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Übersicht:
- Das Wichtigste in Kürze
- Verzögerte Zahlungen im notariellen Vertrag: Rechtliche Konsequenzen verstehen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was sind die gesetzlichen Grundlagen für Verzugszinsen beim Immobilienverkauf?
- Ab welchem Zeitpunkt können Verzugszinsen bei einem Immobilienverkauf berechnet werden?
- Wie hoch sind die Verzugszinsen beim Immobilienverkauf?
- Welche Rolle spielt der Notar bei der Festlegung von Verzugszinsen?
- Welche Durchsetzungsmöglichkeiten haben Verkäufer bei ausbleibender Kaufpreiszahlung?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Hamm
- Datum: 05.07.2024
- Aktenzeichen: 22 U 53/24
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Vertragsrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Sie fordern Verzugszinsen sowie Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von der Beklagten. Ihr wesentlicher Punkt ist, dass die Beklagte mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug geraten ist.
- Beklagte: Sie bestreitet die Berechnung der Verzugszinsen und argumentiert, dass die Kläger sich die netto vereinnahmten Mieten anrechnen lassen müssen. Zudem hat sie die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Dortmund eingelegt.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Beklagte war mit der Zahlung des Kaufpreises eines Immobiliengeschäfts in Verzug. Die Kläger verlangen umfangreiche Verzugszinsen und Rechtsanwaltskosten. Die Beklagte beantragte Berufung gegen das ursprüngliche Urteil des Landgerichts Dortmund, das zugunsten der Kläger entschieden hatte.
- Kern des Rechtsstreits: Muss sich der Schadenersatz wegen Zahlungsrückstands um die während des Verzugszeitraums vereinnahmten Nettomieten der Kläger mindern?
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das OLG Hamm beabsichtigte, die Berufung zurückzuweisen, da die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Entscheidung des Landgerichts Dortmund wurde als fehlerfrei bestätigt.
- Begründung: Nach § 288 BGB müssen sich die Kläger die Nettomieten nicht auf die Verzugszinsen anrechnen lassen. Der Anspruch auf Verzugszinsen besteht unabhängig vom tatsächlichen Schaden und ergibt sich aus dem Vertragsverhältnis.
- Folgen: Die Beklagte trägt die Verzugszinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Das Urteil des Landgerichts bleibt bestehen. Es hat keine grundsätzliche Bedeutung und erfordert keine weitere Rechtsfortbildung. Weitere Rechtsmittel wurden nicht erwähnt.
Verzögerte Zahlungen im notariellen Vertrag: Rechtliche Konsequenzen verstehen
Verträge sind das Fundament vieler rechtlicher Vereinbarungen, und ihre Bedingungen bestimmen, was von den Beteiligten erwartet wird. Insbesondere bei notariellen Verträgen, die für ihre rechtliche Absicherung bekannt sind, spielt der Verzugszeitpunkt eine entscheidende Rolle. Wenn im Vertrag klare Fristen für Zahlungspflichten festgelegt sind, verpflichtet sich der Schuldner, diese einzuhalten. Eine verspätete Leistung kann oft zu rechtlichen Konsequenzen führen, die von Vertragsstrafen bis hin zu weitreichenden Rechtsstreitigkeiten reichen.
Wichtig dabei ist, dass bei Vertragsabschluss festgelegte Bedingungen im Nachhinein nicht ohne weiteres angefochten werden können. Einwendungen haben in vielen Fällen keine Gültigkeit, wenn sich die Parteien einmal auf die vertraglichen Regelungen geeinigt haben. Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der die Auswirkungen und rechtlichen Konsequenzen solcher Vereinbarungen beleuchtet.
Der Fall vor Gericht
Verzugszinsen bei Immobilienverkauf: OLG Hamm bestätigt Anspruch der Verkäufer
Das Oberlandesgericht Hamm hat in einem Rechtsstreit um Verzugszinsen nach einem Immobilienverkauf die Position der Verkäufer gestärkt. Die Kläger hatten einen Anspruch von 7.883,88 Euro gegen die beklagte Käuferin geltend gemacht, da diese mit der Kaufpreiszahlung in Verzug geraten war.
