Aufklärungspflicht des Vermieters über frühere Mietverhältnisse und Mieter

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OLG Düsseldorf

Az: I-24 U 85/05

Urteil vom 21.06.2006


In dem Rechtsstreit hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juni 2005 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15. April 2004 verkündete Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin

1. 10.000 EUR nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26. September 2003 und

2. 2.300,81 EUR nebst 12 % Zinsen ab 19. September 2003 sowie weitere 4.601,63 EUR nebst 12 % Zinsen seit dem 6. Oktober 2003 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat Erfolg. Das Landgericht hat ihre Klage auf Zahlung von Mietzinsen und Kaution zu Unrecht mit der Begründung abgewiesen, die Beklagte habe das Mietverhältnis wirksam fristgerecht gekündigt.

1.

Der Senat folgt dem Landgericht nicht in der Wertung, dass der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnis bis zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit nicht zumutbar gewesen sei, weil hier eine erhebliche Treupflichtverletzung der Vermieterin vorgelegen habe. Das Landgericht hat diese Pflichtverletzung darin gesehen, dass der Ehemann der Klägerin als deren Vertreter (nachfolgend Ehemann genannt) die Beklagte nicht ausdrücklich über die Vorvermietungen und deren Dauer aufgeklärt (a) und behauptet habe, das Hotel sei erst seit einer Woche geschlossen (b).

a)

Eine Verpflichtung des Vermieters zur ungefragten Aufklärung über negative Umstände besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes grundsätzlich nicht, d.h. nur in außergewöhnlichen Fallgestaltungen (vgl. BGH WM 1981, 1224). In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Falle wurde ein ungefragter Hinweis über anderweitig vereinbarten Konkurrenzschutz verneint, also für einen Sachverhalt, der eher krasser lag als der hier zu beurteilende. Der Erwägung des BGH, es sei Sache des Mieters, Erkundigungen einzuziehen, kommt auch hier entscheidende Bedeutung zu.

aa)

So hätte die Beklagte die Klägerin und ihren Ehemann selbst zu Vormietern befragen können. Sie hätte aber entsprechende Erkundigungen hierzu auch im Umfeld einholen können, z.B. bei benachbarten Gewerbetreibenden usw. Dies wäre auch nicht besonders außergewöhnlich oder besonders umständlich gewesen, weil solche Erkundigungen auch zu anderen Punkten (Ruf des Objekts, Art des Publikums etc.) vor der Übernahme eines Hotels als üblich und normal anzusehen sind.

bb)

Dieser Wertung widerspricht auch nicht die vom Landgericht zitierte Kommentierung bei Palandt/Weidenkaff (BGB, 64. Aufl., Rdnr. 37 zu § 543); denn dort ist vor allem von Täuschungsversuchen und bewusst unrichtigen Angaben die Rede, und ein Unterlassen von Auskünften oder Aufklärung bei berechtigtem Verlangen (Unterstreichung durch den Senat) liegt hier nicht vor. Im Einklang mit der Bewertung des erkennenden Senats steht dagegen die Entscheidung des OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat vom 9. Oktober 2000 (ZMR 2001, 446), in der die Verpflichtung eines Untervermieters, beim Vertragsschluss auf seine Nichteigentümerstellung hinsichtlich des Mietobjekts hinzuweisen, verneint wird.

cc)

Hier kommt im Übrigen noch hinzu, dass zwei Vormieter im Mietvertrag bereits erwähnt waren, nämlich die Vormieterin G. namentlich und die Eheleute K. als Eigentümer des Inventars. Ferner haben die Zwischenmieterinnen H. und S. das Hotel gar nicht erst übernommen. Steht aber eine Übernahme nur auf dem Papier, so ist sie für den Ruf eines Hotels in aller Regel auch nicht von besonderer Bedeutung, zumal sie dann dem im Normalfalle aus anderen Städten anreisenden Hotelpublikum nicht bekannt wird.

b)

Eine bewusst unrichtige (auch ungefragte) Auskunft kann dagegen ein Grund für eine berechtigte Kündigung darstellen. In Betracht kommt hier die Erklärung des Ehemannes vom 2. August 2003, das Hotel sei seit einer Woche geschlossen bzw. es sei erst seit einigen Tagen frei. Das Landgericht hat dem die tatsächliche Dauer des Freistandes des Hotels bis zur geplanten Eröffnung von drei Monaten gegenüber gestellt. Zu berücksichtigen ist aber, dass die Eröffnung erst für den 15. September 2003 geplant war; denn der Zeitraum vom 9. August bis zum 15. September 2003 war vor allem zur Entsorgung des von der Vormieterin G. hinterlassenen Mülls vorgesehen. Folglich stand das Hotel nach dieser Berechnung bei Abgabe der Erklärung des Ehemannes der Klägerin am 2. August 2003 nur rund 1 1/2 Monate leer. Von entscheidender Bedeutung ist dagegen, dass auch nach den Behauptungen der Beklagten unklar bleibt, ab wann das Hotel leergestanden haben soll. Sie hat hierzu vorgetragen, der Ordnungsamtsmitarbeiter R. habe am 13. August 2003 erklärt, das Hotel sei schon wochenlang geschlossen. Wird bei dieser wenig präzisen Angabe ein Zeitraum von zwei bis drei Wochen angenommen, so gelangt man zu einem Anfangszeitpunkt zwischen dem 22. und 29. Juli 2003. Dann war aber die Erklärung am 2. August 2003, das Hotel sei seit einer Woche geschlossen, gar nicht oder nur ganz geringfügig falsch. Folglich konnte die Beklagte hierauf ihre fristlose Kündigung ebenfalls nicht wirksam stützen.

