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Verpflichtung zum Bemühen um Ersatzwohnungen besteht ab Zugang der Kündigung

In München droht einer Familie mit vier Kindern die Wohnungslosigkeit: Trotz angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt hat das Gericht eine Fristverlängerung abgelehnt. Die Richter kritisierten die unzureichenden Bemühungen der Familie bei der Wohnungssuche und sahen die Interessen des Vermieters als vorrangig an. Ein Fall, der die Herausforderungen von Familien auf dem Wohnungsmarkt verdeutlicht.

Das Wichtigste: Kurz & knapp

  • Das Gericht hat den Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist abgelehnt.
  • Die Antragsteller haben bereits eine erhebliche Räumungsfrist bis 31.01.2023 erhalten.
  • Das Gericht stellte fest, dass die Antragsteller sich nicht ausreichend um eine Ersatzwohnung bemüht haben.
  • Es wurden nur zehn Bewerbungen auf Wohnungen in fünf Monaten eingereicht, was das Gericht als unzureichend ansah.
  • Die Bemühungen um eine Ersatzwohnung hätten ab dem Zugang der Kündigung im Oktober 2020 erfolgen müssen.
  • Das Gericht erkannte die schwierige Wohnsituation in München an, sah jedoch keine ausreichende Anstrengung der Antragsteller.
  • Die soziale Schutzbedürftigkeit der Antragsteller mit vier minderjährigen Kindern wurde berücksichtigt, reichte jedoch nicht aus, um die Verlängerung zu rechtfertigen.
  • Das Mietverhältnis wurde bereits im Oktober 2020 gekündigt, und seitdem hatten die Antragsteller genügend Zeit, eine Ersatzwohnung zu finden.
  • Das Gericht entschied, dass die Verlängerung der Räumungsfrist aufgrund der langen Verfahrensdauer und der ungenutzten Zeit nicht gerechtfertigt ist.
  • Die Antragsteller müssen die Kosten des Verfahrens tragen.

Gerichtsurteil: Wann Vermieter zur Suche nach Ersatzwohnung verpflichtet sind

Werden Sie gekündigt, ist es verständlicherweise Ihr Wunsch, eine neue Wohnung zu finden. Doch was passiert, wenn Ihr Vermieter die Wohnung kündigt und Sie nicht fristgerecht ausziehen können, weil Sie keine neue Bleibe finden? In diesem Fall kann der Gesetzgeber Sie unter Umständen schützen. Die Rechtslage sieht vor, dass Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet sind, sich um eine Ersatzwohnung für Sie zu bemühen.

Diese Pflicht zum Bemühen um eine Ersatzwohnung stellt jedoch keine Garantie für einen komfortablen Umzug dar. Sie greift nur unter bestimmten Voraussetzungen, die genau geprüft werden müssen. So ist nicht jede Kündigung automatisch mit dieser Verpflichtung verbunden. Ob ein Vermieter zur Suche nach einer Ersatzwohnung verpflichtet ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel den Gründen für die Kündigung, dem Umfang Ihrer Bemühungen und der Verfügbarkeit von geeigneten Wohnungen am Markt.

Im Folgenden wollen wir Ihnen einen konkreten Fall näher beleuchten, der vor Gericht verhandelt wurde und wichtige Erkenntnisse über die Pflichten des Vermieters bei der Suche nach einer Ersatzwohnung liefert.

Droht Ihnen die Kündigung Ihrer Wohnung?

Die Suche nach einer neuen Wohnung kann schwierig sein, besonders wenn die Zeit drängt. Wir verstehen die rechtlichen Herausforderungen, denen Sie gegenüberstehen. Unsere Kanzlei verfügt über langjährige Erfahrung im Mietrecht und kann Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte zur Seite stehen. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihres Falls. Wir helfen Ihnen, Ihre Optionen zu verstehen und die bestmögliche Lösung für Ihre Situation zu finden.

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Der Fall vor Gericht


Räumungsklage: Gericht lehnt Fristverlängerung für kinderreiche Familie ab

Das Amtsgericht München hat in einem kürzlich ergangenen Urteil (Az. 472 C 22260/20) den Antrag einer Familie mit vier minderjährigen Kindern auf Verlängerung der Räumungsfrist für ihre Mietwohnung abgelehnt. Die Familie hatte beantragt, die vom Landgericht München I gesetzte Räumungsfrist um sechs Monate bis zum 31.07.2023 zu verlängern. Das Gericht wies diesen Antrag jedoch zurück und verpflichtete die Familie, die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Vorgeschichte des Räumungsstreits

Der Fall hat eine längere Vorgeschichte: Bereits am 15.10.2020 hatte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich gekündigt. Das Mietverhältnis endete dadurch spätestens zum 31.01.2021. In der Folge kam es zu einem Rechtsstreit, der sich über mehrere Instanzen zog:

  • Das Amtsgericht München gewährte den Mietern am 23.12.2021 zunächst eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2022.
  • Im Berufungsverfahren bestätigte das Landgericht München I am 03.08.2022 dieses Urteil, verlängerte die Räumungsfrist jedoch bis zum 31.01.2023.

