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Vorkaufsrechtsausübungsbescheid bei Rücktritt des Käufers vom Grundstückskaufvertrag

Kleiner Fisch gegen großen Fang: Im Streit um ein 8.000 Quadratmeter großes Grundstück in Bad Zwischenahn hat ein Gericht der Gemeinde nun den Vorrang eingeräumt. Obwohl Kaufinteressenten bereits einen Vertrag mit dem Eigentümer geschlossen hatten, griff die Gemeinde zu einem besonderen Mittel. Ihr Ziel: die Entwicklung eines Gewerbegebietes.

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: VG Oldenburg
  • Datum: 27.02.2024
  • Aktenzeichen: 4 A 185/20
  • Verfahrensart: k.A.
  • Rechtsbereiche: Immobilienrecht, Vertragsrecht
  • Beteiligte Parteien:
    • Kläger (eine Klägerin mit einem Anteil von 51 % und ein Kläger mit einem Anteil von 49 %): Schlossen einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag mit dem Beigeladenen ab und wenden sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts.
    • Beklagte: Erklärte die Ausübung eines vertraglich vereinbarten Vorkaufsrechts und sieht sich dadurch in ihrem Recht berufen.
    • Beigeladene: War in vorangegangene Verhandlungen eingebunden und schloss den Kaufvertrag gemeinsam mit den Klägern ab; ihre außergerichtlichen Kosten wurden als nicht erstattungsfähig beurteilt.
  • Um was ging es?
    • Sachverhalt: Die Kläger schlossen mit dem Beigeladenen einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag über eine Teilfläche aus einem größeren Flurstück in der Gemeinde Bad Zwischenahn. Im Anschluss erklärte die Beklagte die Ausübung ihres Vorkaufsrechts.
    • Kern des Rechtsstreits: Es ging um die Frage, ob die Beklagte zur Ausübung ihres vertraglich vereinbarten Vorkaufsrechts berechtigt ist, obwohl bereits ein Kaufvertrag zwischen den Klägern und dem Beigeladenen zustande gekommen ist.
  • Was wurde entschieden?
    • Entscheidung: Die Klage wurde abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar, wobei es für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar ist.
    • Folgen: Die Kläger müssen sämtliche Verfahrenskosten als Gesamtschuldner tragen. Das Urteil macht die vorläufige Vollstreckbarkeit wirksam, wobei für die Beklagte eine Sicherheitsleistung gefordert wird.

Vorkaufsrecht im Immobilienrecht: Rücktritt des Käufers und seine Folgen

Amtsbüro mit Vorkaufsrechtsbescheid, Bauplänen und Verkaufsschild für eine 8000m² große Fläche in ländlicher Umgebung.Amtsbüro mit Vorkaufsrechtsbescheid, Bauplänen und Verkaufsschild für eine 8000m² große Fläche in ländlicher Umgebung.
Vorkaufsrecht der Gemeinde Bad Zwischenahn | Symbolfoto: Vorkaufsrecht der Gemeinde Bad Zwischenahn | Symbolfoto: Ideogram gen.

Das Vorkaufsrecht im Immobilienrecht gehört zu den komplexeren Rechtsinstrumenten beim Grundstückserwerb. Es ermöglicht berechtigten Parteien, insbesondere Gemeinden, bei einem Grundstückskaufvertrag vorrangig in die Position des Käufers einzutreten. Die Vorkaufsrechtsausübung muss dabei innerhalb bestimmter Fristen erfolgen und wird durch einen behördlichen Vorkaufsrechtsbescheid bekannt gegeben.

Besondere rechtliche Fragen ergeben sich, wenn der ursprüngliche Käufer vom Vertrag zurücktritt. Die Rechtsfolgen des Rücktritts können weitreichende Auswirkungen auf die beteiligten Parteien haben und werfen oft Fragen nach den verbleibenden Käuferrechten auf. Ein aktueller Fall verdeutlicht die rechtlichen Zusammenhänge.

Der Fall vor Gericht


Streit um Grundstückskauf: Gericht bestätigt Vorkaufsrecht der Gemeinde Bad Zwischenahn

Das Verwaltungsgericht Oldenburg hat in einem wegweisenden Urteil vom 27. Februar 2024 die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts durch die Gemeinde Bad Zwischenahn bestätigt. Der Fall betraf ein 8.000 Quadratmeter großes Grundstück an der Straße I., das die Gemeinde für die Entwicklung eines Gewerbegebiets sichern wollte.

