Vermieter verweigert Übergabe des Mietobjekts – Rücktritt vom Mietvertrag und Schadensersatz

Vermieter verweigert Übergabe des Mietobjekts – Rücktritt vom Mietvertrag und Schadensersatz

LG München I

Az.: 15 O 8703/10

Urteil vom 28.01.2013


In dem Rechtsstreit wegen Forderung erlässt das Landgericht München I -15. Zivilkammer- auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 19.11.2012 folgendes Endurteil

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage hin wird die Klägerin verurteilt, den Beklagten als Gesamtgläubigern 13.707,42 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 15.3.2010 zu bezahlen.

3. Auf die Widerklage hin wird die Klägerin des Weiteren verurteilt, den Beklagten einen Betrag in Höhe von 755,80 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab 9.10.2010 zu zahlen.

4. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

5. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

6. Das Urteil ist für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

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Beschluss

Der Streitwert für das Verfahren wird für den Zeitraum bis 1.5.2011 auf 21.849,42 Euro, für den Zeitraum vom 2.5.2011 bis zum 14.9.2011 auf 35.854,- Euro, für den Zeitraum vom 15.9.2011 bis zum 14.7.2012 auf 33.140,- Euro, für den Zeitraum vom 15.7.2012 bis zum 9.8.2012 erneut auf 35.854,- Euro, ab dem 10.8.2012 wieder auf 33.140,- Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über das Objekt ### Rückgebäude Erdgeschoss, Mitteltrakt Erdgeschoss, VH Souterrain und Grünbereich, bei dem die Übergabe an die beklagten Mieter gescheitert ist. Die Klägerin macht entgangene Mietzinsen für den Zeitraum Februar 2010 bis Oktober 2010 geltend, die Beklagten widerklagend die Rückzahlung der Kaution (6.900,- Euro), der teilweise gezahlten Miete für Januar 2009 (807,42 Euro) und Maklerkosten für die Anmietung des streitgegenständlichen Objekts (6.000,- Euro).

Die Parteien schlossen am 25.6.2009 über das streitgegenständliche Objekt einen Mietvertrag. Als Miete waren monatliche Zahlungen von 2.300,- Euro zzgl. Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 185,- Euro und Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 229,- Euro vereinbart. Als Mietzeit war die Zeit vom 1.1.2010 bis 31.12.2015 vereinbart (§ 2 des Mietvertrages). Unter § 23 war die Stellung einer Sicherheitsleistung bei Schlüsselübergabe durch Bankbürgschaft vereinbart. Auch war eine frisch gestrichene und besenreine Übergabe vereinbart. Die Vermieterin verpflichtete sich – aufgrund eines kurz zuvor aufgetretenen Wasserrohrbruchs -, die Ursachen für das Eindringen der Feuchtigkeit festzustellen und die Ursachen sowie die optischen Mängel durch die gebotenen baulichen Maßnahmen vollumfänglich spätestens bis zum vereinbarten Übergabetermin zu beseitigen. Außerdem war dort festgehalten, dass aus dem in den Räumlichkeiten befindlichen Schornstein Kondenswasser in einen Behälter im Tiefgeschoss laufe, der mindestens einmal täglich geleert werden müsse. Die Beklagten seien hiermit nicht einverstanden. Die Vermieterseite verpflichtete sich, bis zur Übergabe der Räumlichkeiten durch entsprechende bauliche Maßnahmen auf eigene Kosten dafür zu sorgen, dass das Kondenswasser über eine Abwasserleitung aus den Mieträumlichkeiten abfließt. In § 19 war vereinbart, dass Nebenabreden, Änderungen, Ergänzungen und Aufhebung des Vertrages schriftlich vereinbart werden sollen. Das Gleiche gelte für Zusagen, Zustimmungen, Verzichte und Vergleiche aller Art. Auf die Anlage K 1 wird ergänzend Bezug genommen. Die Beklagten wollten die Räumlichkeiten als Betreiber eines Filmstudios (Beklagter zu 1) bzw. als Unternehmer im Bereich der entsprechenden Vor- und Nachproduktion (Beklagter zu 2) nutzen. Die Beklagten wollten hierfür Umbauten an den Mieträumlichkeiten vornehmen.

Die Beklagten haben für die Vermittlung des Objekts eine Maklercourtage von 6.000,- Euro bezahlt.

Am 16.12.2009 fand eine Besprechung zwischen den Parteien in Anwesenheit der Zeugen ### und ### statt. Eine weitere Besprechung fand in Anwesenheit der Hausverwaltung (Zeugin ### ehemals ### Zeuge ### am 14.1.2010 statt. An diesem Tag sollte eigentlich die Übergabe stattfinden. Die Wasserschäden waren noch nicht vollständig behoben, der Ablauf des Kondenswassers war noch nicht gerichtet. Die Zeugin ### sollte ein Übergabeprotokoll erstellen. Auf den Entwurf in Anlage K 2 wird Bezug genommen. Diesen Entwurf sandte die Zeugin ### den Beklagten am 15.1.2010 zu. Der Beklagte zu 1) hatte Änderungswünsche, die er mit E-Mail vom 17.1.2010 übersandte. Insbesondere verlangte er die Aufnahme mehrerer Absätze zu Mängelfeststellungen; es sollte vereinbart werden, dass das Objekt – abweichend vom Mietvertrag – ungestrichen und besenrein übernommen und auch wieder übergeben werde; der Beklagte widersprach einer Mietzahlung ab Mitte Januar und verlangte die Einrichtung der Ableitung des Kondenswassers bis Ende Januar 2010; die Miete solle erst ab diesem Zeitpunkt fällig werden. Der Beklagte zu 1) teilte mit, dass die Kaution überwiesen sei. Auf die Anlagen K 2 (entspricht Anlage B 6) und K 3 (insb. Seiten 1, dort Ergänzungen ab dem zweiten Spiegelstrich; Seite 2 am Ende, S. 3 oben) im Anlagenheft 15 O 8703/10 wird Bezug genommen. Eine Schlüsselübergabe erfolgte an diesem Tag nicht. Die für den 18.1.2010, 8.30 Uhr, vereinbarte Schlüsselübergabe, die von der Zeugin ###, in Vertretung der Vermieterin vorgenommen werden sollte, wurde von der Zeugin am 17.1.2010 abgesagt, da die hälftige Monatsmiete noch nicht auf dem Konto eingegangen sei und der Inhalt der Besprechung falsch wiedergegeben sei (Anlage B 8). Eine Unterzeichnung des Übergabeprotokolls erfolgte nicht.

