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Mietzahlungen (verspätete) – rechtfertigen eine fristlose Kündigung

Oberlandesgericht Düsseldorf

Az: I-24 U 177/07

Urteil vom 08.07.2008


In dem Rechtsstreit hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 06.05.2008 für Recht erkannt:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg – Einzelrichter – vom 07.08.2007 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im Erdgeschoss des Hauses M.-Str. 45 a in M. gelegene Gaststätte, bestehend aus Küche, Gemeinschaftsraum und den im Kellergeschoss befindlichen Lagerräumen (Größe circa 120 m2), sowie die im Erdgeschosses des Hauses M.-Str. 45 a in M. gelegene Wohnung, bestehend aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmern, Küche, Diele, Bad, Gäste-WC sowie Abstellraum (Größe circa 100 m²), zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe 20.000,00 EUR abzuwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 14.400,00 EUR.

Gründe:

A.

Die Parteien schlossen den Mietvertrag vom 05.11.2004 (im folgenden: MV) über Räume für eine Gaststätte M.-Str. 45 a in M. und eine zu der Gaststätte gehörende Betriebswohnung. Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Regelungen wird auf die Akten verwiesen.

Mit Anwaltsschreiben vom 21.04.2006 mahnte der Kläger den Beklagten zu 2. wegen verspäteter Mietzahlungen für die Monate Januar und Februar 2006 sowie wegen nicht gezahlter Mieten für die Monate März und April 2006 ab. Zugleich drohte er für den Wiederholungsfall die Kündigung des Mietverhältnisses an. Mit weiteren Schreiben vom 15.08.2006 an den Beklagten zu 1. und den Beklagten zu 2. mahnte der Kläger die Beklagten wegen der Nichtzahlung bzw. der nicht rechtzeitige Zahlung der Mieten für Juli und August 2006 (Gaststätte) sowie wegen des Ausbleibens weiterer Zahlungen ab und drohte erneut die fristlose Kündigung an. Unter dem 25.09.2006 sowie erneut unter dem 17.11.2006 sprach der Kläger gesondert gegenüber jedem der beiden Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus.

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Durch das angefochtene Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts verwiesen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerechten Berufung. Er ist der Auffassung, aufgrund Zahlungsverzugs der Beklagten wie auch aufgrund ständiger unpünktlicher und unvollständiger Mietzahlungen das Mietverhältnis wirksam gekündigt zu haben. Ferner tritt er dem Vortrag der Beklagten zu Mängeln des Mietobjekts entgegen. Überdies hat der Kläger erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen zwischenzeitlich aufgelaufener Zahlungsrückstände sowie wegen – so behauptet der Kläger – vom Beklagten zerstörten Mobiliars ausgesprochen. Ferner behauptet er, der Beklagte zu 1. habe am 21.02.2008 seinem – des Klägers – Vorsitzenden Weides in der Öffentlichkeit wahrheitswidrig vorgeworfen, Vereinsgelder veruntreut zu haben; auch deswegen kündige er das Mietverhältnis.

Der Kläger beantragt,

wie erkannt.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie machen geltend: Das Mietobjekt weise Mängel auf, die sie zur Minderung der Miete berechtigten. Im Bad der Wohnung sei kein heißes Wasser vorhanden. Der Heizkörper im 2. Kinderzimmer lecke und Strom sei in einem Zimmer nicht vorhanden. Die Wohnungstür sei mangelhaft; durch Lüftungslöcher im Dach gehe Energie verloren. Ferner trete Schimmel auf, der den Cateringbetrieb beeinträchtige. Der Kläger habe sich in der Vergangenheit um die Beseitigung der Mängel nicht gekümmert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Akteninhalt verwiesen.

B.

Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet und führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils. Die Beklagten sind aus § 546 BGB als Gesamtschuldner verpflichtet, das mit Vertrag vom 05.11.2004 angemietete Gewerbeobjekt (Geschäftsräume für den Betrieb einer Gaststätte mit zugehöriger Betriebswohnung) zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

I.

Mit Recht hat das Landgericht das hier streitige Mietverhältnis insgesamt als Geschäftsraummiete qualifiziert. Auf die insoweit zutreffenden Erwägungen der angefochtenen Entscheidung wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen. Die Parteien wenden sich im Berufungsverfahren gegen diese Einordnung des Mietvertrags nicht. Sie entspricht der Rechtsprechung des Senats (vgl. Urteil vom 16.04.2002 – 24 U 199/01 – WuM 2002, 481 = ZMR 2002, 589).

II.

Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 25.09.2006 gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet worden.

1.

Nach dieser Vorschrift kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sind diese Voraussetzungen hier im Hinblick auf die ständig unpünktlichen Mietzahlungen der Beklagten in der Zeit von Januar bis September 2006 erfüllt.

2.

Ständig verspätete Mietzahlungen, ohne dass die in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB umschriebenen Rückstände erreicht werden, rechtfertigen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, jedenfalls nach vorheriger Abmahnung, die fristlose Kündigung (BGH WM 2008, 31; 2007, 155; 2006, 193; 1997, 540; NJW-RR 1988, 77; vgl. auch OLG Rostock OLGR 2003, 30; OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 945; Senat n.v. Beschluss vom 11.09.2007 – I-24 U 68/07). Maßgeblich ist die Wertung, ob dem Vermieter aufgrund der ständig verzögerten Mietzahlungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden ist oder nicht. Hierfür ist es ohne Bedeutung, dass der Kläger vor Ausspruch der Kündigung vom 25.09.2006 – ohnehin nur teilweise – befriedigt worden ist. Denn die Bestimmung über den Ausschluss des Kündigungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) ist hier nicht anzuwenden (BGH WM 2006, 193; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 45).

