Contact for English speaking clientsLG Berlin, Az.: 63 S 281/16
Urteil vom 16.06.2017
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 10.10.2016 – 5 C 106/16 – abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Kläger sind seit 2006 Mieter des streitgegenständlichen Reihenhauses. Der ursprüngliche Eigentümer veräußerte an die Rechtsvorgängerin der Klägerin und weitere Käufer aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 08.10.2015 das gesamte Grundstück, auf welchem sich neben den streitgegenständlichen noch weitere Reihenhäuser befinden, zu einem Preis von 3.380.000,00 € Jedoch wurde jedem Käufer eine bezeichnete und in einer Anlage gekennzeichnete Teilfläche zugewiesen. Auch wurden die jeweils auf die noch unvermessenen Teilflächen entfallenen Kaufpreisanteile gesondert ausgewiesen, wobei sich einer der Käufer wegen des gesamten Kaufpreises der Vollstreckung unterwarf.
Der Kaufvertrag enthält unter § 2 folgende Formulierung:
„Dieser Kaufvertrag ist als einheitlicher Kaufvertrag zu betrachten, die Veräußerung des gesamten Grundstücks ist beabsichtigt, unabhängig vom Ausgang der Realteilung oder alternativ Teilung in Wohnungs- und Teileigentum. (…) Die Aufteilung der einzelnen Kaufgegenstände, deren Vermessung, amtliche katasterliche Fortführung ist Sache der Käufer.”
Gemäß § 3 des Kaufvertrages ist der Kaufpreis auch dann Fällig, wenn sich herausstellen sollte, dass die beabsichtige Realteilung nicht möglich sei.
Die Kläger teilten der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausüben wollten.
Die Kläger sind der Auffassung gewesen, bei der hier erfolgten Veräußerung handele es sich um eine solche, die nach der Rechtsprechung des BGH das Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB analog auslöse. Die Durchführung der Realteilung sei bloße Formsache. Es seien eigentlich in dem Kaufvertrag jeweils getrennte Kaufverträge zu sehen.
Die Kläger haben beantragt, festzustellen, dass zwischen dem ursprünglichen Eigentümer und der Rechtsvorgängerin der Beklagten ein Kaufvertrag betreffend der streitgegenständlichen Teilfläche zustande gekommen sei und die für die Eintragung der Kläger als Eigentümer erforderlichen Erklärungen abzugeben.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Verkäufer habe im hier zugrundeliegenden Sachverhalt die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen. Dem stehe auch nicht die unter § 2 enthaltene Formulierung entgegen. Der Kaufvertrag sei nach Sinn und verfolgtem Zweck auszulegen, wobei insbesondere die Interessenlage der Vertragsparteien zu berücksichtigen sei. Hier sei wegen der genauen Beschreibung der einzelnen Kaufgegenstände (Teilflächen), der einzelnen jeweils Teilflächenbezogenen Auflassungsvormerkungen und der Gesamtumstände (gesonderter Kaufpreis, Information der Mieter jeweils bezüglich der einzelnen Erwerber) von einem Einzelerwerb der jeweiligen Teilflächen auszugehen, so dass das Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB analog ausgelöst werde.
Hiergegen wendet sich die Berufung der Beklagten.
Sie ist der Auffassung, bereits aufgrund des eindeutigen Wortlaut des Vertrages liege ein, das Vorkaufrecht unstreitig nicht auslösender, Gesamterwerb des Grundstücks vor.
Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 10.10.2016 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung ist begründet.
Den Klägern steht gegen die Beklagte weder ein Anspruch auf Feststellung, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein Kaufvertrag über die streitgegenständliche Teilfläche zustande gekommen ist, aus § 256 ZPO, noch auf Abgabe der entsprechenden Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt aus den §§ 280 Abs. 1, 535, 577 Abs. 2 BGB analog zu.
Im hier streitgegenständlichen Sachverhalt liegt keine Erwerbskonstellation, die das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB analog auslöst.
Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB (analog) soll weder zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen, noch soll der Mieter lediglich dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Sinn und Zweck ist es vielmehr, dem Mieter die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise überlassenen Wohnräume zu sichern. Hierzu muss gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt. Dies ist nur der Fall, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Aus diesem Grund muss die Auslegung des Kaufvertrags ergeben, dass die vollendete Aufteilung geschuldet ist. Nicht ausreichend ist es dagegen, wenn die Aufteilung durch den Erwerber durchgeführt werden soll. Vereinbaren mehrere Erwerber die Teilung, so erwirbt der Mieter keinen Rechtsanspruch auf die Durchführung der Aufteilung. Ein Vorkaufsrecht begründet grundsätzlich keine Rechtsbeziehungen des Mieters zu den teilenden Erwerbern als Drittkäufern, sondern richtet sich nur gegen den Verkäufer und erstreckt sich nicht auf Vereinbarungen der Käufer untereinander. Die Erwerber schulden gegenüber dem Mieter keine seinen Interessen entsprechende Aufteilung des Grundstücks (BGH Urt.v. 21.11.2013 – V ZR 96/12, v. 06.04.2016 – VIII ZR 143/15, v. 27.04.2016 – VIII ZR 323/14, v. 27.04.2016 – VIII ZR 61/15, v. 07.12.2016 – VIII ZR 70/16 – alle juris), wovon das Amtsgericht auch zutreffend ausgegangen ist.