Die Beklagten haben die Kaution von insgesamt 6.900,- in zwei Raten, bei der Klägerin eingegangen am 18. und am 19. bzw. 20.1.2010, und die anteilige Januarmiete in Höhe von 807,42 Euro am 18.01.2010 bezahlt.

Mit E-Mail vom 22.1.2010 setzte die Zeugin ### die Beklagten „in Annahmeverzug“. Die Ergänzungen der Beklagten seien in das Übergabeprotokoll übernommen worden mit Ausnahme der Zahlung der Januarmiete; hier bestehe die Klägerin auf hälftiger Zahlung (Anlage B 6).

Mit Fax vom 28.1.2010 forderten die Beklagten von der Klägerin, bis zum 10.02.2010, 16 Uhr, ihren Verpflichtungen aus § 23 des Mietvertrages nachzukommen, nämlich Feuchtigkeitsschäden und optische Mängel vollumfänglich zu beseitigen und für eine Abführung des Kondenswassers zu sorgen (Anlage K 10 im Anlagenkonvolut 15 O 11647/10). Mit Schreiben vom 4.2.2010 (Anlage K9 im dortigen Konvolut) wurde das Schreiben vom 28.1.2010 von der Klägerin zurückgewiesen. Der Kaminablauf sei geändert. Der Forderung auf Beseitigung der optischen Mängel sei die Klägerin durch die Beauftragung der Firma ### nachgekommen. Eine Bestätigung, dass die Ursachen der Feuchtigkeit beseitigt seien, werde erstmals verlangt und werde hiermit erteilt. Die Frist zur Mängelbeseitigung sei zu kurz. Die Beklagten werden aufgefordert, das Übergabeprotokoll abzustimmen und die Schlüssel zu übernehmen. Mit Schreiben vom 9.2.2010 gelangte das Abmahnschreiben vom 28.1.2010 erneut an die Beklagten. Dort war handschriftlich vermerkt, dass die Änderung des Kondenswasser Ablaufs „gerade passiere“ bzw. „noch ausstehe“ (Anlage K 10 im dortigen Konvolut).

Mit Fax vom 10.2.2010 (nach Angaben der Beklagten um 9.38 Uhr, nach Angabe der Klägerin um 14.13 Uhr) haben die Beklagten der Klägerin mitgeteilt, sie würden um 16 Uhr erscheinen, um das Mietobjekt in Empfang zu nehmen. Um 14.32 Uhr antwortete der Geschäftsführer der ### GmbH per Fax, ein Termin sei nicht vereinbart. Die Klägerin warte immer noch darauf, dass die Beklagten die Schlüssel von der Hausverwaltung abholten.

Mit Fax vom 10.2.2010 (Anlage B 12) kündigten die Beklagten den Mietvertrag fristlos, weil die Übergabe nicht fristgerecht erfolgt sei.

Die Klägerin hat eine Aufrechnung mit dem Kautionsrückforderungsanspruch der Beklagten erklärt. Zur exakten Verrechnungsbestimmung wird auf den Schriftsatz der Klägervertreterin vom 2.5.2011, dort S. 7 f. (Bl. 195 f. d.A.) Bezug genommen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 1.3.2010 wurde die Klägerin aufgefordert, den Schaden in Höhe von 13.707,42 Euro (anteilige Januarmiete: 807,42 Euro, Kaution 6.900,- Euro und Maklercourtage 6.000,- Euro) zzgl. Anwaltskosten bis spätestens 15.3.2010 zu bezahlen. Für die vorgerichtliche Inanspruchnahme der Beklagtenvertreterin stellte diese aus dem Gegenstandswert von 13.707,42 Euro eine 1,5-Geschäftsgebühr in Höhe von 849,- Euro zzgl. Auslagenpauschale von 20,- Euro in Rechnung.

