr. 1307/1987), aus dessen Anlage sich eine Wohnungsfläche von 143,15 m2 ergibt (Bl. 91 ff. Anlagenband Klägerseite). In der notariellen Urkunde des Notars …, vom 23.04.1991 (UR.-Nr. 1024/1991) ist eine Berichtigung der Berechnung der Anteile der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund von Rechenfehlern geregelt (Bl. 94 ff. Anlagenband Klägerseite). Die Miteigentumsanteile der Beklagten reduzierten sich von 758,99 auf dann 735,98 ME. Wohngeldabrechnungen basierten zumindest ab 1993 auf einer Wohnfläche von 128,53 m2. Auf die als Anlage B8 vorgelegte Wohngeldabrechnung wird ergänzend verwiesen.

Spätestens seit 1998 waren Mängel an den Wintergärten immer wieder Gegenstand u.a. von Erörterungen in den Wohnungseigentümerversammlungen, Inhalt von einschlägigen Sanierungsbeschlüssen und Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Beauftragung von Sachverständigen.

In den Jahren von 1998 bis zumindest 2006 wurden von der Wohnungseigentümergemeinschaft…. diverse Gerichtsverfahren über teilweise mehrere Instanzen geführt. Initiatoren und Antragsteller dieser Verfahren waren überwiegend einerseits die Beklagten, andererseits das im Frühjahr 2006 verstorbene frühere Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft…. Zu den Einzelheiten wird auf die Auflistungen in der Klageschrift vom 03.11.2006 (Bl. 6 ff. d.A.) und im Schriftsatz der Klägerin vom 13.06.2007 (Bl. 51 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Klägerin und ihr Ehemann wurden am 23.08.2006 als Eigentümer der streitgegenständigen Miteigentumsanteile ins Grundbuch eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ließ in der Folge die Wintergärten sanieren. Die Klägerin und ihr Ehemann zahlten Sonderumlagen, die in den Wohngeldabrechnungen wie folgt aufgelistet sind und sich nach dem streitigen Klägervor- trag auf die Sanierung der Wintergärten beziehen:

Wohngeldabrechnung 2008: Reparaturen aus Rücklage 321,32 €

Wohngeldabrechnung 2009: Sanierung Wintergärten 7.951,88 €

Wohngeldabrechnung 2010: Sanierung Wintergärten 8.590,09 €

Summe: 16.862,99 €.

Zu den Einzelheiten wird auf die Wohngeldabrechnungen der Fa. Immobilien … aus den Jahren 2008 – 2010 (Bl. 252 ff. Anlagenband Kläger) verwiesen. Die Klägerin und ihr Ehemann zahlten eine weitere Sonderumlage in Höhe von 3.386,– € für Anstreicharbeiten an Außenfenstern, Gittern und Baikonen (Anlage K 21, Bl. 78 f. Anlagenband Klägerseite).

Die Parteien stritten in der Folge u.a. um eine Minderung des Kaufpreises aufgrund von Mängeln der Wintergärten sowie einer tatsächlich geringeren Wohnfläche. Der Ehemann der Klägerin trat ihr sämtliche, sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Ansprüche gegen die Beklagten zur alleinigen Verfolgung und gerichtlichen Geltendmachung ab.

Die Klägerin behauptet, die Beklagten als Verkäufer hätten wesentliche Mängel der Wohnung arglistig verschwiegen. So seien einerseits die Wintergärten erheblich sanierungsbedürftig gewesen. Den Beklagten seien diese Mängel aus den Wohnungseigentümerversammlungen auch bekannt gewesen. Es handele sich bei den Mängeln an den Wintergärten um derart wesentliche Mängel an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums, dass die Beklagten als Verkäufer diese der Klägerin hätten offenbaren müssen. Da jedoch weder die Beklagten persönlich, noch das eingeschaltete Maklerbüro eine Aufklärung vorgenommen hätten, seien die Beklagten nunmehr zur Minderung verpflichtet. Der Wert der Eigentumswohnung sei daher um 16.862,99 € (in Höhe der Sonderumlage) gemindert, hilfsweise sei jedenfalls Schadensersatz zu zahlen. Die Klägerin meint, da die Beklagten die Mangel arglistig verschwiegen hätten, könnten sie sich gemäß § 444 BGB nicht auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag berufen.

Die Klägerin behauptet, das Wohnungseigentum sei außerdem mit einem weiteren Mangel belastet, der darin zu sehen sei, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft tiefgreifend zerstritten sei. Es habe über 8 Jahre lang umfangreiche Gerichtsverfahren innerhalb der Gemeinschaft gegeben, zum Teil über mehrere Instanzen. Initiatoren und Antragsteller dieser einschlägigen, sich nahezu ausschließlich auf die “Wintergartenproblematik” beziehenden Anfechtungsverfahren seien fast ausnahmslos die Beklagten gewesen. Die Klägerin meint, der Mangel liege insoweit in der tiefgreifenden Zerstrittenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sei aufgrund dieses Mangels der sog. “Prozesslawine” um 7.750,- € zu mindern, hilfsweise seien die Beklagten zum Schadensersatz in gleicher Höhe verpflichtet.