Begründung für die Ablehnung der Fristverlängerung

Das Amtsgericht München begründete seine Entscheidung gegen eine weitere Fristverlängerung mit mehreren Faktoren:

  1. Unzureichende Bemühungen um Ersatzwohnraum: Das Gericht sah die Bemühungen der Familie um eine neue Wohnung als nicht ausreichend an. In den letzten fünf Monaten vor der Entscheidung hatte die Familie lediglich 10 Wohnungsbewerbungen eingereicht und nur 10 Besichtigungen wahrgenommen. Das Gericht bewertete diese Anstrengungen als „dürftig“, insbesondere angesichts der langen Zeit seit der Kündigung im Oktober 2020.
  2. Lange Verfahrensdauer: Das Gericht berücksichtigte, dass seit der wirksamen Kündigung im Oktober 2020 bereits viel Zeit vergangen war. Die Familie hatte nach Ansicht des Gerichts auch nach dem erstinstanzlichen Urteil viel Zeit ungenutzt verstreichen lassen.
  3. Bereits gewährte Fristen: Das Gericht betonte, dass den Mietern bereits durch das Landgericht München I eine erhebliche Räumungsfrist bis zum 31.01.2023 gewährt worden war.

Abwägung der Interessen beider Parteien

Das Gericht erkannte durchaus an, dass die Familie mit vier minderjährigen Kindern ein hohes Maß an sozialer Schutzbedürftigkeit aufweist. Auch die angespannte Lage auf dem Münchner Wohnungsmarkt wurde vom Gericht berücksichtigt.

Dennoch kam das Gericht nach Abwägung aller Umstände zu dem Schluss, dass die Interessen des Vermieters an der Räumung in diesem Fall überwiegen. Entscheidend war dabei die aus Sicht des Gerichts unzureichende Intensität der Wohnungssuche durch die Mieter, insbesondere angesichts der langen Zeit, die seit der Kündigung vergangen war.

Die Schlüsselerkenntnisse


Die Entscheidung unterstreicht, dass Mieter nach einer Kündigung aktiv und kontinuierlich nach Ersatzwohnraum suchen müssen. Trotz sozialer Härtefälle wie bei einer kinderreichen Familie kann eine Räumungsfristverlängerung abgelehnt werden, wenn die Bemühungen um eine neue Wohnung als unzureichend bewertet werden. Das Gericht wägt dabei die Interessen beider Parteien ab, wobei die Intensität der Wohnungssuche und die bereits gewährten Fristen entscheidend sind.


Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Ihr Vermieter Ihnen gekündigt hat, müssen Sie umgehend und intensiv nach einer neuen Wohnung suchen. Das Gericht erwartet deutlich mehr als zwei Wohnungsbesichtigungen pro Monat, selbst bei angespanntem Wohnungsmarkt. Dokumentieren Sie alle Ihre Bemühungen sorgfältig. Eine Räumungsfristverlängerung wird nur gewährt, wenn Sie nachweisen können, dass Sie sich kontinuierlich und ernsthaft um Ersatzwohnraum bemüht haben. Auch bei sozialen Härtefällen, wie einer großen Familie, wiegen unzureichende Suchbemühungen schwerer als die drohende Obdachlosigkeit. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Ihnen bei der Wohnungssuche zu helfen. Handeln Sie also selbst proaktiv und nutzen Sie jede gewährte Frist intensiv für die Wohnungssuche.


FAQ – Häufige Fragen

Die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter kann eine schwierige Situation sein. Ersatzwohnraumsuche ist in solchen Fällen oft ein zusätzlicher Stressfaktor. In dieser FAQ-Rubrik finden Sie wichtige Informationen und Hilfestellungen zum Thema, um die Suche nach einer neuen Unterkunft so reibungslos wie möglich zu gestalten.


Welche Verpflichtungen hat der Vermieter bei der Suche nach einer Ersatzwohnung für gekündigte Mieter?

