Verwalter Wohnungseigentümergemeinschaft – Abberufung

Verwalter Wohnungseigentümergemeinschaft – Abberufung

AMTSGERICHT AACHEN

Az.: 119 C 80/08

Urteil vom 25.02.2009


I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreites tragen die Kläger.

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III. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können jedoch die Vollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Streitwert: 1.441,68 €

(Erledigungsfeststellungsantrag 441,68 €; Hilfsantrag 1000,00 €).

Tatbestand:

Die Kläger begehrten als Wohnungseigentümer vom Beklagten als ihrem ehemaligen Verwalter die Einberufung einer Eigentümerversammlung.

Die Kläger sind zusammen mit dem Beklagten und weiteren Eigentümern die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft …………

Der Beklagte war in der Eigentümerversammlung vom 25.01.2008 rückwirkend ab dem 01.01.2008 für die Dauer von einem Jahr zum Verwalter bestellt worden.

Dieser Beschluss wurde durch das Amtsgericht B im Verfahren 119 C 12/08 mit Urteil vom 19.11.2008 insoweit für ungültig erklärt, als eine Verwalterbestellung für den Zeitraum vom 01.01.2008 bis einschließlich 24.01.2008 vorgenommen worden war.

Mit Schreiben vom 19.08.2008 haben die Kläger, welche mehr als ¼ der Wohnungseigentümer sind, vom Beklagten die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zum Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters ……… und Kündigung des Verwaltervertrages“ verlangt.

Am 01.10.2008 hat der Beklagte eine Eigentümerversammlung abgehalten, in welcher die Kläger nicht erschienen waren. Unter Tagesordnungspunkt 3 dieser Eigentümerversammlung wurde über den Beschlussantrag „Abberufung des Verwalters .. und Kündigung des Verwaltervertrages, Bestellung eines neuen Verwalters, Bevollmächtigung eines Eigentümers zum Abschluss des Verwaltervertrages“ abgestimmt. Der Beschlussantrag wurde abgelehnt.

Die Kläger tragen vor, der Beklagte habe ihr Einberufungsverlangen vom 19.08.2008 nicht erfüllt. Die Kläger seien zu dieser Eigentümerversammlung nicht eingeladen worden. Keiner der Kläger habe im Vorfeld Kenntnis von dieser Eigentümerversammlung gehabt. Soweit der Beklagte Einlieferungsbelege zu Einwurfeinschreiben vorgelegt hat, tragen die Kläger vor, diese würden nicht belegen, dass die Kläger das eingeschriebene Schriftstück tatsächlich erhalten haben. Auch sei den Quittungsbelegen nicht zu entnehmen, dass es sich bei den versandten Schriftstücken tatsächlich um die Einladung zur Eigentümerversammlung vom 01.10.2008 gehandelt habe.

Im übrigen tragen die Kläger vor, aufgrund der teilweisen Ungültigerklärung der Verwalterbestellung des Beklagten sei dieser für ein Jahr ab dem 25.01.2008 zum Verwalter bestellt gewesen, so dass seine Verwalterstellung erst am 25.01.2009 geendet habe.

Die Kläger beantragen mit ihrer am 07.11.2008 beim Amtsgericht B eingegangen Klage, mit der sie zuerst ihren nachfolgend dargestellten Hilfsantrag als Hauptantrag gestellt haben, nunmehr,

festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat.

Hilfsweise beantragen die Kläger,

den Beklagten zu verurteilen, innerhalb einer Frist von 1 Woche nach rechtskräftigem Abschluss des vorliegenden Verfahrens eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen mit folgenden Tagesordnungspunkten:

1. Abberufung des Verwalters M und Kündigung des Verwaltervertrages

2. Bestellung der Immobilienverwaltung ……..zum neuen Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ………

3. Bevollmächtigung der Eigentümerin Frau ….. zum Abschluss des Verwaltervertrages mit der Firma ……. .

Der Beklagte hat sich der Erledigungserklärung der Kläger nicht angeschlossen und beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor, er habe mit Schreiben vom 08.09.2008 durch Einwurfeinschreiben auch die Kläger zur Eigentümerversammlung einberufen.

Dass die Kläger nicht erschienen seien, habe die Abhaltung der Eigentümerversammlung nicht gehindert.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist weder im Haupt- noch im Hilfsantrag begründet.

