Verkehrswertgutachtens im Zwangsversteigerungsverfahren

Haftung des Sachverständigen

OLG Braunschweig – Az.: 2 U 119/14 – Urteil vom 19.01.2017

Die Berufung der Klägerin gegen das am 10.09.2014 verkündete Urteil des Landgerichts Göttingen wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin nimmt den Beklagten als Sachverständigen auf Schadensersatz in Anspruch, weil er in einem Zwangsversteigerungsverfahren grob fahrlässig ein fehlerhaftes Verkehrswertgutachten erstellt haben soll.

Wegen des Sach- und Streitstandes erster Instanz wird auf das landgerichtliche Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil der von der Klägerin geltend gemachte Schaden vom Schutzzweck des § 839a BGB nicht umfasst sei. Zu den Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Gegen das den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 26.09.2014 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit am 16.10.2014 beim Oberlandesgericht eingegangenem anwaltlichen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 17.12.2014 mit am selben Tag eingegangenem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten begründet.

Die Klägerin verfolgt ihren erstinstanzlichen Antrag unter Wiederholung und Vertiefung ihres Vorbringens in vollem Umfang weiter.

Ihr stehe entgegen der Ansicht des Landgerichts auch Schadensersatz zu, wenn sie in Kenntnis der geringeren Wohnfläche ein niedrigeres Gebot abgegeben und dann von Dritten überboten worden wäre. Das Bestehen oder Nichtbestehen eines Schadensersatzanspruchs der Klägerin könne nicht allein davon abhängig sein, welche (hypothetischen) Biet-Entscheidungen Dritte bei einem korrekten Wertgutachten getroffen hätten. Sachgerecht sei es demgegenüber, die Schadensersatzberechnung an die Verkehrswertdifferenz oder das Verhältnis der fälschlicherweise festgestellten zur tatsächlich vorhandenen Wohnfläche zu knüpfen. Die landgerichtliche Entscheidung verkenne, dass der Klägerin kein hypothetischer Schaden, sondern tatsächlich ein Schaden entstanden sei.

Der Beklagte hafte aus § 826 BGB, weil er die Unterlagen, indem er in den Bauplänen das Wort „nicht“ gestrichen und aus einem „nicht ausgebauten“ ein „ausgebautes“ Zimmer gemacht habe, vorsätzlich manipuliert habe, ohne die Änderung für jedermann kenntlich zu machen. Da ein Sachverständiger wisse, dass sich die Bieter auf die Unterlagen verließen und finanziell erhebliche Entscheidungen träfen, habe er den Schaden billigend in Kauf genommen. § 826 BGB werde auch nicht durch § 839a BGB verdrängt.

Es treffe ferner nicht zu, wenn das Landgericht ausführe, die Klägerin habe ihren Vortrag an den jeweiligen Verfahrensstand angepasst und nicht bereits von Beginn an moniert, dass ein zweiter Rettungsweg für die gesamte Wohnung fehle.

Außerdem habe es fehlerhaft den Vortrag mit Schriftsatz vom 06.08.2014 nicht berücksichtigt, da der Rechtsstreit hierdurch nicht verzögert worden wäre, nachdem der Verkündungstermin vom 25.07.2014 auf den 05.09.2014 verlegt worden sei.

Ferner hätte das Landgericht auch aus eigener Sachkunde feststellen müssen, dass der Bodenwert des streitgegenständlichen Grundstücks zu hoch angesetzt sei, weil das große Grundstück in keinem Verhältnis zur streitgegenständlichen Wohnung stehe und die Grundstücksgröße für innerstädtische Verhältnisse überzogen sei.

Der „realistische Marktwert/Verkehrswert“ der streitgegenständlichen Wohnung sei eher im Bereich unter 200.000,00 EUR angesiedelt, denn die Wohnung sei der Zeugin S… für 180.000,00 EUR angeboten worden und der Mitarbeiter der …kasse habe bis zu einem Preis von 183.000,00 EUR mitgeboten. Schließlich zeige dies auch der Umstand, dass die Klägerin das Objekt nur für 185.000,00 EUR habe verkaufen können.

Die Klägerin beantragt, das Urteil des Landgerichts Göttingen abzuändern und den Beklagten und Berufungsbeklagten zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag von 19.621,62 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten p. a. über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; an die Klägerin 489,48 EUR für vorprozessuale Rechtsanwaltskosten zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p. a. über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens.