Bei einer Kündigung durch den Vermieter stellt sich für viele Mieter die Frage nach den Verpflichtungen des Vermieters bezüglich der Suche nach einer Ersatzwohnung. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass der Vermieter keine generelle gesetzliche Pflicht hat, dem Mieter aktiv bei der Suche nach einer neuen Wohnung zu helfen oder eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen.
Allerdings gibt es Situationen, in denen der Vermieter dennoch in der Verantwortung stehen kann. Wenn der Mieter der Kündigung widerspricht und sich dabei auf einen Härtefall beruft, kann dies zu Verpflichtungen des Vermieters führen. Ein solcher Härtefall liegt vor, wenn der Mieter keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden kann. In diesem Fall kann der Mieter gemäß § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Der Vermieter muss in einer solchen Situation das Vorliegen eines Härtegrunds sorgfältig prüfen. Dabei ist zu beachten, dass der Mieter sich weder auf eine Obdachlosenunterkunft noch auf eine vorübergehende Unterbringung in einem Hotel oder einer Pension verweisen lassen muss. Die Zumutbarkeit einer Ersatzwohnung hängt von verschiedenen individuellen Faktoren ab, wie dem Gesundheitszustand des Mieters, seinem Alter oder seiner sozialen Verwurzelung im bisherigen Wohnumfeld.
Sollte der Vermieter die Wohnung dringend benötigen, kann er dem Mieter unter Umständen eine Ersatzwohnung anbieten. Diese muss jedoch den Bedürfnissen des Mieters entsprechen und darf keine unzumutbare Verschlechterung der Wohnverhältnisse darstellen. Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Mietpreis spielen hierbei eine wichtige Rolle.
In Fällen, in denen die Wohnung unbewohnbar wird, etwa durch einen Wasserschaden oder Brand, hat der Vermieter weitergehende Pflichten. Er muss dann für eine angemessene Ersatzunterkunft sorgen, sofern die Unbewohnbarkeit nicht vom Mieter verschuldet wurde. Dies kann auch die Übernahme von Kosten für eine vorübergehende Unterbringung in einem Hotel oder einer Ferienwohnung beinhalten.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Mieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung nicht untätig bleiben darf. Er muss nachweislich eigene Bemühungen unternehmen, um eine passende Ersatzwohnung zu finden. Dies kann durch Dokumentation von Wohnungsbesichtigungen, Anfragen bei Maklern oder Anzeigen in Zeitungen und Online-Portalen belegt werden.
Für Vermieter ist es ratsam, im Falle einer Kündigung mit dem Mieter zu kooperieren und, wenn möglich, Unterstützung bei der Wohnungssuche anzubieten. Dies kann dazu beitragen, rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden und eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden.
Die rechtliche Lage kann je nach Einzelfall variieren, und es ist stets eine individuelle Betrachtung der Umstände erforderlich. Faktoren wie die Dauer des Mietverhältnisses, die persönliche Situation des Mieters und die Gründe für die Kündigung spielen eine wichtige Rolle bei der Beurteilung der Verpflichtungen des Vermieters.

Welche Schritte muss ich als gekündigter Mieter unternehmen, um meine Bemühungen um Ersatzwohnraum nachzuweisen?

Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses müssen Mieter unverzüglich mit der Suche nach Ersatzwohnraum beginnen und ihre Bemühungen sorgfältig dokumentieren. Dies ist entscheidend, um im Falle eines Rechtsstreits nachweisen zu können, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zu beschaffen war.
Grundsätzlich beginnt die Pflicht zur Ersatzwohnraumsuche mit dem Zugang der Kündigung. Ab diesem Zeitpunkt müssen Mieter alle zumutbaren Anstrengungen unternehmen, um eine neue Wohnung zu finden. Dabei sind die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen.
Ein wichtiger Schritt ist die regelmäßige und intensive Sichtung von Wohnungsanzeigen in verschiedenen Medien. Dazu gehören Tageszeitungen, Immobilienportale im Internet und spezielle Wohnungsanzeigen. Es empfiehlt sich, diese Suche täglich durchzuführen und alle gesichteten Anzeigen zu dokumentieren, auch wenn sie nicht zu einer Besichtigung führen.
Mieter sollten zudem aktiv Kontakt zu Vermietern und Maklern aufnehmen. Jede Kontaktaufnahme, sei es telefonisch, per E-Mail oder persönlich, sollte mit Datum, Uhrzeit und Gesprächsinhalt notiert werden. Bei Absagen ist es ratsam, den Grund dafür festzuhalten.
Die Teilnahme an Wohnungsbesichtigungen ist ein weiterer wichtiger Nachweis für die Bemühungen um Ersatzwohnraum. Hierbei sollten Mieter Datum, Uhrzeit, Adresse und den Namen des Vermieters oder Maklers notieren. Auch der Grund für eine eventuelle Ablehnung der Wohnung durch den Mieter oder den Vermieter sollte dokumentiert werden.
Es ist ratsam, sich bei kommunalen Wohnungsgesellschaften und dem örtlichen Wohnungsamt als wohnungssuchend zu melden. Die Registrierung und alle weiteren Kontakte mit diesen Stellen sollten ebenfalls schriftlich festgehalten werden.
Mieter können auch Eigeninitiative zeigen, indem sie selbst Wohnungsgesuche aufgeben. Diese sollten in verschiedenen Medien platziert werden, beispielsweise in Zeitungen, Online-Portalen oder an schwarzen Brettern. Alle aufgegebenen Anzeigen sollten aufbewahrt werden.
Bei der Wohnungssuche ist es wichtig, realistische Erwartungen zu haben. Mieter müssen bereit sein, gewisse Einschränkungen in Kauf zu nehmen. Ein Anspruch auf eine exakt gleichwertige Wohnung besteht nicht. Zumutbare Abstriche bei Größe, Ausstattung oder Lage müssen akzeptiert werden.
Die Dokumentation aller Bemühungen ist von zentraler Bedeutung. Es empfiehlt sich, ein detailliertes Suchprotokoll zu führen, in dem alle Aktivitäten chronologisch aufgelistet werden. Dazu gehören auch erfolglose Versuche und Absagen. Sämtliche Unterlagen wie E-Mails, Briefe oder Anzeigen sollten aufbewahrt werden.
Bei finanziellen Einschränkungen, etwa wenn der Mieter Sozialleistungen bezieht, ist es wichtig, frühzeitig Kontakt mit dem zuständigen Leistungsträger aufzunehmen. Die maximal erstattungsfähige Miethöhe sollte geklärt und dokumentiert werden.
Sollte der Mieter trotz intensiver Bemühungen keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden, kann er der Kündigung unter Berufung auf die Sozialklausel nach § 574 BGB widersprechen. Hierbei sind die umfassend dokumentierten Suchbemühungen von entscheidender Bedeutung, um die Erfolglosigkeit der Wohnungssuche nachzuweisen.
Es ist zu beachten, dass die Anforderungen an die Suchbemühungen des Mieters sehr hoch sind. Gelegentliche oder halbherzige Versuche reichen nicht aus. Der Mieter muss nachweisen, dass er alle ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, um Ersatzwohnraum zu finden.

Welche Kriterien berücksichtigt das Gericht bei der Entscheidung über die Verlängerung der Räumungsfrist?

Bei der Entscheidung über die Verlängerung einer Räumungsfrist wägen Gerichte verschiedene Kriterien sorgfältig ab. Ein zentraler Aspekt ist die Intensität der Wohnungssuche des Mieters. Gerichte erwarten, dass Mieter sich nachweislich und kontinuierlich um eine Ersatzwohnung bemühen. Dabei reicht es nicht aus, nur wenige Wohnungsanzeigen vorzulegen oder pauschal auf einen angespannten Wohnungsmarkt zu verweisen. Vielmehr müssen Mieter detailliert darlegen, auf welche Wohnungen sie sich wann und wie beworben haben und warum diese Bemühungen erfolglos blieben.
Die Lage auf dem lokalen Wohnungsmarkt fließt ebenfalls in die Beurteilung ein. Gerichte berücksichtigen, ob objektiv Schwierigkeiten bei der Anmietung einer Ersatzwohnung bestehen. Allerdings genügt ein pauschaler Verweis auf einen „gerichtsbekannt angespannten“ Wohnungsmarkt nicht. Die konkrete Situation muss im Einzelfall nachgewiesen und bewertet werden.
Auch die persönlichen Umstände des Mieters spielen eine Rolle. Dazu gehören Faktoren wie Alter, Einkommen, Familiensituation und die bisherige Mietdauer. Besonders berücksichtigt wird, ob schulpflichtige Kinder betroffen sind und ob ein Umzug während des laufenden Schuljahres vermieden werden kann.
Die Dauer des Mietverhältnisses und die Zeit seit der Kündigung sind weitere wichtige Kriterien. Bei langjährigen Mietverhältnissen neigen Gerichte eher dazu, eine längere Räumungsfrist zu gewähren. Gleichzeitig wird erwartet, dass Mieter bereits ab Zugang der Kündigung mit der Suche nach einer neuen Wohnung beginnen und nicht erst nach einem rechtskräftigen Räumungsurteil.
Ein entscheidender Faktor ist die Zahlungsfähigkeit des Mieters. Gerichte prüfen, ob der Mieter in der Lage ist, die laufende Miete oder Nutzungsentschädigung während der verlängerten Räumungsfrist zu zahlen. Ist dies nicht gewährleistet, sinken die Chancen auf eine Fristverlängerung erheblich.
Die Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses werden ebenfalls berücksichtigt. Bei einer fristlosen Kündigung aufgrund schwerwiegender Vertragsverletzungen, wie etwa Störung des Hausfriedens, sind Gerichte zurückhaltender mit der Gewährung einer Räumungsfrist.
Nicht zuletzt fließen auch die Interessen des Vermieters in die Abwägung ein. Benötigt der Vermieter die Wohnung dringend für den Eigenbedarf oder drohen ihm erhebliche wirtschaftliche Nachteile durch eine verzögerte Räumung, kann dies gegen eine Fristverlängerung sprechen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Gesamtdauer der Räumungsfrist, einschließlich möglicher Verlängerungen, ein Jahr nicht überschreiten darf. Diese Frist beginnt mit der Rechtskraft des Räumungsurteils.
Gerichte treffen ihre Entscheidung stets auf Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall. Dabei müssen sie sowohl die berechtigten Interessen des Mieters an ausreichend Zeit für die Wohnungssuche als auch die Interessen des Vermieters an einer zeitnahen Rückgabe der Wohnung berücksichtigen.

