Gemeinschaftsordnung in WEG-Anlage – Änderung des Verteilungsschlüssels

Gemeinschaftsordnung in WEG-Anlage – Änderung des Verteilungsschlüssels

OLG Schleswig

Az: 2 W 234/05

Beschluss vom 26.04.2006


In der Wohnungseigentumssache hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. vom 7.12.2005 gegen den Beschluss des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 23.11. am 26.04.2006 beschlossen:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1. hat die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 4000 Euro.

Gründe:

I.

Die aus 4 Häusern bestehende Anlage enthält einen SB-Markt (Teileigentum Nr. 42), Praxen und Büros (Teileigentum Nr. 40 und 41), 39 Wohnungen und eine Tiefgarage, zu welcher der hauseigene Fahrstuhl herabgeführt ist. Die Beteiligte zu 1. ist Teileigentümerin der Tiefgaragenstellplätze Nr. 43 bis 85. Sie erwarb die Stellplätze, um die ihr von der Bauaufsichtsbehörde auferlegten Stellplatzvorhaltungen für ihr unmittelbar angrenzendes Mietshaus mit Büros, Praxen und Läden zu erfüllen. Der Fahrstuhl ist für ihre Stellplatzbenutzer ohne Bedeutung, weil diese die Tiefgarage anderweit verlassen müssen, um in das Nachbarhaus zu gelangen. § 14 der Teilungserklärung vom 3.05.1993 (TE) regelt die „Ermittlung und Verteilung der laufenden Kosten und Lasten gemeinschaftlicher Verwaltung (Hausgeld/Wohngeld)“. Nach § 14 Nr. 2 TE setzt sich das Wohngeld/Hausgeld zur Zeit u.a. aus folgenden Beträgen/Betragsgruppen zusammen:

„a) der Vergütung für den WE-Verwalter…..,

b) den allgemeinen Bewirtschaftungs- bzw. Betriebskosten, insbesondere den Grundstücksgebühren, den Kosten für ……Versicherungen, den Kosten für Straßenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung, Müllabfuhr,……und den sonstigen Betriebskosten, soweit sie mit der Bewirtschaftung der Anlage unmittelbar zusammenhängen und für die Werterhaltung der Anlage notwendig sind…Diese Kosten sind von allen Sonder-/Teileigentümern im Verhältnis der qm-/Wohn-/Nutz-Fläche …… zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).“

……………..

Weiter ist bestimmt:

„Der Eigentümer des Teileigentums Nr. 42 wird nicht beteiligt an folgenden Kosten der Sonder- und Teileigentumseinheiten 1 – 41:

– Müllbeseitigung (bezüglich der Einheiten 1 – 41),

– Reinigung der Treppenhäuser, mit Ausnahme Kellergeschoss,

– Aufzugskosten

Die Eigentümer des Teileigentums Nr. 43 bis 85 werden nicht beteiligt an den Kosten:

– Treppenhausreinigung,

– Be- und Entwässerung (soweit es die Eigentümer der Einheiten Nr. 1 – 42 betrifft)

– Schornsteinreinigung (Heizung)

– Heiz- und Warmwasserkosten.

…………………

5. Der Kostenverteilerschlüssel (§ 14 Abs. II) kann mit 3/4 Mehrheit aller Miteigentumsanteile durch Beschluß der Eigentümerversammlung geändert werden.

…………………“

Die Beteiligte zu 1. ist der Auffassung, ihre Beteiligung an den Kosten des Aufzugs und der Müllbeseitigung sei ungerechtfertigt, weil ihre Tiefgaragenbenutzer den Aufzug und die Müllentsorgungsvorrichtungen nicht benutzten und mangels Zugangs auch gar nicht benutzen könnten. Sie hatte mehrfach in Wohnungseigentümerversammlungen versucht, den Kostenverteilungsschlüssel zu ändern (vgl. TOP 4 des Protokolls über die Versammlung vom 21.07.1994, TOP 5 des Protokolls über die Versammlung vom 6.10.1995 und TOP 14 der Versammlung vom 17.05.2001). Die hierfür erforderliche 3/4 Mehrheit konnte sie nicht erreichen. Gleichfalls hatte sie mehrfach Wohngeldbeschlüsse angefochten.