Hilfsweise sei der Kaufpreis für die Wohnung um 3.386,– € zu mindern, da die Beklagten die dringende Reparaturbedürftigkeit der Fenster, Gitter usw. verschwiegen hätten und die Klägerin in dieser Höhe eine Sonderumlage habe zahlen müssen.

Die Klägerin behauptet, die Wohnungsfläche der verkauften Wohnung betrage tatsächlich nur 128,58 m2, nicht aber, wie im Exposé ausgewiesen 143,15 m2. Die Klägerin meint, es handele sich bei dieser Minderfläche von 11,33 % um einen wesentlichen Mangel, auf den die Beklagten hätten hinweisen müssen. Sie meint, die Beklagten könnten sich auf den Gewährleistungsausschluss nicht berufen, da die Beklagten wissentlich und mit Arglist die falsche Angabe im Exposé beeinflusst hätten. Es sei nämlich im Jahr 1991 eine neue Vermessung der Wohnungseigentumsanlage durchgeführt und festgestellt worden, dass die Wohnung in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1987 mit einer zu großen Wohnfläche (143,15 m2) ausgewiesen war. Den Beklagten sei die falsche Größenangabe bekannt gewesen, da diese Angabe in der Erklärung von 1991 korrigiert worden sei und die Wohngeldabrechnungen ab 1993 auf der Basis eine Fläche von 128,53 m2 erfolgt seien. Der Klägerin und ihrem Ehemann sei von den Maklern der Beklagten jedoch die alte Erklärung aus dem Jahr 1987 überreicht worden. Zudem habe der Beklagte zu 2) einen Makleralleinauftrag erteilt und darin die falsche Quadratmeterzahl von 143 m2 für die Wohnung eingetragen. Der Kaufpreis sei um 15.776,11 € zu mindern.

Außerdem seien die Beklagten zum Aufwendungsersatz verpflichtet da durch den überhöhten Kaufpreis der Klägerin zu hohe Kosten entstanden seien für Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar- und Grundbuchkosten sowie ein Zinsschaden aus der Finanzierung des Kaufpreises.

Die Klägerin beziffert die Klageforderung wie folgt:

Minderung/ Schadensersatz für Mängel Wintergärten: 16.862,99 €

Minderung/ Schadensersatz für Prozesslawine: 7.750,– €

Minderung geringere Wohnfläche: 15.776,11 €

vergebliche Aufwendungen Grundsteuer: 1.523,36 €

vergebliche Aufwendungen Maklercourtage: 1.514,70 €

vergebliche Aufwendungen Notar- und Grundbuchkosten: 600,– €

vergebliche Aufwendungen Zinsschaden: 11.216,26 €

Summe: 58.380.48 €.

Die Klägerin hat mit Klageschrift vom 03.11.2006, zugestellt am 23.11.2006, die Zahlung von 35.207,77 € verlangt. Mit Schriftsatz vom 19.09.2008, zugestellt am 26.09.2008, hat sie die Klage um 23.357,87 € erhöht, mit Schriftsatz vom 21.04.2009 hat sie sodann die Zahlung von 58.380,48 € verlangt. Mit Schriftsatz vom 24.01.2011 hat sie die Klage unter Verwahrung gegen die Kostenlast in Höhe von 3.137,91 € für erledigt erklärt, da entgegen ihrer ursprünglichen Annahme für die Sanierung der Wintergärten tatsächlich nur eine Umlage in Höhe von 16.862,99 € statt angenommener 20.000,– € erhoben worden sei.

Die Klägerin beantragt zuletzt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 58.380,48 € abzüglich eines erledigten Betrages in Höhe von 3.137,91 € zzgl. 5 %-Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz von 37.237,88 € seit Klagezustellung und zzgl. 5 %-Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz von 21.142,60 € seit dem 19.06.2008 zu zahlen, sowie zzgl. 1.906,57 € außergerichtliche Anwaltskosten, hierzu zzgl. 5 %-Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagten widersprechen der teilweisen Erledigungserklärung und beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Klägerin und ihr Ehemann seien über sämtliche Vorgänge der Wohnungseigentümergemeinschaft bis ins Einzelne aufgeklärt worden. Zudem hätten die Beklagten schriftlich zugestimmt, dass die Klägerin und ihr Ehemann Einblick in die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen erhalten konnten. Hinsichtlich der Renovierung der Wintergärten sei unstreitig, dass die Beklagten für die Kosten aufkommen müssten. Sie hätten sich dazu auch bereit erklärt. Die Beklagten bestreiten jedoch die Hohe der Sanierungskosten. Hinsichtlich der “Prozesslawine” sei der Wert der Eigentumswohnung durch die geführten Prozesse weitgehend erhöht worden, weil diese Prozess erforderlich gewesen sein, um korrekte Abrechnungen zu erzwingen. Betreffend den Außenanstrich liege arglistiges Verschweigen nicht vor, da die Klägerin und ihr Ehemann das Objekt besichtigt hätten. Zudem seien Gewährleistungsansprüche in dem Vertrag ausgeschlossen worden. Überdies betrage die Bodenfläche der Wohnung tatsächlich 143,15 m2. Auch hätten der Beklagten die Wohnfläche nicht arglistig falsch eingegeben. Die Wohnungsflächenneuberechnung sei – insoweit unstreitig – vor dem Kauf der Wohnung durch die Beklagten 1993, nämlich bereits 1991, erfolgt. Die Unterlagen im Exposé der Makler hätten die Beklagten erst nach dem Kauf zu sehen bekommen. Die Makler hätten selbständig gearbeitet und seien nicht als Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen. Das Formular zur Beauftragung des Maklers habe der Beklagte zu 2) blanko unterschrieben. Einfluss auf den Inhalt hätten die Beklagten nicht genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Zeugenvernehmung sowie Einholung eines Sachverständigengutachtens. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 20.02.2008 (Bl. 85 ff. d.A.), 07.07.2010 (Bl. 265 ff. d.A.), und 25.04.2012 (Bl. 400 ff. d.A.) sowie die Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. … vom 13.12.2010, 04.04.2011 und die mündliche Anhörung im Termin vom 25.04.2012 (Bl. 400 ff. d.A.) verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 20.06.2007 (Bl. 53 ff. d.A.), 20.02.2008 (Bl. 85 ff. d.A.), 20.08.2008 (Bl. 111 ff. d.A.), 07.01.2009 (Bl. 158 ff. d.A.), 09.12.2009 (Bl. 205 ff. d.A.), 07.07.2010 (Bl. 265 ff. d.A.), und 25.04.2012 (Bl. 400 ff. d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zulässig, jedoch nur teilweise begründet.