Grundstückskauf und behördliches Eingreifen

Die Kläger hatten am 17. Juni 2019 mit dem Grundstückseigentümer einen Kaufvertrag über 120.000 Euro (15 Euro pro Quadratmeter) geschlossen. Die Gemeinde Bad Zwischenahn machte daraufhin ein Vorkaufsrecht geltend, das ihr aufgrund einer im Februar 2019 erlassenen Vorkaufssatzung zustand. Diese Satzung ermöglichte der Gemeinde den vorrangigen Erwerb von Grundstücken zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung.

Rechtliche Grundlagen der Gemeindeentscheidung

Die Vorkaufssatzung stützte sich auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuchs. Diese Vorschrift erlaubt Gemeinden, in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, durch Satzung ein Vorkaufsrecht zu begründen. Die betroffene Fläche war im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche ausgewiesen. Die Gemeinde plante dort die Entwicklung des sogenannten „Industrieparks A-Stadt“ und hatte bereits einen städtebaulichen Rahmenplan in Arbeit.

Gerichtliche Würdigung des Falls

Das Verwaltungsgericht wies die Klage der verhinderten Käufer ab. Entscheidend war dabei der Rücktritt des Verkäufers vom ursprünglichen Kaufvertrag am 27. November 2023. Nach Auffassung des Gerichts fehlte den Klägern dadurch das notwendige Rechtsschutzinteresse, da sie auch bei einem Erfolg ihrer Klage keinen Anspruch mehr auf Übereignung des Grundstücks gehabt hätten.

Bestätigung der gemeindlichen Planungshoheit

In seiner Begründung betonte das Gericht die weitreichenden Befugnisse der Gemeinden bei der städtebaulichen Entwicklung. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei es ausreichend, dass die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht ziehe. Eine bereits konkret festgelegte Planung sei nicht erforderlich. Die Verwirklichung der städtebaulichen Ziele müsse durch den Grundstückserwerb lediglich erleichtert werden.

Bedeutung für die Gemeindeentwicklung

Das Urteil unterstreicht die starke Position der Gemeinden bei der Sicherung von Gewerbeflächen. Die Gemeinde Bad Zwischenahn hatte dargelegt, dass sie nur noch begrenzt gewerbliche Bauflächen anbieten konnte und der betroffene Bereich als zentrales Gewerbegebiet der Gemeinde geplant war. Das Gericht sah darin ein legitimes öffentliches Interesse, das die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigte.


Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil verdeutlicht die starke Position von Gemeinden bei der Ausübung ihres Vorkaufsrechts zur städtebaulichen Entwicklung. Ein vorheriger Verzicht auf einen direkten Grundstückskauf mit dem Eigentümer hindert die Gemeinde nicht daran, später ihr Vorkaufsrecht bei einem Verkauf an Dritte auszuüben. Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht auch dann ausüben, wenn die potenziellen Käufer das Grundstück im Sinne der städtebaulichen Planung nutzen wollen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie ein Grundstück in einem Gebiet kaufen möchten, für das eine gemeindliche Vorkaufssatzung gilt, müssen Sie damit rechnen, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben kann – auch wenn sie zuvor direkten Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer eine Absage erteilt hat. Selbst wenn Sie planen, das Grundstück im Sinne der gemeindlichen Entwicklungsziele zu nutzen, schützt Sie das nicht automatisch vor der Ausübung des Vorkaufsrechts. Es ist daher ratsam, vor einem Grundstückskauf zu prüfen, ob das Grundstück in einem Gebiet mit Vorkaufsrecht liegt und frühzeitig das Gespräch mit der Gemeinde zu suchen.

Benötigen Sie Hilfe?

Konflikte um das kommunale Vorkaufsrecht?

Das Urteil zeigt deutlich: Gemeinden haben starke Befugnisse, wenn es um die Ausübung des Vorkaufsrechts geht. Ein Verzicht auf den direkten Grundstückskauf schließt nicht aus, dass die Gemeinde bei einem Verkauf an Dritte doch noch „dazwischengehen“ kann. Auch, wenn Sie als Käufer das Grundstück im Sinne der städtebaulichen Planung nutzen möchten, ist das kein Garant dafür, dass die Gemeinde nicht ihr Vorkaufsrecht ausübt.