Der Beklagte hatte das Einberufungsverlangen erfüllt. Dem Hilfsantrag steht neben dieser Erfüllung bereits entgegen, dass der Beklagte zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung nicht mehr Verwalter war und deshalb auch nicht mehr zu einer Wohnungseigentümerversammlung einberufen konnte.

Gemäß § 24 Abs. 2 WEG muss ein Verwalter jedenfalls dann zu einer Wohnungseigentümerversammlung einberufen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als ¼ der Wohnungseigentümer verlangt wird.

Ein solches Einberufungsverlangen haben die Kläger mit ihrem Schreiben vom 19.08.2008 wirksam erklärt. Dieses Schreiben hat der Beklagte auch erhalten.

Deshalb ist auf die mit einseitig gebliebener Erledigungserklärung beantragte Feststellung der Erledigung zu prüfen, ob der Beklagte seine Einberufungspflicht erfüllt hat.

Dies ist der Fall. Der Beklagte nämlich hat zur Wohnungseigentümerversammlung vom 01.10.2008 einberufen und diese auch durchgeführt.

Zur Einberufung hat der Beklagte Kopien von Einlieferungsbelegen zu Übergabeeinschreiben an sämtliche Kläger vorgelegt. Diese Einlieferungsbelege datieren vom 10.09.2008 bzw. 12.09.2008 und passen damit zeitlich zum Einberufungsverlangen vom 19.08.2008 und vor allem zur vom Beklagten vorgelegten Einladung vom 08.09.2008. Die Authentizität dieser Einlieferungsbelege ist weder bestritten noch sind Anhaltspunkte erkennbar, welche dagegen sprechen würden. Dies bedeutet, dass der Beklagte am 10. bzw. 12.09.2008 Einlieferungseinschreiben an die Kläger aufgegeben hat.

Die Kläger bestreiten zwar, dass in diesen Sendungen tatsächlich die Einladungen zur Eigentümerversammlung vom 01.10.2008 enthalten waren.

Dieses Bestreiten ist aber so unzulässig. Zwar besteht keine Vermutung oder gar ein Anscheinsbeweis, dass eine per Übergabeeinschreiben versandte Sendung tatsächlich ankommt (vgl. BGHZ 24, 308 ff. sowie kürzlich AG Köln, WM 2008, 483 ff.). Jedoch ist es dem Gericht nicht vorstellbar, dass von allen vier versandten Sendungen keine einzige angekommen sein soll. Bei lebensnaher Betrachtungsweise mag es zwar sein, dass eine oder auch zwei dieser Sendungen auf dem Postwege verloren gegangen sind. Dass aber alle vier Schreiben an die Kläger abhanden gekommen sind, ist nicht mehr vorstellbar. Deshalb geht das Gericht davon aus, dass zumindest einzelne der Kläger dieses Einwurfeinschreiben auch erhalten haben. Dann aber können die Kläger nicht mit Nichtwissen bestreiten, dass in diesen Einwurfeinschreiben tatsächlich die Einladung zur Eigentümerversammlung vom 01.10.2008 enthalten war. Vielmehr müssen die Kläger substantiiert vortragen, dass in diesen Einschreibesendungen bestimmte andere Schreiben versandt wurden und deshalb diese Einlieferungsbelege nicht die Einladung zur Eigentümerversammlung vom 01.10.2008 betreffen. Da die Kläger solches nicht vorgetragen haben, steht fest, dass mit den Einwurfeinschreiben tatsächlich die streitgegenständliche Einladung versandt wurde.

Im übrigen vermag das Gericht auch nicht zu erkennen, warum der Beklagte das Einberufungsverlangen der Kläger nicht hätte erfüllen sollen. Seine Verwalterstellung endete ohnehin mit Ablauf des Jahres 2008, so dass er zum Jahresende zur Abhaltung einer Eigentümerversammlung verpflichtet war.

