Verwertungskündigung – Einfamilienhaus

Verwertungskündigung – Einfamilienhaus

LG Krefeld

Az: 2 S 66/09

Urteil vom 10.03.2010


Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Krefeld vom 29.10.2009 (Az. 10 C 334/09) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, das von ihnen innegehabte Einfamilienhaus in Krefeld, R…weg … nebst Garage zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2010 gewährt.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 30.000 €, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe erbringen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von den Klägern ausgesprochenen Verwertungskündigung. Wegen des tatsächlichen Vorbringens der Parteien wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, § 540 Abs. 1 ZPO.

Die Kläger sind Eigentümer des im Tenor näher bezeichneten Hauses. Mit Mietvertrag vom 28.06.2006 vermieteten sie das Haus an die Beklagten zu einem Nettomietzins von 2.000,00 €. Hintergrund der Vermietung war, dass dem Kläger zu 2. eine Tätigkeit als Geschäftsführer bei der Firma A… Inc., USA angeboten worden war und er daher mit seiner Familie in die USA zog.

Bereits im Dezember 2007 wurde dieses Beschäftigungsverhältnis beendet. Ein neues Anstellungsverhältnis wurde ebenfalls gekündigt, so dass der Kläger zu 2. seit Februar 2009 ohne Arbeit und Einkünfte ist.

Die Kläger haben vorgetragen, sie seien wirtschaftlich gezwungen, das streitgegenständliche Haus zu veräußern. Denn diesbezüglich bestehe – unstreitig – eine monatliche Unterdeckung von rund 2.800,00 €: Die monatlichen Belastungen betragen rund 4.800,00 €, dem nur Mieteinnahmen von monatlich 2.000,0 € gegenüberstehen.

Mit Schreiben vom 03.04.2008 (Bl. 31 f. d.A.) legten die Kläger die Hintergründe der Kündigung dar und erklärten, gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung, die Kündigung sei nicht ordnungsgemäß begründet worden, abgewiesen. Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren weiter.

Die Kläger beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils, die Beklagten zu verurteilen, das von ihnen innegehabte Einfamilienhaus in Krefeld, R…weg … nebst Garage zum 31.01.2010 zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen, hilfsweise das Urteil des Amtsgerichts Krefeld vom 29. Oktober 2009 aufzuheben und zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht Krefeld zurückzuverweisen. äußerst hilfsweise den Beklagten nachzulassen, die Zwangsvollstreckung gemäß § 712 ZPO gegen Sicherheitsleistung abzuwenden, sowie den Beklagten Vollstreckungsschutz gemäß § 721 Abs. 1 ZPO, beginnend mit Rechtskraft des Urteils zuzubilligen.

Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.

II.

Die Berufung der Kläger ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

Die Kläger haben gegen die Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung des im Tenor näher bezeichneten Hauses, denn durch die mit Schreiben vom 3. April 2009 erklärte und auf § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Kündigung ist das Mietverhältnis beendet worden. Dementsprechend war die Feststellungswiderklage abzuweisen, was die Kläger mit ihrem Berufungsbegehren stillschweigend mitbeantragt haben.

1. Die Berufung auf diese Vorschrift ist für die Kläger nicht aufgrund einer zwischen den Parteien getroffenen Räumungsvereinbarung ausgeschlossen. Das Bestehen einer solchen – von den Klägern bestrittenen – Vereinbarung ist nicht erwiesen. Aus den von den Beklagten vorgelegten E-Mails (Anlagen B 1 – 4, Bl. 112 ff. d.A.) ergibt sich eine solche Absprache nicht. Diese haben nur allgemein Überlegungen zum Ausgleich der von den Beklagten getätigten Investitionen zum Inhalt. Von der beantragten Parteivernehmung der Beklagten gemäß § 448 ZPO hat die Kammer abgesehen, weil hier für die Richtigkeit ihrer Behauptung nicht die für eine Parteivernehmung erforderliche Wahrscheinlichkeit sprach (vgl Zöller, ZPO, 28. Auflage, § 448 Rn 4). Die Parteivernehmung ist unzulässig, wenn – wie hier – Behauptung gegen Behauptung steht und die eine nicht wahrscheinlicher ist als die andere. Beweis durch Parteivernehmung der Kläger gemäß § 445 Abs. 1 ZPO haben die Beklagten nicht angeboten.