1.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 16.862,99 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 3, 281, 437 Nr. 3, 434, 433, 249 BGB im Hinblick auf die gezahlten Sonderumlagen für die Sanierung der Wintergärten.

a)

Die Klägerin ist nach Abtretung der Ansprüche ihres Ehemanns gem. § 398 BGB aktivlegitimiert. Ob die von der Klägerin gezahlten Sonderumlagen zu einem Rückzahlungsanspruch aufgrund geminderten Kaufpreises in der vollen Höhe gemäß § 441 Abs. 4 BGB führt, kann vorliegend offen bleiben, da der Klägerin jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in der geltend gemachten Höhe zusteht.

b)

Die Geltendmachung der Gewährleistungsrechte durch die Klägerin ist nicht bereits gemäß § 444 BGB ausgeschlossen, da die Beklagten Mängel an den Wintergärten arglistig verschwiegen haben.

Den Beklagten war aus der Zeit ihrer Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft durch zahlreiche Versammlungen bekannt, dass es erhebliche und der dringenden Sanierung bedürfende Mängel an den Wintergärten gab. Zwar muss der Verkäufer einer Sache nicht ungefragt über alle Umstände aufklären, die für den Kaufentschluss des Käufers von Bedeutung sein können. Eine Offenbarungspflicht besteht nur dann, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Vertragsschluss des Käufers erkennbar von Bedeutung sind und deren Mitteilung er nach der Verkehrsauffassung erwarten kann (BGH NJW 1983, 2493; NJW 2011, 1279). Aufzuklären ist aber jedenfalls über solche Mängel, die für den Käufer nicht erkennbar sind und die den Wert erheblich mindern oder unbrauchbar machen (Singer/ Singer/ Finckenstein in: Staudinger, BGB, 2011, § 123 Rn. 13,17). So liegt es hier. Die Sanierung mangelhafter Gebäudebestandteile ist regelmäßig mit erheblichen Kosten verbunden, für die jeweils die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzukommen haben. Die verkaufte Wohnung besitzt keinen Wintergarten, die Klägerin hatte jedoch für die Mängel an den Wintergärten als Teil des Gemeinschaftseigentums aufzukommen.

Eine Aufklärung ist tatsächlich nicht erfolgt. Die Zeugin …, die als Maklerin die Verhandlungen mit der Klägerin über den Kauf der Wohnung geführt hat, hat ausgesagt, über die Problematik der sanierungsbedürftigen Wintergärten sei mit der Klägerin nicht gesprochen worden, weil bei der Wohnung kein Wintergarten enthalten sei, die Wohnung selbst habe lediglich einen Balkon. Die Beklagten haben die Klägerin über anstehende kostspielige Sanierungsmaßnahmen nicht aufgeklärt, obwohl ihnen durch zahlreiche Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und eingeholte Sachverständigengutachten anstehende erhebliche Sanierungskosten zumindest dem Grunde nach bekannt waren.

c)

Die Beklagten haben daher den entstandenen Schaden im Wege des Schadensersatzes zu ersetzen, da die erhebliche Sanierungsbedürftigkeit des mit dem Kaufvertrag erworbenen Gemeinschaftseigentums an dem Objekt. … einen Sachmangel i.S.d. § 434 BGB darstellt.

d)

Die von der Klägerin geltend gemachte Forderung ist auch der Höhe nach begründet. Die Beklagten haben der Klägerin gemäß § 249 BGB den entstandenen Schaden zu ersetzen. Die Beklagten haben zuletzt nur noch in Abrede gestellt, dass sie neben den Kosten der Sanierung der Wintergärten auch den Anteil zu tragen haben, der auf die Balkone entfällt.