Streit um Anrechnung von Mieteinnahmen auf Verzugszinsen
Ein zentraler Punkt des Rechtsstreits war die Frage, ob die Verkäufer sich die zwischen Oktober 2021 und Februar 2022 vereinnahmten Nettomieten auf den Verzugsschaden anrechnen lassen müssen. Das Gericht verneinte dies unter Verweis auf die Regelungssystematik des § 288 BGB. Die Verzugszinsen stellen einen objektiven Mindestschaden dar, der unabhängig vom Nachweis eines tatsächlichen Schadens gesetzlich festgelegt ist. Der Schuldnerin ist damit der Beweis verwehrt, dass tatsächlich kein oder ein geringerer Schaden entstanden ist.
Vertragliche Risikoverteilung spricht gegen Vorteilsausgleich
Das OLG Hamm betonte, dass die vertragliche Risikoverteilung einem Vorteilsausgleich entgegensteht. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben sind nur solche Vorteile auf den Schadensersatzanspruch anzurechnen, deren Anrechnung mit dem Zweck des Ersatzanspruchs übereinstimmt. Dies bedeutet, dass die Anrechnung dem Geschädigten zumutbar sein muss und den Schädiger nicht unangemessen entlastet.
Differenzierung zwischen Verzugsregelungen und Nutzungsübergang
Die Richter stellten klar, dass Verzugszinsen und Mieten nicht zu einer Rechnungseinheit verbunden sind. Aus der Vertragssystematik ergibt sich eine klare Trennung zwischen Verzugsregelungen und dem Übergang der Nutzungen. Während des Verzugszeitraums stand der Käuferin zwar der Kaufpreis zur Verfügung, jedoch war es vertraglich nicht vorgesehen, dass sie in dieser Zeit die Mieten vereinnahmen durfte. Die Verkäufer waren währenddessen weiterhin mit der Verwaltung des Objekts belastet und konnten nicht über den Kaufpreis verfügen.
Zusätzliche Rechtsanwaltskosten bestätigt
Neben den Verzugszinsen sprach das Gericht den Klägern auch vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.158,82 Euro zu. Diese Kosten ergeben sich aus den gesetzlichen Regelungen der §§ 280 und 286 BGB. Das Gericht sah die Erforderlichkeit der Rechtsverfolgungskosten als gegeben an und hatte keine Bedenken gegen deren Berechnung.
Die Schlüsselerkenntnisse
Bei verspäteter Kaufpreiszahlung für eine Immobilie müssen vereinnahmte Mieten nicht auf die Verzugszinsen angerechnet werden. Der gesetzliche Verzugszins stellt einen Mindestschaden dar, der unabhängig vom tatsächlichen Schaden geschuldet wird. Der säumige Käufer kann sich nicht darauf berufen, dass der Verkäufer durch weiter eingenommene Mieten keinen oder einen geringeren Schaden hatte.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Immobilienverkäufer können Sie bei verspäteter Kaufpreiszahlung die vollen gesetzlichen Verzugszinsen verlangen, auch wenn Sie während des Verzugs noch Mieteinnahmen erhalten haben. Die Verzugszinsen stehen Ihnen zusätzlich zu den Mieten zu und Sie müssen sich diese nicht anrechnen lassen. Als Käufer einer Immobilie sollten Sie unbedingt den vereinbarten Zahlungstermin einhalten, da Sie sonst sowohl Verzugszinsen zahlen müssen als auch keine Ansprüche auf die Mieten haben, solange Sie sich im Verzug befinden. Die Verzugszinsen fallen dabei unabhängig von einem konkreten Schaden an und können nicht durch Gegenargumente reduziert werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was sind die gesetzlichen Grundlagen für Verzugszinsen beim Immobilienverkauf?
Die gesetzlichen Verzugszinsen beim Immobilienverkauf basieren auf den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der Zahlungsverzug tritt automatisch einen Tag nach dem im notariellen Kaufvertrag festgelegten Fälligkeitstermin ein. Eine gesonderte Mahnung ist nicht erforderlich.
Höhe der Verzugszinsen
Der gesetzliche Verzugszinssatz beträgt 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz für Privatpersonen. Seit dem 1. Juli 2024 liegt der Basiszinssatz bei 3,37 Prozent, wodurch sich ein aktueller Verzugszinssatz von 8,37 Prozent ergibt.