Das Landgericht habe die Klage zu Recht abgewiesen, denn für die Klägerin habe sich lediglich das typische Spekulationsrisiko verwirklicht.

Eine Haftung nach § 839a BGB scheitere bereits an einem unrichtigen Gutachten. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sei ein Verkehrsgutachten allein dann unrichtig, wenn der Verkehrswert nicht richtig angegeben sei, wobei eine gewisse Toleranz zu berücksichtigen sei. Hier habe der Sachverständige N. einen Verkehrswert von 253.000,00 EUR ermittelt gegenüber einem von dem Beklagten ermittelten Wert von 255.000,00 EUR. Die Differenz von 0,79 % sei zu vernachlässigen. Die Klägerin habe auch keine konkreten Anhaltspunkte dargetan, die Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens begründeten.

Der Sachverständige N. habe sich auch zutreffend nur mit dem zweiten Rettungsweg in der zweiten Ebene des Objektes auseinander gesetzt. Erstmals in der Anhörung sei diese Frage von der Klägerin thematisiert worden. Die Kosten für die Lösung dieses Problems habe die Klägerin niemals geltend gemacht, was andernfalls nahe gelegen hätte. Das Vorbringen im Termin sei daher verspätet. Dies könne auch in zweiter Instanz nicht nachgeholt werden.

In der vom Beklagten eingesehenen Bauakte habe sich eine Baugenehmigung zu dem Bauvorhaben befunden, ohne dass es Beanstandungen gegeben habe. Später sei zudem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt worden, wodurch die Bauaufsichtsbehörde die Legalität der Teilungen in Wohnungseigentum/Teileigentum bescheinigt habe.

Auf einzelne Faktoren, die der Beklagte der Feststellung des Verkehrswertes zugrunde gelegt habe, komme es im Rahmen des § 839a BGB nicht an.

Einen adäquat kausalen Schaden habe die Klägerin ebenfalls nicht dargelegt. Weder habe sie dargelegt, welchen Verkehrswert sie für richtig halte, noch dass ihr Gebot bei einem zutreffenden Verkehrswertgutachten überboten worden wäre. Das Landgericht habe folgerichtig zu einer erforderlichen groben Fahrlässigkeit keine Feststellungen getroffen. Das Fehlen eines zweiten Rettungsweges für die gesamte Wohnung habe sich dem Beklagten auch nicht aufdrängen müssen, denn schließlich sei die Eigentumswohnung schon seit langem zum dauernden Aufenthalt benutzt worden und mit hohen Grundpfandrechten zu Gunsten der … kasse belastet. Auch aufgrund der Einsichtnahme in die Bauakte habe für den Beklagten kein Anlass bestanden, die Legalität in Frage zu stellen.

II.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

1. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Beklagten wegen des von ihm unter dem 19.01.2007 erstatteten Verkehrswertgutachtens. Die Voraussetzungen des § 839a BGB, der hier als Spezialnorm gegenüber § 826 BGB allein als Anspruchsgrundlage in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2013, III ZR 345/12, Rn. 14), liegen nicht vor.

a) Die Klägerin hat die vom Beklagten begutachtete Eigentumswohnung ersteigert. § 839a BGB findet auf die von der Klägerin als Meistbietende im Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Verkehrswertgutachter (§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG) geltend gemachten Ansprüche Anwendung. Der Ersteher (Meistbietende) ist „Verfahrensbeteiligter“ (des Zwangsversteigerungsverfahrens) im Sinne von § 839a BGB (BGH, Urteil vom Urteil vom 10.10.2013, III ZR 345/12, Rn. 15; Urteil vom 9. März 2006, III ZR 143/05, Rn. 6 ff). Er darf in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen, dass der Gutachter bei der Ermittlung des Verkehrswerts sorgfältig und sachgemäß verfahren ist (BGH, Urteil vom 10.10.2013, III ZR 345/12, Rn. 15; Urteil vom 9. März 2006, a.a.O., Rn. 7f.).

b) Die Klägerin hat einen Anspruch aus § 839a BGB auf Schadensersatz, wenn der beklagte Sachverständige vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet hat und der geltend gemachte Schaden adäquat kausale Folge der Pflichtverletzung ist. Das lässt sich vorliegend nicht feststellen.