In der Versammlung der Wohnungseigentümer am 4.05.2004 beschlossen diese mehrheitlich die Wohngeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2003 (TOP 2) und genehmigten den Wirtschaftsplan für das Jahr 2004 (TOP 5). Die Beteiligte zu 1. hat beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären und festzustellen, dass sie an den Kosten der Müllabfuhr und der Fahrstuhlanlage in den Jahresabrechnungen der Verwaltung über das Gemeinschaftseigentum nicht zu beteiligen ist. Das Amtsgericht hat die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt (weil die Eigentümerin des Teileigentums Nr. 42 nicht hinreichend an den Kosten beteiligt worden war) und den Feststellungsantrag zurückgewiesen. Hiergegen hat die Beteiligte zu 1. sofortige Beschwerde eingelegt. Sie hat den Feststellungsantrag weiterverfolgt und hilfsweise beantragt, die Beteiligten zu 2. zu verpflichten, einer Änderung der Teilungserklärung dahin zuzustimmen, dass sie – die Beteiligte zu 1. – nicht an den Kosten der Müllabfuhr und der Aufzugsanlage zu beteiligen ist. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Gegen den Beschluss des Landgerichts, auf den zur weiteren Sachdarstellung Bezug genommen wird (Bl. 216 bis 221 d.A.), richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1., der die Beteiligten zu 2. und 3. entgegengetreten sind.

II.

Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG; 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist im Ergebnis unbegründet.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Beteiligte zu 1. habe sich entgegen ihrem Feststellungsbegehren an den Kosten für die Müllbeseitigung und den Fahrstuhl zu beteiligen. Die Müllbeseitigungskosten gehörten zu den Kosten des gemeinschaftlichen Verbrauchs gemäß § 16 Abs. 2 WEG. Es handele sich um das Entgelt für die von der Gemeinde hinsichtlich der Anlagen der Gemeinschaft erbrachten Leistungen. Dass die Beteiligte zu 1. zur Zeit keinen Schlüssel für einen Zugang zum Müllentsorgungsbereich habe, stehe dem nicht entgegen. Sie habe einen durchsetzbaren Anspruch auf den Zugang und damit auch einen Schlüssel. Im Hinblick auf den Fahrstuhl sei es ohne Belang, ob die Nutzer der Stellplätze diesen benutzten. Das Kostenkonzept der Gesamtanlage sei darauf ausgelegt, dass die Kosten auch des Fahrstuhls von allen Stellplatzteileigentümern getragen würden. Infolge individueller Nutzungsbeschränkungen könne keiner der Teileigentümer aus der solidarischen Belastung ausscheren. Der Hilfsantrag habe keinen Erfolg, weil das Gericht nicht unter Verletzung der Privatautonomie an der Eigentümergemeinschaft vorbei Änderungen an der Teilungserklärung vornehmen könne. Die Gemeinschaft habe einen Entscheidungsvorrang. Ihre Entscheidung sei dann gegebenenfalls auf Antrag eines Eigentümers oder des Verwalters einer gerichtlichen Überprüfung im Anfechtungswege zu unterziehen. Eine solche Anfechtung habe die Beteiligte zu 1. bisher versäumt und müsse deshalb den Antrag zunächst erneut der Wohnungseigentümerversammlung unterbreiten.

1. Hinsichtlich des Feststellungsbegehrens lassen die Ausführungen des Landgerichts keinen Rechtsfehler im Sinne der §§ 27 FGG; 546 ZPO erkennen. Die Kosten der gesamten – also auf die Bereiche sowohl des Gemeinschafts- als auch des Sondereigentums bezogenen – Müllbeseitigung und des Aufzugs sind grundsätzlich von allen Sonder-/Teileigentümern im Verhältnis der Wohn-/Nutzfläche zu tragen. Das ergibt sich aus § 14 Nr. 2 Buchst. b) der TE. Diese Vorschrift ist anzuwenden, weil sie als spezielle Vereinbarung der Wohnungseigentümer dem abdingbaren § 16 Abs. 2 WEG vorgeht (Weitnauer/Gottschalg, WEG, 9. Aufl., § 16 Rn. 16). Das Rechtsbeschwerdegericht kann die als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragene Teilungserklärung selbständig auslegen. Maßgebend ist hierbei der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt.