Im vorliegenden Fall könnten die Erwerber aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 08.10.2015 von der geplanten Aufteilung ohne weiteres Abstand nehmen, ohne dass der Mieter dies verhindern könne, oder die Durchführung des Kaufvertrages in einer anderen Weise tangiert wäre.
Zwar sind im hier zugrundeliegenden Kaufvertrag ebenso wie in dem der Entscheidung des BGH (Urt.v. 27.04.2016 – VIII ZR 61,/15) zugrundeliegenden Sachverhalt einzelne in einem beigefügten Lageplan gekennzeichnete Teilflächen an verschiedene Erwerber jeweils zu Alleineigentum verkauft worden und für diese auch ein gesonderter Kaufpreis ausgewiesen worden, jedoch hing der Verkauf im Gegensatz zu dem der vorgenannten Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt nicht von der noch vorzunehmenden Teilung ab.
Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Parteien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober 2014 – XII ZR 111/12, aaO Rn. 48; vom 21. Oktober 2014 – XI ZR 210/13, NJW-RR 2015, 243 Rn. 15; vom 11. November 2014 – VIII ZR 302/13, NJW 2015, 409 Rn. 11). Weiter sind nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (BGH, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 61/15 –, Rn. 27, juris).
Nach dem eindeutigen Wortlaut der diesbezüglich unter § 2 des Kaufvertrages enthaltenen Regelung ist eine Auslegung dahingehend, dass die Beklagte als Veräußerer, bzw. dessen Rechtsnachfolgen eine Verpflichtung zur Aufteilung des Grundstücks in die Teilflächen übernommen hat, ausgeschlossen.
Die Parteien stellen mit der durch sie gewählten Formulierung nach Auffassung der Kammer gerade klar, dass der Veräußerer als Vorkaufsverpflichteter nicht die Verpflichtung zur Aufteilung übernehmen will, sondern das Grundstück als Gesamtfläche veräußern möchte, unabhängig von einer etwaigen Teilung. Dies wird zum einen daraus deutlich, dass der Kaufvertrag auch im Falle des Scheiterns der Realteilung durchgeführt werden soll, zum anderen an der Verpflichtung der Käufer zur Gesamtkaufpreiszahlung im Verhältnis zum Verkäufer als Gesamtschuldner, sowie der daraus folgenden Vollstreckungsunterwerfung eines Käufers hinsichtlich des gesamten Kaufpreises. Dass die Käufer untereinander die Teilung beabsichtigen und im Innenverhältnis aufgrund des Kaufvertrages hierzu auch verpflichtet sein mögen, bleibt für deren Verhältnis zum Veräußerer und dessen Verhältnis zu den Klägern ohne Belang.
Entgegen der Auffassung der Kläger folgt auch aus der zitierten Entscheidung des BGH (Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 61/15) nichts anderes. Der BGH stellt dort entscheidend auf den objektiven Wortlaut des dortigen Kaufvertrages ab. Dieser unterscheidet sich jedoch, wie gezeigt, trotz aller sonstiger Gemeinsamkeiten in dem wesentlichen Zusatz in § 2 des hiesigen Kaufvertrages.
Ähnlich verhält es sich mit der durch die Beklagten zitierten weiteren Entscheidungen des BGH. Den Urteilen vom 06.04.2016 – VIII ZR 143/15 und v. 07.12.2016 – VIII ZR 70/16) lag derselbe Sachverhalt betreffend zweier Wohnungen im selben Haus zugrunde und befasst sich mit der Frage, ob eine Teilungserklärung nach § 8 WEG eine hinreichende Manifestierung der Teilungsabsicht darstelle und ist für den vorliegenden Fall, in welchem ohnehin unstreitig lediglich die analoge Anwendung des § 577 BGB für den Fall der Verpflichtung des Veräußerers zur Teilung in Betracht kommt, ohne Belang.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Kammer nicht von der obergerichtlichen Rechtsprechung abweicht, sondern sich dieser gerade anschließt.
AG Schöneberg
Az.: 5 C 106/16
Urteil vom 10.10.2016
1. Es wird festgestellt, dass zwischen der Rechtsnachfolgerin der T. Immobilienverwaltung GmbH als Verkäuferin und den Klägern als Käufer ein Kaufvertrag betreffend der unvermessenen Teilfläche des Flurs 1, Flurstück 66, auf dem sich das Reihenhaus mit der postalischen Anschrift T. Straße in … B. befindet, zu einem Kaufpreis von 221.000,00 EUR zu Stande gekommen ist.
2. Der Beklagten wird es endgültig unter Androhung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten untersagt, die Eintragung der Käuferin, der A. V. GmbH, als Eigentümerin des Reihenhauses T. Straße in … B., verzeichnet – noch – im Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg, Grundbuch von Lankwitz, Blatt … oder Nachfolgegrundbuch, zu beantragen.
3. Der Beklagten wird es endgültig unter Androhung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten geboten, den Antrag auf Eintragung der Käuferin, der A. V. GmbH, als Eigentümerin des Reihenhauses T. Straße in … B., verzeichnet – noch – noch – im Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg, Grundbuch von Lankwitz, Blatt … oder Nachfolgegrundbuch, zurückzunehmen, falls der Antrag bereits gestellt ist.