2. Die Voraussetzungen einer so genannten Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen – wie noch ausgeführt werden wird – vor.

Eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB hat die folgende vier Voraussetzungen: Der Vermieter muss die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten; die Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein; der Verkauf im vermieteten Zustand muss unmöglich oder nur mit Verlusten möglich sein; im Falle der Verhinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 573 Rn 145).

Die Voraussetzung der Absicht einer anderweitigen Verwertung liegt hier vor. Unstreitig beabsichtigen die Kläger eine Veräußerung des streitgegenständlichen Hauses.

Die Verwertung ist auch angemessen. Angemessen ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH NZM 2009, 234). Der Verkauf muss nicht zwingend erforderlich sein, sondern die Dispositionsfreiheit des Vermieters über sein Eigentum ist grundsätzlich zu achten (BVerfG WuM 1992, 46). Hier sind die Kläger zur Veräußerung des Hauses gezwungen, weil der Kläger zu 2. seit Anfang 2009 ohne Arbeit ist und daher keine Einkünfte mehr hat. Sie sind daher auf den Veräußerungserlös angewiesen, um die bestehenden Kredite zu bedienen und ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Dies sind billigenswerte Gründe. Auch unter Berücksichtigung des Einwands der Beklagten, die von den Klägern gewählte Finanzierung des Hauses sei riskant gewesen, so dass diese die Risiken ihrer Fehlkalkulation zu tragen hätte (Bl. 55 ff. d.A.), ergibt sich nichts anderes. Es ist zwar richtig, dass der Vermieter grundsätzlich die Risiken einer Fehlkalkulation selbst zu tragen hat (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 573 Rn 157). Damit sind aber Fälle gemeint, in denen dem Vermieter von vornherein die fehlerhafte Kalkulation vorgeworfen werden kann. Hiervon unterscheidet sich die vorliegende Fallgestaltung. Die Lebenssituation der Kläger hat sich seit Vertragsschluss entscheidend geändert. Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte der Kläger zu 2. unstreitig ein überdurchschnittliches Einkommen, das es erlaubte, das Mietverhältnis zu den vereinbarten Konditionen trotz der vorhandenen Unterdeckung abzuschließen. Die Kläger konnten die Unterdeckung zu diesem Zeitpunkt ohne Schwierigkeiten kompensieren. Mit Eintritt der Arbeitslosigkeit des Klägers zu 2. änderte sich die Vermögenslage der Kläger jedoch entscheidend. Weil diese zukünftige Entwicklung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für die Kläger aber nicht absehbar war, müssen sie sich ihre Kalkulation nicht vorwerfen lassen.

Die Kündigung ist erforderlich, weil das Bestehen des Mietverhältnisses einer Verwertung entgegensteht. Bei einem geplanten Hausverkauf liegt dieses Tatbestandsmerkmal vor, wenn der Vermieter das Haus in vermietetem Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen verkaufen könnte (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rn 163). Dies ist hier der Fall, wobei es nicht entscheidungserheblich ist, ob der Verkauf – wie von den Beklagten behauptet – an überzogenen Preisvorstellungen der Kläger gescheitert ist.