2.

Die weiteren Behauptungen der Beklagten, der Ehemann habe bei den Vertragsverhandlungen darauf hingewiesen, mit dem Hotel seien hohe Gewinne zu erzielen und der Erteilung der Konzession stünden keine Hinderungsgründe entgegen, hat bereits das Landgericht unter Hinweis auf die Risikosphäre der Beklagten als rechtlich unerheblich zurückgewiesen, ebenso die Behauptung der Beklagten, sie habe keine Gelegenheit zum Lesen des Mietvertrags gehabt. Hierauf ist die Beklagte in der zweiten Instanz auch nicht mehr zurückgekommen, so dass es jetzt auch keiner weiteren Erörterung bedarf.

3.

a)

Da nach den obigen Erwägungen die Beklagte die Mietvertrag nicht wirksam gekündigt hat, ist sie verpflichtet, die berechtigten Forderungen der Klägerin aus dem Mietvertrag zu erfüllen, nämlich 10.000 EUR Kaution zu zahlen, was nach § 31 des Vertrages spätestens am 25. September 2003 hätte geschehen müssen, und die Mietzinsen für die Monate September (zu 1/2) und Oktober 2003.

b)

Zu berücksichtigen ist jedoch, dass in den Mietzinsen die Nebenkosten-Vorauszahlungen von 511,29 EUR für Oktober und 255,65 EUR (die Hälfte) für September enthalten waren. Diese kann die Klägerin jetzt nicht mehr als Vorauszahlung beanspruchen, weil der Abrechnungszeitraum länger als 1 Jahr zurückliegt (vgl. Senat GUT 2004, 86 = OLGR Düsseldorf 2004, 272 und ZMR 1998, 219 = OLGR Düsseldorf 1998, 94). Die genannten Beträge sind deshalb von den im Übrigen berechtigten Mietzinsforderungen abzuziehen.

c)

Die Klägerin hat dem Rechnung getragen und insoweit die Erledigung der Hauptsache erklärt, dem die Beklagte nicht widersprochen hat. Da die Klage im Umfang der Erledigung bis dahin zulässig und begründet war, hat die Beklagte gemäß § 91a ZPO die Kosten zu tragen.

4.

Die Forderungen der Klägerin sind nicht ausgeschlossen oder gemindert durch den zwischen ihr und den Eheleuten K. geschlossenen Vergleich vom 4. November 2003 im Verfahren 7 O 354/01 LG Wuppertal. Rechtshängig waren seinerzeit Rückstände bis Juli 2001 i.H.v. 10.514,38 DM (5.375,92 EUR) sowie weitere Mietzinsforderungen für die Monate August 2001 bis November 2002 in Höhe weiterer 46.527,58 EUR (51.903,50 EUR – 5.375,92 EUR). Gegenstand des Vergleichs waren ferner Mietzinsen für den Zeitraum von Januar bis Juni 2003 in Höhe von 14.827,48 EUR und von Juli bis November 2003 in Höhe von 23.008,15 EUR, insgesamt also 89.739,13 EUR (vgl. Aufstellung der Klägerin GA 68 f.). Hierauf hat die Klägerin durch den Vergleich 56.000 EUR erhalten, so dass noch 33.739,13 EUR offen waren. Die Vergleichssumme war zwar nicht bestimmten Monaten zugeordnet. Zu berücksichtigen ist aber, dass die Klägerin zwei gültige Mietverträge abgeschlossen hat, die Eheleute K. jedoch für die Monate September und Oktober 2003 nichts zu zahlen brauchten, weil die Klägerin das Mietobjekt der Beklagten überlassen hatte. Diese hatte am 9. August 2003 bereits sämtliche Hotelschlüssel erhalten, wie sich aus § 32 des Mietvertrages ergibt. Dann konnte sich die Vergleichssumme gar nicht auf den hier in Rede stehenden Zeitraum beziehen.

II.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.

Streitwert für die Berufungsinstanz: 17.669,38 EUR.