Contact for English speaking clientsAG Bremen-Blumenthal,mAz.: 44 C 2012/13, Urteil vom 04.10.2013
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien sind in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (dafür hier: WEG) verbunden. Die Klägerin hat dabei ein Miteigentumsanteil von 437/10.000. Die Klägerin wendet sich gegen zwei auf einer Eigentümerversammlung vom 15.05.2013 gefasste Beschlüsse, die sich mit dem Ankauf eines Nachbargrundstücks zur Schaffung von Parkplätzen befassen.
Die Wegeanlage wurde Anfang der achtziger Jahre von der Firma G errichtet. Die Firma G war Eigentümerin sowohl des Grundstücks, auf dem sich heute die WEG-Anlage befindet, als auch des unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücks, auf dem sich fünfundzwanzig PKW-Stellplätze befinden (dafür hier: Parkplatzgrundstück). In der ursprünglichen Teilungserklärung vom 15.01.1982 wurde den einzelnen Wohnungseigentumen mit den Nrn. 1-25 an den jeweils entsprechenden PKW-Stellplätzen ein Sondernutzungsrecht zugeordnet. Diese PKW-Stellplätze befinden sich auf dem Parkplatzgrundstück. Für die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer sollten Grunddienstbarkeiten hinsichtlich der Nutzung dieser externen Parkplatzflächen bestellt werden. Tatsächlich sind keine Grunddienstbarkeiten bestellt worden. Für die Wohnungseigentum Nrn. 26-31 wurde eine mit einem Sondernutzungsrecht versehene Parkfläche direkt auf dem Gelände der WEG-Anlage geschaffen. Nur wenige Monate später wurde am 30.06.1982 durch die Firma G die Teilungserklärung dahingehend geändert, dass die Sondernutzungsrechte für die Stellplätze Nrn. 1-25 und die damit verbundene Grunddienstbarkeit ersatzlos wegfielen. Wegen des genauen Inhalts der Teilungserklärung wird auf diese (Anl. K2, Bl. 49 ff. der Akten) nebst Änderung (Anl. K3, Bl. 70 ff. der Akten) verwiesen.
Dafür begründete die Firma G als damalige Eigentümerin beider Grundstücke zur Vermeidung einer öffentlich-rechtlichen Ablöse nach dem Bremischen Stellplatzortsgesetz, die heute 11.800 € betragen würde, gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eine Baulast, wonach die betroffenen 25 Stellplätze zu Gunsten des Grundstückes der Gesamtheit der Wohnungseigentümer uneingeschränkt zu jeder Zeit zur Verfügung stünden. Diese Baulast wurde 1982 ins Baulastenverzeichnis eingetragen. Schuldrechtliche oder dingliche Vereinbarungen zur Nutzung des Parkplatzgrundstücks bestehen nicht. Die 25 Stellplätze wurden von den entsprechenden WEG-Eigentümern über Jahrzehnte beanstandungslos genutzt.
Nach diversen Eigentumswechseln erwarb die I Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG (hier: I) das Parkplatzgrundstück. Als I sodann feststellte, dass das Parkplatzgrundstück von der WEG genutzt wurde, kündigte I gegenüber der WEG die Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung für den unverjährten Zeitraum in der Vergangenheit an. Alternativ bot I der WEG den Kauf des Parkplatzgrundstückes für einen Kaufpreis von 75.000 € oder den Abschluss eines langfristigen Mietvertrages mit einer Miete von monatlich 750 € an. Auf die erneute Eintragung einer Grunddienstbarkeit wollte I sich nicht einlassen.
Die Verwalterin der WEG lud deswegen zur Eigentümerversammlung am 15.05.2013 ein und gab dabei unter anderem die folgenden Tagesordnungspunkte an:
„3. Erörterung und Beschlussfassung über die rechtliche Behandlung der auf dem Nachbargrundstück Z befindlichen 25 Stellplätze (siehe Anlage 1, 2 und 3)
3. a. Erörterung und Beschlussfassung über den Erwerb der auf dem Nachbargrundstück befindlichen 25 Stellplätze; Beauftragung eines Rechtsanwaltes mit der rechtlichen Begleitung der Vertragsverhandlungen und Prüfung des Kaufvertrages.