Berechnung und Fälligkeit
Die Verzugszinsen werden nach folgender Formel berechnet: $ \text{Kaufpreis} \times \text{Zinssatz} \times \frac{\text{Verzugstage}}{365} = \text{Verzugszinsen} $
Rechtliche Besonderheiten
Der Verzugszinsanspruch entsteht kraft Gesetzes und muss im notariellen Kaufvertrag nicht gesondert vereinbart werden. Wenn der Käufer die Voraussetzungen des Verzugs bestreiten möchte, kann er dies nur durch eine Vollstreckungsabwehrklage erreichen.
Durchsetzung der Ansprüche
Bei Nichtzahlung des Kaufpreises steht dem Verkäufer neben dem Anspruch auf Verzugszinsen auch die Möglichkeit der sofortigen Zwangsvollstreckung zu, sofern dies im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. Ein weitergehender Schadenersatzanspruch bleibt von den Verzugszinsen unberührt.
Ab welchem Zeitpunkt können Verzugszinsen bei einem Immobilienverkauf berechnet werden?
Der Verzug und damit die Berechnung von Verzugszinsen beginnt unmittelbar nach Ablauf des im notariellen Kaufvertrag festgelegten Zahlungstermins. Der Zahlungstermin wird im Kaufvertrag mit einem klaren Kalenderbezug bestimmt, beispielsweise „Kaufpreis fällig und zahlbar am…“.
Automatischer Verzugseintritt
Nach § 286 Abs. II Nr. 1 BGB tritt der Verzug automatisch mit der Fälligkeit des Kaufpreises ein. Eine gesonderte Mahnung durch den Verkäufer ist nicht erforderlich, da der Zahlungstermin kalendermäßig bestimmt ist.
Abhängigkeit von Voraussetzungen
In der Praxis hängt die Fälligkeit häufig davon ab, dass dem Notar alle erforderlichen Genehmigungen für den Vollzug des Kaufvertrages vorliegen. Sobald der Notar diese Voraussetzungen bestätigt und zur Zahlung auffordert, beginnt die Zahlungsfrist.
Berechnung der Verzugszinsen
Die Verzugszinsen betragen für Privatpersonen fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz nach § 288 Abs. 1 BGB. Bei Geschäften zwischen Unternehmern erhöht sich der Satz auf neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
Der Verkäufer kann einen höheren Verzugsschaden geltend machen, wenn er nachweist, dass ihm durch den Zahlungsverzug höhere Kosten entstanden sind, beispielsweise durch zusätzliche Kreditkosten.
Wie hoch sind die Verzugszinsen beim Immobilienverkauf?
Die Verzugszinsen beim Immobilienverkauf richten sich nach dem aktuellen Basiszinssatz, der von der Deutschen Bundesbank halbjährlich festgelegt wird. Seit dem 1. Juli 2024 beträgt der Basiszinssatz 3,37 Prozent.
Höhe der Verzugszinsen für Privatpersonen
Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie verkaufen oder kaufen, beträgt der Verzugszinssatz 8,37 Prozent pro Jahr. Dieser Satz setzt sich aus dem aktuellen Basiszinssatz plus fünf Prozentpunkte zusammen.
Höhe der Verzugszinsen bei gewerblichen Immobiliengeschäften
Bei Immobiliengeschäften zwischen Unternehmern liegt der Verzugszinssatz bei 12,37 Prozent pro Jahr. Dieser höhere Satz ergibt sich aus dem Basiszinssatz plus neun Prozentpunkte.
Wichtige rechtliche Aspekte
Der Anspruch auf Verzugszinsen entsteht automatisch mit dem Zahlungsverzug und muss nicht gesondert im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden. Eine vertragliche Vereinbarung zum Ausschluss der Verzugszinsen ist unwirksam.
Wenn Sie als Verkäufer durch den Zahlungsverzug höhere Kosten nachweisen können, etwa durch teurere Anschlusskredite, können Sie auch einen höheren Verzugsschaden geltend machen. Der Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises und der Verzugszinsen verjährt erst nach zehn Jahren.
Welche Rolle spielt der Notar bei der Festlegung von Verzugszinsen?