Die Klägerin behauptet, am 16.12.2009 sei vereinbart worden, der Zeuge ### solle im Rahmen der überwiegend vom Beklagten vorzunehmenden Umbaumaßnahmen auch die Ausbesserungsarbeiten für die Klägerin und die Wohnungseigentümergemeinschaft durchführen. Eine Mitteilung nach Abschluss der Arbeiten durch die Klägerin sei nicht vereinbart worden. Eine Durchführung der Streicharbeiten sei erst nach Abschluss sämtlicher Trockenbauarbeiten vereinbart gewesen, da eine vermieterseitige Durchführung lediglich von Teil-Arbeiten wegen der geplanten Einbauten der Mieter nicht sinnvoll gewesen sei. Die Parteien seien bereits am 16.12.2009 übereingekommen, dass die Kondenswasser-Ableitung baldmöglichst zu erfolgen habe; eine Vereinbarung auf den 31.1.2010 sei nicht getroffen worden. Eine Schimmelproblematik wird bestritten; das Gebäude sei (mittlerweile) trocken gewesen. Am 14.1.2010 sei es zu einer Schlüsselübergabe nur deshalb nicht gekommen, weil eine Bürgschaft nicht vorgelegen habe. Es sei am 14.1.2010 vereinbart worden, die Streicharbeiten seien erst geschuldet, nachdem die Beklagten ihre Arbeiten vorgenommen hätte; die Arbeiten am Kondenswasser Ablauf würden von der WEG übernommen und baldmöglichst durchgeführt; Mietzahlungen sollten ab dem 15.1.2010 geleistet werden. Die Schriftformklausel stehe der Vereinbarung nicht entgegen, da sie nur eine Sollvorschrift enthalte. Diese Vereinbarung sei durch die Beklagten in ihrem Schreiben vom 28.1.2010 wieder in Frage gestellt worden. Sämtliche Arbeiten seien jedoch ausgeführt worden bzw. nicht (mehr) terminlich geschuldet gewesen. Die Klägerin behauptet, der Kondenswasser Ablauf sei am 4.2.2010 gerichtet worden. Die handschriftlichen Anmerkungen auf dem Fax vom 9.2.2010 stammten vom Makler der Beklagten. Eine Terminvereinbarung für den 10.2.2010 habe nicht bestanden. Am 10.2.2010 hätten die Beklagten dem Geschäftsführer der ### GmbH der Klägerin mitgeteilt, sie erwarteten noch am selben Nachmittag die Übergabe. Der Geschäftsführer habe niemals eine Zusage erteilt, sondern dies unter Hinweis auf die Kurzfristigkeit abgelehnt.

Die Klägerin war anfänglich der Auffassung, im Rahmen der Besprechung am 14.1.2010 habe eine Übergabe bereits stattgefunden. Die festgestellten Mängel sollte in der Urlaubszeit der Beklagten beseitigt werden, Mietbeginn sollte der 31.1.2010 sein (Bl. 3 d.A.). Später trägt sie vor (Bl. 52 d.A.), das Objekt sei am 14.1.2010 übergabereif gewesen. Dem Beklagten sei mitgeteilt worden, die Übergabe der Schlüssel sei mit der Hausverwaltung abzustimmen.

Die Klägerin bestreitet, dass sich am 10.2.2010 um 16 Uhr die Beklagten mit deren späteren Prozessbevollmächtigten am Übergabeort befunden hätten.

Die Klägerin vermutet, die Beklagten hätten einen Vorwand zur Kündigung gesucht. Dies ergebe sich daraus, dass die Kläger ausweislich ihres Internetauftritts seit August 2009 ein neues Studio bezogen hätten. Dies belege, dass sie an dem streitgegenständlichen Objekt nicht mehr interessiert gewesen seien.

Das Objekt habe erst zum November 2010 wieder vermietet werden können (zwischenzeitlich war eine Weitervermietung erst zum 1.12.2010 behauptet worden).

Die Klägerin berechnet den Klageantrag wie folgt:

Monatsmieten Januar bis Oktober 2010   10x 2714,- Euro  27.140,00 Euro

abzüglich gez. Januarmiete                              807,42 Euro

abzüglich Kaution                                     6.900,-  Euro

Gesamt                                               19.432,58 Euro

In rechtlicher Hinsicht führt die Klägerin an, die monierten Schäden seien unsubstantiiert.

Klage und Widerklage wurden zunächst als getrennte Verfahren geführt, mit Zustimmung beider Parteien (Schriftsatz der Klägervertreterin vom 31.8.2010, Bl. 35 d.A.f Schriftsatz der Beklagtenvertreterin vom 23.7.2010, Bl. 13 d.A.) durch Beschluss vom 1.10.2010 (Bl. 62 d.A.) verbunden. Das hinzuverbundene Verfahren ### wird in diesem Verfahren als Widerklage geführt.

Die Klägerin hatte zunächst 8.142,- Euro eingeklagt, dann die Klage mit Schriftsatz vom 2.5.2011, eingegangen bei Gericht am selben Tag, um 14.004,58 Euro erweitert, hiervon mit Schriftsatz vom 14.9.2011 einen Betrag von 2.714 Euro (Novembermiete 2010) zurückgenommen (die Beklagten haben der Klagerücknahme widersprochen); mit Schriftsatz vom 15.7.2012, eingegangen bei Gericht am selben Tag, hatte sie erneut eine Summe von 22.146,58 Euro eingeklagt und dabei wieder die Miete November 2010 berücksichtigt.

Die Klägerin beantragte zuletzt (Schriftsatz vom 9.8.2012, eingegangen am selben Tag): Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, 19.432,58 Euro an den Kläger zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen Klageabweisung.

Widerklagend beantragen sie (Schriftsatz vom 23.7.2010; da die Verfahrensverbindung zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt war, ergibt sich im Schriftsatz eine vertauschte Parteibezeichnung), die Klägerin zu verurteilen,

1. an die Beklagten als Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 13.707,42 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 15.3.2010 zu bezahlen.

2. Die Klägerin wird verurteilt, einen Betrag in Höhe von 869,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit gesamtschuldnerisch zu bezahlen.

Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, am 26.10.2009 habe die Vermieterin den Beklagten mitgeteilt, der Vormieter ziehe erst Ende November 2009 aus. Der Beklagte zu 1) habe Bedenken hinsichtlich der Einhaltung des Übergabetermins geäußert. Eine parallele Vornahme eigener Umbauten habe er abgelehnt, solange die Schäden am Boden und die Feuchtigkeitsschäden noch nicht beseitigt seien. Am 30.11.2009 habe ein weiteres Treffen mit gleichem Inhalt stattgefunden.