Die Beklagten haben der Klägerin den kompletten Schaden, der sich aus der von der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Jahre 2008-2010 erhobenen Sonderumlage für die Sanierung der Wintergärten in Höhe von 16.862,99 € errechnet, zu ersetzen.

Die Klägerin hat dazu unter Vorlage der Wohngeldabrechnungen der Immobilien … als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Rechnungen der … Ingenieurgemeinschaft … sowie der Rechnungen der ausführenden Handwerker substantiiert vorgetragen. Die Kammer ist nach durchgeführter Beweisaufnahme davon überzeugt, dass es sich bei den geltend gemachten Teilbeträgen der jeweiligen Sonderumlage der Wohnungseigentümergemeinschaft um Zahlungen für Arbeiten handelte, die zur Sanierung der Wintergärten im Rahmen einer einheitlichen Sanierungsmaßnahme der Balkone und Wintergärten durchgeführt worden sind.

Der Zeuge …, der mit den Sanierungsmaßnahmen betraute Architekt, hat dazu ausgeführt, er habe die Kostenzusammenstellung für die Sanierung der Wintergärten vom 25.01.2012 (Bl. 313 Anlagenband Klägerseite) gefertigt. Er hat ausgeführt, es habe sich um eine einheitliche Sanierungsmaßnahme gehandelt. Die Balkone sein zumindest teilweise verglast gewesen. Der verglaste Teil sei bei der Sanierungsmaßnahme erneuert worden. Von der Erneuerung seien die Rahmen und alle dazugehörigen Teile erneuert worden. Es habe sich um eine einheitliche Sanierung handelt, die bautechnologisch nicht in einzelne Teile hätte aufgespalten werden können. Eine Sanierung haben nur insgesamt erfolgen können. Dementsprechend hat auch der Zeuge …, der die Eigentümerversammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft geleitet hat, bekundet, ein erster Reparaturversuch sei fehlgeschlagen. Soweit in den Rechnungen teilweise Wintergärten, teilweise verglaste Balkone genannt sein, so gehe lediglich die Begrifflichkeit auseinander. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe eine komplette Sanierung beschlossen. Aufgrund der bestehenden Feuchtigkeitsschäden sei eine teilweise Sanierung gar nicht möglich gewesen. Die Aussagen der Zeugen … und … waren ausführlich, gut nachvollziehbar und überzeugend. An der Glaubwürdigkeit der Zeugen hat die Kammer keine Zweifel.

Die Kammer geht im Hinblick auf die glaubhaften Aussagen der Zeugen von der Notwendigkeit der einheitlichen Sanierung der Wintergärten bzw. der verglasten und nicht verglasten Balkonteile aus. Aufgrund der Eigenart der Bauweise des streitgegenständlichen Gebäudes und der notwendigen umfangreichen Sanierung der Feuchtigkeitsschäden ist von einer einheitlichen Sanierungsmaßnahme auszugehen. Die dadurch angefallenen Kosten sind von den Beklagten auch in voller Höhe zu tragen. Insbesondere kann keine Differenzierung zwischen den verglasten Teilen der Balkone und den übrigen Teilen durchgeführt werden. Die Kosten der Komplettsanierung stellen den von den Beklagten zu ersetzenden Schaden dar, da diese kompletten Sanierungskosten den Schaden darstellen, der durch die fehlende Aufklärung der Beklagten entstanden ist. In Kenntnis der erheblichen Sanierungskosten hätten die Parteien bei lebensnaher Betrachtung einen anderen Kaufpreis vereinbart.

e)

Die Klägerin hat daher einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 16.862,99 €.

2.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Rückzahlungsanspruch in Höhe von 12.593,75 € gem. §§ 441 Abs. 4, 437 Nr. 2 BGB aufgrund einer Minderfläche der Wohnung.

a)

Die Beklagten haben der Klägerin eine zu große Wohnfläche vorgespiegelt.

Die Wohnfläche beträgt gemäß den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Di- pl.-Ing. … tatsächlich 128,5 m2 und ist damit wesentlich kleiner als die der berechtigten Vorstellung der Klägerin zu legende Fläche von 143,15 m2.

Wohnflächen sind wesentliche Beschaffenheitsmerkmale einer aufgrund eines Kaufvertrages geschuldeten Wohnung. Weicht die tatsächliche Fläche wesentlich zu Ungunsten des Käufers von der vereinbarten Fläche ab, so ist die Wohnung mangelhaft im Sinne des § 434 BGB. Eine schriftliche Abrede über die Wohnfläche haben die Parteien nicht getroffen, in § 3 (1) des Kaufvertrages wurde lediglich aufgenommen, dass die Beklagten nicht für eine bestimmte Wohnungsgröße haften. Unter § 1 (1) des Kaufvertrages nehmen die Parteien im übrigen Bezug auf den Teilungsplan gem. notarieller Urkunde des Notars … vom 29.06.1987 (UR.-Nr. 1307/87), aus dessen Anlage sich eine Wohnungsfläche von 143,15 m2 ergibt. Im Exposé der V + R Immobilien GmbH wurde die streitgegenständliche Eigentumswohnung in der Überschrift mit “143 m2 auf einer Ebene!” beworben und in der Rubrik Wohnfläche eine Flächenzahl von 143,15 m2 genannt. Die Wohnfläche einer Eigentumswohnung wird aus Sicht des Käufers zu dem zentralen Beschaffenheitsmerkmal des Objekts. Die Kenntnis hierüber ermöglicht es dem Erwerber zu entscheiden, ob das Objekt für seine Zwecke geeignet ist und ob er den Preis für angemessen hält (BGH NJW 2004, 2156). Das Expose der V + R Immobilien GmbH war auch geeignet, eine eindeutige Vorstellung der Klägerin über die Wohnflächen zu bewirken.