4. Die Beklagte ist verpflichtet, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Kläger zu je ½ in dem Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg, Grundbuch von Lankwitz, Blatt … oder Nachfolgegrundbuch, in Abteilung II bzgl. des Reihenhauses T. Straße in … B. zu bewilligen.
5. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
6. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten über das Bestehen eines Vorkaufsrechts der Kläger. Die Kläger sind seit dem 01.10.2006 Mieter des Reihenhauses T. Straße in … B.. Seit dem 30.07.2015 war die T. S. Immobilienverwaltung GmbH eingetragene Eigentümerin der Flur 1, Flurstück … (des Grundbuchs von Lankwitz, Blatt …). Auf diesem Flurstück befinden sich neben dem streitgegenständlichen Haus zehn weitere Reihenhäuser. Die T. S. Immobilienverwaltung GmbH wurde auf die H. B. B. GmbH (Beklagte zu 1)) als übernehmende Rechtsträgerin verschmolzen.
Die Hausverwaltung E. G. H. GmbH teilte den Klägern am 19.01.2016 mit, dass das Grundstück mit Wirkung zum 01.01.2016 an die A. V. GmbH verkauft worden sei. Den Mietern der weiteren 10 Reihenhäuser wurde ebenfalls der Verkauf mitgeteilt. Dabei wurden den Mietern unterschiedliche Käufer genannt: die P. V. GmbH, die H. V. GmbH und die T. I. OHG.
Der Kaufvertrag zwischen der T. I. GmbH, als Rechtsvorgängerin der Beklagten enthält in § 2 verschiedene Käufer, denen jeweils eine Teilfläche verkauft wird. Der A. V. GmbH wird als Käufer 3 Alleineigentum an einer noch unvermessenen Teilfläche des Grundbesitzes auf der Flur 1, Flurstück … verkauft. Der Kaufgegenstand 3 wird als mit einem Reihenhaus bebaut beschrieben. Der Vertrag enthält hierzu folgende Klausel: „Die exakte Lage des Kaufgegenstandes ist aus dem dieser Urkunde als Anlage 1 beigefügten Lageplan zu entnehmen. Die postalische Anschrift des Kaufgegenstandes 3 lautet T. Straße. Die veräußerten Teilflächen sind umrandet (- Kaufgegenstand 3).“ Der Lageplan als Anlage 1 wird im Vertrag als von den Parteien genehmigt beschrieben und bildet laut Vertrag einen Bestandteil dieser Urkunde.
Der Kaufvertrag enthält in § 2 die Regelung, dass es sich um einen einheitlichen Kaufvertrag handelt und die Veräußerung des gesamten Grundstücks unabhängig vom Ausgang der Realteilung oder alternativ Teilung in Wohnungs- und Teileigentum beabsichtigt ist. Die Aufteilung der einzelnen Kaufgegenstände, deren Vermessung, amtliche katasterliche Fortführung wird als Sache der Käufer im Vertrag festgeschrieben.
Der Kaufpreis beträgt laut § 3 des Vertrages 3.380.000,00 EUR, wobei auf den Kaufgegenstand 3 ein Anteil von 221.000,00 EUR entfällt. Der Kaufpreis ist nach der Vereinbarung auch fällig, wenn sich herausstellen sollte, dass die beabsichtigte Realteilung nicht möglich ist. Die P. V. GmbH unterwarf sich im Vertrag in § 3 der Zwangsvollstreckung über den Gesamt-Kaufpreis.
In § 5 des Kaufvertrages wird festgehalten, dass die Originale der Aufteilungspläne zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 15.07.2015 dem Käufer am Tag des Vertragsschlusses, dem 08.10.2015, übergeben worden sind.
Laut § 7 des Kaufvertrages wird der Notar von den Vertragsparteien ermächtigt, alle zu diesem Vertrag erforderlichen Genehmigungen einzuholen und dem Bezirksamt, der Vermessungs- und Katasterbehörde eine Abschrift dieser Kaufvertragsurkunde zu übermitteln, sowie Namens und im Auftrag des Käufers den Auftrag zur Vermessung des veräußerten Grundstücks zu erteilen.
In § 9 des Kaufvertrages bewilligt und beantragt der Verkäufer u.a. zu Gunsten des Käufers 3 zur Sicherung seines Anspruchs auf Übertragung des Kaufgegenstandes 3 auf dem ungeteilten Grundstück in das Grundbuch eine Auflassungsvormerkung einzutragen. Ferner verpflichten sich die Parteien unverzüglich nach Kaufpreiszahlung und sobald die Fortführungsmitteilungen vorliegen, die Auflassung zu erklären.
Am 26.10.2015 beantragte der beurkundende Notar bei der Vermessungs- und Katasterbehörde Steglitz Zehlendorf, Kirchstraße 1-3, 14163 Berlin die Vermessung. Daraufhin wurde am 11.12.2015 der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur C. W., O.-S.-A., … B. mit der Vermessung beauftragt. Im Februar 2016 war der Mitarbeiter des Vermessungsbüros, Herr B., zweimal vor Ort und nahm die Vermessung vor. Dabei erklärte er, dass einer Teilung grundsätzlich nichts im Wege steht.
