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Vertragsstrafe – Absicherung der Durchführung von Umbaumaßnahmen in Grundstückskaufvertrag

LG Köln – Az.: 82 O 9/19 – Urteil vom 03.06.2019

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 103.500,00 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus EUR 51.000,00 seit dem 25. August 2018 und aus EUR 52.500,00 seit dem 19. Januar 2019 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt mit der Klage von der Beklagten Zahlung einer Vertragsstrafe, die die Parteien zur Absicherung der Durchführung von Umbaumaßnahmen in einem Grundstückskaufvertrag vereinbart haben.

Die Beklagte war Eigentümerin des Grundbesitzes unter der Anschrift C 4, #### I. Der Grundbesitz war und ist vermietet an die Firma Q GmbH & Co. Fördertechnik KG. Im Hinblick auf die Anmietung zusätzlicher Flächen in dem vorgenannten Objekt durch die vorgenannte Mieterin schloss die Beklagte mit dieser unter dem 15. November 2016 einen neuen Mietvertrag ab (Anl. H1). In diesen Mietvertrag verpflichtete sich die Beklagte zu umfassenden Baumaßnahmen in dem Objekt, die sich im Einzelnen aus dem Mietvertrag und seinen Anlagen ergeben.

In der Folgezeit veräußerte die Beklagte den vorgenannten Grundbesitz mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 18. Mai 2018 an die Klägerin zu einem Kaufpreis von EUR 5.970.000,00 (Anl. K2). In einer Bezugsurkunde zum notariellen Kaufvertrag war unter anderem der Mietvertrag (Anl. K1) beigefügt.

In dem Kaufvertrag der Parteien war vereinbart, dass die Beklagte die Umbau- und Mängelbeseitigungsmaßnahmen bis zum 30. Juni 2018 leistet. Die Parteien vereinbarten ferner, dass für den Fall nicht fristgerechter Durchführung der Umbau- und Mängelbeseitigungsmaßnahmen die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin eine Vertragsstrafe in Höhe von EUR 1.500,00 je Kalendertag zwischen dem 1. Juli 2018 und der Erfüllung der Umbaumaßnahmen zu zahlen.

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Die Klägerin zahlte nachfolgend den Kaufpreis an die Beklagte. Zwischenzeitlich ist der Besitz des Grundstücks und das Eigentum daran auf die Klägerin übergegangen.

Die von der Beklagten übernommenen Umbau- und Mängelbeseitigungsmaßnahmen waren bis zum 1. Juli 2018 nicht ausgeführt worden. Mit Schreiben vom 9. August 2018 (Anlage K3) forderte die Klägerin die Beklagte auf, die Arbeiten zum Abschluss zu bringen und die im Zuge der Arbeiten bereits aufgetretenen Mängel zu beseitigen. Die Klägerin setzte der Beklagten insoweit eine Nachfrist bis zum 24. August 2018. Zugleich wies die Klägerin die Beklagte darauf hin, dass sie sich bereits seit einem Monat in Verzug mit der Durchführung der Maßnahmen befinde und nach den vertraglichen Vereinbarungen bis einschließlich 3. August 2018 eine Vertragsstrafe i.H.v. EUR 51.000,00 angefallen sei. Sie forderte unter Fristsetzung bis zum 24. August 2018 die Zahlung der Vertragsstrafe.

Nachdem die Arbeiten bis zum 24. August 2018 nicht ausgeführt waren, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 4. September 2018 mit, dass sie sich “bemühe”, die Arbeiten zu einem Abschluss zu bringen. Hinsichtlich der Vertragsstrafe bat die Beklagte um Konkretisierung der Anspruchsgrundlage. Letzterem kam die Klägerin mit Schreiben vom 7. September 2018 nach (Anl. H5). Mit weiterem Schreiben vom 7. September 2018 (Anlage H6) entzog die Klägerin der Beklagten den Auftrag hinsichtlich der Umbau- und Mängelbeseitigungsmaßnahmen. In der Folgezeit ließ die Klägerin die Arbeiten selbst durchführen. Die dafür angefallenen Kosten sind nicht Gegenstand dieses Verfahrens.

Es folgte weiterer Schriftverkehr der Parteien, unter anderem Schreiben der Beklagten vom 12. September 2018, 25. Oktober 2018, 8. November 2018, 26. November 2018 und 14. Januar 2019 (Anl. B1-5).