 

b)

Die Beklagten können sich nicht gemäß § 444 BGB darauf berufen, dass sie gemäß § 3 (1) des Kaufvertrages nicht für eine bestimmte Größe der Eigentumswohnung haften, da sie der Klägerin arglistig eine falsche Wohnungsgröße vorgespiegelt haben.

(1)

Die Kammer ist davon überzeugt, dass den Beklagten die tatsächlich geringere Wohnfläche von ca. 128 m2 aus der korrigierten Teilungserklärung des Notars … vom 23.04.1991 (UR.-Nr. 1024/1991) sowie den Wohngeldabrechnungen (vergl. Anlage B8) bekannt war. Arglist wäre jedoch auch dann anzunehmen, wenn den Beklagten die Wohnfläche nicht tatsächlich bekannt gewesen wären, sie jedoch leichtfertig falsche Angaben gemacht hätten. Arglist setzt zwar Vorsatz voraus, wobei allerdings bedingter Vorsatz ausreicht (BGH NJW 1980, 24601). Arglistig handelt daher grundsätzlich nicht, wer gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Zur Arglist ist aber nicht unbedingt das Wissen erforderlich, dass die angegebene Tatsache nicht der Wahrheit entspricht. Arglistig kann vielmehr auch derjenige handeln, der einem anderen versichert, eine bestimmte Kenntnis von Vorgängen oder Umständen zu haben, diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht hat (BGH NJW 1980, 2460). Die Wohnungsgröße stellt beim Immobilienverkauf einen derart bestimmenden Wertfaktor einer Wohnung dar, dass bereits bei unrichtigen Beschreibungen ohne sachliche Grundlage Arglist angenommen werden kann.

(2)

Dabei müssen sich die Beklagten die Erklärungen ihrer Makler gem. § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Der Makler ist zwar in aller Regel nicht als Verhandlungsgehilfe der Partei anzusehen, sondern Dritter, weil er grundsätzlich eigene Interessen wahrnimmt. Damit ist er regelmäßig nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers. Anders kann dies aber zu beurteilen sein, wenn der Makler als Hilfsperson der Vertragspartei, etwa als Verhandlungsführer oder -gehilfe, tätig wird (BGH NJW 2004, 2156, 2157; OLG Hamm, NJW-RR 2001, 564).

(3)

Die der Klägerseite zur Kenntnis gelangte Angabe einer Wohnfläche von ca. 143 m2 im Maklerexposé ist den Beklagten entsprechend § 166 Abs. 1 BGB zuzurechnen, da sie selbst für die entsprechende Angabe in dem Exposé verantwortlich sind, da sie den Maklern die entsprechenden Informationen geliefert haben.

Aufgrund des Beweisergebnisses ist die Kammer davon überzeugt, dass das von den Maklern für die Beklagten erstellte Exposé hinsichtlich der angegebenen Wohnungsgröße auf der Angabe der Beklagten beruhte und diese zumindest die Freigabe des Exposes erteilt haben.

Der Beklagte zu 2) hat den Maklerauftrag vom 17.03.2005 mit einer Wohnflächenangabe von 143 m2 unterzeichnet. Der für die Beklagten als Makler tätige Zeuge … hat zudem bekundet, von Beklagtenseite sei eine Freigabe des Exposés erfolgt. Für ihn selbst sei die Werbung in der Überschrift des Exposés mit der Quadratmeterzahl nicht “normal”, vielmehr handele sich um etwas besonderes. Er habe das Exposé daher von den Beklagten bestätigen lassen und von Beklagtenseite eine telefonische Freigabe erhalten. Die Quadratmeterangabe habe er aus den Unterlagen, die er von den Beklagten er halten habe, entnommen. Auf der Grundlage der Wohnfläche sei der Verkaufspreis errechnet worden. Über eine abweichende Wohnflächenberechnung sei mit der Klägerin auch später nicht gesprochen worden. Die Maklerin Frau … die die Besichtigungstermine mit der Klägerin durchgeführte, konnte zur Herkunft der Daten im Exposé keine Angaben machen und nur mitteilen, dass sie eventuelle Fragen der Klägerin bei der Wohnungsbesichtigung aufgrund des Exposés und der ihr vorliegenden Unterlagen aus der Handakte beantwortet habe. Die Aussagen der Zeugen … und … waren ausführlich und gut nachvollziehbar. Sie erscheinen der Kammer glaubhaft, Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugen bestehen nicht.