Wie lange nach einer Kündigung muss ich mit dem Suchen einer Ersatzwohnung beginnen?

Die Verpflichtung zur Suche nach einer Ersatzwohnung beginnt unmittelbar nach Zugang der Kündigung. Dies ergibt sich aus der allgemeinen Schadensminderungspflicht, die im Mietrecht Anwendung findet. Gemäß § 254 Abs. 2 BGB ist der Mieter dazu verpflichtet, den Schaden so weit wie möglich zu mindern.
Im Kontext einer Wohnungskündigung bedeutet dies, dass der Mieter nicht untätig bleiben darf, sondern aktiv werden muss, um eine neue Bleibe zu finden. Die Suche nach einer Ersatzwohnung sollte daher unverzüglich aufgenommen werden, sobald die Kündigung zugestellt wurde. Dies dient nicht nur dazu, rechtzeitig eine neue Unterkunft zu sichern, sondern auch um im Falle eines Rechtsstreits nachweisen zu können, dass man seiner Pflicht zur Schadensminderung nachgekommen ist.
Es ist wichtig zu verstehen, dass diese Verpflichtung unabhängig davon besteht, ob man die Kündigung akzeptiert oder anfechten möchte. Selbst wenn der Mieter plant, gegen die Kündigung vorzugehen, sollte er parallel dazu mit der Wohnungssuche beginnen. Dies schützt den Mieter vor möglichen negativen Konsequenzen, falls die Anfechtung der Kündigung erfolglos bleibt.
Die Intensität der Suchbemühungen sollte angemessen sein und den Umständen des Einzelfalls entsprechen. Faktoren wie die Länge der Kündigungsfrist, die Verfügbarkeit von Wohnraum am Ort und die persönliche Situation des Mieters spielen dabei eine Rolle. Je näher der Räumungstermin rückt, desto intensiver sollten die Bemühungen um eine neue Wohnung werden.
Es ist ratsam, die Suchbemühungen zu dokumentieren. Dies kann durch das Aufbewahren von Anzeigen, E-Mails an Vermieter, Besichtigungsterminen oder anderen Nachweisen der Wohnungssuche geschehen. Diese Dokumentation kann im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung von Bedeutung sein, um zu belegen, dass man seiner Schadensminderungspflicht nachgekommen ist.
Die Pflicht zur Wohnungssuche entbindet den Mieter jedoch nicht von seinen vertraglichen Pflichten gegenüber dem aktuellen Vermieter. Bis zum Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter weiterhin die Miete zahlen und die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten.
Es ist zu beachten, dass die Schadensminderungspflicht keine unmöglichen oder unzumutbaren Anstrengungen vom Mieter verlangt. Der Mieter muss nicht jede beliebige Wohnung akzeptieren, sondern darf bei der Suche durchaus seine berechtigten Interessen berücksichtigen, wie etwa die Bezahlbarkeit der Miete oder die Lage der Wohnung.

Welche Konsequenzen drohen, wenn ich mich nicht ausreichend um eine Ersatzwohnung bemühe?