3. b. Erörterung und Beschlussfassung über die Anmietung der auf dem Nachbargrundstück befindlichen 25 Stellplätze (…)
3. c. Erörterung und Beschlussfassung über eine Sondervergütung für den Verwalter im Zusammenhang mit der rechtlichen Betreuung der nicht zum Gemeinschaftseigentum gehörenden 25 Stellplätze auf dem Nachbargrundstück.“
Als besagte Anlagen 1-3 waren eine Anmerkung der Verwaltung mit einer Zusammenfassung zur Parkplatzproblematik, ein Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten mit Darstellung der tatsächlichen und rechtlichen Situation sowie ein Schreiben der Rechtsanwälte von I beigefügt.
Bei der Eigentümerversammlung waren 20 von 31 Wohneinheiten mit 6.869/10.000 Miteigentumsanteilen vertreten. Darunter befand sich auch die nicht in der WEG-Anlage lebende Tochter der Beklagten Gr mit schriftlicher Vollmacht. An den Diskussionen beteiligte sich die Tochter der Beklagten Gr nicht. Laut Vollmacht sollte sich die Tochter der Beklagten Gr bei den Tagesordnungspunkten 3a bis 3c enthalten. Wegen des Inhalts der Vollmacht wird auf Anlage GHS 10, Bl. 143 der Akten, verwiesen.
In der Eigentümerversammlung wurde sodann nach Diskussion unter TOP 3 a der Beschluss gefasst, dass das Parkplatzgrundstück erworben werden solle. Der Kaufpreis solle max. 75.000 € betragen. Zur Führung der Vertragsverhandlungen, zum Abschluss und zur Durchführung des Kaufvertrages wurden die Eigentümer R, M und der Verwalter ermächtigt. Die Prozessbevollmächtigten der Beklagten sollten die Vertragsverhandlungen rechtlich begleiten. Im Vertrag solle die Mangelfreiheit geregelt werden. Zudem wurde eine Sonderumlage in Höhe des Kaufpreises beschlossen, die wie folgt verteilt werden solle: 15 % des Kaufpreises wären von allen Eigentümern nach Einheiten zu tragen, 85 % des Kaufpreises von den Eigentümern der Wohneinheiten 1-25 als Nutzer der Stellplätze. Der Beschluss wurde mit 14 Ja-Stimmen zu 4 Nein-Stimmen und 2 Enthaltungen gefasst. Unter TOP 3 c wurde sodann eine einmalige pauschale Zusatzvergütung i.H.v. 500 € netto für die Verwalterin zur Abgeltung des organisatorischen und verwaltungstechnischen Aufwandes bei der Begleitung der Vertragsverhandlungen und der Abwicklung des Grundstückszukaufes mit 17 Ja-Stimmen und einer Enthaltung beschlossen. Ein Beschluss zu TOP 3 b erfolgte aufgrund des Beschlusses zu TOP 3 a nicht. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Anl. K1, Bl. 3 ff. der Akten) verwiesen.
Die Klägerin hält die unter TOP 3 a und 3 b gefassten Beschlüsse für nichtig. Jedenfalls widersprächen die Beschlüsse aber ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Klägerin trägt dazu folgendes vor: Für den Kauf des externen Parkplatzgrundstückes gebe es schon keine Beschlusskompetenz. Der Erwerb einer externen Fläche sei so wesentlich, dass er nicht im Beschlusswege und erst recht nicht durch allein mehrheitlichen Beschluss, sondern nur per Vereinbarung herbeigeführt werden könne. Ansonsten gebe es ungeklärte rechtliche Folgeprobleme. Außerdem hätte zuvor versucht werden müssen, eine Grunddienstbarkeit zu erlangen. Der Eigentümer des Parkplatzgrundstückes sei aufgrund der ehemaligen Grunddienstbarkeit an einen Vertrauenstatbestand gebunden. Darüber hinaus sei völlig unklar, ob das Parkplatzgrundstück mit Giftstoffen kontaminiert sei. Das hätte zuvor aufgeklärt werden müssen. Der Beschluss sei