Der Notar nimmt bei der Festlegung von Verzugszinsen eine wichtige, aber klar begrenzte Rolle ein. Im notariellen Kaufvertrag wird die grundsätzliche Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen festgehalten. Dabei wird typischerweise vereinbart, dass der Käufer Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen hat, wenn er den Kaufpreis bei Fälligkeit nicht zahlt.
Aufgaben und Grenzen
Die Berechnung der konkreten Verzugszinsen gehört ausdrücklich nicht zu den Aufgaben des Notars. Als Verkäufer müssen Sie selbst aktiv werden und die Verzugszinsen gegenüber dem Käufer geltend machen.
Notarielle Vereinbarungen
Im Kaufvertrag dokumentiert der Notar wichtige verzugsrelevante Aspekte:
- Die Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung
- Die Höhe der Verzugszinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz
- Die Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis
Rechtliche Bindungswirkung
Eine besondere Bedeutung hat die notarielle Vereinbarung dadurch, dass der Anspruch auf Verzugszinsen durch Vereinbarungen im Kaufvertrag nicht ausgeschlossen werden kann. Dies ist gesetzlich in § 288 BGB geregelt. Der aktuelle Verzugszinssatz beträgt seit dem 1. Juli 2024 bei Geschäften mit Verbrauchern 8,37 Prozent (Basiszinssatz von 3,37 Prozent plus 5 Prozentpunkte).
Welche Durchsetzungsmöglichkeiten haben Verkäufer bei ausbleibender Kaufpreiszahlung?
Bei ausbleibender Kaufpreiszahlung stehen Verkäufern zwei zentrale Handlungsoptionen zur Verfügung: die Durchsetzung des Zahlungsanspruchs oder der Rücktritt vom Kaufvertrag.
Durchsetzung des Zahlungsanspruchs
Der Zahlungsanspruch verjährt erst nach zehn Jahren und kann während dieser Zeit durchgesetzt werden. Enthält der notarielle Kaufvertrag eine Vollstreckungsunterwerfungsklausel, können Sie direkte Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ohne vorherige Klage einleiten. Die Zwangsvollstreckung ermöglicht dann die Pfändung des Kontos oder anderer Vermögenswerte des Käufers.
Verzugszinsen und Schadensersatz
Bei Zahlungsverzug haben Sie automatisch Anspruch auf Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Diese müssen nicht gesondert im Kaufvertrag vereinbart werden. Darüber hinaus können Sie weitergehende Schäden geltend machen, etwa wenn sich die Immobilie nur noch zu einem geringeren Preis an einen anderen Käufer verkaufen lässt.
Rücktrittsrecht
Das gesetzliche Rücktrittsrecht nach § 323 BGB können Sie ausüben, wenn der Kaufpreis fällig ist. Vor dem Rücktritt müssen Sie dem Käufer grundsätzlich eine angemessene Nachfrist zur Zahlung setzen. Diese Fristsetzung ist jedoch entbehrlich, wenn der Käufer die Zahlung bereits ernsthaft und endgültig verweigert hat.
Zwangsvollstreckung
Wenn der Kaufvertrag eine Zwangsvollstreckungsklausel enthält, können Sie über den Notar eine vollstreckbare Ausfertigung der Vertragsurkunde erhalten. Mit diesem Titel können Sie Ihre Ansprüche innerhalb einer Verjährungsfrist von 30 Jahren durchsetzen. Die Zwangsvollstreckung ermöglicht den Zugriff auf das gesamte Vermögen des Käufers.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Verzugszinsen
Eine gesetzlich festgelegte Geldsumme, die ein Schuldner zusätzlich zum eigentlichen Betrag zahlen muss, wenn er mit einer Zahlung in Verzug (Verspätung) gerät. Diese Zinsen werden nach § 288 BGB berechnet und betragen bei Rechtsgeschäften ohne Verbraucherbeteiligung 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Sie stellen einen Mindestschaden dar, der ohne konkreten Schadensnachweis zu zahlen ist. Beispiel: Wenn bei einem Immobilienkauf der Käufer den Kaufpreis von 300.000€ einen Monat zu spät zahlt, muss er Verzugszinsen zahlen.