Die Beklagten behaupten, die Beauftragung des Zeugen ### – ein Handwerker, den grundsätzlich der Beklagte zu 1) beauftragt hatte, um für ihn notwendige Umbauten durchzuführen – zur Ausbesserung der Wasserschäden sei durch die Klägerin erfolgt. Der Zeuge ### habe nach Durchführung der Bodenarbeiten einen Schlüssel durch die Klägerin erhalten. Bestritten ist, dass der Handwerker den Schlüssel auch zur Durchführung von Maßnahmen der Beklagten erhalten habe. Nach der Ausbesserung der Wasserschäden hätte eine Benachrichtigung durch die Klägerin und die Übergabe erfolgen sollen. Erst dann – nach einer Übergabe – hätten die Umbauarbeiten durch die Beklagten erfolgen sollen. Am 11.1.2010 habe sich der Zeuge ### von der Hausverwaltung erkundigt, wie weit die Arbeiten seien. Angesichts der Abreden sei der Beklagte zu 1) erstaunt gewesen, da dies der Vereinbarung nicht entsprochen habe. Am 12.1.2010 habe sich der Geschäftsführer der ### GmbH der Klägerin gemeldet und sich ebenfalls erkundigt, wie weit die Arbeiten seien. Er habe die Beklagten zu einem Beginn der Einbaumaßnahmen überreden wollen, der Zeuge ### sei ja ihr Handwerker. Für den 14.1.2010 sei dann der Übergabetermin vereinbart worden. Eine Übergabe sei an diesem Tag nicht erfolgt. Bei dem Protokoll der Zeugin ### handele es sich um einen bloßen Entwurf. Es sei nicht unterzeichnet worden. Erst mit Unterzeichnung sei aber von Verbindlichkeit auszugehen.

Die anteilige Januarmiete hätten die Beklagten bezahlt, weil sie das Tonstudio für eine Produktion benötigt hätten und so hofften, eine Übergabe endlich bewirken zu können.

Die Feststellung der Ursache des Feuchtigkeitseinbruchs sei für die Beklagten von außerordentlicher Wichtigkeit gewesen, weil für das Studio schalldichte Wände und Decken eingezogen werden sollten. Eindringende Feuchtigkeit würden die Einbauten beschädigt. Die Beklagten bestreiten, dass die Ursache der Feuchtigkeit jemals festgestellt worden sei und das Ergebnis den Beklagten mitgeteilt worden sei.

Die Anmietung der neuen Studioräume durch die Beklagten sei als Interims-Notlösung gedacht gewesen.

Zu den Mängeln wird auf ihren Vortrag im Schriftsatz vom 26.11.2010, dort Seiten 8f, im Schriftsatz vom 25.10.2010 und vom 24.11.2011, dort Seite 3ff, Bezug genommen.

Die Beklagten sehen in dem Schreiben vom 28.1.2010 bereits eine Terminvereinbarung für die Übergabe auf den 10.02.2010, 16 Uhr. Anfänglich behaupteten die Beklagten, die handschriftlichen Anmerkungen auf dem Fax vom 9.2.2010 stammten vom Geschäftsführer der ### GmbH der Klägerin, später räumten sie ein, sie stammten vom Makler (Bl. 205 d.A.).

Der Geschäftsführer der ### GmbH, ### habe telefonisch gegen 13 Uhr den Termin bestätigt. ### habe um 13.27 Uhr telefonisch beim Beklagten zu 1) nachgefragt, ob der Termin 16.00 Uhr stehe. Der Beklagte zu 1) habe dies bestätigt. Um 16.13 Uhr habe der Geschäftsführer telefonisch einen Übergabetermin bestritten und darauf verwiesen, dass ### die Anweisung habe, die Schlüssel auszuhändigen. Um 16.26 Uhr bot die Zeugin ### die Übergabe für den nächsten Tag an.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen ### und ###. Der Geschäftsführer der ### GmbH der Klägerin sowie die Parteien wurden informatorisch angehört. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme und der informatorischen Anhörung wird auf das Protokoll der Sitzung vom 13.02.2012 wird Bezug genommen.

Ergänzend wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Protokolle der Verhandlungen vom 11.04.2011, vom 26.09.2011, vom 13.02.2012 und vom 19.11.2012 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet, die Widerklage – weitestgehend – begründet.

Zu entscheiden ist über die Klage in Höhe von 19.432,58 Euro (d.h. ohne Berücksichtigung der Novembermiete 2010). Bezüglich der Novembermiete 2010 hat die Klägerin die Klage zwar (zweimal) erhoben, sie jedoch jedes Mal wirksam zurückgenommen. Einer Zustimmung der Beklagten, die der ersten Klagerücknahme widersprochen hatten, bedurfte es nicht, da über die Novembermiete 2010 bei der jeweiligen Klagerücknahme noch nicht mündlich verhandelt worden war (§ 269 Abs. 1 ZPO).

Die Klage auf Zahlung der Mieten Januar (anteilig) bis Oktober 2010 ist unbegründet.

1. Der Mietvertrag vom 25.6.2009 wurde durch die „fristlose Kündigung“ vom 10.02.2010 wirksam beendet.

1.1. Den Beklagten stand ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) bzw. ein Recht zum Rücktritt (dazu s.u.) zur Seite.

Den Beklagten war das streitgegenständliche Objekt – trotz Fristsetzung mit Kündigungsandrohung (vgl. § 281 Abs. 1 BGB, § 543 Abs. 3 BGB) – bis zum 10.02.2010, 16 Uhr, im Schreiben vom 28.1.2010 nicht übergeben worden. Der Vermieter schuldet den Mietern die Besitzverschaffung. Eine Verletzung dieser – den Zentralbereich des Gegenseitigkeitsverhältnisses betreffende – Pflichtverletzung stellt einen wichtigen Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses dar.

