Kündigung des Mietvertrags, wenn Vermieter mit eigenem Schlüssel Wohnung betritt

LANDGERICHT BERLIN

Az.: 64 S 305/98

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Verkündet am 09.02.1999

Vorinstanz: AG Neukölln – Az.: 12 C 324/97


In dem Rechtsstreit hat die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin, Littenstraße 12-17, 10179 Berlin (Mitte) auf die mündliche Verhandlung vom 09. Februar 1999 für Recht erkannt:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 09. Juni 1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 12 C 324/97 -wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. l ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§.516, 518, 519 ZPO) Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 09. Juni 1998 ist zulässig.

II.

Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Der Klägerin steht kein weiterer Mietzins zu und die Beklagte hat Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 850,00 DM.

1.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzins in Höhe von 70,00 DM für den Monat April 1997. Denn die Klägerin hat auch in der zweiten Instanz nicht hinreichend dargelegt, wie sie ihren Anspruch begründet. Unstreitig hat die Beklagte die Miete an die Vormieterin H überwiesen. Einen entsprechenden Zahlungsbeleg hat die Beklagte unwidersprochen vorgelegt. Da die Klägerin jedoch nicht den hälftigen Mietzins in Höhe von 250,00 DM fordert, sondern nur 70,00 DM ist davon auszugehen, dass sie – wie von der Beklagten vorgetragen – mit einer Zahlung der anteiligen Miete für diesen Monat an die Vormieterin K einverstanden war und sie von dieser den vollständigen Mietzins erhalten hatte. Gegenbeweis für ihre Behauptung, dass keine Zahlungen an die Hausverwaltung (?) geleistet werden sollten, sondern nur an sie, ist nicht angetreten worden.

2.

Ab August 1997 hatte die Klägerin keinen Anspruch mehr auf Mietzins, da durch die fristlose Kündigung der Beklagten vom 31. Juli 1997 das Mietverhältnis beendet wurde. Denn die Kündigung war nach § 554a BGB wirksam.

Es stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels unbefugt betritt.

Eine solche Handlung stellt eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit hin, die ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar macht. Für eine derartige Befugnis gibt auch der schriftliche Mietvertrag nicht ansatzweise etwas her. Von einer Teilvermietung ist dort nirgendwo die Rede. Auch soweit die Klägerin behauptet hat, dass ihr erlaubt worden sei, im Falle des Urlaubs der Beklagten die Wohnung für Studien zu nutzen, ergibt sich nichts anderes. Denn zum einen hat nicht sie, sondern ihr Ehemann die Wohnung betreten. Die Beklagte waj: auch nicht im Urlaub und der Ehemann wollte die Wohnung nicht zu Studienzwecken nutzen, sondern um Arbeiten in ihr durch Handwerker vornehmen zu lassen. Somit kann der Klägerin auch nicht, zu Gute gehalten werden, dass sie sich in einem entschuldbaren Irrtum befunden hat.

Es bedurfte auch keiner Abmahnung vor der Kündigung. Der von der Klägerin herangezogene Rechtsentscheid des OLG Koblenz (4 W-RE 602/96; NJW-RR 98, 659; GE 97, 1101) betrifft nur das Verhältnis des § 553 BGB zu § 554 a BGB, welches konkurrierend nur seitens des Vermieters auftreten kann. Für den Mieter ist § 554a BGB allein anwendbar und setzt eben keine Abmahnung voraus. Die unterschiedlichen Anforderungen an die Kündigung ergeben sich mithin aus dem Gesetz.

Auch war die Kündigung nach dem Vorfall vom 16. Juni 1997 auch noch nicht verwirkt. Zutreffend ist allerdings, dass zwischen dem vertragswidrigen Verhalten und der Kündigung kein erheblicher Zeitraum liegen darf, weil ansonsten zweifelhaft ist, inwieweit die Vertragsverletzung tatsächlich die Fortführung des Mietverhältnisses für eine Seite unzumutbar macht. Jedoch konnte die Beklagte hier noch Ende Juli 1997 die Kündigung aussprechen. Denn jedenfalls auf Seiten des Mieters muss diesem zugebilligt werden, dass er im Hinblick auf eine Aufgabe der Wohnräume Dispositionen zu treffen hat, insbesondere eine neue Wohnung suchen muss. Dies innerhalb von 2 Wochen durchzuführen, ist nicht realistisch. 6 Wochen sind in diesem Zusammenhang jedenfalls noch angemessen. Es kann auch nicht von dem Mieter verlangt werden, dass er die Wohnung kündigt, ohne eine neue gefunden zu haben.

Im Übrigen ist nicht recht nachzuvollziehen, weshalb sich die Klägerin gegen die Kündigung der Beklagten wehrt, nachdem sie kurz zuvor mehrere Kündigungen ihrerseits gegenüber der Beklagten ausgesprochen hatte.

3.

Der Klägerin steht aber Nutzungsentschädigung (§ 557 BGB) für den Zeitraum August 19097 bis 09. September 1997 zu, da bis zu diesem Zeitpunkt die Beklagte die Wohnung nicht zurückgegeben hatte. Darüber hinaus besteht jedoch kein Anspruch mehr. Wie das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, war die Beklagte zu diesem Zeitpunkt bereits aus der Wohnung ausgezogen. Das war der Klägerin bekannt, sie hatte auch einen Schlüssel, um die Wohnung zu betreten. Sie war daran auch nicht durch die einstweilige Verfügung gehindert, da diese ersichtlich nur so lange Bedeutung hatte, als die Beklagte noch in der Wohnung wohnte.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist jedoch, wie vom Amtsgericht dargelegt, durch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen.

Dieser war bereits zur Rückzahlung fällig. Denn in der Regel hat der Vermieter 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung die Kaution zurückzuzahlen. Insoweit war die Klägerin spätestens im März 1998 zur Rückzahlung verpflichtet, so dass die Beklagte aufrechnen konnte. Gegenansprüche hat die Klägerin nicht konkret dargelegt.

Den Restbetrag, wie vom Amtsgericht festgestellt, kann die Beklagte deshalb verlangen.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. l ZPO.