Am 15.02.2016 teilten die Kläger der ehemaligen Eigentümerin T. S. Immobilienverwaltung GmbH, dem Notar des Kaufvertrages Herrn C. W., der A. V. GmbH sowie der E. G. H. GmbH mit, dass die Kläger ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB analog ausüben.
Das Amtsgericht Schöneberg erließ auf Antrag der Kläger am 16.02.2016, Aktenzeichen 16 C 41/16, die einstweilige Verfügung, dass es der T. I. GmbH sowie der A. V. GmbH untersagt ist, die Eintragung der A. V. GmbH zu beantragen bzw. dass es geboten ist, den Antrag auf Eintragung zurückzunehmen. Auf Widerspruch der T. I. GmbH wurde die einstweilige Verfügung vom 16.02.2016 durch das Urteil vom 12.04.2016, Aktenzeichen 16 C 41/16, des Amtsgericht Schönebergs aufrechterhalten. Ferner wurde die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Kläger zu je ½ im Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg Grundbuch von Lankwitz Blatt … oder Nachfolgegrundbuch in Abt. II bzgl. des Reihenhauses T. Straße in … B. angeordnet. Das Landgericht Berlin hob das Urteil des AG Schönebergs – 16 C 41/16 auf und wies den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung am 02.08.2016 zurück.
Die Kläger behaupten, dass die Durchführung der Realteilung eine bloße Formsache sei. Das Reihenhaus T. Straße in … B. habe auch durch einen separaten Kaufvertrag verkauft werden können. Das Feststellungsinteresse ergebe sich bereits daraus, dass das Vorkaufsrecht von den Beklagten bestritten werde. Die Kläger meinen, das Vorkaufsrecht sei in analoger Anwendung bereits dadurch entstanden, dass die einzelnen Teilungsobjekte im Kaufvertrag hinreichend bestimmt seien, in der Anlage 1 des Kaufvertrages die entsprechende Fläche markiert sei und eine auf diese Fläche bezogene Auflassungsvormerkung für den Käufer 3 vereinbart sei.
Die Kläger beantragen,
1. es wird festgestellt, dass zwischen der Rechtsnachfolgerin der T. S. Immobilienverwaltung GmbH und den Klägern als Käufer ein Kaufvertrag betreffend der unvermessenen Teilfläche des Flurs 1, Flurstück …, auf dem sich das Reihenhaus mit der postalischen Anschrift T. Straße in … B. befindet, zu einem Kaufpreis von 221.000,00 EUR zu Stande gekommen ist.
2. der Beklagten wird es endgültig unter Androhung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten verboten, die Eintragung als Käuferin, der A. V. GmbH, als Eigentümerin des Reihenhauses T. Straße in … B., verzeichnet – noch – im Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg, Grundbuch von Lankwitz, Blatt … oder Nachfolgegrundbuch, zu beantragen.
3. der Beklagten wird es endgültig unter Androhung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten geboten, den Antrag auf Eintragung der Käuferin, der A. V. GmbH, als Eigentümerin des Reihenhauses T. S. in … B., verzeichnet – noch – noch – im Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg, Grundbuch von Lankwitz, Blatt … oder Nachfolgegrundbuch, zurückzunehmen, falls der Antrag bereits gestellt ist.
4. es wird endgültig die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Kläger zu je ½ in dem Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg, Grundbuch von Lankwitz, Blatt … oder Nachfolgegrundbuch, in Abteilung II bzgl. des Reihenhauses T. Straße in … B. angeordnet.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass die Aufteilung des Grundstücks nicht vom Veräußerer geschuldet sei, sondern von den Käufern durchgeführt werden solle. Die Realteilung sei nicht von langer Hand geplant, sondern erst unmittelbar vor der Beurkundung an den Geschäftsführer der Rechtsvorgängerin der Beklagten herangetragen worden. Die Käufer könnten von einer geplanten Aufteilung ohne Weiteres Abstand nehmen. Die Beklagte habe die einzelnen Kaufgegenstände nicht getrennt angeboten oder bereits real geteilt verkauft, sondern es handele sich um unvermessene Teilflächen. Die Teilung könne wegen der vertraglichen Regelung, die die Vermessung und amtliche katasterliche Fortführung als Sache der Käufer vereinbart, nicht gegen den Willen der Drittkäufer erfolgen. Der Veräußerer habe eine Einstandspflicht für den Erfolg der Realteilung ausgeschlossen.
Der Beklagte meint, dass bei einem Reihenhaus die Gefahr bestehe, dass die Abteilung von Grundstücksteilen bauordnungsrechtlich bzw. aufgrund fehlender Selbstständigkeit hinsichtlich der Heizungsanlage, nicht durchführbar sei. Scheitere die Realteilung, werde die Erfüllung des Kaufvertrages nicht unmöglich, da dann eine Abnahme des Grundstücks als Miteigentümer zu erfolgen habe, die Käufer hätten diesbezüglich ein Wahlrecht.
Der Beklagte meint ferner, dass es keine Anspruchsgrundlage auf Unterlassung der Veräußerung des Kaufgegenstandes an einen Dritten gebe.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und nach nochmaliger Überprüfung der Rechtslage auch begründet.