Unstreitig war eine Besitzeinräumung bis zum 10.2.2010 nicht erfolgt. Die Klägerin hatte zwar zunächst eine solche behauptet, diese Behauptung dann jedoch – zutreffend fallenlassen. Weder in der Überlassung von Schlüsseln an einen von Klägerin und Beklagten (jeweils für gewisse Aufgaben) beauftragten Handwerker stellt eine solche Besitzverschaffung dar, noch erfolgte am 14.1.2010 eine Schlüsselübergabe. Gerade die dort getroffene Abrede, dass eine Übergabe am 18.1.2010 erfolgen solle, belegt, dass auch die Parteien nicht von einer Besitzverschaffung ausgegangen sind.

Ob die Besitzverschaffung am 14.1.2010 nur daran scheiterte, dass die Beklagten keine Bankbürgschaft vorlegten, oder nicht, ist nicht von Relevanz. Entscheidend ist allein, dass die Klägerin den Anspruch auf Besitzverschaffung noch nicht erfüllt hatte.

Auch die Aufforderung an die Beklagten, sich an die Hausverwaltung wegen der Schlüsselübergabe zu wenden, stellt noch nicht die Besitzerschaffung dar, sondern stellt allenfalls das Angebot auf Besitzeinräumung dar. Das Gericht ist allerdings schon nicht der Ansicht, dass die Aufforderung zur Übernahme der Schlüssel bei der Hausverwaltung (so beispielsweise im Schreiben der Klägerin vom 4.2.2010) ein ordnungsgemäßes Angebot (auch kein ordnungsgemäßes mündliches Angebot nach § 295 BGB) darstellt: Den Beklagten wird auf diese Weise die Möglichkeit genommen, sich vor der Annahme der Schlüssel – die den tatsächlichen Besitzübergang darstellt – von der Ordnungsgemäßheit des Objekts (über die gerade Streit bestand) zu überzeugen. Dies genügt für ein ordnungsgemäßes Übergabeangebot nicht. Keinesfalls war bereits eine Besitzverschaffung erfolgt.

Die Beklagten hatten der Klägerin eine Frist zur Besitzverschaffung gesetzt. Diese Frist für die Besitzverschaffung war abgelaufen. Mit Ablauf der Frist bestand ein Recht zur außerordentlichen Kündigung. Dabei begründet grundsätzlich jeder Verstoß gegen eine solche wirksam gesetzte Frist ein Kündigungsrecht. Die Wertung des BGB (vgl. §§ 281 Abs. 1, 323 Abs. 1, 314 Abs. 2, 543 Abs. 3 BGB) zeigt, dass das Beendigungsrecht allein an den Ablauf der Frist anknüpft.

1.2. Die Berufung auf den Fristablauf ist vorliegend auch nicht treuwidrig.

Dabei kann dahinstehen, ob die Übergabe am 14.1.2010 an der Nicht-Übergabe der Bankbürgschaft scheiterte. Die Parteien waren übereingekommen, dass ein neuer Übergabetermin notwendig ist und haben einen solchen vereinbart.

Ebenso ist irrelevant, in wessen Verantwortungsbereich das Scheitern der Übergabe am 8.1.2010 lag. Entscheidend ist vielmehr, dass auch hier eine Übergabe noch nicht stattfand. Im Übrigen liegt das Scheitern der Übergabe am 18.1.2010 nicht in der alleinigen Sphäre der Beklagten. Dabei kann dahinstehen, ob die Kaution fristgerecht überwiesen worden ist. Die Übergabe wurde seitens der Hausverwaltung auch deshalb abgesagt, weil über das Protokoll kein Einvernehmen erzielt worden war (vgl. Anlage B 8, E-Mail der Hausverwaltung vom 17.1.2010 an den Beklagten zu 1). Dass aber die Änderungswünsche der Beklagten treuwidrig gewesen sein sollen, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls soweit nicht die Mietzinszahlung betroffen war, hat die Klägerseite den Änderungswünschen zugestimmt (vgl. Anlage B 6: E-Mail der Hausverwaltung vom 22.1.2010) und damit die Berechtigung eingeräumt. Auch hatte die Beklagtenseite in ihrem Protokollentwurf – in Abweichung des Entwurfs der Klageseite – verlangt, dass – da die Übergabe des Objekts in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrages in ungestrichenem Zustand erfolge – auch die Rückgabe in ungestrichenem Zustand erfolge. Dieses Verlangen kann keinesfalls als treuwidrig bezeichnet werden. Insofern muss sich die Beklagtenseite nicht den Vorwurf der Treuwidrigkeit gefallen lassen, wenn sie nicht bereit war, den Protokollentwurf der Klägerseite unverändert zu unterschreiben. Dies gilt umso mehr, als zwischen den Parteien vorgesehen war, dass das Übergabeprotokoll schriftlich abgefasst werden und unterschrieben werden sollte; es greift somit die Vermutungsregel, dass erst mit der Unterzeichnung die endgültige Einigung erfolgt ist (§ 154 Abs. 2 BGB). Vor der wechselseitigen Unterschrift war die Beklagtenseite daher berechtigt, Ergänzungswünsche zu artikulieren. Da die Hausverwaltung jedweder Änderung widersprochen hat, kam es nicht darauf an, ob das Änderungsverlangen im Hinblick auf den Mietzinsbeginn, berechtigt war.