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aa) Der Klägerin steht kein Schadensersatzanspruch zu, weil der Beklagte bei der Bestimmung des Verkehrswertes der streitgegenständlichen Eigentumswohnung nicht berücksichtigt hat, dass für die gesamte Wohnung ein 2. Rettungsweg fehlt. Zwar berücksichtigt der von dem Beklagten ermittelte Verkehrswert von 255.000 EUR dies nicht und ist damit zu hoch. Dem Beklagten fällt insoweit jedoch weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last.

(1) Unrichtig ist ein Sachverständigengutachten, wenn es nicht der objektiven Sachlage entspricht; dies ist insbesondere der Fall, wenn es von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgeht oder aus dem festgestellten Sachverhalt falsche Schlüsse zieht. Für das Verkehrswertgutachten nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG ist zu berücksichtigen, dass es der Feststellung des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, „unrichtig“ sein muss (BGH, Urteil vom 10.10.2013, III ZR 345/12, Rn. 17f.; OLG Schleswig, Urteil vom 06.07.2007, 14 U 61/06; Hintzen/Engels/Rellermeyer-Hintzen, ZVG, 15. Aufl., § 74a Rn. 71). Das ist hier der Fall.

(a) Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen N. steht fest, dass zum Stichtag 30.11.2006 für die streitgegenständliche Dachgeschosswohnung ein zweiter Rettungsweg nach der § 13 DV NBauO fehlte und die Wohnung damit nicht mit dem Baurecht in Einklang stand.

Nach § 20 Abs. 2 NBauO a.F. muss jede Nutzungseinheit mit mindestens einem Aufenthaltsraum in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege haben. Das gilt nur dann nicht, wenn die Rettung über einen durch besondere Vorkehrungen gegen Feuer und Rauch geschützten Treppenraum (Sicherheitstreppenraum) möglich ist. Gem. § 13 Abs.1 DV NBauO a.F. muss der erste Rettungsweg, wenn die Nutzungseinheit nicht zu ebener Erde liegt, über mindestens eine notwendige Treppe führen. Der zweite Rettungsweg kann über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle oder über eine weitere notwendige Treppe führen. Über eine zweite Treppe verfügt die Dachgeschosswohnung unstreitig nicht. Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen N. ist auch eine Rettung mit Feuerwehrgerät nicht möglich. Zwar waren die Fenster der Dachgauben für eine Rettung mit einer Leiter der Feuerwehr hinreichend groß, jedoch war aufgrund der Form der Gauben und des angebrachten Schneefanggitters eine Anleiterung im Ergebnis nicht möglich.

Dies ist bei der Bewertung nur dann nicht zu berücksichtigen, wenn die Wohnung in dem vom Beklagten begutachteten Zustand ausdrücklich so genehmigt war, also eine Baugenehmigung für die Wohnung in diesem Zustand existierte, oder ein Dispens für die Einrichtung eines zweiten Rettungsweges erteilt worden ist. Die Erteilung eines Dispenses ist nicht behauptet worden und auch der Einwand des Beklagten, dass für das „Bauvorhaben“ eine Baugenehmigung existiere, die sich in der Bauakte befinde, greift im Ergebnis nicht durch. Ob sich die Baugenehmigung, auf die sich der Beklagte stützt, auf das gesamte Objekt oder den Ausbau der Dachgeschosswohnung bezieht, ist nicht vorgetragen und lässt sich den Akten auch nicht entnehmen. Eine Baugenehmigung für das gesamte Haus reicht aber nicht aus, weil nicht erkennbar ist, ob bereits zum Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung die Räume in der Dachgeschossebene als Aufenthaltsräume genutzt worden sind. Das erscheint im Übrigen eher unwahrscheinlich, weil das Objekt ursprünglich als Privatklinik genutzt wurde.

Die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung für die streitgegenständliche Wohnung ist entgegen der Ansicht des Beklagten ebenfalls ohne Bedeutung. Sie gibt keinen Hinweis darauf, ob die Wohnung baurechtlich zulässig ist, denn die baurechtliche Zulässigkeit der errichteten Räume und ihrer Nutzung werden bei der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht geprüft (Gem. Senat der obersten Bundesgerichte, Beschluss vom 30.06.1992, GmS-OGB 1/91; VG Berlin, Urteil vom 26.02.1997, 19 A 766.95, LS 2 (zum 2. Rettungsweg); Bärmann-Armbrüster, WEG, 13.A., § 7 Rn. 110).