außerdem wegen der darin enthaltenen umfassenden Ermächtigungen nach § 311b BGB formnichtig. Der Beschluss zur Sonderumlage nebst Umlageschlüssel leide bereits an einem Einberufungsmangel, da in der Einladung von der Sonderumlage nicht die Rede gewesen sei. Es handele sich, da keine Vollversammlung stattgefunden habe, um einen Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG. Außerdem fehle es für die Sonderumlage an einer Beschlusskompetenz, da eine Regelung nach dem Muster von § 16 Abs. 4 WEG nicht ersichtlich sei. Insofern habe eine quotale Mehrbelastung Einzelner nicht beschlossen werden können. Die Kostenverteilung widerspräche zudem ordnungsgemäßer Verwaltung, da zufällig sei, wer einen Parkplatz auf dem WEG-Gelände oder auf dem Parkplatzgrundstück erhalten habe. Vermutlich habe jedoch jeder Wohnungseigentümer den gleichen Kaufpreis gezahlt. Die Ungültigkeit des Beschlusses zu TOP 3 c folge schon aus der Fehlerhaftigkeit des Beschlusses unter TOP 3 a. Auch insoweit fehle es außerdem an einer Beschlusskompetenz, da eine Sondervergütung im Verwaltervertrag hätte vorgehalten werden müssen. Darüber hinaus gebe es mit § 10 Abs. 1 lit. b der Teilungserklärung eine entgegenstehende Vereinbarung. Schließlich seien sämtliche Beschlüsse wegen Verstoßes gegen die Nichtöffentlichkeit ungültig, da die Tochter der Miteigentümerin Gr entgegen § 13 Abs. 3 der Teilungserklärung an der Versammlung teilgenommen habe. Die Tochter habe auch nicht als reiner Stimmbote fungiert. Eine Teilungültigerklärung komme für die Beschlüsse nicht in Betracht.
Die Klägerin beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.05.2013 zu den Tagesordnungspunkten 3 a) und 3 c) für ungültig zu erklären, hilfsweise die Nichtigkeit der vorgenannten Beschlüsse festzustellen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie verteidigen die angegriffenen Beschlüsse. Es bestehe eine Beschlusskompetenz, da die WEG rechts- und grundbuchfähig sei und dementsprechend Eigentümerin eines dann in das Verwaltungsvermögen fallenden Grundstücks sein könne. Hinsichtlich der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung bestehe ein weites Ermessen der Wohnungseigentümer. Das Rechtsschutzinteresse der Klägerin wegen des sowieso nicht bestehenden Einberufungsmangels fehle schon deswegen, weil sie den Fehler in der Versammlung nicht gerügt habe. Hinsichtlich der Tochter von Frau Gr habe die Verwalterin bereits zu Beginn der Versammlung auf diesen Umstand hingewiesen. Auch insoweit habe die Klägerin keine Rügen erhoben. Die Tochter von Frau Gr habe außerdem nur gemäß der Weisungen abgestimmt.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die angegriffenen Beschlüsse sind weder nichtig, noch widersprechen sie ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie sind deswegen nicht für ungültig zu erklären.
I. Die angefochtenen Beschlüsse sind nicht bereits wegen Verstoßes gegen die Nichtöffentlichkeit zu beanstanden.
1. Zwar liegt nahe, dass durch die Teilnahme der Tochter der Beklagten Gr gegen § 13 Abs. 3 der Teilungserklärung verstoßen wurde. Danach kann sich ein Wohnungseigentümer nur durch den Verwalter, eine in seinem Haushalt lebende Person oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen. Die Tochter der Beklagten Gr erfüllt mit Ausnahme der schriftlichen Bevollmächtigung keine dieser persönlichen Voraussetzungen.