A. Im Hinblick auf den klägerischen Antrag zu 1) ergibt sich das Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO daraus, dass die Beklagte das Bestehen eines Kaufvertrages zwischen den Klägern und der Beklagten bestreitet. Die Subsidiarität der Feststellungsklage gegenüber der Leistungsklage besteht hier schon insofern nicht, als dass die Auflassung vor der durchgeführten dinglichen Teilung des Grundstücks noch nicht erklärt werden kann.
Zwischen der Rechtsnachfolgerin und den Klägern ist ein Kaufvertrag betreffend der unvermessenen Teilfläche des Flurs 1, Flurstück …, auf dem sich das Reihenhaus mit der postalischen Anschrift T. Straße in … B. befindet, zu einem Kaufpreis von 221.000,00 EUR zu Stande gekommen ist.
I. Die Vorschrift des § 577 BGB, aus der sich das Vorkaufsrecht ergibt, bezieht sich auf die Umwandlung von Wohnraum in Eigentumswohnung nach dem WEG. Sie ist jedoch über ihren Wortlaut hinaus auf die Begründung von selbstständigem Eigentum an mit Reihenhäusern bebauten Grundstücken anwendbar, soweit das Gesamtgrundstück realgeteilt worden ist (BGH NJW 2008, 2257, Rn. 7 ff.).
1. Eine planwidrige Regelungslücke als erste Voraussetzung einer Analogie liegt vor. Den Gesetzesmaterialien lässt sich kein Hinweis darauf entnehmen, dass der Gesetzgeber den Fall der Begründung von selbstständigem Eigentum an mit Reihenhäusern bebauten Grundstücken gesehen hat und explizit nicht regeln wollte (BT-Drs. 12/3254, S. 10 ff.; BGH NJW 2008, 2257, Rn. 8; BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09, NJW 2010, 3571, Rn. 14).
2. Ferner besteht bei beiden Situationen eine vergleichbare Interessenlage. Aus der Sicht des Mieters verhält es sich ähnlich, wenn das Eigentum an einem mit Reihenhäusern bebauten Grundstück aufgeteilt wird, wie wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen, d.h. in WEG-Sondereigentum, aufgeteilt wird. Der Mieter sieht sich in beiden Fällen einem neuen Vermieter gegenüber, der möglicherweise eine Eigenbedarfskündigung erklärt. Dementsprechend ist das Interesse des Mieters, sein Vorkaufsrecht geltend zu machen, in beiden Fällen gleich groß (BGH, NJW 2008, 2257 Rn. 9).
II. Das Vorkaufsrecht bewirkt als einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung die Übernahme des Kaufvertrages (Bruns, in: BeckOK, Mietrecht, § 577 BGB, Rn. 52; BGH NJW 2010, 3774, Rn. 20). Voraussetzung für die wirksame Ausübung dieses Gestaltungsrechts ist, dass das Vorkaufsrecht besteht.
1. Das Vorkaufsrecht der Kläger ergibt sich im vorliegenden Fall aus § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB analog. Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsrechts ist, dass die Absicht einer Realteilung bei der Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks besteht (BGH, Urteil vom 27. April 2016, VIII ZR 61/15, Rn. 19 f.). Der Verkäufer muss als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag mit den Drittkäufern eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen haben. Diese Auslegung des § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB ergibt sich aus der Erwägung, dass der Mieter nicht bloß einen dauerhaften ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum, sondern ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohneigentum erwerben soll (BGH, Urteil vom 22.November 2013 – V ZR 96/12, BGHZ 199, 136, Rn. 22; BGH, Urteil vom 27.April 2016 – VIII ZR 61/15, Rn. 21 f.). Der Mieter soll einen Anspruch auf die Begründung von Wohnungseigentum bzw. im Fall der Aufteilung eines Gesamtgrundstücks auf die Begründung selbstständigen Eigentums erwerben (BGH, Urteil vom 22.November 2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 22 f.; BGH, Urteil vom 27.April 2016 – VIII ZR 61/15, Rn. 21 f.).
Entscheidend dafür ist, dass der Verkäufer die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat, da der Mieter nicht in die Position des Drittkäufers einrückt, sondern einen schuldrechtlichen Anspruch gegenüber dem Verkäufer erwirbt. Das Vorkaufsrecht begründet keine Rechtsbeziehungen mit dem Drittkäufer (RGZ 121, 137, 138 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., vor § 463 Rn. 9, § 464 Rn. 5; BGH, Urteil vom 22.November 2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 24).
Wenn die Aufteilung in die Hand der Erwerber gelegt ist, würde der Mieter gerade nur einen Anspruch auf einen Miteigentumsanteil erwerben, aber keinen Anspruch auf das in der Entstehung angelegte selbstständige Eigentum bzw. einen Anspruch auf die Durchführung der Aufteilung (BGH, Urteil vom 22.November 2013 – V ZR 96/12, aaO Rn. 24; BGH, Urteil vom 27. April 2016, VIII ZR 61/15, Rn. 24).
a) Ob der Verkäufer die Pflicht zur Aufteilung übernommen hat und der Erwerber einen Anspruch auf die Begründung eines bestimmten bzw. bestimmbaren Einzelgrundstücks erwirbt, ist durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB des Kaufvertrages zu ermitteln. Ausgangspunkt der Auslegung ist der Wortlaut der Vereinbarung zwischen der Beklagten und den Drittkäufern. Dem Wortlaut des notariell beurkundeten Vertrages vom 08.10.2015 lässt sich zunächst in § 2 entnehmen, dass die Aufteilung der einzelnen Kaufgegenstände, deren Vermessung, amtliche katasterliche Fortführung als Käuferpflicht deklariert ist. Ferner enthält § 3 die Klausel, dass der Kaufpreis auch dann fällig wird, wenn sich herausstellen sollte, dass die beabsichtigte Realteilung nicht möglich ist. Diese vertraglichen Klauseln sprechen zunächst für die Annahme, dass es sich bei der Teilung des Grundstücks um eine Erwerberpflicht handelt.