(b) Die Klägerin ist mit dem Einwand, das Fehlen des zweiten Rettungsweges für die gesamte Wohnung sei bei der Bewertung des Verkehrswertes zu berücksichtigen, auch nicht ausgeschlossen.

Es kann dahinstehen, ob die Klägerin bereits mit Klageerhebung behauptet hat, es fehle ein 2. Rettungsweg für die gesamte Dachgeschosswohnung (und nicht nur für die 2. Ebene der Wohnung) und bereits innerhalb der Frist zur Stellungnahme zum schriftlichen Gutachten das Fehlen eines zweiten Rettungswegs für die gesamte Wohnung gerügt hat oder hätte rügen müssen, denn eine Ausschlussfrist ist nicht wirksam gesetzt worden. Zwar hat die Einzelrichterin unter dem 30.07.2013 eine Frist zur Stellungnahme unter Hinweis auf § 411 Abs. 4 S. 2 ZPO gesetzt, jedoch nur im Wege einer Verfügung statt durch einen Beschluss, was nicht ausreicht (vgl. Zöller-Greger, ZPO, 31.A., § 411 Rn. 5f.).

(2) Der Beklagte haftet für den unrichtig zu hoch ermittelten Wert vorliegend jedoch nicht, weil ihm insoweit weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.

(a) Vorsatz ist offensichtlich nicht gegeben. Grobe Fahrlässigkeit erfordert einen in objektiver Hinsicht schweren und in subjektiver Hinsicht nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderungen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Diese Sorgfalt muss in ungewöhnlich hohem Maße verletzt und es muss dasjenige unbeachtet geblieben sein, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Es muss eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung vorliegen, die das in § 276 Abs. 2 BGB bestimmte Maß erheblich überschreitet (std. Rspr. z.B. BGH, Urteile vom 8. Juli 1992 – IV ZR 223/91, vom 29. Januar 2003 – IV ZR 173/01, vom 17. Februar 2009 – VI ZR 86/08, Rn. 10, jeweils m.w.N.).

Dieser Maßstab gilt gleichermaßen für die Haftung des Sachverständigen nach § 839a BGB; der Gutachter muss unbeachtet gelassen haben, was jedem Sachkundigen hätte einleuchten müssen, und seine Pflichtverletzung schlechthin unentschuldbar sein. Die Beschränkung der Haftung des vom Gericht beauftragten Gutachters dient der inneren Freiheit, derer er bedarf, um sein Gutachten unabhängig und ohne Druck eines möglichen Rückgriffs erstatten zu können (BGH, Urteil vom 10.10.2013, III ZR 345/12, Rn. 27; Urteil vom 24.07.2014, III ZR 412/12, Rn. 3).

Dass der Beklagte grob fahrlässig nicht erkannt hat, dass es an einem 2. Rettungsweg für die gesamte Dachgeschosswohnung fehlt, lässt sich nicht feststellen. Der Beklagte hat nicht in objektiver Hinsicht schwer und in subjektiver Hinsicht nicht entschuldbar gegen die Anforderungen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt verstoßen, weil er dies nicht erkannt und berücksichtigt hat. Von innen betrachtet waren die Fenster nach Art und Größe geeignet, um eine Rettung über eine Feuerwehrleiter zu ermöglichen. Bei der Außenansicht drängt sich ebenfalls nicht auf, dass eine Anleiterung durch die Feuerwehr nicht möglich ist. Die Fenster liegen – anders als in der 2. Ebene der Wohnung – nicht besonders weit hinten, so dass eine Erreichbarkeit durch eine Feuerwehrleiter gegeben erscheint. Dass die Erreichbarkeit aufgrund der Art der Gauben und die Schneefanggitter nicht gewährleistet ist, liegt, sofern man sich – was von dem Beklagten nicht verlangt werden kann – mit der Feuerwehrtechnik nicht im Einzelnen auskennt, ebenfalls nicht auf der Hand.

Im Ergebnis sprechen auch die Aussagen des Sachverständigen N., der die Frage zwar schlussendlich offengelassen hat, gegen ein grob fahrlässiges Handeln des Beklagten. Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass er diese Problematik erkannt habe, jedoch dies damit begründet, dass er als ehemaliges Mitglied der Feuerwehr ein besonderes Problembewusstsein habe. Ob einem Wertgutachter dies in jedem Fall auffallen müsse, sei schwer zu beurteilen. Es handele sich vorliegend um einen Grenzfall, da man von innen betrachtet aufgrund der Art und Größe der Fenster dies für einen möglichen Rettungsweg halten würde, und erst bei einer Betrachtung von außen deutlich werde, dass wegen der Art der Gaube und des Schneefanggitters eine Anleiterung nicht möglich sei.