2. Der Mangel führt dennoch nicht zur Ungültigkeit oder gar Nichtigkeit der Beschlüsse.
a) Anerkanntermaßen sind Formfehler nur dann relevant, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass der jeweils angefochtene Beschluss auf dem Formmangel beruht (OLG Hamburg, BeckRS 2007, 11791; BayObLG, NZM 2004, 388; OLG München, NJW-RR 2005, 964). Hier aber kann ausgeschlossen werden, dass der Fehler Einfluss auf die angefochtenen Beschlüsse hatte. Sinn und Zweck der Nichtöffentlichkeit ist, die Diskussionen in der Eigentümerversammlung von sachfremden Einwirkungen freizuhalten. Die Eigentümer sollen etwaige Dispute unter sich austragen und keinem Einfluss Dritter ausgesetzt sein (BayObLG a.a.O.). Dem ist hier Genüge getan. Die Tochter der Beklagten Gr hat sich an den Diskussionen schon nicht beteiligt. Daher konnte sie keinen Einfluss auf die Diskussionen ausüben. Ob die Tochter entsprechend der gebundenen Vollmacht jeweils mit Enthaltung gestimmt hat, kann und muss das Gericht gegenwärtig nicht abschließend klären, wenn auch jeweils mindestens eine Enthaltung bei beiden angefochtenen Beschlüssen protokolliert ist. Unabhängig davon hätte aber das Abstimmungsverhalten der Tochter der Beklagten Gr keinesfalls Auswirkungen auf die jeweilige Beschlussfassung gehabt. Selbst bei Zustimmung oder Ablehnung hätte sich das jeweilige Beschlussergebnis nicht geändert.
b) Auf die Frage, ob durch fehlende Rüge während der Versammlung auf die Nichtöffentlichkeit verzichtet wird (so z. B. Bärmann/Pick, WEG, 19. Auflage 2010, § 24 Rn. 12), kommt es deswegen schon nicht mehr an. Nur ergänzend sei deswegen angemerkt, dass ein derartiger Verzicht bei fehlender Rüge in der Versammlung insbesondere dann aus Treu und Glauben resultieren kann, wenn wie hier nicht alle Beschlüsse angefochten werden, sondern – gestützt auf die Nichtöffentlichkeit – nur die nicht genehmen (OLG Hamburg, BeckRS 2007, 11791).
3. Soweit die Klägerin bemängelt, dass außerdem eine Frau J als Nichteigentümerin an der Versammlung teilgenommen habe, erfolgte dieser Vortrag außerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG und ist deswegen unbeachtlich. Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung insoweit klargestellt, dass der Vortrag colorandi causa erfolgt sei.
II. Der unter TOP 3 a gefasste Beschluss zum Erwerb des Parkplatzgrundstückes ist auch im Übrigen nicht zu beanstanden.
1. Der Beschluss ist nicht nach § 311b BGB formunwirksam. Gemäß § 167 Abs. 2 BGB kann die Vollmacht zum Abschluss eines formbedürftigen Rechtsgeschäfts formfrei erteilt werden. Etwas anderes gilt dann, wenn die Vollmacht unwiderruflich erteilt worden und dementsprechend bereits durch die Vollmachtserteilung eine Bindungswirkung des Vertretenen eingetreten ist (Gehrlein in: BeckOK/BGB, Stand 1.8.2013, § 311b Rn. 16). Das Gericht entnimmt den Fundstellenangaben der Klägerin, dass sie von einer Unwiderruflichkeit der Vollmacht ausgeht. Derartiges lässt sich dem im Protokoll der Versammlung niedergelegten Beschluss dagegen nicht entnehmen. Dass die Wohnungseigentümer sich hätten verpflichten wollen, die im Beschluss erteilte Vollmacht zu keinem Zeitpunkt mehr widerrufen zu wollen, findet im protokollierten Wortlaut des Beschlusses und auch im übrigen Klägervorbringen keine Stütze. Es ist jeder Vollmachtserteilung immanent, dass der Bevollmächtigte sodann Gebrauch von der Vollmacht machen kann. Alleine diese (sofortige) Gebrauchsmöglichkeit kann daher eine Unwiderruflichkeit nicht begründen.
2. Es fehlt für den Beschluss nicht an der erforderlichen Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung.
a) Dass die WEG selbst teilrechtsfähig und damit auch grundbuchfähig (vgl. OLG Celle, NJW 2008, 1537) ist, wird von den Parteien übereinstimmend und rechtlich zutreffend nicht in Abrede gestellt. Der WEG ist es damit grundsätzlich möglich, selbst Grundeigentum zu erwerben.
b) Die Beschlusskompetenz zum Erwerb von Grundeigentum durch die WEG als teilrechtsfähigen Verband folgt aus § 21 WEG und ist bei ordnungsgemäßer Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss möglich (so auch OLG Celle, NJW 2008, 1537, 1538; Klein in: Bärmann, WEG, 12. Auflage 2013, § 10 Rn. 223; Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Auflage 2012, § 10 Rn. 98).