Die Beklagten haben demnach wesentlichen Einfluss auf die Informationsweitergabe der Makler ausgeübt und müssen sich daher die Wohnflächenangabe im Maklerexposé gemäß § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Diese hat dazu geführt, dass bei der Klägerin die berechtigte subjektive Vorstellung von der nicht der Wirklichkeit entsprechenden Wohnfläche als zentralem Beschaffenheitsmerkmal der Wohnung entstanden ist.

c)

Der Kaufpreis der Eigentumswohnung in Höhe von 155.000,– € war daher zu mindern. Bei der Minderung ist gemäß § 441 Abs. 3 S. 1 BGB der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten einen Minderungsbetrag in Höhe von 12.593,75 € errechnet.

Die Ausführung des Sachverständigen Dipl.-Ing. … sind gut nachvollziehbar und verständlich, so dass die Kammer keine Bedenken hat, diese ihrer Entscheidung zu Grunde zu legen. Insbesondere hat sich der Sachverständige mit allen Einwendungen und Fragen der Parteien auseinandergesetzt und in ausführlicher und überzeugender Weise seine eigenen Feststellungen nochmals schriftlich und in mündlicher Anhörung bekräftigt.

d)

Die Klägerin kann daher die Rückzahlung eines Betrages in Höhe von 12.593,75 € verlangen.

3.

Die Klägerin kann von den Beklagten darüber hinaus Ersatz für vergebliche Aufwendungen in Höhe von 5.360,63 € gemäß §§ 284, 437 Nr. 3 BGB verlangen.

a)

Gemäß § 284 BGB kann der Gläubiger Ersatz für vergebliche Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat.

Die Klägerin hat im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung Aufwendungen im Vertrauen auf den Erhalt und die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung getätigt. Diese sind insoweit vergeblich, als der Wert der Eigentumswohnung tatsächlich niedriger ist, als von den Parteien vereinbart und – wie bereits ausgeführt – zur Minderung des Kaufpreisanspruchs führt.

b)

Aufgrund der Minderfläche der Wohnung ist der Kaufpreis um 12.593,75 € zu mindern. Die Klägerin könnte neben der Minderung gemäß §§ 441 Abs. 4, 437 Nr. 2 BGB grundsätzlich Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 281,437 Nr. 3 BGB geltend machen. Hat der Käufer etwa Finanzierungs- oder Vertragskosten im Vertrauen auf den Erhalt einer mangelfreien Sache erbracht, so kann er Ersatz der insoweit angefallenen vergeblichen Aufwendungen verlangen. Ein Ersatzanspruch ist nicht aufgrund des Alternativverhältnisses gemäß § 284 BGB ausgeschlossen, da der Aufwendungsersatz nur eine Alternative zum Schadensersatz statt der Leistung, nicht aber zum Schadensersatz schlechthin darstellt (BGH NJW 2005, 2848, 2850). Die gesetzliche Alternativstellung soll allein eine Doppelkompensation vermeiden. Eine Doppelzahlung besteht hinsichtlich des aufgrund der Kaufpreisminderung zu viel gezahlten Kaufpreises und der dadurch entstandenen zu hohen Vertrags- und Finanzierungskosten nicht.

c)

Der Aufwendungsersatzanspruch der Klägerin ermittelt sich im Hinblick auf den berechtigten Minderungsbetrag wegen geringerer Wohnungsfläche von 12.593,75 €. Soweit die Klägerin Vertragskosten bezogen auf den Kaufpreis von 165.000,– € anstelle des auf 152.406,25 € geminderten Kaufpreises bezahlt hat, stellen diese vergebliche Aufwendungen dar und sind von der Beklagtenseite zu ersetzen. Diese vergeblichen Aufwendungen errechnen sich aus der Differenz der auf der Grundlage des ursprünglichen Kaufpreises errechneten Kosten abzüglich der auf der Basis des auf 152.406,25 € geminderten Kaufpreises zu berechnenden Kosten. Danach ergibt sich folgendes:

(1) Grundsteuer

Die Klägerin hat gemäß Grundsteuerbescheiden des Finanzamts St. Augustin vom 19.06.2006 (Anlagen K 9 und K 10) Grundsteuer (3,5 %) in Höhe von 5.424,– € gezahlt, aufgrund des geminderten Kaufpreises hätte sie jedoch nur 4.984,22 € zahlen müssen. In Höhe des zuviel bezahlten Betrages von 439,78 € hat die Klägerin einen Zahlungsanspruch gegen die Beklagten.

(2) Maklercourtage

Die Klägerin hat gemäß Abrechnung der V + R Immobilien GmbH (Anlage K 11) vom 22.05.2006 eine Maklercourtage von 3 % zzgl. 16 % MwSt. in Höhe von 5.742,– € gezahlt. Aufgrund des geminderten Kaufpreises hätte sie jedoch nur 5.303,74 € zahlen müssen. In Höhe des zuviel bezahlten Betrages von 438,26 € kann die Klägerin Zahlung von den Beklagten verlangen.