Letztlich irrelevant ist auch, ob die Beklagtenseite zu Recht oder zu Unrecht im Schreiben vom 28.1.2010 die Beseitigung des bestehenden Kondenswasserablaufs verlangt hat. Die Klägerseite trägt selbst vor, sie habe diesen umgeleitet, so dass daraus kein Hindernis für die Übergabe bestand. Das Gericht ist überdies der Ansicht, dass die Beklagten berechtigt waren, die Übergabe von einer Korrektur des Ablaufs abhängig zu machen. Dies ergibt sich aus § 23 des Mietvertrages, wonach sich die Klägerin zur Beseitigung verpflichtet hatte (und es daher in ihrem Verantwortungsbereich lag, ein notwendiges Einvernehmen mit der WEG herzustellen). Hieran hatte sich nichts geändert. Die Aufnahme in den Mietvertrag zeigt die Bedeutung dieses Umstandes für die Beklagtenseite. Auf die (für die Beklagtenseite vor Übernahme des Objekts gar nicht überprüfbare) Frage, ob der Eimer nur einmal wöchentlich oder täglich zu leeren ist, kommt es nicht an. Der Zeuge ### sagte ebenfalls aus, jedenfalls bis zum Einzug, nach seiner Aussage beabsichtigt bis zum 1.2.2010, hätten die Beklagten die Problematik des Kondenswasserablaufs beseitigt wissen wollen. Diese Aussage unterstreicht die Bedeutung dieses Umstandes für die Beklagtenseite. Auch die Fassung des Protokolls nach Klageseite (Überlauf im Wandschrank, wird zu Lasten der WEG entfernt) bedeutet keinen Verzicht auf etwaige Rechtspositionen der Beklagten, die die Klageseite mietvertraglich übernommen hatte. Die Beklagten waren daher berechtigt, die Beseitigung des Überlaufs zu verlangen. Dementsprechend waren sie nicht gehalten, auch ohne Beseitigung die Räumlichkeiten zu übernehmen (da das Angebot auf Übernahme dann nicht vertragsgemäß gewesen wäre). Erst recht gilt dies ab dem Februar 2010 (vom Beklagten angeblich dem Zeugen ### mitgeteilter Termin für den beabsichtigten Einzug).

Dass die Fristsetzung zu knapp gewesen wäre, ist angesichts der Gesamtumstände (die Übergabe war ursprünglich bereits zum 1.1.2010 geplant gewesen, die Mängel waren nach Angaben der Klägerin ohnehin beseitigt) nicht erkennbar.

Die Klägerin kann auch nicht geltend machen, für den 10.2.2010, 16 Uhr, sei kein Übergabetermin vereinbart gewesen. Wie oben ausgeführt, genügt nach Auffassung des Gerichts der Verweis an die Hausverwaltung für ein ordnungsgemäßes Angebot ohnehin nicht. Dies kann jedoch sogar dahinstehen. Die Klägerin hat sich nämlich auf diesen Übergabetermin eingelassen. Zwar ist der Klägerin zuzugeben, dass in der Fristsetzung zum 10.2.2010, 16 Uhr, im Schreiben vom 28.1.2010 noch keine Vereinbarung eines Übergabetermins zu erkennen ist. Allerdings steht aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich die Klägerin am 10.2.2010 mit diesem Termin einverstanden erklärt hat. Der Beklagte zu 1) hat in seiner Anhörung beschrieben, dass ihn der Geschäftsführer der ### GmbH der Klägerin anzurufen versucht habe, er sein Handy nicht gehört habe, er den Geschäftsführer jedoch zurückgerufen habe. Dieser habe ihm bestätigt, dass sie einen Termin hätten. Der Geschäftsführer der ### GmbH der Klägerin hat in seiner Anhörung eingeräumt, dass es sein könne, dass er zunächst gesagt habe, der Termin gehe in Ordnung (Bl. 334 d.A.). Auch die Zeugin ### sagte aus, sie habe dunkel in Erinnerung, dass der Beklagte zu 1) möglicherweise davon ausgegangen sei, dass es zu einer Übergabe an diesem Termin komme (Bl. 321 d.A.). Auch wenn die Zeugin keinen Erinnerung mehr an das Gespräch hatte, könne sie jedoch versuchen zu rekonstruieren, dass sie auf Bitten des Geschäftsführers der ### GmbH der Klägerin beim Beklagten zu 1) nachgefragt habe, ob der Termin stattfinde. Dies habe dieser bejaht. Diese Info habe sie dem Geschäftsführer der ### GmbH weitergegeben, der dann jedoch gewollt habe, dass sie – die Zeugin – ihn begleite. Angesichts dieser Umstände, insbesondere der detaillierten Ausführungen des Beklagten zu 1), unterlegt mit den Anlagen B 16ff. (die die Tatsache der Telefonate – wenn auch nicht ihren Inhalt – belegen), der Tatsache, dass der Geschäftsführer der ### GmbH eine Zusage nicht in Abrede stellt und sich dies auch mit der – wenn auch sehr vagen – Erinnerung der Zeugin ### deckt, geht das Gericht davon aus, dass sich die Klägerin auf einen Übergabetermin am 10.2.2010, 16 Uhr, eingelassen hat. Einer Einvernahme der weiteren beklagtenseits angebotenen Zeugen für die Gespräche am 10.2.2010 bedurfte es nicht (zumal es für das Gericht nicht tragend auf den Aspekt der Terminvereinbarung ankam, s.o.). Dass die Klägerin diesen Termin dann wieder abgesagt hat, kann sie nicht entlasten. Der Wunsch des Geschäftsführers der ### GmbH, einen Zeugen zugegen zu haben, ist zwar verständlich, rechtfertigt jedoch keine Absage eines Übergabetermins, zumal wenn die Übergabe schon ca. 6 Wochen nach intendiertem Vertragsbeginn liegt.