Bei unzureichenden Bemühungen um eine Ersatzwohnung drohen Mietern erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen. Die Pflicht zur Suche nach Ersatzwohnraum beginnt bereits mit dem Zugang der Kündigung. Mieter müssen sich nachweislich und ernsthaft um eine angemessene Ersatzunterkunft bemühen.
Versäumen Mieter diese Obliegenheit, riskieren sie den Verlust wichtiger Rechte. Insbesondere können sie sich nicht erfolgreich auf den Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums nach § 574 Abs. 2 BGB berufen. Dieser Paragraph ermöglicht es Mietern normalerweise, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann.
Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Bemühungen der Mieter. Es reicht nicht aus, pauschal zu behaupten, keine passende Wohnung gefunden zu haben. Vielmehr müssen Mieter detailliert und konkret darlegen, welche Anstrengungen sie unternommen haben. Dazu gehören beispielsweise die Suche über verschiedene Medien, die Kontaktaufnahme mit Maklern oder die Nutzung von Wohnungssuchportalen.
Bei unzureichenden Suchbemühungen droht im schlimmsten Fall der Verlust der Wohnung ohne Aussicht auf eine Verlängerung des Mietverhältnisses. Gerichte können in solchen Fällen den Räumungsanspruch des Vermieters bestätigen, was zur Zwangsräumung führen kann.
Auch die Möglichkeit einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann gefährdet sein. Diese Frist, die normalerweise bis zu einem Jahr betragen kann, wird von Gerichten oft nur gewährt, wenn der Mieter nachweisen kann, dass er sich ernsthaft um Ersatzwohnraum bemüht hat.
Finanziell kann es ebenfalls problematisch werden. Mieter, die keine ausreichenden Suchbemühungen nachweisen können, riskieren, die Kosten für eine kurzfristig notwendige, teurere Ersatzunterkunft selbst tragen zu müssen. Der Vermieter ist in solchen Fällen möglicherweise nicht verpflichtet, für diese Mehrkosten aufzukommen.
Es ist wichtig zu verstehen, dass Mieter gewisse Einschränkungen bei der Ersatzwohnung akzeptieren müssen. Ein Anspruch auf absolut gleichwertigen Wohnraum besteht nicht. Gerichte erwarten von Mietern die Bereitschaft, Kompromisse einzugehen, etwa hinsichtlich Größe, Zuschnitt oder Lage der neuen Wohnung.
Um negative Konsequenzen zu vermeiden, sollten Mieter ihre Suchbemühungen sorgfältig dokumentieren. Dazu gehört das Aufbewahren von Anzeigen, E-Mails und anderen Nachweisen der Wohnungssuche. Diese Dokumentation kann im Streitfall vor Gericht von entscheidender Bedeutung sein.
Mieter sollten bedenken, dass die Anforderungen an ihre Suchbemühungen mit der Zeit steigen können. Je näher der Räumungstermin rückt, desto intensiver müssen die Bemühungen um eine Ersatzwohnung werden. Gerichte erwarten in der Regel eine Steigerung der Suchaktivitäten mit fortschreitender Zeit.
Die rechtlichen Folgen unzureichender Suchbemühungen können also weitreichend sein und die Wohnsituation sowie die finanzielle Lage der Mieter erheblich beeinträchtigen. Eine proaktive und nachweisbare Suche nach Ersatzwohnraum ist daher von großer Bedeutung, um die eigenen Rechte zu wahren und negative Konsequenzen zu vermeiden.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

  • Räumungsfrist: Die Räumungsfrist ist die vom Gericht festgelegte Zeitspanne, innerhalb derer ein Mieter nach der Kündigung seiner Wohnung ausziehen muss. Diese Frist soll dem Mieter Zeit geben, um eine neue Wohnung zu finden und einen Umzug zu organisieren. Sie kann in Ausnahmefällen verlängert werden, wenn der Mieter nachweisen kann, dass er sich intensiv um eine neue Wohnung bemüht hat und dennoch keine gefunden hat.
  • Ersatzwohnraum: Ersatzwohnraum bezeichnet eine alternative Wohnung, die ein Mieter nach der Kündigung seiner bisherigen Wohnung sucht. Der Mieter muss nachweisen, dass er sich ausreichend um Ersatzwohnraum bemüht hat, um eine Verlängerung der Räumungsfrist zu rechtfertigen. Dies beinhaltet das aktive Suchen, Bewerben und Besichtigen von Wohnungen.
  • Zwangsräumung: Eine Zwangsräumung ist die gerichtliche Anordnung, dass ein Mieter seine Wohnung verlassen muss. Diese Maßnahme wird ergriffen, wenn der Mieter nach Ablauf der Räumungsfrist nicht freiwillig auszieht. Der Gerichtsvollzieher setzt die Zwangsräumung durch, wenn der Mieter der Aufforderung nicht nachkommt.
  • Interessenabwägung: Bei der Interessenabwägung wägt das Gericht die Interessen des Vermieters und des Mieters gegeneinander ab. Dabei wird berücksichtigt, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der schnellen Räumung hat und ob der Mieter ausreichend Zeit und Gelegenheit hatte, eine neue Wohnung zu finden. Soziale Härtefälle, wie eine kinderreiche Familie, werden ebenfalls berücksichtigt.
  • Nutzungsentschädigung: Die Nutzungsentschädigung ist der Betrag, den der Mieter an den Vermieter zahlen muss, wenn er nach Ablauf der Mietzeit weiterhin in der Wohnung bleibt. Dieser Betrag entspricht in der Regel der bisherigen Miete oder kann höher ausfallen. Im vorliegenden Fall wurde der Streitwert des Verfahrens auf Basis der Nutzungsentschädigung berechnet.
  • Soziale Schutzbedürftigkeit: Soziale Schutzbedürftigkeit bezeichnet die besondere Schutzwürdigkeit bestimmter Personengruppen, wie Familien mit Kindern, ältere Menschen oder Personen mit Behinderungen. Diese Schutzbedürftigkeit kann bei der Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist eine Rolle spielen, da diese Gruppen oft besonderen Schutz vor Wohnungslosigkeit benötigen.

Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 721 ZPO (Räumungsfrist und Räumungsschutz): Dieser Paragraph regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Gericht einem Mieter nach einer Kündigung eine Räumungsfrist gewähren kann, um ihm Zeit zu geben, eine neue Wohnung zu finden. Im vorliegenden Fall wurde die Räumungsfrist bereits mehrfach verlängert, und das Gericht musste entscheiden, ob eine weitere Verlängerung gerechtfertigt ist.
  • § 721 Abs. 3 ZPO (Antragsfrist): Dieser Absatz legt fest, dass ein Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Frist gestellt werden muss. Im vorliegenden Fall wurde der Antrag fristgerecht gestellt, was eine wichtige Voraussetzung für die Prüfung des Antrags war.
  • § 721 Abs. 4 S. 1 ZPO (Zuständigkeit): Dieser Absatz bestimmt, welches Gericht für die Entscheidung über einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist zuständig ist. Im vorliegenden Fall war das Amtsgericht München zuständig.
  • § 91 ZPO (Kostenentscheidung): Dieser Paragraph regelt, wer die Kosten eines Gerichtsverfahrens zu tragen hat. Im vorliegenden Fall wurden die Antragsteller (Mieter) zur Zahlung der Kosten des Verfahrens verurteilt, da ihr Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist abgelehnt wurde.
  • BGH, Beschluss vom 27.06.1990, Az. XII ZR 73/90 (Bemühungen um Ersatzwohnraum): Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) besagt, dass bei der Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist insbesondere zu berücksichtigen ist, ob sich der Mieter nach der erstmaligen Bewilligung der Frist ausreichend um eine Ersatzwohnung bemüht hat. Im vorliegenden Fall wurde dies vom Gericht verneint, was zur Ablehnung des Antrags führte.

Das vorliegende Urteil

AG München – Az.: 472 C 22260/20 – Beschluss vom 25.01.2023


* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.

→ Lesen Sie hier den vollständigen Urteilstext…

 

1. Der Antrag der Antragsteller/ Beklagten, die im Endurteil des Landgerichts München I vom 03.08.2022, Az. 14 S 663/22 in Ziffer 3 gesetzte Räumungsfrist bis zum 31.01.2023 um 6 Monate bis zum 31.07.2023 zu verlängern, wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsteller/ Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Räumungsfristverlängerungsverfahrens zu tragen.

3. Der Streitwert des Räumungsfristverlängerungsverfahrens wird auf 4.625,28 Euro festgesetzt.

Gründe:

1. Mit Urteil des Amtsgerichts München vom 23.12.2021 (Az. 472 C 22260/20) wurde den Antragstellern/ Beklagten eine Räumungsfrist bis 28.02.2022 gewährt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht München I wurde mit Urteil vom 03.08.2022 (Az. 14 S 663/22) die Berufung zurückgewiesen und den Beklagten eine Räumungsfrist bis 31.01.2023 gewährt.

Mit Schriftsatz des Vertreters der Antragsteller/ Beklagten vom 16.01.2023 wird die Verlängerung der bis zum 31.01.2023 gesetzten Räumungsfrist um 6 Monate bis 31.07.2023 beantragt.

Die Antragsgegner/ Klagepartei hat mit Schriftsatz des Klägervertreters vom 23.01.2023 beantragt, den Antrag auf Verlängerung des gewährten Vollstreckungsschutzes kostenpflichtig zurückzuweisen.

2. Gem. § 721 Abs. 3 ZPO ist der Antrag auf Verlängerung spätestens 2 Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. Der Antrag ging am 16.01.2023 bei Gericht ein und erfolgte damit fristgerecht.

Das Amtsgericht München ist gem. § 721 Abs. 4 S. 1 ZPO zuständig.