Wir unterstützen Sie bei der Prüfung Ihrer Rechte und Pflichten im Kontext des Vorkaufsrechts. Wir helfen Ihnen, die komplexe Rechtslage zu verstehen und Ihre Interessen gegenüber der Gemeinde zu vertreten.

Sprechen Sie uns an, wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben.

Ersteinschätzung anfragen

FAQ - Häufig gestellte Fragen zum Thema

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie können Gemeinden ein Vorkaufsrecht für Grundstücke rechtlich begründen?

Gemeinden können ihr Vorkaufsrecht auf zwei verschiedene Arten rechtlich begründen: durch gesetzliche Vorkaufsrechte und durch besondere Vorkaufsrechte aufgrund von Satzungen.

Gesetzliche Vorkaufsrechte nach § 24 BauGB

Das allgemeine Vorkaufsrecht steht Gemeinden kraft Gesetz in folgenden Fällen zu:

  • Bei Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, die für öffentliche Zwecke wie Straßen oder Grünflächen vorgesehen sind
  • Bei Grundstücken in Umlegungsgebieten
  • Bei Grundstücken in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen
  • Bei Grundstücken im Außenbereich, die im Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen gekennzeichnet sind
  • Bei Grundstücken, die aus Gründen des Hochwasserschutzes freigehalten werden müssen

Besondere Vorkaufsrechte durch Satzung

Wenn Sie als Gemeinde zusätzliche Vorkaufsrechte begründen möchten, können Sie nach § 25 BauGB eine Vorkaufsrechtssatzung erlassen. Eine solche Satzung ist möglich:

  • In Gebieten, in denen die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht
  • In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wenn dies durch Landesverordnung festgestellt wurde

Formale Anforderungen

Bei der Begründung eines Vorkaufsrechts müssen Gemeinden folgende Voraussetzungen erfüllen:

Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss stets dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Die Gemeinde muss bei der Ausübung des Vorkaufsrechts den konkreten Verwendungszweck des Grundstücks angeben. Eine Vorkaufsrechtssatzung muss vom Gemeinderat beschlossen und öffentlich bekannt gemacht werden.

Die Gemeinde hat nach Mitteilung eines Kaufvertrags drei Monate Zeit, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt, tritt sie mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Kaufvertrag ein.


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Welche Rechte haben Grundstückseigentümer beim Verkauf, wenn die Gemeinde ein Vorkaufsrecht besitzt?

Als Grundstückseigentümer behalten Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie trotz eines gemeindlichen Vorkaufsrechts wichtige Rechte. Sie können Ihr Grundstück weiterhin frei zum gewünschten Preis und an einen Käufer Ihrer Wahl verkaufen.

Verkaufsgestaltung und Preisfestsetzung

Sie bestimmen als Eigentümer die Verkaufsbedingungen selbst. Dies umfasst:

  • Den Kaufpreis
  • Eventuelle Ratenzahlungen
  • Zahlungsziele
  • Zusätzliche Berechtigungen wie Wohn- oder Wegerechte

Ablauf und Fristen

Wenn Sie einen Kaufvertrag mit einem Käufer abschließen, muss dieser der Gemeinde zur Prüfung vorgelegt werden. Die Gemeinde hat dann maximal zwei Monate Zeit, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Entscheidet sich die Gemeinde gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts, wird der ursprüngliche Kaufvertrag wie geplant durchgeführt.

Schutz vor überhöhten Preisen

Sie sind als Verkäufer vor spekulativ überhöhten Preisen geschützt. Wenn die Gemeinde der Ansicht ist, dass der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert deutlich übersteigt, kann sie den Preis auf den tatsächlichen Verkehrswert reduzieren. In diesem Fall haben Sie als Verkäufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Ausschluss des Vorkaufsrechts

Das gemeindliche Vorkaufsrecht gilt nicht in folgenden Fällen:

  • Bei Verkäufen an Ehegatten oder nahe Verwandte
  • Wenn das Grundstück bereits entsprechend dem Bebauungsplan bebaut und genutzt wird
  • Beim Verkauf von Wohnungseigentum oder Erbbaurechten

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Welche städtebaulichen Gründe rechtfertigen die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts?

Grundvoraussetzung für die Ausübung

Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Ein bloßes fiskalisches Interesse der Gemeinde reicht dafür nicht aus.