Die „Müllabfuhr“ wird bereits im ersten Absatz unter Buchst. b) erwähnt. Im 3. und 4. Absatz, welche die Nichtbeteiligung an Kosten regelt, wird ausnahmsweise der Eigentümer des Teileigentums Nr. 42 von der Beteiligung an den Kosten der Müllbeseitigung ausgenommen, während dies für die Beteiligte zu 1. nicht der Fall ist. Daraus folgt, dass diese daran zu beteiligen ist. Entgegen ihrer Auffassung umfasst § 14 Nr. 2 Buchst. b) der TE die Kosten der gesamten Müllbeseitigung. Dem steht nicht entgegen, dass Nr. 2 Buchst. b) sich auf die „allgemeinen Bewirtschafts- und Betriebskosten“ bezieht. Ersichtlich sollte in § 14 Nr. 2 der Teilungserklärung das Wohngeld/Hausgeld umfassend geregelt werden, wie sich aus Buchst. e) (u.a. Kosten der Beheizung sowie der Warm- und Kaltwasserversorgung auch des Sonder/Teileigentums) und Buchst. f) (Abfallentsorgung für das Teileigentum Nr. 42 in eigener Zuständigkeit) ergibt. Wäre von Buchst. b) nur die Entsorgung des Mülls gemeinschaftlicher Räume und Flächen erfasst worden, so hätte an anderer Stelle auch die Entsorgung des Mülls aus dem – außer dem erwähnten Teileigentum Nr. 42 – übrigen Sonder- und Teileigentum geregelt sein müssen, was indessen nicht der Fall ist.

Entgegen der Auffassung der Beteiligen zu 1. spricht überdies manches dafür, dass die Kosten der gesamten Müllabfuhr auch nach § 16 Abs. 2 WEG zu den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gerechnet werden (vgl. BayObLGZ 1972, 150; Weitnauer/Gottschalg a.a.O.). Wegen der speziellen Regelung in der Teilungserklärung kommt es indessen vorliegend nicht auf diese Frage an. Deshalb liegen auch die Ausführungen der Beteiligten zu 1. über die Anwendbarkeit der Grundsätze der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25.09.2003 – V ZB 21/03 – (NJW 2003, 3476) neben der Sache. Diese Entscheidung ist von vornherein nicht einschlägig, wenn die Verteilung der Kosten – wie hier – durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist (a.a.O. S. 3477, 3478).

Die Aufzugskosten gehören zu den „sonstigen Betriebskosten, soweit sie mit der Bewirtschaftung der Anlage unmittelbar zusammenhängen und für die Werterhaltung der Anlage notwendig sind“ im Sinne des § 14 Nr. 2 Buchst. b). Die Beteiligte zu 1. ist gemäß § 14 Nr. 2. Buchst. b) im 4. Absatz – anders als das Teileigentum Nr. 42 im vorangegangenen Absatz – nicht hiervon befreit.

2. Hinsichtlich des Hilfsantrags verletzen die Ausführungen des Landgerichts das Recht (§§ 27 FGG, 546 ZPO). Seine Entscheidung stellt sich indessen aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar.

a) Es ist allgemein anerkannt, dass sich aus dem unter den Teilhabern der Gemeinschaft bestehenden Treueverhältnis die Pflicht ergeben kann, einer Änderung der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen, wenn eine solche Änderung dringend geboten ist und die Versagung der Zustimmung gegen Treu und Glauben verstoßen würde. Dies kommt in Betracht, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der getroffenen Regelung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB verstoßend erscheinen lassen (BGH NJW 2003, 3476, 3477; BayObLG NZM 2002, 389; Senat, Beschluss vom 17.07.1996, NJWE-MietR 1997, 32, 33; Weitnauer/Lüke a.a.O. § 10 Rn. 52 m.w.Nw.). Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung – wie vorliegend mit § 14 Nr. 5 – eine sogenannte Öffungsklausel enthält (OLG Frankfurt NZM 2001, 140). Die Anspruchsvoraussetzungen sind allerdings eng auszulegen, weil die Kostenregelungen von besonderer Bedeutung für die Wirtschaftlichkeit des einzelnen Wohnungseigentums sind und jeder Wohnungseigentümer, der in eine Gemeinschaft eintritt, sich auf ihren Fortbestand verlassen darf (KG NZM 1999, 257).