Objektiver Mindestschaden
Ein gesetzlich festgelegter Schaden, der dem Gläubiger mindestens zusteht, ohne dass er einen konkreten Schaden nachweisen muss. Dies ist in § 288 BGB geregelt. Der Schuldner kann sich nicht darauf berufen, dass tatsächlich ein geringerer oder gar kein Schaden entstanden ist. Bei Verzugszinsen wird dieser Mindestschaden pauschal angenommen. Beispiel: Selbst wenn der Gläubiger das Geld gar nicht angelegt hätte, muss der Schuldner die Verzugszinsen zahlen.
Vorteilsausgleich
Ein Rechtsprinzip, nach dem bei der Schadensberechnung Vorteile, die dem Geschädigten durch das schädigende Ereignis entstanden sind, vom Schadensersatz abgezogen werden können. Dies gilt aber nur, wenn es dem Zweck des Schadensersatzes entspricht und für den Geschädigten zumutbar ist. Grundlage ist § 249 BGB. Beispiel: Erhält jemand nach einem Unfall ein neueres Ersatzfahrzeug, kann ein „Neu für Alt“-Abzug erfolgen.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten
Kosten für anwaltliche Tätigkeiten, die vor einer Klageerhebung entstehen, etwa für Mahnschreiben oder außergerichtliche Verhandlungen. Diese können nach §§ 280, 286 BGB als Verzugsschaden geltend gemacht werden, wenn sie zur Rechtsverfolgung erforderlich waren. Die Höhe richtet sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Beispiel: Kosten für ein anwaltliches Mahnschreiben bei ausbleibender Kaufpreiszahlung.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 288 BGB (Verzugszinsen): Dieser Paragraph regelt die Verzugszinsen, die ein Gläubiger von einem Schuldner verlangen kann, wenn dieser mit der Zahlung in Verzug gerät. Die Verzugszinsen sind gesetzlich festgelegt und stellen einen objektiven Mindestschaden dar, der unabhängig von einem tatsächlichen Schadensnachweis geltend gemacht werden kann. Im vorliegenden Fall wurde festgestellt, dass die Beklagte mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug war, sodass die Kläger das Recht auf Verzugszinsen in Höhe von 10.895,01 € aus diesem Paragraphen ableiten können.
- § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Dieser Paragraph befasst sich mit dem Schadensersatzanspruch, der entsteht, wenn eine Vertragspartei ihre Pflichten aus dem Vertrag verletzt. Hierbei sind sowohl der Anspruch auf Schadensersatz als auch die Voraussetzungen für die Geltendmachung geregelt. Im vorliegenden Fall wurde der Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.158,82 € auf dieser Grundlage begründet, da die Beklagte ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllte und den Klägern somit zusätzliche Kosten entstanden sind.
- § 286 BGB (Verzug): Diese Norm regelt den Verzug des Schuldners, der eintritt, wenn er eine fällige Leistung nicht erbracht hat, ohne dass es hierfür einen rechtfertigenden Grund gibt. Im Fall war die Beklagte mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug, was es den Klägern ermöglichte, Verzugszinsen zu verlangen, ohne dass die Beklagte imstande war, die Höhe des tatsächlichen Schadens zu beweisen.
- §§ 529, 531 ZPO (Berufung): Diese Paragrafen betreffen die Prüfungsmaßstäbe der Berufungsinstanz, insbesondere die Grundlagen der Tatsachenwürdigung, auf die sich die Berufung stützen kann. Im vorliegenden Fall wurde festgestellt, dass das Landgericht keine Rechtsfehler aufwies und die Tatsachen richtig zugrunde gelegt wurden, was zur Zurückweisung der Berufung führte.
- Treu und Glauben (Allgemeiner Grundsatz): Dieser Rechtsgrundsatz verpflichtet alle Vertragspartner, die Interessen des jeweils anderen zu respektieren und fair miteinander umzugehen. Im Kontext dieses Falls stellt der Senat klar, dass die Anrechnung der vereinnahmten Nettomieten auf die Verzugszinsen nicht erfolgt, da dies nicht dem Prinzip von Treu und Glauben entspricht, das einen gerechten Ausgleich zwischen den Parteien garantieren soll.
Das vorliegende Urteil
OLG Hamm – Az.: 22 U 53/24 – Beschlusses vom 05.07.2024
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