Verteilerschlüssel – Umstellung und Erläuterungspflicht Vermieter

Verteilerschlüssel – Umstellung und Erläuterungspflicht Vermieter

LG Berlin

Az: 63 S 307/09

Urteil vom 16.02.2010


Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 20. Mai 2009 – 2009 – 3 C 565/08 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.201,77 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.01.2009 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestandes gem. § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist lediglich im tenorierten Umfang.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von insgesamt 1.0201,77 Euro aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 nach § 535 Abs. 2 BGB zu.

Die Betriebskostenabrechnung der Klägerin für den Abrechnungszeitraum 2004 ist formell und materiell ordnungsgemäß i.S.d. §§ 556, 556 a BGB.

Die Abrechnung ist insbesondere in Bezug auf die Umstellung des Verteilerschlüssels für die Heiz- und Warmwasserkosten formell ordnungsgemäß. Dies gilt selbst bei einem falschen Umlageschlüssel (BGH Urt.v. 19.01.2005 – VIII ZR 116/04= Grundeigentum 2005, 360).

Sie ist aber auch materiell ordnungsgemäß. Die Klägerin durfte den Verteilerschlüssel zwischen der vorigen und der hier streitgegenständlichen Abrechnung umstellen.

Gemäß den §§ 7,8 HeizkostenV (in der damals geltenden Fassung) konnte eine Umstellung dann erfolgen, wenn sie „sachgerecht“ war.

Die Umstellung war auch ohne Erläuterung zulässig. Der Einwand der Beklagten, der Vermieter müsse bei einer Umstellung des Verteilerschlüssels den sachlichen Grund erläutern, geht fehl. Dies ist nur dann der Fall, wenn z.B. die angegebene Gesamtfläche oder die Wohnfläche aus – dem Mieter nicht nachvollziehbaren Gründen – variiert.

Die Klägerin muss der Beklagten aber nicht darlegen, warum sie zwischen den, in der HeizkostenV aufgezählten Abrechnungsmethoden wechselt. Unabhängig davon hat die Klägerin die Umstellung jedenfalls mit Schreiben vom 15.05.2006 erläutert.

Der Einwand der Beklagten, ihr sei die Einsicht in den Fernwärmelieferungsvertrag verweigert worden und die Behauptung, es liege ein unzulässiges Wärme-Contracting vor, geht fehl.

Die Beklagte hat nicht bestritten, sowohl in den Wartungsvertrag als auch in die Rechnung des Wärmeversorgers „BEWAG“ Einsicht erhalten zu haben.

Aus beidem ergibt sich, dass die Klägerin kein Wärme-Contracting abgeschlossen hat, da die …….-Rechnung nur Heizkosten und keine Wartungskosten enthält. Diese wurden offensichtlich ausschließlich nach dem Wartungsvertrag i.H.v. 847,16 Euro umgelegt.

Die Behauptung der Beklagten, die Klägerin habe ihr die Einsicht in den Fernwärmelieferungsvertrag mit der BEWAG verweigert, ist unsubstantiiert.

Unstreitig befand sich die Beklagte an mehreren Terminen zur Einsichtnahme in die Belege bei der Hausverwaltung. Nach diesen Terminen hat sie zu keinem Zeitpunkt gegenüber der Klägerin gerügt, nicht in alle Unterlagen Einsicht erhalten zu haben. Erst mit Schreiben vom 14.06.2006 behauptet die Beklagte pauschal, den „Wärmelieferungsvertrag bis heute nicht gesehen zu haben“. Eine derartige Behauptung ist jedoch dann unbeachtlich, wenn der Mieter den Vortrag nicht hinreichend konkretisiert. Da die Beklagte Einsicht erhalten hat und im Anschluss an diese Termine nicht unverzüglich die behaupteten fehlenden Unterlagen gerügt hat, ist ihr jetziger pauschaler Vortrag unbeachtlich. Der durch die Beklagte angebotene Beweis (Zeugnis der Frau Heike Weingarten) war ebenfalls nicht zu erheben. Aus der unsubstantiierten Beweisbehauptung geht weder hervor, wer die Zeugin ist noch warum diese bezeugen könnte, dass die Beklagte den Fernwärmevertrag noch nicht gesehen habe.

Ähnlich verhält es sich mit dem Einwand der Beklagten, sie habe „sämtliche Verträge nicht im Original gesehen“.

Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch der Beklagten auf Vorlage der Verträge im Original. Die Beklagte rügt jedoch erstmals im Schriftsatz vom 02.04.2009, dass ihr keine Originale vorgelegt wurden. Weder das Schreiben vom 14.06.2006, noch das Schreiben vom 25.04.2005 enthalten diesen Einwand. Da die Beklagte unstreitig mehrmals zur Einsichtnahme bei der Klägerin war, hätte sie anläßlich dieser Termine bereits die Vorlage der Originalverträge verlangen müssen und nicht rügelos die unstreitig erhaltenen Kopien akzeptieren dürfen.

Der Klägerin steht auch der geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von 742,87 Euro gegen die Beklagte aus der Betriebskostenabrechnung 2005 zu. Die diesbezüglichen Einwände der Beklagten greifen ebenfalls nicht durch.

Zutreffend hat das angefochtene Urteil die Einwände der Beklagten als zu pauschal und verspätet erachtet. Die Beklagte hat innerhalb der Widerspruchsfrist keine substantiierten Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung 2005 vorgebracht. Die Auffassung der Beklagten, sie müsse die Betriebskostenabrechnung nicht substantiiert angreifen, ist unzutreffend. Der Mieter ist gehalten, seine Einwände der gestalt konkret vorzubringen, dass es dem Vermieter möglich ist, diese substantiiert zu widerlegen.

Ein derartiges substantiiertes Vorbringen gegen die Betriebskostenabrechnung 2005 lässt sich auch nicht aus der Verweisung in dem Schreiben vom 14.06.2006 erkennen. Die Beklagte nimmt ausdrücklich lediglich auf die drei aufgezählten Einwände gegen die Heizkostenabrechnung Bezug. Diesbezüglich kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Der Hinweis der Beklagten im genannten Schreiben: „Neben diversen Ungereimtheiten (Dachrinnenreinigung/ Hausmeister/Hausreinigung/BSR)…“ reicht nicht aus. Ob das Amtsgericht auf die mangelnde Substantiiertheit hätte hinweisen müssen, kann dahinstehen, da zum einen die Einwendungsfrist zum Zeitpunkt der Klageerhebung bereits abgelaufen war, zum anderen auch in der Berufungsbegründung hierzu keine Substantiierung erfolgt.

Die Einwendungsfrist ist, worauf das angefochtene Urteil ebenfalls zutreffend hinweist, auch nicht durch eine verweigerte Einsichtnahme der Klägerin verlängert worden. Wie bereits ausgeführt, hat die Beklagte nicht geltend gemacht, dass ihr Rechnungen fehlten, bzw. diese nur als Kopie vorgelegt wurden.

Der Anspruch der Klägerin ist jedoch durch Aufrechnung der Beklagten in Höhe von 174,71 Euro erloschen (§ 389 BGB). Das angefochtene Urteil hat die durch die Beklagte mit Schriftsatz vom 02.04.2009 erklärte Hilfsaufrechnung mit einem unstreitigen Gutachten aus der Betriebskostenabrechnung 2006 übersehen. Im Termin hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten erklärt, die Hilfsaufrechnung werde aufrecht erhalten. Demnach verringert sich der Anspruch der Klägerin von 1.367,48 Euro um 174,71 Euro auf 1.201,77 Euro.

Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 286,288 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 BGB.

Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.