Die Kammer ist aus eigener Sachkunde davon überzeugt, dass Häuser wie das streitgegenständliche Haus im Gegensatz zu Einzelwohnungen oder Mehrfamilienhäusern grundsätzlich nur für die Eigennutzung und gerade nicht als Kapitalanlage gekauft werden. Der Einwand der Beklagten hiergegen, Einfamilienhäuser würden zwar überwiegend, aber nicht allgemein zur Selbstnutzung angeschafft, mag zwar zutreffen, verfängt bei der hier vorliegenden Fallgestaltung aber nicht. Die Kammer verkennt nicht, dass auf dem Wohnungsmarkt nicht ausschließlich einzelne Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser, sondern auch Doppelhaushälften bzw. Reihenhäuser und – seltener – Einfamilienhäuser zur Miete angeboten werden. Dabei handelt es sich aber in aller Regel um Häuser durchschnittlicher Ausführung, die in ihrem Komfort und ihrer Ausstattung eher mit einer gewöhnlichen Mietwohnung vergleichbar sind. Das streitgegenständliche Haus dagegen unterscheidet sich schon von seiner Größe und seiner Ausstattung her ganz erheblich von üblicherweise als Kapitalanlage genutzten Doppelhaushälften bzw. Reihenhäusern. Es verfügt über eine Luxusausstattung und ist dem gehobenen Segment zuzuordnen. Nach der von den Beklagten selbst vorgelegten Verkaufsbeschreibung (Anlage B 5, Bl. 120 f. d.A.) ist die Qualität der Ausstattung mit „Luxus“ zu bewerten. Das Haus wird wie folgt beschrieben: „Aufwändig ausgestattetes Einfamilienhaus, vollunterkellert, mit 280 m² Wohnfläche in „Traumlage“ in Krefeld-…. Die Wände sind mit Glasfaser tapeziert, die Bodenbeläge mit hochwertigen Materialien (u.a. Bangkirai- und Bucheparkett). Zudem sind Holzkassettentüren mit Edelstahlbeschlägen vorhanden. Das Haus verfügt weiterhin über ein mit feiner Keramik gestaltetes Ensuite Badezimmer und ein Design-Gäste WC mit weißer Keramik und edlen Armaturen. Es gibt auch ein eigenes Kinder-Duschbad. Auch der Garten ist aufwändig mit einer Teichanlage angelegt und verfügt über eine Bangkirai Terrasse.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Verkaufsbeschreibung verwiesen.

Dass das streitgegenständliche Haus als Kapitalanlage unrentabel wäre, zeigt auch nachfolgende Berechnung. Selbst bei Zugrundelegung des von den Beklagten behaupteten Verkehrswertes von 480.000,00 € ließe sich mit einer Vermietung des Hauses kein nennenswerter Gewinn erzielen. Bei einem Zinssatz günstiger überregionaler Anbieter (Norisbank, Berliner Bank, Credit Web, Nordfinanz Bank, Ärzteversorgung Niedersachsen) von ca. 3,5 %, 10 Jahren Laufzeit und 1 % Tilgung ergäbe sich eine monatliche Belastung von ca. 1.690,00 €; der Mietzins beträgt 2.000,00 €. In der Praxis würde ein solch günstiger Zinssatz für eine Vollfinanzierung nicht gewährt, ein Teil müsste als Eigenkapital aufgebracht oder zu einem deutlich höheren Zinssatz finanziert werden. Hinzu kommt, dass in dem von den Beklagten für richtig gehaltenen Wert des Hauses ein erhebliche Instandsetzungsbedarf (70.000,00 € für die Heizung) berücksichtigt ist, der ebenfalls zusätzlich durch Eigenkapital abgedeckt oder finanziert werden müsste. Unter Renditegesichtspunkten würde durch einen Kapitaleinsatz von 550.000,00 € (Kaufpreis plus Instandsetzungskosten) bei einer Miete von 2.000,00 € monatlich eine Eigenkapitalrendite von 4,5 % erzielt – vorausgesetzt, das Objekt ist ständig vermietet und weitere Instandsetzungen oder sonstige nicht umlagefähigen Aufwendungen werden nicht entstehen.