(3) Schließlich scheidet eine Haftung des Beklagten auch deshalb aus, weil er auf Seite 10 seines Gutachtens darauf hingewiesen hat, das Vorliegen einer Baugenehmigung nicht überprüft zu haben, seiner Begutachtung aber die formelle und materielle baurechtliche Legalität zugrunde zu legen. Der Verkehrswert ist nur annähernd zu ermitteln. Verzichtet der Gutachter deshalb teilweise auf genauere Feststellungen und macht er dies – wie hier – im Gutachten kenntlich, entfällt ein Anspruch aus § 849a BGB (vgl. z. B. OLG Rostock, Urt. v. 27.06.2008, MDR 2009, 146 m. w. N.).

bb) Der Klägerin steht auch kein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu, weil dieser bei der Bestimmung des Verkehrswertes der streitgegenständlichen Eigentumswohnung die 2. Ebene der Wohnung fehlerhaft als Wohnraum berücksichtigt hat und der von ihm ermittelte Verkehrswert von 255.000 EUR damit zu hoch angesetzt ist. Es lässt sich nämlich nicht feststellen, dass der von der Klägerin geltend gemachte Schaden auf dieser Pflichtverletzung beruht und in den Schutzbereich des § 839a BGB fällt.

(1) Das von dem Beklagten erstattete Gutachten ist i.S.v. § 839 BGB unrichtig, weil der Beklagte den Wert der streitgegenständlichen Wohnung mit 255.000 EUR bemessen hat, die Wohnung jedoch nur einen Wert von 253.000 EUR hat.

(a) Auszugehen ist – wie von dem Sachverständigen N. ermittelt – von einem Verkehrswert für die streitgegenständliche Eigentumswohnung von 253.000 EUR.

Dabei hat der Sachverständige N. anders als der Beklagte bei der Berechnung des Verkehrswertes der Wohnung die 2. Ebene der Eigentumswohnung nicht als Wohnfläche berücksichtigt, weil die Fläche wegen der Deckenhöhe und des Fehlens eines Rettungsweges (Zugang über Holztreppe und schon wegen der Größe als Rettungsweg ungeeignete Fenster) nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden darf. Es fehlt nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an einer lichten Höhe von 2,20 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche (§ 43 Abs.3 NBauO a.F.) und einem zweiter Rettungsweg schon deshalb, weil die Fenster eine zu geringe Öffnung aufweisen (§ 19 S. 2 DV NBauO a.F. und § 37 Abs.3 NBauO a.F.). Ferner war die Holztreppe zur 2. Ebene der Wohnung als 1. Rettungsweg ungeeignet.

Weil der Beklagte die Wohnfläche zu hoch angesetzt hat, hat er den Verkehrswert der Wohnung zu hoch, nämlich auf 255.000 EUR festgesetzt statt, wie von dem Sachverständigen N. ermittelt, auf 253.000 EUR.

Trotz der relativ geringen Differenz von 2.000 EUR ist das Gutachten i.S.v. § 839a BGB unrichtig. Zwar wirkt sich eine gewisse Toleranz regelmäßig nicht zu Lasten des beklagten Sachverständigen aus (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2013, III ZR 345/12, Rn. 20), jedoch ist hier zu berücksichtigen, dass sich die Differenz zwischen den ermittelten Verkehrswerten nicht aus einem den Sachverständigen einzuräumenden Wertungsspielraum ergibt, sondern weil der Beklagte die Wohnfläche fehlerhaft zu groß ermittelt hat.

(b) Der von dem Sachverständigen ermittelte Wert wird von der Klägerin ohne Erfolg angegriffen.