Schließlich sind die Beklagten nicht daran gehindert, die Kündigung auszusprechen, weil um 16.26 Uhr – nach ihrem eigenen Vortrag – die Zeugin ### in Aussicht gestellt habe, die Beklagten könnten die Schlüssel am Folgetag abholen. Wie bereits ausgeführt, stellt die bloße Schlüsselübergabe durch die Hausverwaltung aus den ausgeführten Gründen kein taugliches Übergabeangebot dar. Im Übrigen muss sich die Klägerin vorhalten lassen, dass sie eine klar gesetzte Frist – trotz ihrer eigenen Einlassung auf den Übergabetermin – hat verstreichen lassen. Diese Frist lag sechs Wochen nach dem intendierten Vertragsbeginn. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Klägerin einen bestätigten Übergabetermin hat platzen lassen. Vor diesem Hintergrund waren die Beklagten nicht gehalten, sich erneut vertrösten zu lassen. Die Ausübung des Kündigungsrechts war daher nicht treuwidrig.

Dass die Beklagten ihrerseits zur vereinbarten Zeit am streitgegenständlichen Objekt warteten, ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts aus den vorgenannten Umständen zur Terminvereinbarung, aber auch aus dem Umstand, dass auch der Geschäftsführer der ### GmbH in seiner Anhörung selbst ausgesagt hat, dass ihn der Beklagte zu 1) nach dessen eigenen telefonischen Angaben vom Objekt aus angerufen und gefragt habe, wo die Klägerin denn bleibe (Bl. 334 d.A.).

Dass die Beklagten in Wirklichkeit gar kein Interesse an dem Objekt mehr gehabt und deshalb die Übergabe hintertrieben haben sollen (so die Vermutung der Klägerin), ist nicht ersichtlich. Gerade die Zahlung der Kaution und einer anteiligen Miete im Januar 2010 belegen das Gegenteil. Im Übrigen ist es nicht unglaubwürdig, wenn der Beklagte zu 1) ausführt, er habe das Ersatzatelier als Interimslösung bezogen. Dass aus der Interimslösung eine Dauerlösung wurde, besagt nichts (zumal der Beklagte zu 1) dieses Atelier nicht gemeinsam mit dem Beklagten zu 2) nutzt).

1.3. Die Kündigung (bzw. der Rücktritt) ist daher wirksam erklärt worden.

Auf das Vorliegen der Mängel kam es hierfür ebenso wenig an wie auf das Ergebnis der Besprechungen im Jahr 2009. Einer weiteren Beweisaufnahme bedurfte es insoweit nicht.

2. Durch die „Kündigungserklärung“ ist jedenfalls für den Zeitraum ab Ausspruch der Kündigung ein Anspruch auf Zahlung des Mietpreises entfallen. Dies betrifft den Zeitraum ab 10.2.2010.

3. Die Klägerin kann auch keine Miete für den Zeitraum bis zum Ausspruch der „Kündigung“ beanspruchen.

Zwar führt eine Kündigung grundsätzlich zu einer Vertragsbeendigung ex nunc (d.h. ab dem 10.2.2010). Eine Kündigungserklärung ist jedoch – zumal wenn sie von einem Laien stammt – auslegungsbedürftig. Den Beklagten kam es ersichtlich auf eine umfassende Lösung vom Vertragsverhältnis an. Die Erklärung stellt daher in Wirklichkeit einen Rücktritt dar. Die Ersetzung des Rücktritts durch das Rechtsinstitut der Kündigung ist der Tatsache geschuldet, dass ein Dauerschuldverhältnis nicht für die bereits vergangene Zeit rückabgewickelt werden soll. Da vorliegend aber das Dauerschuldverhältnis überhaupt nicht in Vollzug gesetzt wurde, ist dieses Kriterium für eine Abwicklung nur ex nunc vorliegend gerade nicht erfüllt. Die Beklagten wollten vielmehr eine umfassende Lösung von einem gar nicht in Vollzug gesetzten Vertrag. Dies erreichen sie durch eine Rücktrittserklärung. Die Erklärung ist daher – auch vom Horizont des Erklärungsempfängers aus – als Rücktrittserklärung auszulegen (vgl. Schmidt-Futterer, MietR, 12. Aufl. 2011, § 543 Rn. 12). Im Übrigen läge jedenfalls in dem Verlangen auf Rückzahlung der Januarmiete eine konkludente Rücktrittserklärung. Infolge des Rücktritts entfällt nach § 346 Abs. 1 BGB die Mietzinsverbindlichkeit auch für den angelaufenen Monat Februar 2010.

Letztlich kommt es hierauf nicht. Selbst im Falle einer bloßen Kündigung kann der Kündigungsberechtigte den Kündigungsfolgeschaden als Schaden nach § 280 Abs. 1 BGB geltend machen. Vorliegend hat die Klägerin ihre Pflicht zur Übergabe schuldhaft verletzt und so den Kündigungsgrund geschaffen. Zum Kündigungsfolgeschaden sind frustrierte Aufwendungen zu zählen, mithin Aufwendungen, die wegen der unterbliebenen In Vollzugsetzung vergeblich sind. Mietzinsverbindlichkeiten für abgelaufene Zeiträume sind daher ersatzfähig, wenn es gar nicht zur Besitzverschaffung kommt und das Vertragsverhältnis ohne Besitzverschaffung beendet wird. Bezüglich noch nicht erfüllter Mietzinsforderungen besteht daher ein Anspruch der Beklagten auf Freistellung von diesen Verbindlichkeiten. Dem Anspruch der Klägerin auf Zahlung der (teilweisen) Januar und Februarmiete 2010 (bis 10.2.2010) steht somit die von Amts wegen zu beachtende Einwendung des § 242 BGB in der Form der dolo petit-Einrede entgegen. Die Klägerin klagt bezüglich der Miete bis zum 10.2.2010 Ansprüche ein, bezüglich derer ein Freistellunganspruch der Beklagten besteht.