aa) Für externe Immobilien ist eine derartige Beschlusskompetenz teilweise in Frage gestellt worden (OLG Hamm, NZM 2009, 914, 915). Die Beschlusskompetenz werde bei einem Erwerb von Sondereigentum in der eigenen Anlage regelmäßig zu bejahen sein. Eine abweichende Beurteilung sei denkbar, wenn für die Gemeinschaft ein Immobilienprojekt erworben werden solle, das von der gemeinschaftlichen Anlage weit entfernt liege und etwa zu Freizeitaktivitäten oder zur gewerblichen Tätigkeiten von Miteigentümern genutzt werden solle. Etwa der Erwerb eines benachbarten Grundstücks zur Ausweitung der Zahl der Stellplätze sei ein möglicher Grenzfall.
Das Gericht stellt nicht in Abrede, dass möglicherweise die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums dann verlassen werden kann, wenn Grundstücke als Renditeobjekte erworben werden. Verwaltung i. S. d. WEG ist jede Entscheidung und Maßnahme, die eine Regelung der Sachlage oder eine Geschäftsführung in rechtlicher oder tatsächlicher Beziehung zum gemeinschaftlichen Eigentum enthält und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer erforderlich ist bzw. liegt (Hügel in: BeckOK/WEG, Stand 01.02.2013, § 20 Rn. 2). Zwar möchte das Gericht nicht ausschließen, dass auch der Erwerb von Renditeobjekten in Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens im Interesse der Gemeinschaft sein kann. Primärer Zweck einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedoch kein gewerblicher oder renditeorientierter. Es steht der individuelle Zweck der Wohnungsnutzung durch die Eigentümer im Vordergrund (BGH, NZM 2005, 543, 547). Der Zweck der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt daher auf Verwaltung im Innern und die Erleichterung des Rechtsverkehrs nach Außen beschränkt (BGH, NZM 2005, 543, 548). Das spricht dafür, dass aus dem Zweck der WEG heraus der Verwendung des Verwaltungsvermögens Grenzen zu setzen sind, sobald der WEG-Zweck verlassen und z. B. das Vermögen der WEG als Renditeobjekt „missbraucht“ wird.
bb) Auf der anderen Seite kann ein Grundstückserwerb dem vorgenannten primären Zweck der WEG, individuelle Wohnungsnutzung zu ermöglichen, unmittelbar dienlich sein. In solchen Fällen hält sich auch der Beschluss, Grundeigentum zu erwerben, im Rahmen des Zwecks der WEG, so dass die Verwendung von Verwaltungsvermögen als gemeinschaftlichem Eigentum zum Grundstückserwerb keinen grundsätzlichen Bedenken begegnen muss. Als Grenzziehung bietet sich an, darauf abzustellen, ob der Grundstückserwerb in einem räumlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang zur WEG steht (Jennißen, WEG, 3. Auflage 2012, § 10 Rn. 67a). Dagegen spricht entgegen der klägerischen Ansicht auch nicht der vermeintliche Widerspruch zu den Regeln in § 16 WEG, wonach für bestimmte, weniger weitreichende Maßnahmen wie eine bauliche Veränderung sogar höhere Quoren bei der Beschlussfassung vorgesehen seien. Der Gesetzgeber hat in § 21 Abs. 3 WEG für eine Beschlussfassung über die ordnungsgemäße Verwaltung der WEG (bei Nichtvorhandensein einer anderen Regelung durch Vereinbarung) lediglich Stimmenmehrheit vorgesehen und in § 21 Abs. 1 WEG bestimmt, dass davon nur in den durch Gesetz und Vereinbarung bestimmten Fällen abzuweichen ist. Eine Vereinbarung existiert für den hier relevanten Fall ebenso wenig wie eine abweichende gesetzliche Regelung. Für eine teleologische Reduktion des § 21 Abs. 3 WEG, eine entsprechende Anwendung des § 16 WEG oder von dessen Wertungsgesichtpunkten ist schon deswegen kein Raum, weil es an der erforderlichen planwidrigen Regelungslücke fehlt. Der Gesetzgeber hat insbesondere in der umfangreichen Novelle in 2007, aber auch später, von einer Ausnahmeregel zum Erwerb von Grundeigentum abgesehen, obwohl nach der Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der WEG und deren Übernahme nach § 10 Abs. 6 WEG über die Frage des Grunderwerbs bereits diskutiert wurde. Zudem handelt es sich bei dem Zuerwerb eines Grundstücks auch nicht um eine bauliche Umgestaltung der Anlage. Die WEG-Anlage an sich bleibt durch den Zuerwerb völlig unangetastet, lediglich das Verwaltungsvermögen ändert sich. Nicht gefolgt werden kann zudem der klägerischen Auffassung, dass der Erwerb von Grundeigentum so wesentlich in das Kernrecht der Wohnungseigentümer eingreife, dass zwingend eine Vereinbarung erforderlich sei. Die Eigentümer werden in ihrer rechtlichen Stellung oder in der Ausübung der ihnen zustehenden Rechte im Verband durch den Erwerb eines Grundstückes in keiner Weise berührt.