Wenn ein solches Luxusobjekt aber grundsätzlich nicht als Kapitalanlage erworben wird, steht das Mietverhältnis schon deshalb der angemessenen Verwertung entgegen. Käufer, die das Haus zur Eigennutzung erwerben wollen, werden einen solchen Kauf überhaupt nur im unvermieteten Zustand in Betracht ziehen. Die Möglichkeit, nach Erwerb eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auszusprechen, rechtfertigt keine andere Bewertung. Denn in einem solchen Fall besteht immer die Gefahr, dass die Eigenbedarfskündigung unter Umständen nicht oder nur mit Schwierigkeiten durchsetzbar ist. Der durchschnittliche, vernünftige Käufer wird – gerade vor dem Hintergrund, dass sich eine weitere Vermietung des Hauses nicht rechnet – ein solches Risiko nicht auf sich nehmen.

Den Klägern entstehen schließlich auch erhebliche Nachteile, wenn sie infolge des Mietverhältnisses an der beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung gehindert würden. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, der in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (BVerfG NJW 1992, 361). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfG NJW 1993, 2035). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfG NJW 1989, 972).

Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und der Verwertungsabsicht des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (BGH NZM 2009, 234).

Bei einer Verwertungshinderung infolge des Mietverhältnisses müsste das Haus zwangsversteigert werden. Entgegen der Auffassung der Beklagten liegt es auf der Hand, dass bei einer Verwertung des Hauses im Wege der Zwangsversteigerung ein erheblich geringerer Erlös als bei einem freihändigen Verkauf des Hauses erzielt werden würde. Es ist gerichts- und auch allgemeinbekannt, dass die bei Zwangsversteigerungen zu erzielenden Erlöse nicht den bei einem freihändigen Verkauf zu erwartenden Erlösen entsprechen. In aller Regel ist es so, dass zwangsversteigerte Objekte weit unter dem Verkehrswert verwertet werden.

Dies gilt in der vorliegenden Fallgestaltung umso mehr, als das zu versteigernde Objekt vermietet ist. Bereits oben ist dargelegt worden, dass Luxusobjekte wie das streitgegenständlichen Haus regelmäßig nur zur Eigennutzung erworben werden. Wenn der durchschnittliche Kaufinteressent aber schon von einem Erwerb des Objektes im vermieteten Zustand im freihändigen Verkauf absieht, wird eine Kaufbereitschaft im Rahmen einer Zwangsversteigerung – auch vor dem Hintergrund der oben aufgezeigten Risiken der Durchsetzbarkeit einer etwaigen Eigenbedarfskündigung – noch weniger gegeben sein. Schon gar nicht wird ein Interessant ein solches Objekt zum Verkehrswert erwerben.

3. Die Kläger haben die Kündigung auch formell ordnungsgemäß im Sinne von § 573 Abs. 3 BGB begründet. Die Begründungspflicht will erreichen, dass der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 573 Rn 213). Dabei sind die Gerichte wegen Art. 14 GG verpflichtet, den Rechtsschutz nicht zu Lasten des Vermieters von einer unzumutbar strengen Handhabung der Verfahrensvorschriften abhängig zu machen; von einer Sachentscheidung zur Rechtfertigung der Kündigung darf nur abgesehen werden, wenn das Kündigungsschreiben nicht dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters genügt (BVerfG NZM 1998, 618). Die Kläger haben hier in dem Kündigungsschreiben vom 03. April 2009 (Bl. 31 f. d.A.) dargelegt, dass sie wegen ihrer wirtschaftlichen Lage gezwungen sind, das Haus zu veräußern. Ebenso haben sie ausgeführt, dass das Mietverhältnis einer Verwertung entgegensteht. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sind auch die Darlegungen hinsichtlich der im Falle der Verwertungshinderung zu erwartenden erheblichen Nachteile ausreichend. Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, bot die Mitteilung, bei einer Zwangsversteigerung einen Verlust in Höhe von mehreren 100.000 € zu erleiden, eine ausreichende Entscheidungsgrundlage dafür, der Kündigung zu widersprechen. Die Kläger waren nicht gehalten, den erheblichen Nachteil konkret zu berechnen, weil dieser schon allein durch den Umstand der Erforderlichkeit einer Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung offen zu Tage tritt.