Außerdem hatte der Beklagte auch ein Interesse daran, in dieser Eigentümerversammlung über die auch von ihm dann in die Einladung aufgenommene Frage der Aufhebung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 19.04.2008 abzustimmen. Der Beklagte hat die Mehrheit in der streitgegenständlichen Eigentümergemeinschaft, so dass er grundsätzlich in der abzuhaltenden Eigentümerversammlung ohnehin die Beschlüsse diktieren konnte. Lediglich musste er eine Anfechtungsklage befürchten, in welcher die Kläger prüfen lassen, ob die gefassten Beschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Für die materiell-rechtliche Prüfung der Erfüllung des Einberufungsanspruches kommt es gar nicht darauf an, dass mit der oben zitierten Rechtsprechung alleine durch den Nachweis der Aufgabe eines Einwurfeinschreibens noch nicht der Nachweis des Zuganges der Sendung erbracht ist. Materiell zu prüfen war nicht die Frage des Zuganges, sondern nur die Frage, ob der Beklagte seine Einberufungspflicht erfüllt hat. Dies ist bereits mit Versendung der Einladung geschehen. Auf einen Zugang der Einladung bei den einzelnen Wohnungseigentümern kommt es dann nicht mehr an. Vielmehr liegt dieser Zugang in der Risikosphäre der einzelnen Wohnungseigentümer und nicht mehr im Aufgabenbereich des zur Einladung verpflichteten Verwalters. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn der Beklagte nachträglich den Zugang verhindert hätte, indem er etwa diese Sendungen abgefangen hätte. Hierzu ist aber weder etwas vorgetragen noch erkennbar.

Soweit der ursprüngliche Antrag der Kläger so verstanden wird, dass der Beklagte nicht nur zur Eigentümerversammlung einberuft, sondern diese auch abhält, ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Beklagte tatsächlich eine Eigentümerversammlung durchgeführt hat. Dies haben die Kläger im Termin selbst so eingeräumt, indem sie vorgetragen haben, der Beklagte sei zum Versammlungszeitpunkt in der Gaststätte „Restaurant B“ gewesen. Lediglich habe die Versammlung nicht allzu lange gedauert. Hierauf kommt es aber nicht an. Letztlich war der Beklagte in der Eigentümerversammlung mit seiner Ehefrau alleine, so dass die Versammlung auch nicht lange dauern musste.

Damit hatte der Beklagte das streitgegenständliche Einberufungsverlangen bereits vor Einreichung dieser Klage erfüllt. Eine Erledigung war deshalb nicht eingetreten.

Auch der Hilfsantrag der Kläger, mit welchem diese ihren Ausgangsantrag weiter verfolgen, war als unbegründet abzuweisen.

Zum einen war dieser Antrag bereits deshalb unbegründet, weil der Kläger das darin liegende Verlangen erfüllt hatte.

Außerdem war der Kläger zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung nicht mehr Verwalter. Entgegen der Auffassung der Kläger folgt aus der teilweisen Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses des Beklagten nicht, dass dieser über das ursprünglich angesetzte Datum des Ablaufes seiner Verwalterstellung, nämlich den 31.12.2008, hinaus noch Verwalter war. Vielmehr war der Beklagte bereits ab dem 01.01.2009 nicht mehr Verwalter. Doch selbst mit der Rechtsauffassung der Kläger, dass der Beklagte bis 25.01.2009 Verwalter war, wäre es ihm doch zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung nicht mehr möglich gewesen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, da dann unstreitig sein Verwalteramt beendet war.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

Bei der Streitwertfestsetzung hielt das Gericht am Streitwertbeschluss vom 07.11.2009 für die Ausgangsklage fest. Streitgegenständlich ist nicht der Inhalt der beantragten Tagesordnungspunkte, sondern die vorgelagerte Frage, ob der Beklagte zur Einberufung einer Eigentümerversammlung verpflichtet war. Hierfür ist nach § 49 a GKG der geschätzte Betrag von 1.000,00 €angemessen. Für den in der Hauptsache zu entscheidenden Erledigungsfeststellungsantrag bestimmt sich der Streitwert nach dem Kosteninteresse der Kläger, welches 3 Gerichtsgebühren und 2,5 Anwaltsgebühren zuzüglich 20,00 € Auslagenpauschale und Umsatzsteuer beträgt. Da über den Hilfsantrag ebenfalls zu entscheiden war, war dieses Kosteninteresse um den soeben begründeten Wert des Hilfsantrages von 1.000,00 €zu erhöhen.