§ 3 des Vertrages deutet neben der Fälligkeit des Kaufpreises auch bei Unmöglichkeit der Teilung aber auch auf die Absicht der Realteilung hin. Ein bloßer Hinweis auf die Absicht der Realteilung genügt jedoch noch nicht für die Entstehung eines Vorkaufsrechts. Mangels Vertragsverhältnisses des Vorkaufsberechtigten mit den Drittkäufern darf die Realteilung nicht allein Sache der Erwerber sein. Insbesondere darf die vertragliche Gestaltung nicht zulassen, dass die Erwerber von der Realteilung absehen bzw. eine andersartige Realteilung miteinander vereinbaren.
Die Formulierung des § 2, die die Aufteilung der einzelnen Kaufgegenstände als Sache der Käufer bezeichnet, steht im Widerspruch zur im Vertrag zwischen der Beklagten und den Drittkäufern akribisch ausgeführten Zuteilung der einzelnen Teilgrundstücke auf die einzelnen Käufer. So enthält der Vertrag in § 2 eine Zuteilung einer jeweils zwar noch unvermessenen, aber in einem beigefügten Lageplan markierten Teilfläche an die Käufer 1 bis 4. Im Fall des hier gegenständlichen Teilgrundstücks, das mit dem Reihenhaus mit der postalischen Adresse der T. Straße bebaut ist, wird diese Teilfläche wie die anderen Teilflächen auch als separater Kaufgegenstand hier Nr. 3 bezeichnet. Neben der wörtlichen Auslegung des Vertrages sind der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck, die Interessenlage der Parteien sowie Begleitumstände, soweit sie bei einer formbedürftigen Vereinbarung in der Urkunde einen wenn auch unvollkommenen Ausdruck gefunden haben, für die Auslegung zu berücksichtigen (st. Rspr.: BGH, Urteil vom 25. März 1983 – V ZR 268/81, BGHZ 87, 150 (154); BGH, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 61/15, Rn. 27 f.). Bei der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bestünde kein Anlass für eine Übereinkunft über die Aufteilung der Kaufgegenstände zwischen Verkäufer und Drittkäufern (vgl. auch BGH, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 61/15, Rn. 41). Dennoch werden in dem Vertrag die einzelnen Kaufgegenstände genau beschrieben und den unterschiedlichen Käufern zugeteilt. Es bleibt nicht bei der bloßen Angabe des jeweiligen Anteils an der Gesamtfläche, sondern die postalische Anschrift wird jeweils angegeben und die exakte Lage des Kaufgegenstandes in einem Lageplan markiert. Dieser Lageplan ist laut § 2 des Vertrages den Erschienenen vorgelegt worden und von ihnen genehmigt worden. Er soll nach der vertraglichen Vereinbarung Bestandteil der Vertragsurkunde sein. Die Aufnahme des Lageplans in die Vertragsurkunde spricht dafür, dass bereits die Aufteilung der Teilgrundstücke zwischen dem Verkäufer und den Käufern verhandelt wurde. Andernfalls hätte der Verkäufer sich darauf zurückziehen können, das Gesamtgrundstück zu verkaufen und die weiteren Vereinbarungen den Käufern zu überlassen. Die Aufteilung der Teilgrundstücke macht auch unter dem Gesichtspunkt der Bestimmung der Kostenlast keinen Sinn, da die Käufer den Kaufpreis laut Vertrag als Gesamtschuldner zu leisten haben. Die Aufnahme des Lageplans in die Vertragsurkunde sowie die vorherige Genehmigung durch den Verkäufer sowie die Drittkäufer bzw. deren Vertreter sprechen dafür, dass der Verkäufer die Aufteilung nicht den Drittkäufern überlässt und diese im freien Befinden der Käufer liegt. Eine vertragliche Bindung der Käufer und des Verkäufers macht nur Sinn, wenn der Ausweisung der Teilflächen eine rechtliche Bedeutung zukommen sollte (vgl. auch BGH, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 61/15, Rn. 33 ff., 39). Wäre die Aufteilung keine Verkäuferpflicht, hätte der Beklagte es den Dritterwerbern überlassen können, in einer gesonderten Vereinbarung die Anteile und die Aufteilung zu regeln.
Handelte es sich bei der Aufteilung und Zuteilung der Teilgrundstücke um eine Erwerberpflicht, sind große Teile des § 2 als Abrede zwischen Verkäufer und den Drittkäufern nicht zu erklären. In § 2 wird zwar festgelegt, dass die jeweiligen Teilflächen, die zuvor als unterschiedliche Kaufgegenstände deklariert worden sind, im Vertrag als das Grundstück oder der Kaufgegenstand bezeichnet werden. Damit sind jedoch die vorherigen expliziten Ausführungen zur Aufteilung des Gesamtgrundstücks nicht entkräftet bzw. in ihrer Bedeutung gemildert, weil es sich bei dieser Formulierung nur um die Vereinfachung der Bezeichnung zu handeln scheint.