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten berücksichtigt, dass die zweite Ebene der Dachgeschosswohnung nicht als Wohnraum in die Bewertung mit einzubeziehen ist, weil eine Nutzung als Wohnraum nicht genehmigt worden ist und ein zweiter Rettungsweg fehlt. Er hat die Flächen im 2. Geschoss der Eigentumswohnung daher nur mit der Hälfte angesetzt, aber nicht vollständig außen vor gelassen. Er hat dazu nachvollziehbar ausgeführt, dass die Flächen bei der Berechnung des Verkehrswertes zu berücksichtigen sind, weil sie grundsätzlich z.B. als Abstellraum/Stauraum nutzbar sind. Wie allgemein üblich seien solche Flächen dann nur mit 50 % in die Verkehrswertberechnung einzubeziehen. Dem ist die Klägerin in der Berufungsbegründung nicht konkret entgegengetreten.

Die Rüge der Klägerin, der Bodenwert des Grundstücks sei von dem Sachverständigen N. zu hoch angesetzt worden sei, weil die Grundstücksfläche ungewöhnlich groß und Vergleichswohnungen ganz überwiegend bereits renoviert seien, greift ebenfalls nicht durch, denn der Sachverständige hat beide Punkte in seinem Gutachten (S.5, Ziffer 2.1.2) berücksichtigt.

Außerdem ist die Klägerin mit diesem Einwand gem. § 531 Abs.2 ZPO ausgeschlossen. Dass die Bewertung des Verkehrswertes durch den Sachverständigen N. insoweit fehlerhaft erfolgt sei, hat die Klägerin erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 06.08.2014 gerügt. Die Schriftsatzfrist endete für die Klägerin jedoch bereits am 28.07.2014. Zulassungsgründe für diesen im Sinne des § 531 Abs.2 ZPO als neu anzusehenden Vortrag hat die Klägerin nicht gehalten. Soweit die Klägerin im Rahmen der Frist zur Stellungnahme auf das schriftlich erstattete Gutachten den ungewöhnlich hohen Bodenwert bereits thematisiert hatte, richtete sich der Einwand nicht gegen die Richtigkeit des Gutachtens. Die Klägerin hat mit diesem Argument lediglich unterstrichen, warum für einen Investor in diesem Fall die Größe der Wohnfläche von besonderer Bedeutung ist.

Aus der im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 11.01.2017 zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19.02.2007 (IV ZR 321/02) folgt nichts anderes. Daraus ergibt sich nur, dass es nicht zur Prozessförderungspflicht einer Partei gehört, ein Privatgutachten vorzulegen, und dies auch noch in der Berufungsinstanz geschehen kann. Darum geht es hier jedoch nicht. Wie die Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 06.08.2014 zeigen, war sie auch ohne privatgutachterliche Hilfe in der Lage, substantiiert zum Vergleichbarkeit der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen vorzutragen. Die Stellungnahme des Gutachters … bestätigt lediglich die vorgebrachten Bedenken und substantiiert sie weiter. Dies vermag indes nichts daran zu ändern, dass die Klägerin ihre diesbezüglichen Einwände bei sorgfältiger Prozessführung auch rechtzeitig in erster Instanz hätte geltend machen können und müssen.

Die Klägerin kann gegen den von dem Sachverständigen N. ermittelten Verkehrswert auch nicht mit Erfolg einwenden, dass die … kasse bis zu einem Betrag von 183.000 EUR mitgeboten hat und die Wohnung etwa in dieser Preislage an Dritte verkauft hätte. Das Interesse der … kasse als Vollstreckungsgläubigerin richtet sich nicht nach dem Verkehrswert, sondern nach der der Zwangsversteigerung zugrundeliegenden Forderung.

(2) Der Beklagte hat ferner grob fahrlässig gehandelt, denn er hat bei der Ermittlung der Wohnfläche unbeachtet gelassen, was jedem Sachkundigen hätte einleuchten müssen, und seine Pflichtverletzung ist schlechthin unentschuldbar (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2013, III ZR 345/12, Rn. 27; Urteil vom 24.07.2014, III ZR 412/12, Rn. 3).

Schon aufgrund der äußeren Umstände hätte der Beklagte erkennen müssen, dass die 2. Ebene der Eigentumswohnung nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden darf. So fehlte es an einer gem. § 43 Abs.3 NBauO a.F notwendigen lichten Höhe von 2,20 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche und ein zweiter Rettungsweg schon deshalb, weil die Fenster eine zu geringe Öffnung aufweisen (§ 19 S. 2 DV NBauO a.F. und § 37 Abs.3 NBauO a.F.). Ferner war die Holztreppe zur 2. Ebene der Wohnung als 1. Rettungsweg ungeeignet. Auch wenn der Beklagte nur kurz die Möglichkeit hatte, die Räume der 2. Ebene in Augenschein zu nehmen, muss sich das Problem dem Beklagten, wie auch der Sachverständige N. bestätigt hat, ohne weiteres aufgedrängt haben. Dies gilt umso mehr als, die von dem Beklagten als Wohnfläche berücksichtigte Fläche in den Bauunterlagen als „nicht ausgebaut“ bezeichnet war.