Konkrete städtebauliche Gründe

Folgende städtebauliche Gründe können die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen:

  • Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in der Gemeinde
  • Umsetzung öffentlicher Zwecke gemäß Bebauungsplan
  • Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen nach dem Bundesnaturschutzgesetz
  • Sicherung von Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
  • Vorbeugender Hochwasserschutz, insbesondere in Überschwemmungsgebieten

Anforderungen an die Begründung

Die Gemeinde muss für eine rechtmäßige Ausübung des Vorkaufsrechts eine konkrete städtebauliche Erforderlichkeit nachweisen. Dies bedeutet:

Die geplante Maßnahme muss nach Art und Umfang hinreichend bestimmt sein. Eine vage Planung, wie etwa die unspezifische Absicht einen Dorfplatz zu errichten, reicht nicht aus. Die Maßnahme muss sich zudem in ein schlüssiges städtebauliches Konzept einfügen.

Bedeutung für die Praxis

Wenn Sie als Grundstückseigentümer von einem Vorkaufsrecht betroffen sind, muss die Gemeinde den konkreten Verwendungszweck des Grundstücks bei der Ausübung des Vorkaufsrechts angeben. Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht nicht allein deshalb ausüben, weil sie das Grundstück für irgendeine städtebauliche Maßnahme benötigt. Stattdessen muss sie darlegen, dass die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks mit den Zielen und Zwecken einer konkreten städtebaulichen Maßnahme übereinstimmt.


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Was können potenzielle Käufer tun, wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt?

Wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt, haben Sie als potenzieller Käufer mehrere Handlungsmöglichkeiten:

Prüfung der Rechtmäßigkeit

Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist nur wirksam, wenn ein öffentliches Interesse nachweisbar vorliegt. Sie können die Rechtmäßigkeit der Ausübung überprüfen lassen, wenn:

  • kein ausreichendes öffentliches Interesse erkennbar ist
  • das Vorkaufsrecht durch ein nicht zuständiges Gemeindeorgan ausgeübt wurde
  • die Dreimonatsfrist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingehalten wurde

Abwendungsvereinbarung

Sie können innerhalb von drei Monaten nach dem Beschluss der Gemeinde eine Abwendungsvereinbarung beantragen. Darin verpflichten Sie sich:

  • Das Grundstück innerhalb einer angemessenen Frist entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen
  • Eventuell vorhandene Missstände oder bauliche Mängel zu beseitigen

Antrag auf gerichtliche Entscheidung

Wenn Sie die Ausübung des Vorkaufsrechts anfechten, hat die Gemeinde drei Möglichkeiten:

  • Sie verzichtet auf die Ausübung des Vorkaufsrechts
  • Sie korrigiert ihre Entscheidung, beispielsweise durch Anpassung des Kaufpreises
  • Sie hält an ihrer Entscheidung fest

Im letzteren Fall muss die Gemeinde durch entsprechende Unterlagen nachweisen, dass das Vorkaufsrecht rechtmäßig ausgeübt wurde. Das Gericht prüft dann die Rechtmäßigkeit der Ausübung und die Angemessenheit des von der Gemeinde festgesetzten Kaufpreises.

Rücktritt vom Kaufvertrag

Wenn Sie bereits einen Kaufvertrag abgeschlossen haben, sollten Sie prüfen, ob darin ein Rücktrittsrecht für den Fall der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts vereinbart wurde. Dies kann Ihnen helfen, eventuelle Schadensersatzansprüche zu vermeiden.

 

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Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.


Glossar - Juristische Fachbegriffe kurz und knapp einfach erklärt

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Vorkaufsrechtsausübung

Die Vorkaufsrechtsausübung bezeichnet den entscheidenden Vorgang, in dem eine berechtigte Partei – hier überwiegend die Gemeinde – ihr vertraglich eingeräumtes Vorkaufsrecht aktiv geltend macht. Dabei muss die betreffende Partei innerhalb fest definierter Fristen ihr Interesse am Erwerb des Grundstücks kundtun. Wird die Frist versäumt oder das Recht nicht ausgeübt, verfällt die Möglichkeit, das Grundstück bevorzugt zu erwerben. Die konkreten Modalitäten finden sich häufig in speziellen Vorschriften und können sich je nach Fall unterscheiden. Beispiel: Eine Gemeinde muss innerhalb einer vorgegebenen Frist erklären, ob sie ein zum Verkauf stehendes Grundstück erwerben möchte, andernfalls bleibt der ursprüngliche Kaufvertrag wirksam.