Zwar geht das Landgericht von dieser Änderungsmöglichkeit aus, es nimmt jedoch zu Unrecht an, die Beteiligte zu 1. müsse im vorliegenden Fall vor Anrufung des Gerichts zunächst die Wohnungseigentümerversammlung mit einem Antrag auf Änderung der Teilungserklärung befassen. Ob eine vorherige Befassung der Wohnungseigentümer grundsätzlich geboten ist, kann hier offen bleiben. Jedenfalls wenn ein Antragsteller – wie vorliegend die Beteiligte zu 1. – dreimal vergeblich versucht hat, die Wohnungseigentümerversammlung zur Änderung des Verteilungsschlüssels zu bewegen, läuft das Verlangen nach einer erneuten Vorbefassung der Versammlung auf eine überflüssige Förmelei hinaus, weil eine abweichende Beschlussfassung nicht zu erwarten ist. Das Landgericht hätte nach allem in der Sache selbst entscheiden müssen.

b) Da der Sachverhalt hinreichend geklärt ist, kann der Senat – ohne Zurückverweisung der Sache – als Rechtsbeschwerdegericht über die Begründetheit des hilfsweise geltend gemachten Verpflichtungsantrags selbst entscheiden. Dieser Antrag hat sachlich keinen Erfolg.

aa) Es ist nach Treu und Glauben nicht geboten, die Beteiligte zu 1. nach den unter Nr. 2 Buchst. a) dargestellten Grundsätzen von den Kosten der Müllbeseitigung auszunehmen. Es lässt sich nicht von vornherein ausschließen, dass auch im Bereich ihres Teileigentums in der Tiefgarage Müll anfällt, der zu entsorgen ist. Zutreffend hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass sie gegen die Beteiligten zu 2. einen Anspruch darauf hat, Zugang zu der Müllbeseitigungsanlage zu erhalten. Sie hat die Teileigentumsrechte in Kenntnis des Kostenverteilungsschlüssels und der Besonderheiten ihres Teileigentums erworben und diese Umstände akzeptiert. Das Vertrauen der anderen Teil- und Wohnungseigentümer in den Fortbestand der getroffenen Regelung in den Grenzen der Öffnungsklausel ist schutzbedürftig. In Bezug auf das Teileigentum Nr. 42 liegt kein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz vor, weil diesem auf Grund seiner Sonderstellung als SB-Markt die Abfallentsorgung in eigener Zuständigkeit auferlegt worden ist (§ 14 Nr. 2 f TE).

bb) Hinsichtlich der Aufzugskosten entspricht es höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass jeder Wohnungs- und Teileigentümer für Betriebskosten und Instandhaltungskosten in gleicher Weise auch dann aufkommen muss, wenn er bestimmte Einrichtungen wie z.B. Treppenhaus, Aufzug, Kinderspielplatz, Fahrradkeller, Waschmaschinen und Tischtennisraum nicht benutzt oder nicht benutzen kann. Ein allgemeiner Grundsatz, wonach ein Wohnungs/Teileigen-tümer Kosten für solche Einrichtungen nicht zu tragen hat, die ihm persönlich keinen Nutzen bringen, besteht nicht (BGHZ 92, 18, 23 – Fahrstuhl in Mehrhausanlage; vgl. auch OLG Düsseldorf DWE 1986, 28 – Fahrstuhl und Erdgeschossbewohner; Weitnauer/Gottschalg a.a.O. § 16 Rn. 19; Palandt/Bassenge, WEG, 65 Aufl., § 16 Rn. 2). In der Freistellung des Teileigentums Nr. 42 von den Aufzugskosten ist kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz zu sehen. Die Tiefgaragenstellplätze Nr. 43 bis 85 waren ursprünglich einer Frau Newton zugeordnet (§ 3 Nr. 1 TE). Danach war offen, wer Inhaber dieser Teileigentumsrechte wird. Sie hätten auch von den Eigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 39, den Eigentümern der Teileigentumsrechte Nr. 40 und 41 oder sonstiges Dritten erworben werden können, für die der Fahrstuhl Nutzen gebracht hätte. Die Beteiligte zu 1. hat die Verhältnisse bei Erwerb des Teileigentums gekannt. Der Erwerb stand ihr frei. Sie hätte auch auf andere Art der behördlichen Auflage, Parkplätze bereit zu stellen, nachkommen können. Auch insoweit geht der Schutz des Vertrauens der übrigen Berechtigten vor.

3. Die Beteiligte zu 1. hat als Unterlegene die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen (§ 47 Satz 1 WEG). Ein Anlass, vom Grundsatz abzuweichen, dass im Wohnungseigentumsverfahrens jeder Beteiligte seinen eigenen Kosten trägt, ist nicht gegeben (§ 47 Satz 2 WEG).