(3) Es lässt sich jedoch nicht feststellen, dass der von der Klägerin geltend gemachte Schaden auf der Unrichtigkeit des Gutachtens beruht.

(a) Zu dem ersatzfähigen Schaden gehört jeder durch das unrichtige Gutachten und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursachte und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende Vermögensschaden. Der zu leistende Schadensersatz soll die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten wäre, das heißt hier: wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre. Demnach kann der Schadensersatz entweder dahin gehen, dass der Geschädigte so gestellt wird, als hätte er das Objekt nicht ersteigert, oder darauf gestützt werden, dass der Geschädigte bei korrekter Wertfestsetzung das Grundstück zu einem niedrigeren Meistgebot hätte ersteigern können. Dem Geschädigten obliegt es, darzulegen und nachzuweisen, dass er das Grundstück nicht oder zu einem niedrigeren Meistgebot ersteigert hätte, wobei die Beweiserleichterungen des § 287 ZPO gelten. Die insoweit zu stellenden Anforderungen müssen umso strenger sein, je geringer die Differenz zwischen dem vom Sachverständigen ermittelten und dem richtigen Verkehrswert ist und je deutlicher das zum Zuge gekommene Meistgebot unter diesen Werten liegt (BGH, Urteil vom 10.10.2013, a.a.O., Rn. 36, Urteil vom 9. März 2006, III ZR 143/05, Rn. 13 f.). Ein Schaden liegt auch dann vor, wenn das zum Zuge gekommene Meistgebot unter dem Verkehrswert liegt. Der Umstand, dass der Geschädigte möglicherweise eine objektiv adäquate Gegenleistung erhalten hat, schließt es nicht aus, dass er bei korrekter Wertfestsetzung mit einem noch geringeren Gebot hätte zum Zuge kommen können und die Mehraufwendungen damit erspart hätte (BGH, Urteil vom 09.03.2006, III ZR 143/05, Rn. 13; Staudinger-Wöstmann, BGB, 2013, § 839a BGB, Rn. 25; and. OLG Celle, Beschluss vom 07.07.2015, 4 U 71/15, Rn. 5).

(b) Die Klägerin verlangt den Ersatz der Aufwendungen, die ihr entstanden sind, weil sie Meistbietende geblieben ist. Es kann hier dahin stehen, ob die Klage bereits unschlüssig ist, weil sie es zweitinstanzlich nur noch für möglich hält, dass sie die Eigentumswohnung nicht ersteigert hätte, wenn das Verkehrswertgutachten richtig gewesen wäre. Es lässt sich nämlich nicht feststellen, dass sie in Kenntnis des korrekten Verkehrswertes von 253.000 EUR statt 255.000 EUR den Zuschlag für die Wohnung tatsächlich nicht erhalten hätte.

Sie hat zwar behauptet, dass sie unter Berücksichtigung der richtigen Wohnfläche von 177,04 m2 statt 195,04 m2 max. einen Betrag von 170.000 EUR geboten (unter Berücksichtigung der von dem Sachverständigen N. ermittelten Fläche: 165.000-166.000 EUR) hätte und der persönlich angehörte Geschäftsführer der Klägerin hat erstinstanzlich bestätigt, dass er wegen der geringeren Wohnfläche statt 184.000 EUR 10-15 % weniger geboten (= 165.600-156.485 EUR) hätte, da es für den von Anfang an geplanten Wiederverkauf der Wohnung entscheidend auf die Wohnfläche angekommen sei. Ferner hat der Zeuge K… bekundet, dass die …kasse für die Wohnung einen Betrag von mindestens 178.500 EUR erzielen wollte.