(3) Grundbuchkosten

Die Klägerin hat gemäß Rechnungen der Gerichtskasse Bonn vom 16.06. und 24.08.2006 Grundbuchkosten in Höhe von 566,– € gehabt (Bl. 144 f. Anlagenband Klägerseite). Aufgrund des geminderten Kaufpreises hätte sie jedoch nur 539,75 € bezahlen müssen. In Höhe des zuviel bezahlten Betrages von 26,25 € hat die Klägerin einen Zahlungsanspruch gegen die Beklagten.

(4) Notarkosten

Die Klägerin hat gemäß Kostenrechnung der Notare Dr. … und Dr. … vom 19.06.2006 (Bl. 147 Anlagenband Klägerseite) Notarkosten in Höhe von 1277,62 € gehabt. Aufgrund des geminderten Kaufpreises hätte sie jedoch nur 1.216,72 € bezahlen müssen. In Höhe des zuviel bezahlten Betrages von 60,90 € kann die Klägerin Zahlung von den Beklagten verlangen.

d) Zinsschaden

Die Klägerin hat unter Vorlage des Darlehensvertrages vom 29.06.2006 (Anlage KB4, Bl. 127 ff. Anlagenband Klägerseite) plausibel zu einem Darlehen über 50.000,– € mit einem Effektivzins von 4,5439 € und einer Laufzeit von 10 Jahren vorgetragen. Dem sind die Beklagten nicht substantiiert entgegen getreten.

Es ergibt sich für den von der Klägerin zu viel aufgenommenen Darlehensbetrag in Höhe von 12.593,75 € für eine Laufzeit von 10 Jahren ein Zinsschaden von 5.722,48 €.

Die Klägerin lässt sich im Rahmen der Schadensminderung gem. § 254 BGB ab dem Zeitpunkt der Rückzahlung des Minderungsbetrages durch die Beklagten gem. Schriftsatz vom 21.04.2009 einen fiktiven Zinsgewinn aus einer Geldanlage mit einem Zins von 2,81 % (bezogen auf eine Anlage in Bundesschatzbriefen) anrechnen. Die Kammer hält diesen Betrag im Rahmen der gerichtlichen Schätzung eines angemessenen Betrages der Schadensminderung gem. § 287 ZPO für plausibel und für die Beklagtenseite günstig, da nach Kenntnis der Kammer die Zinsen für vergleichbare Anlagen derzeit deutlich niedriger liegen.

Bezogen auf den 01.09.2012 als frühest denkbares Zahlungsdatum nach Verkündung der gerichtlichen Entscheidung, ergäbe sich für die Restlaufzeit des Kredits der Klägerin bis zum 31.05.2016 ein Zeitraum von noch 45 Monaten. Danach ist im Rahmen der Schadensminderung ein Betrag von 12.593,75 € x 2,81 % x 45/12 = 1.327,06 € in Abzug zu bringen.

Die Klägerin hat daher einen Anspruch auf Aufwendungsersatz für zuviel gezahlte Zinsen in Höhe von 4.395,42 €.

e)

Die Klägerin kann daher von den Beklagten insgesamt Ersatz für vergebliche Aufwendungen in Höhe von 5.360,61 € verlangen.

4.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß § 421 BGB daher einen Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 34.817,35 €.

5.

Der Anspruch auf Zinszahlung ergibt sich unter Verzugsgesichtspunkten aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 S. 2, 247 BGB. Der Anspruch auf Zahlung der außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren nebst Zinszahlung folgt unter Verzugsgesichtspunkten aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286, 288, 247 BGB. Soweit die Klägerin Zinsen oder Rechtsanwaltskosten aus einer höheren Hauptforderung begehrt, war die Klage mangels begründeter Hauptforderung abzuweisen.

II.

Im Übrigen war die Klage abzuweisen.

1.

Einen Anspruch auf Minderung oder Schadensersatz gem. §§ 441 Abs. 4, 437 Nr. 2 BGB, §§ 280 Abs. 1, 311, 241, 249 BGB oder §§ 280 Abs. 1, 3, 281, 437 Nr. 3, 434, 433, 249 BGB aufgrund der Zerstrittenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der bestehenden “Prozesslawine” kann die Klägerin nicht geltend machen.

Zwar kann ein Mangel der Kaufsache auch darin liegen, dass eine Vielzahl von WEG-Verfahren anhängig waren und diese Auswirkungen auf das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer haben (KG NJW 1992, 1901).

Abgesehen davon, dass es vorliegend an einem messbaren Schaden fehlt, ist zu berücksichtigen, dass ausweislich der Auflistung der Klägerin in dem Schriftsatz vom 13.06.2007 (Bl. 51 ff. der Akte) ein Großteil der Verfahren durch die Beklagten initiiert worden ist. Deren Einfluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft und auf das von der Klägerseite behauptete negative Klima ist durch den streitgegenständlichen Kaufvertrag und den Auszug der Beklagten entfallen. Überdies sind nahezu alle weiteren verbleibenden Verfahren durch den zwischenzeitlich verstorbenen Mitbewohner … angestrengt worden, so dass auch insoweit eine Minderung der Eigentumswohnung zum gewöhnlichen Gebrauch (ohne tiefgreifende Zerstrittenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft) nicht mehr ersichtlich ist. Weitere zukünftige, das Zusammenleben der Wohnungseigentümer beeinträchtigende, nicht unerhebliche Streitigkeiten sind derzeit

2.