3. Der Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist ist vorliegend nach Abwägung der Interessen der beteiligten Parteien jedoch zurückzuweisen.

Vorliegend wurde durch die beklagte Partei vorgetragen, dass sie sich intensiv um einen Ersatzwohnraum bemüht, aber hier erfolglos gewesen sei. Insoweit werden neue Umstände, die im Einzelfall eine Verlängerung der Räumungsfrist bewirken können, vorgetragen (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, ZPO § 721 Rn. 64).

Die Frage nach der Verlängerung einer Räumungsfrist ist anhand einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden. Die Bewilligung steht dabei im Ermessen des Gerichts.

Generell gilt, dass eine Räumungsfrist dann zu gewähren ist, wenn das Interesse des Mieters an einem weiteren Räumungsaufschub höher zu bewerten ist als das Interesse des Gläubigers an der sofortigen Räumung. Ein allgemein anerkannter Grundsatz, wonach das befristete Bestandsinteresse des Mieters generell höher zu bewerten ist als das Erlangungsinteresse des Vermieters besteht nicht (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, ZPO § 721 Rn. 19). § 721 ZPO soll den Schuldner aber davor schützen durch die Räumung obdachlos zu werden oder unzumutbaren Wohnraum beziehen zu müssen.

Vorliegend ist insbesondere zu berücksichtigen, dass den Antragstellern/ Beklagten mit Urteil des Landgerichts München vom 03.08.2022 bereits eine erhebliche Räumungsfrist bis 31.01.2023 gewährt worden ist.

Gemäß dem Beschluss des BGH vom 27.06.1990, Az. XII ZR 73/90 (BGH NJW 1990, 2823) kommt es für eine sachgerechte Beurteilung des Antrags auf Verlängerung der Räumungsfrist wesentlich darauf an, ob der Räumungsschuldner sich nach der erstmaligen Bewilligung dieser Frist hinreichend um eine Ersatzwohnung bemüht.

Das Gericht ist hier unter Berücksichtigung des Vortrags in der Antragsschrift des Beklagtenvertreters vom 16.01.2023 – welcher von der Gegenseite nicht bestritten wurde – nicht von einer hinreichenden Bemühung überzeugt, womit der Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist zurückzuweisen war. Ausgangspunkt hierfür ist, dass die außerordentliche und hilfsweise ordentlich Kündigung vom 15.10.2020 datiert und das Mietverhältnis jedenfalls durch die hilfsweise Kündigung das Mietverhältnis bereits zum 31.01.2021 beendet worden ist. Vorgelegt wird eine Liste mit Bemühungen um Ersatzwohnraum der letzten 5 Monate, wobei nur 10 Bewerbungen auf Wohnungen erfolgt sind und hiervon jeweils 1 Besichtigung im August und September 2022 war, im Übrigen noch 2 im Oktober 2022 und 5 Besichtigungen erst im November und Dezember 2022. Die Pflicht sich um Ersatzwohnraum zu bemühen besteht allerdings schon ab Zugang der Kündigung.

Als umfangreich und intensiv können diese Bemühungen nicht bezeichnet werden, wobei das Gericht nicht die zweifelsfrei überaus angespannte Lage des Münchner Mietmarkts verkennt. Dabei verkennt das Gericht auch nicht, dass die Antragsteller/ Beklagten mit ihren 4 minderjährigen Kindern ein hohes Maß sozialer Schutzbedürftigkeit aufweisen.

Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass den Antragstellern/ Beklagten bereits im Oktober 2020 das Mietverhältnis gekündigt wurde und sie spätestens mit dem erstinstanzlichen Urteil vom 23.12.2021 ernsthaft mit dem Verlust der Wohnung rechnen mussten, erscheint die behauptete Intensität der Ersatzwohnraumsuche jedoch dürftig. Allein wenn man den von den Antragstellern/ Beklagten angegebenen Zeitraum von 5 Monaten nach der Rechtskraft des Urteils des Landgerichts München betrachtet, ergibt dies im Durchschnitt gerade einmal 2 Wohnungsbesichtigungen im Monat.

Zum anderen ist auch die bereits lange Verfahrensdauer (die wirksame Kündigung erfolgte zum 15.10.2020) und der lange Zeitraum, den die Antragsteller / Beklagten auch nach Ergehen der erstinstanzlichen gerichtlichen Entscheidung ungenutzt verstreichen ließen, zu sehen.

Eine Verlängerung der gewährten Räumungsfrist war daher zu versagen.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

4. Der Streitwert beruht auf der Höhe der Nutzungsentschädigung für den beantragten Zeitraum der Verlängerung der Räumungsfrist von 6 Monaten (770,88 Euro x 6).

 


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Stand: 25.06.2024

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