3.

Die Beklagten haben im Jahre 2006 in der Zeit bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung vom 25.09.2006 die für Miete und Nebenkostenvorauszahlungen geschuldeten Beträge fortlaufend und in erheblichem Maße verspätet geleistet. Nach § 4 Ziff. 1 MV war die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Kalendertag eines Monats zu zahlen. Tatsächlich haben die Beklagten aber wie folgt verspätet gezahlt:

a) Gaststätte:

Fälligkeit|geleistete Zahlung in EUR|Zahlungsdatum|Verspätung in Tagen
03.01.2006|860|13.02.2006|41
03.02.2006|860|20.03.2006|45
03.03.2006|860|24.04.2006|52
03.04.2006|780|11.05.2006|38
03.05.2006|780|11.05.2006|8
03.06.2006|860|29.06.2006|26
03.07.2006|860|04.10.2006|93
03.08.2006|860|22.09.2006|50
03.09.2006|860|22.09.2006|19

b) Wohnung:

Fälligkeit|geleistete Zahlung in EUR|Zahlungsdatum|Verspätung in Tagen
03.01.2006|680|03.02.2006|31
03.02.2006|680|08.03.2006|33
03.03.2006|680|31.03.2006|28
03.04.2006|430|20.04.2006|17
03.05.2006|430|15.05.2006|12
03.06.2006|430|14.06.2006|11
03.07.2006|430|10.07.2006|7
03.08.2006|430|28.08.2006|25
03.09.2006|430|04.09.2006|1

4.

Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen war dem Kläger im Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärem Ende am 30.09.2009 nicht zuzumuten. Die Beklagten haben die Miete für die Gaststätte und für die Wohnung allein im Jahre 2006 bis zum Ausspruch der Kündigung im September in sämtlichen Monaten und überdies für Gaststätte und Wohnung in jeweils unterschiedlichem Ausmaß verspätet und damit für den Kläger als Vermieter zu nicht mehr kalkulierbaren Zeitpunkten geleistet. Das Maß der Verspätung überschritt vielfach die Dauer eines Monats und erreichte in einem Fall sogar die Dauer von 3 Monaten. Sie haben dieses vertragswidrige Verhalten ungeachtet der an den Beklagten zu 2. gerichteten Abmahnung mit Kündigungsandrohung vom 21.04.2006 und der an beide Beklagten gerichteten Abmahnung vom 15.08.2006 – wiederum mit Kündigungsandrohung – im September 2006 fortgesetzt, indem sie auch die Miete für September erheblich verspätet und zudem die bereits mehrere Monate rückständige Miete für Juli 2006 überhaupt erst nach Erhalt der Kündigung zahlten.

5.

Weder die offensichtlich – wie durch die Insolvenz des Cateringunternehmens belegt – schwierigen wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten noch das Hinnehmen wiederholt unpünktlicher Zahlungen im Jahre 2005 durch den Kläger rechtfertigen die Zahlungsverspätungen in den Monaten Januar bis September 2006. Auch wenn dem ersten Vorsitzenden des Klägers bei Abschluss des Mietvertrages die schlechten finanziellen Verhältnisse der Beklagten bekannt waren, so folgt hieraus nicht etwa der Verzicht auf vertragsgemäße Erfüllung. Ebenso wenig hat der Kläger sein Recht zur fristlosen Kündigung durch Duldung der verspäteten Zahlungen über einen längeren Zeitraum verloren (vgl. OLG Rostock a.a.O.). Die von den Beklagten vorgetragene Großzügigkeit des Klägers darf nicht vorschnell zu seinen Lasten ausgelegt werden. Mit seinen jeweils mit Kündigungsandrohung verbundenen Abmahnungen vom 21.04. und 15.08.2006 hat der Kläger deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er nicht länger bereit sei, verspätete Zahlungen hinzunehmen. Trotzdem haben die Beklagten ihr vertragswidriges Verhalten im September 2006 fortgesetzt.

6.

Die Behauptung der Beklagten, der Kläger habe dem Beklagten zu 1. die Zahlung der Miete jeweils erst nach Erhalt des hierfür notwendigen Geldes vom Beklagten zu 2. – seinem Insolvenzverwalter – zugestanden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Behauptung ist bereits nicht einlassungsfähig, da nichts dazu vorgetragen ist, wann und unter welchen Umständen jene Abrede getroffen worden sein soll. Zudem bedürfte es zur Änderung der Fälligkeitsbestimmungen des Mietvertrags einer Mitwirkung des Beklagten zu 2.; durch Absprachen allein zwischen dem Beklagten zu 1. und dem Kläger können die mietvertraglichen Regelungen nicht geändert werden. Überdies beträfe diese Abrede, wenn es sie denn gäbe, nur den für die Wohnung geschuldeten Teilbetrag der Miete, nicht aber den auf die Gaststätte entfallenden Teilbetrag. Gerade aber hinsichtlich des Teilbetrags für die Gaststätte war es im Jahre 2006 – wie dargestellt – zu gravierenden Zahlungsverspätungen gekommen. Schließlich fehlt es auch an einem Beweisantritt für die Behauptung der Beklagten.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).

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Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

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