Für die konkrete Zuteilung eines Teilgrundstücks im Kaufvertrag lässt sich ferner anführen, dass dem Käufer 3 in § 9 des Vertrages eine Auflassungsvormerkung für den unvermessenen Grundstücksteil entsprechend des Lageplans genehmigt wurde. Diese bereits vorgenommene Zuteilung an die jeweiligen Käufer deutet darauf hin, dass die Aufteilung nicht in die Hände der Erwerber gelegt ist. Ferner wurden den Käufern am Tag des Kaufvertrages die Originale der Aufteilungspläne zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 15.07.2015 überreicht. Für die Überreichung bzw. Beantragung der bereits mehrere Monate zuvor datierten Aufteilungspläne gäbe es wiederum keinen Anlass, wenn die Aufteilung in die Hände der Erwerber gelegt wäre. Unstreitig hat auch die Vermessung bereits begonnen.
Zwar ist im Kaufvertrag in § 3 ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Dieser Kaufpreis ist jedoch anteilig bzgl. der verschiedenen Kaufgegenstände unterteilt. Diese Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises stellt kein zwingendes Indiz für den Verkauf eines ungeteilten Grundstücks dar. Es sind Umstände denkbar, die für die Zahlung eines Gesamtpreises sprechen, jenseits des Verkaufs des Gesamtgrundstücks. So ist die Zahlung eines Gesamtpreises von den Käufern als Gesamtschuldnern für den Verkäufer vorteilhaft (vgl. auch BGH, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 61/15, Rn. 50). Die im Vertrag vorgenommene Aufteilung und Vorbereitung der Vermessungsmaßnahmen wird durch diese für den Verkäufer vorteilhafte Vereinbarung nicht entkräftet. Soweit der Beklagte vorträgt, aus der Erklärung der P. V. GmbH, sich hinsichtlich des gesamten Kaufpreises anstelle des auf sie entfallenden Anteils der Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, lasse sich lesen, dass ein Gesamtgrundstück ohne die Verkäuferpflicht zur Aufteilung verkauft worden sei, ergibt sich keine andere Bewertung. Die P. V. GmbH ist die Käuferin, die die größten Teilflächen erwirbt. Daher kann die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung für den gesamten Kaufpreis als Sicherheit für alle Kaufparteien vom Verkäufer verlangt worden sein. Die erörterten Indizien des Lageplans mit aufgeteilten Teilflächen, die den einzelnen Käufern im Vertrag explizit zugeordnet werden, sowie die bereits angelaufenen Vermessungsarbeiten entkräften den Anschein des Verkaufs eines Gesamtgrundstückes ohne eine Aufteilungspflicht des Verkäufers.
Ein weiterer Hinweis über die bereits im Kaufvertrag angelegte Teilung ergibt sich daraus, dass die Kläger sowie die anderen Bewohner der Reihenhäuser jeweils entsprechend der im Vertrag vorgenommenen Aufteilung über die unterschiedlichen Käufer der Teilgrundstücke informiert wurden.
Der Entstehung des Vorkaufsrechts steht es nicht entgegen, wenn die Realteilung wegen gemeinsamer Versorgungsleitungen Schwierigkeiten aufweisen wird. Denn ein Vorkaufsrecht ist nicht auf die „geeigneten“ Fälle beschränkt, da andernfalls der Anwendungsbereich des § 577 BGB stark eingeschränkt wäre (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 61/15, Rn. 57).
Das Vorkaufsrecht wird auch in seiner Entstehung nicht dadurch gehindert, dass in § 3 die Möglichkeit des Scheiterns der Realteilung angedeutet ist. In dieser bloßen Andeutung kann kein Vorbehalt zur Änderung des Vertrages hin zu einer Verpflichtung zur Übertragung von Miteigentum gesehen werden. Der Vertrag enthält keine Angaben, wie das Miteigentum in diesem Fall zu verteilen sei und ob es Gemeinschaftsflächen geben sollte, um den Hindernissen der Realteilung zu begegnen. Die Genehmigung der jeweiligen Auflassungsvormerkungen, die auf die jeweils bezeichneten Teilgrundstücke bezogen ist, spricht gegen die alternativ gewollte Einräumung von Miteigentum für die Erwerber. Die Einschränkung, dass der Kaufpreis auch fällig werde, wenn die beabsichtigte Realteilung nicht möglich ist, stellt sich als Absicherung des Verkäufers dar. Wenn das Vorkaufsrecht in seiner Entstehung davon abhängig wäre, ob die Realteilung tatsächlich möglich ist und für den Fall der Unmöglichkeit der Realteilung es zur Übertragung von Miteigentum kommen solle, dann wäre die Variante 2 des § 577 Abs. 1 S. 1 BGB umgangen. Durch den Vorbehalt, dass die Realteilung nicht möglich ist und der Verkäufer sich das Recht vorbehält, dass nur Miteigentum übertragen werden soll, wird die Variante einer beabsichtigten Realteilung ausgehebelt. Die Gestaltung des Kaufvertrages, der die Übertragung von Alleineigentum von der Möglichkeit der Realteilung abhängig macht, ist nachvollziehbar. Sie darf dabei jedoch nicht das Recht des Mieters vereiteln, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Für die Kläger besteht im vorliegenden Fall durch die beurkundete Vereinbarung der Aufteilung des Grundstücks auch nicht das Risiko nur einen ideellen Miteigentumsanteil an der gesamten Grundstücksfläche zu erwerben, sondern der Grundstücksteil, auf dem das von den Klägern bewohnte Reihenhaus steht, ist klar umrissen.