cc) Aus der vorgenannten Grenzziehung folgt die Beschlusskompetenz im hier in Rede stehenden Fall. Die WEG möchten kein Grundstück als Renditeobjekt erwerben. Es besteht vielmehr ein direkter räumlicher Zusammenhang beim Erwerb eines unmittelbaren Nachbargrundstücks. Auch der wirtschaftliche Zusammenhang mit der WEG steht nicht in Zweifel. Das Grundstück soll als Parkplatz für Wohnungseigentümer (bzw. deren Mieter) genutzt werden und damit der WEG und dem Wohnzweck unmittelbar dienen. Zugleich sollen andernfalls der WEG drohende wirtschaftliche Nachteile abgewendet werden (dazu näher sogleich).
3. Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine ordnungsgemäße Verwaltung liegt vor bei Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder den der Zweckbestimmung des Gemeinschaft Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind, wobei eine Maßnahme im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls nützlich ist (Merle in: Bärmann, WEG, 11. Auflage 2010, § 21 Rn. 26 f.). Bei mehreren, danach in Betracht kommenden Maßnahmen haben die Wohnungseigentümer einen Beurteilungsspielraum, der gerichtlich nicht überprüfbar ist (Merle in: Bärmann, WEG, 11. Auflage 2010, § 21 Rn. 28). Denn den Wohnungseigentümern sind die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten, die persönlichen Beziehungen, die Bedürfnisse der Eigentümer, die finanzielle Situation et cetera besser bekannt und bewusst als dem Gericht. Im Zweifel ist daher der Selbstverwaltung Vorzug zu geben. Unter diesen Voraussetzungen ist der Beschluss nicht zu beanstanden.
a) Der Beschluss hält im Ergebnis im Hinblick auf Nützlichkeit für die WEG einer Abwägung stand. Zwar ist zu beachten, dass durch den Grundstückserwerb gemeinsames Kapital im Verwaltungsvermögen gebunden wird. Angesichts der Alternativen ist das aber vertretbar. Die WEG droht, sollte sie nicht erwerben oder mieten, anderenfalls auf Nutzungsentschädigung in Anspruch genommen zu werden. I hat angekündigt, von solchen Ansprüchen im Falle einer Miete mit langfristiger Mietdauer oder eines Erwerbs des Parkplatzgrundstücks dagegen abzusehen. Würde sich die WEG dementsprechend weigern, einen Mietvertrag oder einen Kaufvertrag über das Parkplatzgrundstück abzuschließen, besteht die dringende Gefahr, finanzielle Einbußen ohne weitere Gegenleistung (Nutzungsentgelt für die Vergangenheit) zu erleiden. Hinzu kommt, dass das Parkplatzgrundstück der WEG auch rein tatsächlich unmittelbar nützlich ist. Angesichts einer fehlenden schuldrechtlichen oder dinglichen Grundlage für die Nutzung durch die Wohnungseigentümer ist davon auszugehen, dass eine zukünftige Nutzung von I untersagt würde. Das führte zu einem Wegfall von Parkraum. Möglicherweise besteht für I zudem die Möglichkeit, die – ohne Rechtsgrund – bestellte Baulast zurückzuverlangen und löschen zu lassen, so dass zulasten der WEG eine Stellplatzablöse fällig werden könnte. Auch das führte zu Kapitalverlust ohne Gegenleistung.