4. Es liegen auf Seiten der Beklagten – unter Zugrundelegung ihres diesbezüglichen Sachvortrags – keine Härtegründe vor, aus denen sie nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnten. Im Rahmen der bei dieser Beurteilung vorzunehmenden Interessenabwägung sind die Interessen von Vermieter und Mieter gleichwertig zu berücksichtigen. Fortsetzungsansprüche des Mieters bestehen nur bei Übergewicht seiner Interessen (Palandt, BGB, 69. Auflage § 574 Rn 4).

Auf Seiten der Beklagten ist als Härtegrund zunächst zu berücksichtigen, dass ihr Sohn S… dieses Jahr Abitur macht. Die Abiturprüfungen in Nordrhein-Westfalen sind im Jahre 2010 aber spätestens am 25. Juni 2010 beendet (vgl. www.standardsicherung.schulministerium.nrw.de). Die mit einem Umzug verbundene Härte lässt sich insoweit durch die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist nach § 721 ZPO ausräumen.

Das Vorbringen hinsichtlich der Tochter A… kann nicht als Härtegrund berücksichtigt werden, weil diese nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten nicht mit in deren Haushalt lebt. Sie wäre daher von einem Umzug lediglich mittelbar als Dritte betroffen. Im Rahmen der Abwägung sind aber nur Belange derjenigen Personen zu berücksichtigen, die mit dem Mieter in der Wohnung zusammenleben (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 574 Rn 22). Es ist zudem auch nicht ersichtlich, warum – wie die Beklagten vortragen – ein Umzug zwangsweise dazu führen würde, dass der persönliche Umgang mit A… nur noch an den Wochenenden möglich wäre.

Ebenso wenig stellt die Absicht, die Mutter der Beklagten zu 1. mit in das Haus aufzunehmen, einen zu berücksichtigenden Härtegrund dar.

Auch dass die Beklagten im Vertrauen einer langen Mietzeit erhebliche Investitionen getätigt haben, ist hier unter Berücksichtigung der Gesamtumstände nicht geeignet, einen Härtegrund im Sinne von § 574 BGB zu begründen. Zunächst stellt allein der Umstand, dass der Mieter auf die Wirksamkeit einer mündlich erklärten Absicht betreffend eine lange Vertragsdauer vertraut hat, für sich gesehen keine Härte dar. Anderes gilt, wenn der Mieter mit dem Einverständnis des Vermieters in Erwartung einer langen, vom Vermieter zugesicherten Mietzeit wirtschaftliche Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Mietsache gemacht hat. In einem solchen Fall kann die frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten, wenn der Mieter mit einer frühen Kündigung nicht zu rechnen hatte, die Aufwendungen erheblich und noch nicht abgewohnt sind, so dass es im Ergebnis zu einem wesentlichen Verlust des Mieters kommen würde (OLG Karlsruhe NJW 1971, 96; Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 574 Rn 54).

Die Beklagten haben einen von den Klägern so geschaffenen Vertrauenstatbestand nicht schlüssig vorgetragen. Nach ihrem eigenen Vorbringen wussten sie bei Vertragsschluss, dass der Kläger zu 2. bei der A… GmbH in den USA nur einen bis Dezember 2007 befristeten Vertrag hatte und setzen es als gerichtsbekannt voraus, dass entsprechende Anstellungsverträge von Führungskräften stets auf drei bis fünf Jahre befristet seien (Bl. 54 d.A.). Wenn sie aber diese Kenntnis hatten, konnten die Beklagten auf Ankündigungen eines langfristigen Mietverhältnisses nicht ernsthaft vertrauen. Sie mussten etwa damit rechnen, dass der Vertrag des Klägers zu 2. nicht verlängert werden würde und er sodann nach einer Rückkehr nach Deutschland das streitgegenständliche Haus wieder selbst würde nutzen wollen. Bei dieser Sachlage sind die Beklagten nicht schutzwürdig und müssen das Risiko, dass sich die getätigten Investitionen nicht gerechnet haben, selbst tragen.