Die Klage war auch abzuweisen, soweit die Klägerin hilfsweise gem. §§ 441 Abs. 4, 437 Nr. 2 BGB Minderung oder gem. §§ 280 Abs. 1, 3, 281 437 Nr. 3, 434, 433, 249 BGB Schadensersatz aufgrund verschwiegener erforderlicher Anstricharbeiten in Höhe von 3.386,– € verlangt.

Gewährleistungsansprüche sind angesichts der vertraglichen Vereinbarung in § 3 (1) des Kaufvertrages ausgeschlossen. Es liegt insoweit auch kein arglistiges Verschweigen eines Mangels im Sinne des § 444 BGB vor, da es sich – anders als bei der Frage der Sanierungsbedürftigkeit der Wintergärten – um keine den Beklagten sicher bekannte Problematik handelte, über die zudem eine Aufklärung der Klägerin als Käuferin zu erwarten gewesen wäre. Eine Offenbarungspflicht besteht ohnehin nur bei ganz erheblichen Mängeln, über die der Käufer jedenfalls Aufklärung erwarten konnte. Dazu gehören regelmäßig bzw. turnusmäßig durchzuführende Anstreicharbeiten bereits nicht. Überdies hat die Klägerin das streitgegenständliche Objekt besichtigt, so dass auch Gelegenheit zur Inaugenscheinnahme der Außenseite des Gebäudes und zur Einschätzung eventuell erforderlicher Sanierungsarbeiten bestand. Die Klage war daher insoweit abzuweisen.

3.

Die Klägerin kann keinen Ersatz für vergebliche Aufwendungen gem. §§ 284, 437 Nr. 3 BGB im Hinblick auf die mangelhaften Wintergärten oder die sog. “Prozesslawine” verlangen.

Ein Anspruch auf Ersatz vom Erwerber getätigter Aufwendungen gemäß § 284 BGB kann nur insoweit versteht bestehen, als er vergebliche Aufwendungen im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat. Ein Ersatzanspruch kann daher nur insoweit bestehen, als Aufwendungen vergeblich waren. Soweit die Klägerin mit ihrem Zahlungsanspruch hinsichtlich der “Prozesslawine” unterliegt, so kann ein Zahlungsanspruch bereits aus diesem Grunde nicht bestehen.

Die Klägerin hat jedoch auch keine vergeblichen Aufwendungen im Hinblick auf die Schäden an den Wintergärten getätigt. Vergebliche Aufwendungen sind freiwillige Vermögensopfer, die der Gläubiger im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung erbracht hat, die sich aber wegen der Nichtleistung oder der nicht vertragsgerechten Leistung des Schuldners als nutzlos erweisen. Aufwendungen des Käufers auf eine gekaufte Sache, die sich später als mangelhaft herausstellt, sind demnach in der Regel vergeblich, wenn der Käufer die Kaufsache wegen ihrer Mangelhaftigkeit zurückgibt oder sie jedenfalls nicht bestimmungsgemäß nutzen kann und deshalb auch die Aufwendungen nutzlos sind (BGH NJW 2005, 2848, 2850).

Die Klägerin erhält Ersatz für die von ihr gezahlte Sonderumlage zur Sanierung der Wintergärten. Dadurch wurden die Einbußen der Klägerin durch die nicht vertragsgerechten Leistungen der Beklagten ausgeglichen. Die von der Klägerin zum Kauf getätigten Aufwendungen stellen sich insoweit nicht als vergeblich dar. Vielmehr hat die Klägerin nach durchgeführter Sanierung eine vertragsgerechte Leistung erhalten. Ein Aufwendungsersatz in der Höhe der auf die gezahlte Sonderumlage entfallenden anteiligen Vertrags- und Finanzierungskosten führte zu einer doppelten Entschädigung der Klägerin für eine Leistung, die sie nunmehr wie beabsichtigt nutzen kann. Soweit die Klägerin weiteren Aufwendungsersatz verlangt, war die Klage daher abzuweisen.

III.

Die Klage war auch abzuweisen soweit die Klägerin die einseitige Erledigung des Rechtsstreits erklärt hat.

Es ist keine Erledigung eingetreten, da die Klage in Form des höheren Klagebetrages von 3.137,91 € zwar zulässig, aber nicht begründet war. In Höhe von weiteren 3.137,91 € bestand kein Anspruch auf Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz wegen Mängeln an den Wintergärten, vielmehr belaufen sich die tatsächlich aufgewendeten Kosten auf lediglich 16.862,99 €. Das Prognoserisiko verwirklicht sich vorliegend bei der Klägerin, nachdem der konkrete Sanierungsbetrag erst im Laufe des Prozesses bestimmt wurde, die Klägerin jedoch von Anfang an einen bezifferten Antrag gestellt hat.

IV.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 92 Abs. 1,100 Abs. 4 ZPO, die Regelung der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird bis zum 18.09.2008 auf bis zu 40.000,00 €, ab dem 19.09.2008 auf bis zu 65.000,– € festgesetzt.

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Dr. Christian Gerd Kotz

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Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

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