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte die wirksam vereinbarte Vertragsstrafe in einem Umfang von 69 Tagen verwirklicht habe. Daraus ergebe sich die Klageforderung. Der Umfang der nicht erbrachten Arbeiten ergebe sich aus den schriftlichen Verträgen.

Die Vertragsstrafenregelung sei entgegen der Behauptung der Beklagten nicht pro forma vereinbart worden. Absprachen außerhalb der notariellen Urkunde seien zwischen den Parteien nicht erfolgt. Es habe auch keine Signale der Klägerin gegeben, eine bestimmte Regelung des Vertrages nicht in Anspruch zu nehmen. Zudem sei die insoweit vereinbarte Vernehmung des Geschäftsführers der Beklagten als Partei unzulässig.

Die Klägerin bestreitet, dem von der Beklagten beauftragten Bauunternehmer nach dem 24. August 2018 ein Hausverbot erteilt zu haben. Das sei erst nach dem Schreiben vom 7. September 2018 erfolgt.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin EUR 103.500,00 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus EUR 51.000,00 seit dem 25. August 2018 und aus EUR 52.500,00 seit dem 19. Januar 2019 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass ihr von der Klägerin signalisiert worden sei, dass man die Vertragsstrafenregelung zwar sicherheitshalber in den Kaufvertrag aufnehmen wolle, gegebenenfalls aber hierauf keinen Bezug nehmen werde.

Die Beklagte behauptet ferner, dass die Klägerin dem mit den Umbaumaßnahmen beauftragten Bauunternehmen (Streitverkündete) nach Ablauf des 24. August 2018 ein Hausverbot erteilt habe. Daher sei die Beklagte nach diesem Zeitpunkt nicht mehr in der Lage gewesen, ihre Vertragspflicht mithilfe der Streitverkündeten umzusetzen. Hinsichtlich eines möglichen Anspruchs der Streitverkündeten wegen entgangenen Gewinns gegenüber der Beklagten macht diese ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Klageanspruchs geltend.

Im Übrigen seien die Behauptungen der Klägerin, dass Arbeiten nicht bzw. mangelhaft ausgeführt worden seien, unsubstantiiert und nicht einlassungsfähig.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien und die dazu eingereichten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

1  Hauptforderung

Die Beklagte schuldet aufgrund der wirksam vereinbarten Vertragsstrafe gemäß § 4 Nr. 6 des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 18. Mai 2018 (Anl. H2) eine schadensunabhängige Vertragsstrafe i.H.v. EUR 1.500,00 pro Kalendertag zwischen dem 1. Juli 2018 und dem 7. September 2018.

Die Vereinbarung über die Vertragsstrafe ist wirksam. Das wird auch von den Parteien nicht infrage gestellt. Eine AGB-Klauselkontrolle findet nicht statt, da es sich um eine notarielle Individualvereinbarung handelt.

Die Behauptung der Beklagten, die Klägerin habe bei Vertragsschluss “signalisiert”, dass die Vereinbarung zur Vertragsstrafe tatsächlich nicht umgesetzt werde, ist unbeachtlich. Der Vortrag der Beklagten ist schon unsubstantiiert, da sie eine Vereinbarung über die Nichtdurchsetzung der Vertragsstrafe nicht behauptet. Es wird nicht erläutert, in welcher Weise die Klägerin “Signale” gesendet haben soll. Bei diesem vagen Vortrag kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Beklagte entsprechende Signale gesehen hat, obwohl nichts Konkretes dazu erklärt worden ist. Folglich hätte mitgeteilt werden müssen, welche konkreten Erklärungen abgegeben und warum sie nicht beurkundet worden sind. Unabhängig davon ist auch der Beweisantritt der Beklagten (Parteivernehmung) unzulässig. Hinzu kommt schließlich, dass nach § 6 Nr. 3 d des Kaufvertrages alle Vertragsvereinbarungen beurkundungspflichtig sind.

Die Beklagte hat unstreitig die vertraglich übernommenen Umbau- und Mängelbeseitigungsmaßnahmen nicht erfüllt. Der Einwand der Beklagten, der Vortrag der Klägerin sei insoweit unsubstantiiert, geht ins Leere, da ausweislich der vertraglichen Vereinbarung der Leistungsumfang in der Anl. 2 des Mietvertrages vom 15. November 2017 festgehalten wird. Der Mietvertrag und die Anl. 2 zum Mietvertrag waren Gegenstand des notariellen Kaufvertrags und sind vorgelegt worden (Anl. K1, Bl. 29 ff. Anlagenheft). Darin sind im Einzelnen die Arbeiten beschrieben. Die Beklagte hätte konkret darlegen müssen, dass alle oder einzelne Arbeiten fertiggestellt worden seien. Das ist nicht geschehen. Die Beklagte kann sich nicht darauf beschränken, substantiierten Vortrag der Streithelferin abzuwarten. Sie ist selbst darlegungs- und beweisbelastet.