Das vom Beklagten vorgetragene Wahlrecht der Käufer, ob sie einen Anspruch auf die Übertragung von Alleineigentum oder Miteigentum wählen möchten, lässt sich nicht aus dem Kaufvertrag lesen. Die Genehmigung der Aufteilung sowie die Aufnahme des Lageplans inklusive der vorgenommenen Markierungen in den notariell beurkundeten Kaufvertrag lassen sich nur schwer mit einem Wahlrecht der Käufer zwischen Miteigentum und Alleineigentum vereinbaren. Die eindeutigen Vertragsklauseln in § 2, die eine Verpflichtung zur Übertragung von Alleineigentum vorsehen, lassen die Fälligkeit des Kaufpreises trotz gescheiterter Realteilung als einen Vorbehalt des Verkäufers und nicht als Wahlrecht der Käufer erscheinen. Auch die im Vertrag in § 9 vereinbarte Verpflichtung der Parteien, nach Kaufpreiszahlung und ab Erhalt der Fortführungsmitteilungen die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen spricht gegen ein den Käufern eingeräumtes Wahlrecht. Selbst wenn, wie die Beklagte meint, ein solches Wahlrecht bestünde, dann ist der Verkäufer jedenfalls vertraglich zur Aufteilung verpflichtet, allein darauf kommt es an. Der Vertragsschluss liegt vor der Ausübung des Wahlrechts und somit ist das Vorkaufsrecht entstanden.
b) Es besteht ferner Identität von Kaufgegenstand und Gegenstand der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts, da sich der Kaufgegenstand 3 auf die Grundstücksfläche bezieht, auf der das von den Klägern gemietete Reihenhaus sich befindet.
2. Das Vorkaufsrecht wurde durch die Erklärung der Kläger vom 15. Februar 2016 innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB ausgeübt. Den Klägern wurde erst am 19.01.2016 mitgeteilt, dass das Grundstück mit Wirkung vom 01.01.2016 an die A. V. GmbH verkauft wurde. Über ein Vorkaufsrecht wurden die Kläger nicht informiert.
B. Ein Anspruch des Beklagten ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 535, 577 Abs. 2 BGB. Aus dem Mietvertrag ergibt sich die im Tenor zu 2 und 3 genannten Pflichten der Beklagten. Durch den Verkauf des Teilgrundstücks an die A. V. GmbH hat die Beklagte eine vertragliche Pflichtverletzung gegenüber den Klägern begangen (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 21.01.2015, VIII ZR 51/14, NZM 2015, 334, Rn. 12 ff.). Aus dem Prinzip der Naturalrestitution des § 249 BGB folgt, dass auch eine Untersagung der Eintragung eines anderen Eigentümers, die das Vorkaufsrecht vereiteln würde, sich als Rechtsfolge der Verletzung der Informationspflicht gem. § 577 Abs. 2 BGB über das Vorkaufsrecht ergibt (vgl. Jauernig/Teichmann, BGB, § 577 BGB, Rn. 2). Andernfalls wäre der Mieter auf die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches verwiesen. Der Ersatz in Geld entspricht nicht dem Regelungsziel des § 577 BGB, der auf die Verhinderung der Verdrängung von Mietern zielt (Häublein, in: MüKo, BGB, § 577 BGB, Rn. 1; Hannappel, in: BeckOk, BGB, § 577 Rn. 2).
C. Die Beklagte ist verpflichtet, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in dem in Tenor 4 bezeichneten Umfang zu bewilligen. Die einstweilige Verfügung des AG Schöneberg vom 16. Februar 2016 – 16 C 41/16 wurde vom LG Berlin am 02.08.2016 aufgehoben und das Urteil des AG Schöneberg vom 12. April 2016 dergestalt neugefasst, dass der Antrag auf eine einstweilige Verfügung hinsichtlich der Eintragung der Auslassungsvormerkung bzgl. des oben bezeichneten Grundstückteils abgewiesen wird. Die Kläger haben ihr Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt, damit besteht ein zu sichernder Anspruch (Blank/Börstinghaus/Blank, Miete, § 577 BGB, Rn. 73). Dieser Anspruch aus dem Kaufvertrag zwischen Klägern und der Beklagten richtet sich auf eine dingliche Rechtsänderung. Auch wenn zugunsten des Drittkäufers der A. V. GmbH zuvor bereits eine Vormerkung eingetragen wurde, hindert dies die Eintragung nicht, weil nicht fest steht, ob der Eigentumsübergang zugunsten des Dritten erfolgt (AG Frankfurt NJW 1995, 1034; Blank/Börstinghaus/Blank, Miete, § 577 BGB, Rn. 71).
D) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