Es liegt auch kein Härtegrund darin, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden könnte, (§ 574 Abs. 2 BGB). Grundsätzlich kann der Mieter verlangen, dass die Ersatzwohnung hinsichtlich ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage seinen bisherigen Lebensumständen entspricht. Er muss auch in der Regel keine wesentliche Verschlechterung seiner bisherigen Wohnverhältnisse hinnehmen (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 574 Rn 33). Die Beklagten haben vorgetragen, bei der Suche nach Ersatzwohnraum die Merkmale des streitgegenständlichen Hauses zu Grunde gelegt zu haben. Das Ersatzobjekt müsse hinsichtlich der Wohnfläche alle Kriterien zu erfüllen haben, die auch das streitgegenständliche Objekt aufweist. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen in der Klageerwiderung (Bl. 101 ff. d.A.) verwiesen. Dass die Beklagten bei diesen an den Ersatzwohnraum gestellten Bedingungen bislang kein entsprechendes Objekt gefunden haben, verwundert nicht. Dies belegt gerade die Richtigkeit der Auffassung der Kammer, dass Luxusobjekte wie das streitgegenständliche Haus in aller Regel von den Eigentümern selbst genutzt und nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen als Kapitalanlage genutzt und vermietet werden. Weil es sich bei dem streitgegenständlichen Objekt aber um ein besonders hochwertiges handelt, sind die Beklagten hier gehalten, auch bescheidenere und kleinere Häuser in die Suche mit einzubeziehen. Anderenfalls könnte der Mieter in einer solchen Fallgestaltung der Kündigung immer erfolgreich mit dem Argument, er finde keinen angemessenen Ersatzwohnraum, widersprechen.

Schließlich stellt auch der Umstand, dass die Beklagten wegen der Kündigung des Mietverhältnisses erneut mit Umzugskosten belastet werden, keine besondere Härte dar. Denn die Gefahr, dass der Vermieter den Vertrag wirksam kündigt, fällt bei einem unbefristeten Mietvertrag in den Risikobereich des Mieters (LG Berlin ZMR 1989, 425).

Auf Seiten der Kläger ist im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen, dass sie – wie bereits ausgeführt worden ist – im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer wirtschaftlich vertretbaren Verwertung des Hauses gehindert sind und sich ihre finanzielle Situation infolgedessen noch weiter verschlechtern würde.

Bei dieser Sachlage ist kein Übergewicht der Interessen der Beklagten an der Fortsetzung des Mietverhältnisses festzustellen, weil der einzige von den Beklagten ins Feld zu führende Härtegrund – Abiturprüfung des Sohnes S… – durch die Gewährung einer Räumungsfrist kompensiert werden kann.

5. Vor diesem Hintergrund ist auch eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung gemäß § 712 ZPO nicht geboten.

6. Bei der Bemessung der den Beklagten gemäß § 721 ZPO gewährten Räumungsfrist war zu ihren Gunsten neben dem Umstand, dass ihr Sohn S… im Sommer 2010 sein Abitur ablegt zu berücksichtigen, dass sie die Beendigung des Mietverhältnisses in keiner Weise verschuldet haben. Die Beendigung beruhte allein auf der Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger. Zudem hat die Kammer bei der Bemessung der Räumungsfrist berücksichtigt, dass die Anmietung eines Hauses aufgrund des Umstands, dass im Verhältnis nicht so viele Häuser zur Vermietung auf dem Markt sind, mit größeren Schwierigkeiten verbunden ist als die Anmietung einer Wohnung und dass auf der anderen Seite ein Verkauf nicht mehr wesentlich erschwert wird, weil er Zeit braucht und ein Käufer aus dem Titel vollstrecken kann.

7. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711, 713 ZPO.

8. Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, liegen nicht vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Es handelt sich vorliegend um eine besonders gelagerte Einzelfallentscheidung. Die dem Rechtsstreit zugrunde liegende Fallkonstellation – Vermietung eines Luxuseinfamilienhauses – ist außergewöhnlich und gerade kein verallgemeinerungsfähiger und typischer Lebenssachverhalt.

Streitwert: 24.000 €.