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Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag

Der Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag bedeutet, dass eine Vertragspartei – meist der Käufer – sich nachträglich von den vertraglich getroffenen Vereinbarungen zurückzieht. Dies führt zu weitreichenden Rechtsfolgen, da beide Parteien ihre vertraglichen Verpflichtungen verlieren und Ansprüche verfallen können. Der Rücktritt kann sowohl durch vertragliche Vereinbarungen als auch durch gesetzliche Bestimmungen, wie etwa im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), geregelt sein. Dabei spielt es eine wesentliche Rolle, ob und in welchem Umfang Schadensersatz oder Rückabwicklungsansprüche entstehen. Beispiel: Tritt der Käufer vor Abschluss der finalen Eigentumsübertragung zurück, so muss er gegebenenfalls etwaige Sonderleistungen zurückerstatten und verliert zugleich seinen Anspruch auf das Grundstück.


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Vorkaufssatzung

Die Vorkaufssatzung ist eine behördliche Rechtsnorm, anhand derer einer Gemeinde das Vorkaufsrecht an bestimmten Grundstücken zugesprochen wird. Diese kommunale Satzung regelt genau, unter welchen Bedingungen und in welchem Umfang die Gemeinde ein Grundstück bevorzugt erwerben darf, um städtebauliche Ziele zu erreichen. Sie basiert oft auf spezifischen gesetzlichen Grundlagen, etwa aus dem Baugesetzbuch, und schafft somit einen rechtlichen Rahmen für das Eingreifen der öffentlichen Hand. Durch die Vorkaufssatzung wird sichergestellt, dass zentrale Planungsziele, wie die Sicherung von Gewerbeflächen, verwirklicht werden können. Beispiel: Wird im Rahmen der Vorkaufssatzung einer Stadt ein rechtlicher Anspruch eingeräumt, so kann diese beim Verkauf eines Grundstücks vorrangig reagieren und den Kauf realisieren.


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Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan ist ein zentrales städtebauliches Planungsinstrument, in dem die zukünftige Nutzung sämtlicher Grundstücke innerhalb eines Gemeindegebiets festgelegt wird. Er dient der Vorbereitung und Steuerung einer geordneten baulichen Entwicklung und bildet die Grundlage für weiterführende Bebauungspläne. Der Plan legt fest, ob Flächen beispielsweise für Wohn-, Gewerbe- oder Grünzwecke vorgesehen sind, und ist somit direkt relevant für Fragen der Grundstücksentwicklung. Die rechtliche Basis für den Flächennutzungsplan ergibt sich aus den kommunalen Bauleitplänen, die in den Bauordnungen der Länder verankert sind. Beispiel: Ein Flächennutzungsplan kann festlegen, dass ein bestimmtes Gebiet zukünftig als Gewerbegebiet genutzt werden soll, was der Gemeinde Planungssicherheit bietet.


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behördlicher Vorkaufsrechtsbescheid

Der behördliche Vorkaufsrechtsbescheid ist ein offizielles Dokument, das durch eine zuständige Behörde ergeht, um die Ausübung des Vorkaufsrechts formell zu bestätigen. In diesem Bescheid wird der betroffenen Partei, meist der Gemeinde, der rechtliche Vorrang beim Erwerb eines Grundstücks bescheinigt. Er enthält genaue Angaben zu den Bedingungen und Fristen, die für die Ausübung des Rechts maßgeblich sind, und stützt sich häufig auf spezielle gesetzliche Vorschriften. Der Bescheid klärt somit für alle Beteiligten, dass die Gemeinde ihr vorrangiges Erwerbsrecht rechtzeitig und ordnungsgemäß geltend gemacht hat. Beispiel: Nach Einreichung eines entsprechenden Antrags stellt die Behörde einen Vorkaufsrechtsbescheid aus, der dem Käufer signalisiert, dass die Gemeinde ihr Recht gemäß der Vorkaufssatzung erfolgreich genutzt hat.