4. Die Klage ist daher vollumfänglich abzuweisen.

Die zulässige Widerklage ist überwiegend begründet.

1. Bezüglich der anteilig bezahlten Januar-Miete besteht ein Anspruch auf Erstattung aus Rücktritt, jedenfalls als Kündigungsfolgeschaden, s.o. Dabei kann auch hier dahinstehen, ob sich die Parteien wirksam auf Zahlung der hälftigen Januarmiete geeinigt haben. Selbst wenn diese Einigung zustande gekommen sein sollte (auch ohne Protokollunterzeichnung), so war ihr Bestand davon abhängig, dass es tatsächlich zu einer Besitzverschaffung kommt (ob die Einigung darüber hinaus voraussetzte, dass am 18.1.2010 die Übergabe erfolge, kann dahinstehen).

2. Eine Erstattung der – unstreitig – aufgewandten Maklerkosten schuldet die Klägerin als Schadensersatz für die pflichtwidrig verursachte Kündigung (§ 280 Abs. 1 BGB). Es handelt insoweit sich um erstattungsfähige frustrierte Aufwendungen, wenn es nicht zur Besitzverschaffung kommt und das Vertragsverhältnis deshalb beendet wird.

3. Bezüglich der geleisteten Kaution besteht ein Anspruch auf Rückzahlung aus vertraglicher Nebenpflicht und aus Bereicherungsrecht, da das Vertragsverhältnis beendet wurde, ohne dass Gegen-Ansprüche der Klägerin bestehen.

4. Das Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 1.3.2010 begründete Verzug mit Ablauf der dort gesetzten Frist zum 15.3.2010. Verzugszinsen sind daher ab dem Folgetag (§ 187 Abs. 1 BGB analog) geschuldet (§§ 286, 288 BGB). Für den 15.3.2010 war dagegen der Zinsanspruch abzuweisen.

Unbegründet ist die Widerklage, soweit ein Verzugszinssatz von 8% über dem Basiszinssatz (statt zugesprochener 5%, vgl. § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) beantragt wurde. Es handelt sich bei den geltend gemachten Ansprüchen nicht um Entgeltforderungen, so dass – trotz Unternehmereigenschaft beider Parteien – § 288 Abs. 2 BGB nicht einschlägig ist.

5. Zuzusprechen waren vorgerichtliche Anwaltskosten. Wie oben ausgeführt, schuldet die Klägerin aufgrund ihrer schuldhaften Herbeiführung der fristlosen Kündigung Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB). Zum Schaden gehört auch die Rechtsverteidigung. Da die Klageseite zur Abwehr der Kündigung bereits einen Rechtsanwalt eingeschaltet hatte (Anlage B 10), durfte sich auch die Beklagtenseite zur Geltendmachung ihrer Ansprüche aus der Kündigung eines Rechtsanwalts bedienen. Die Kosten von dessen Einschaltung sind daher dem Grunde nach erstattungsfähig, ohne dass es darauf ankäme, ob bezüglich der geltend gemachten Forderung bereits Verzug vorlag. Da Vortrag zur Zahlung des Honorars fehlt, besteht grundsätzlich nur ein Anspruch auf Freistellung. Dieser wandelt sich jedoch mit endgültiger Erfüllungsverweigerung in einen Zahlungsanspruch um (vgl. Palandt-Grüneberg, 71. Aufl. 2012, § 250 Rn. 2). Dies ist – mangels weiterem Vortrag – erst mit dem Antrag auf Klageabweisung vom 23.9.2010 (noch zum Aktenzeichen 20 O 11647/10, Bl. 106 d.A.), der der Beklagtenseite mit Verfügung vom 5.10.2010 übersandt.

Allerdings bringt die Beklagtenvertreterin eine 1,5-Geschäftsgebühr in Ansatz. Die Klageseite hat den Ansatz nicht bestritten. Nach Nr. 2300 VV-RVG ist ein Ansatz einer höheren Gebühr als eine 1,3-Geschäftsgebühr nur gerechtfertigt, wenn die Sache umfangreich oder schwierig war. Hierzu fehlt jeder Vortrag. Auch aus der Akte ist nicht ersichtlich, dass die vorgerichtliche Tätigkeit eines der Kriterien erfüllte. Eines Hinweises bedurfte es nach § 139 Abs. 2 ZPO nicht. Die Überschreitung der 1,3-Geschäftsgebühr ist gerichtlich auch voll überprüfbar (vgl. Urteil des BGH v. 11.07.2012, Az.: VIII ZR 323/11). Die Beklagtenvertreterin konnte daher vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nur in Höhe einer 1,3-Geschäftsgebühr von 735,80 Euro zzgl. einer Auslagenpauschale (20,- Euro) geltend machen.

Rechtshängigkeitszinsen (§ 291 BGB) sind erst ab dem Zugang der Erfüllungsverweigerung folgenden Tag geschuldet. Erst ab der Erfüllungsverweigerung besteht nämlich ein Zahlungsanspruch (s.o.). Zugang des Klageabweisungsantrags ist – bei üblichen Postlaufzeiten – am 8.10.2010 anzunehmen.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

2. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

3. Der Streitwert war – insoweit im Beschlusswege – gestaffelt je nach Klageforderung zuzüglich Widerklageforderung (ohne Berücksichtigung von Nebenforderungen, § 4 Abs. 1 a.E. ZPO) – festzusetzen.