Das Vertrauen des Bieters darauf, dass die der Ermittlung des Verkehrswertes zugrunde gelegten Werte korrekt sind, ist im Rahmen des § 839 a BGB jedoch nicht geschützt, denn der Sachverständige haftet nicht, wenn er zwar von unrichtigen Anknüpfungstatsachen ausgegangen ist, der Verkehrswert aber im Ergebnis richtig ist. So hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 10.10.2013, III ZR 345/12 (Rn. 13 bei juris) ausgeführt, dass es für die Frage der Schadenskausalität in erster Linie auf die (Un-)Richtigkeit des ermittelten Verkehrswertes und nicht den im Verkehrswertgutachten beschriebenen Gebäudezustand ankomme (auf den sich der dortige Kläger verlassen hatte). Maßgebend sei das Verhalten des Erstehers bei „richtiger“ Verkehrswertermittlung. In diesem Zusammenhang ist unerheblich, ob der Ersteigerer Selbstnutzer oder Investor ist. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist gerade auch die Wohnfläche für den Selbstnutzer von nicht unwesentlicher Bedeutung. Maßgeblich ist jedoch der vom Bundesgerichtshof herausgestellte Gesichtspunkt, dass der Gutachter nach § 74a Nr. 5 S. 1 ZVG mit der Ermittlung des Verkehrswertes konkret wird, weshalb für die Kausalitätsbetrachtung, nicht auf die von ihm hierfür ermittelten Anknüpfungstatsachen abzustellen ist. Dies gilt unabhängig davon, mit welcher Motivation der Ersteigerer sein Gebot abgebeben hat.

Es kommt daher nicht entscheidend darauf an, wie sich die Klägerin in Kenntnis der korrekten Wohnfläche verhalten hätte, sondern ob sie auch bei einem nur geringfügig niedrigen Verkehrswert von 253.000 EUR statt 255.000 EUR tatsächlich nicht mehr als 178.500 EUR, d.h. den Betrag, den die … kasse in der Zwangsversteigerung mindestens erzielen wollte, geboten hätte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die an die Kausalität zu stellenden Anforderungen umso strenger sind, je geringer die Differenz zwischen dem vom Sachverständigen ermittelten und dem richtigen Verkehrswert ist und je deutlicher das zum Zuge gekommene Meistgebot unter diesen Werten liegt (BGH, Urteil vom 10.10.2013, a.a.O., Rn. 36, Urteil vom 9. März 2006, III ZR 143/05, Rn. 13 f.). Bei Anwendung dieses Maßstabs lässt sich nicht feststellen, dass die Klägerin in Kenntnis des korrekten Verkehrswertes der Wohnung diese nicht ersteigert hätte. Hier liegt der korrekte Verkehrswert der Wohnung (253.000 EUR) nur 2.000 EUR unter dem von dem Beklagten ermittelten Wert (255.000 EUR), weicht also nur in sehr geringem Umfang (ca. 0,78 %) ab. Zudem lag das Gebot von 184.000 EUR, mit dem die Klägerin den Zuschlag erhalten hat, nicht nur weit unter dem fehlerhaften Wert von 255.000 EUR (Differenz: 71.000 EUR), sondern auch weit unter dem korrekten Verkehrswert von 253.000 EUR (Differenz: 69.000 EUR) und hätte bei dem von der … kasse geforderten Mindestgebot von 178.500 EUR immer noch 74.500 EUR unter dem Wert von 253.000 EUR gelegen. Die nur geringe Differenz zwischen dem richtigen und dem von dem Beklagten ermittelten Verkehrswert und die erhebliche Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Zuschlagsgebot führen nicht zu dem Schluss, dass die Klägerin den Zuschlag bei Kenntnis des korrekten Verkehrswertes von 253.000 EUR nicht erhalten hätte.

(4) Der von der Klägerin geltend gemachte Schaden ist ferner von dem Schutzbereich des § 839a BGB nicht erfasst. Dieser ist vor dem primären Zweck der Wertermittlung und -festsetzung zu sehen, einer „Verschleuderung des Grundbesitzes“ entgegenzuwirken (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2013, III ZR 345/12, Rn. 19). Die Klägerin verlangt jedoch so gestellt zu werden, als wäre sie mit einem niedrigeren, angemessenen Gebot nicht durchgedrungen. Ein Schutz vor einem Zuschlag bei einem angemessenen Gebot entspricht jedoch nicht der Intention des § 839a BGB.

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs.1 ZPO.

Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

3. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

4. Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 11.01.2017 gibt keinen Anlass zur Wiederöffnung der mündlichen Verhandlung (§§ 156, 296a ZPO).