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Baugesetzbuch (BauGB)

Das Baugesetzbuch, kurz BauGB, bildet die zentrale rechtliche Grundlage für die Planung und Entwicklung des Bauwesens in Deutschland. Es regelt wesentliche Aspekte der Raumordnung, des Städtebaus und der Grundstücksnutzung, einschließlich der Errichtung von Bebauungsplänen und Flächennutzungsplänen. Insbesondere § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des BauGB gibt Gemeinden die Befugnis, über Vorkaufsrechte im Rahmen städtebaulicher Maßnahmen zu verfügen. Das BauGB sorgt somit dafür, dass die öffentliche Planungshoheit einer Gemeinde gestärkt wird, um eine geordnete und zielgerichtete bauliche Entwicklung zu ermöglichen. Beispiel: Wird eine Gemeinde durch das BauGB befähigt, über eine Vorkaufssatzung eines Grundstücks zu entscheiden, so baut sie ihre Planungshoheit aus, um beispielsweise ein neues Gewerbegebiet zu entwickeln.


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Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 25 BauGB (Vorkaufsrecht): Diese Vorschrift regelt das besondere Vorkaufsrecht, das von Gemeinden oder bestimmten öffentlichen Einrichtungen ausgeübt werden kann, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen. Im Rahmen einer Vorkaufssatzung haben berechtigte Stellen das Recht, ein Grundstück zu den im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen zu erwerben, bevor es an Dritte verkauft wird.
    Im vorliegenden Fall hat die Beklagte ihr Vorkaufsrecht gemäß § 25 BauGB ausgeübt, indem sie den Kaufvertrag der Kläger abgelehnt und den Verkauf an den Beigeladenen verhindert hat. Dadurch versucht die Beklagte, das Grundstück für eigene städtebauliche Entwicklungsziele, insbesondere den Industriepark A-Stadt, zu nutzen.
  • § 27 BauGB (Ausübung und Ausnahmen des Vorkaufsrechts): Diese Vorschrift ermöglicht es den Veräußerern von Grundstücken, unter bestimmten Voraussetzungen von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzusehen. Voraussetzung ist, dass die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks den Zielen und Zwecken der Vorkaufssatzung entspricht und eine Abwendung des Vorkaufsrechts zur Erreichung dieser Ziele dient.
    Die Kläger argumentieren, dass sie gemäß § 27 BauGB zur Abwendung des Vorkaufsrechts berechtigt seien, da sie das Grundstück gewerblich nutzen wollen und somit die städtebaulichen Ziele der Satzung erfüllen würden. Sie bieten eine Nutzung an, die den Zielen der geordneten städtebaulichen Entwicklung entspricht.
  • § 242 BGB (Leistung nach Treu und Glauben): Diese Vorschrift verpflichtet die Vertragsparteien, bei der Vertragserfüllung nach Treu und Glauben zu handeln, was insbesondere bedeutet, dass keine Partei rechtsmissbräuchlich handeln darf. Bei Konflikten zwischen den Parteien ist stets ein fairer und anständiger Umgang zu gewährleisten.
    Im vorliegenden Fall werfen die Kläger der Beklagten Treuwidrigkeit vor, da diese von einem Vertrag mit dem Beigeladenen Abstand genommen haben könnte, was die Kläger im Sinne von Treu und Glauben berechtigt, die Ausübung des Vorkaufsrechts in Frage zu stellen.
  • Notarrecht (Beurkundungspflichten gemäß BGB): Nach deutschem Recht müssen Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein. Der Notar hat dabei eine Vermittlerrolle und muss beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten aufklären sowie die Vertragsparteien unabhängig beraten.
    In diesem Fall hat der beurkundende Notar den Kaufvertrag der Beklagten zur Kenntnis gebracht und um eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung gebeten. Die Verfahrensweise des Notars stellt sicher, dass die Beklagte ordnungsgemäß über ihr Vorkaufsrecht informiert wurde und die Möglichkeit hatte, dieses auszuüben oder zu verzichten.
  • Kostenregelungen gemäß Zivilprozessordnung (ZPO): Nach der ZPO trägt die unterliegende Partei die Kosten des Verfahrens, einschließlich der Gerichtskosten und der Anwaltskosten der Gegenseite. Zudem können bestimmte außergerichtliche Kosten unberücksichtigungsfähig sein.
    Das Urteil sieht vor, dass die Kläger die Verfahrenskosten als Gesamtschuldner tragen müssen, während die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen nicht erstattungsfähig sind. Dies entspricht den grundsätzlichen Kostenverteilungsvorschriften der ZPO.

Das vorliegende Urteil


VG Oldenburg – Az.: 4 A 185/20 – Urteil vom 27.02.2024


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