Die Klägerin kann die vereinbarte Vertragsstrafe bis zum Zeitpunkt der Beendigung der Arbeiten verlangen. Im Falle der berechtigten Entziehung der Arbeiten wegen Nichterfüllung kann die Vertragsstrafe bis zum Zeitpunkt der Aufhebung der Vereinbarung über die Ausführung von Umbau- und Mängelbeseitigungsmaßnahmen verlangt werden.

Die Arbeiten wurden unstreitig nicht durch die Beklagte fertiggestellt. Der Auftrag wurde der Beklagten wirksam am 7. September 2018 entzogen. Die Beklagte befand sich bereits mit Ablauf des 30. Juni 2018 mit den vertraglich übernommenen Leistungen in Verzug. Ferner wurde die Beklagte gemäß § 281 Abs. 1 BGB mit ausreichender Frist nochmals zur Fertigstellung der Arbeiten bis zum 24. August 2018 aufgefordert. Auch diese Frist wurde nicht eingehalten. Vor diesem Hintergrund war die Klägerin zum Teilrücktritt gemäß § 281 Abs. 1 BGB berechtigt mit der Folge, dass sie die Arbeiten selbst ausführen konnte und Schadensersatz wegen Nichterfüllung von der Beklagten verlangen kann. Danach ist die vereinbarte Vertragsstrafe für 69 Tage verwirkt. Ob Ansprüche nach dem 7. September 2018 bestehen, ist nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits.

Der Auftrag wurde der Beklagten erst am 7. September 2018 entzogen. Die Beklagte hat nicht erläutert, wer wann und wie ein Hausverbot am 24. August 2018 gegenüber dem Streitverkündeten erklärt hat. Dieser Vortrag ist erforderlich, nachdem die Klägerin den Vortrag der Beklagten bestritten hat und nachvollziehbar erläutert hat, dass das Hausverbot erst erteilt worden sei, nachdem der Beklagten die Arbeiten entzogen worden seien. Unabhängig davon hat die Beklagte im Termin und in ihrem Schriftsatz vom 20. Mai 2019 klargestellt, dass das Hausverbot am 7. September 2018 ausgesprochen wurde.

Das von der Beklagten angesprochene Zurückbehaltungsrecht besteht nicht. Der Vortrag ist völlig unsubstantiiert. Abgesehen davon hat die Klägerin der Beklagten die Leistung zu Recht entzogen. Danach konnte sie dem von der Beklagten beauftragten Unternehmer auch Hausverbot erteilen.

2  Nebenforderung

Die Klägerin kann Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß den §§ 286, 288 BGB wie beantragt verlangen. Die Beklagte geriet aufgrund der Zahlungsaufforderung der Klägerin in Höhe von EUR 51.000,00 gemäß Schreiben vom 3. August 2018 mit Fristsetzung zum 24. August 2018 in Verzug. Folglich können insoweit Zinsen ab dem 25. August 2018 verlangt werden. Im Übrigen geriet die Beklagte durch Schreiben der Klägerin vom 11. Januar 2019 in Höhe eines weiteren Betrages von EUR 52.500,00 in Verzug. Soweit die Beklagte im nachgelassenen Schriftsatz behauptet, den Schriftsatz nicht erhalten zu haben, bezieht sich diese Aussage offensichtlich auf den Empfang per E-Mail. Die Klägerin hat aber nicht vorgetragen, dass das Schreiben ausschließlich per E-Mail versandt wurde. Im Übrigen handelt es sich insoweit um Vortrag der Beklagten, der vom Schriftsatznachlass nicht umfasst war, sondern gegebenenfalls Gegenstand der Klageerwiderung hätte sein müssen.

3  Prozessuale Nebenentscheidungen

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO.

Der Beitritt der Streithelferin ist nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt und hat daher für dieses Verfahren bzw. das Urteil keine Auswirkungen.

Streitwert: EUR 103.500,00.

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Mein Name ist Hans Jürgen Kotz und ich bin Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kotz kann ich auf eine langjährige Erfahrung in zahlreichen Rechtsbereichen zurückblicken und Sie kompetent und zuverlässig beraten und vertreten [...] mehr zu

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