b) Die Befürchtung der Klägerin, ein mit Giftstoffen kontaminiertes Grundstück und damit sowohl öffentlich-rechtliche als auch privatrechtliche Lasten zu erwerben, besteht angesichts des getroffenen Beschlusses nicht. Zum einen handelt es sich bei der Kontaminierung mit Altlasten lediglich um eine bisher durch nichts untermauerte Vermutung. Zum anderen sieht der Beschluss ausdrücklich vor, dass das Grundstück mangelfrei zu erwerben und die Mangelfreiheit zum Vertragsgegenstand zu machen ist. Das unstreitig in der Versammlung diskutierte Thema der Kontaminierung mit Altlasten ist daher im angegriffenen Beschluss berücksichtigt.
c) Der Beschluss krankt auch nicht etwa daran, dass nicht vorrangig zunächst eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten der WEG bestellt werden soll. Denn eine solche Grunddienstbarkeit ist rechtlich nicht möglich. I ist nicht bereit, sich als Eigentümerin des Parkplatzgrundstückes hierauf einzulassen. Ein Anspruch der WEG auf Bestellung einer derartigen Grunddienstbarkeit besteht nicht. Eine schuldrechtliche Anspruchsgrundlage konnte die Klägerin nicht nennen und ist auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere kommen keine Ansprüche aus einem Vertrauenstatbestand in Betracht. Denn I hat gutgläubig lastenfrei erworben (§ 891 Abs. 2 BGB). Dass I bei Erwerb des Parkplatzgrundstückes in irgendeiner Weise bösgläubig gewesen wäre, kann die Klägerin nicht darlegen.
d) Unzutreffend ist des Weiteren die Auffassung der Klägerin, dass die Teilungserklärung im Rahmen einer Vereinbarung auf die neu hinzu zu erwerbenden Fläche zu erweitern gewesen wäre. Das Parkplatzgrundstück soll nicht (grundbuchrechtlich) mit dem WEG-Grundstück vereinigt werden, sondern als eigenständiges Grundstück in das Verwaltungsvermögen der WEG übergehen. Die Klägerin hat dementsprechend in der mündlichen Verhandlung klargestellt, dass sie dieses Argument in erster Linie für den Fall verstanden wissen wollte, dass wegen fehlender Beschlusskompetenz für den Erwerb eine Vereinbarung erforderlich gewesen wäre.
e) Nicht durchgreifen kann schließlich die Befürchtung der Klägerin, dass der Erwerb des Grundstückes rechtlich ungeklärte Folgeprobleme (insbesondere die Frage, wer Kosten und Lasten zu tragen habe) aufwerfe. Handelt es sich bei dem Grundstück um Verwaltungsvermögen, sind die Kosten und Lasten von dessen Verwaltung ganz normale Verwaltungskosten. Deren Behandlung ist durch Gesetz und Vereinbarung geregelt.
III. Der unter TOP 3 a gefasste Beschluss ist auch nicht zu beanstanden, soweit eine Sonderumlage und deren Verteilung beschlossen wurden.
1. Die entsprechende Beschlusskompetenz folgt aus § 21 Abs. 7 WEG, so dass der Beschluss nicht nichtig ist. Danach können die Eigentümer unter anderem die Regelung der Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand beschließen. Darin enthalten ist eine Beschlusskompetenz für Kostentragungsregeln für einen besonderen Verwaltungsaufwand (Hügel in: BeckOK/WEG, Stand 01.02.2013, § 21 Rn. 19) sowie die Möglichkeit, die Kosten im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mit Stimmenmehrheit abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen (Merle in: Bärmann, WEG, 11. Auflage 2010, § 21 Rn. 162).
Ein Fall der Verteilung von Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand liegt auch im Falle eines Grundstückserwerbs durch die WEG vor. Ein besonderer Verwaltungsaufwand ist insbesondere dann gegeben, wenn ein Aufwand bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums über das normale, übliche Maß hinausgeht und zusätzliche Kosten verursacht (Merle in: Bärmann, WEG, 11. Auflage 2010, § 21 Rn. 160). Das ist typischerweise bei einem Hinzuerwerb eines Grundstücks der Fall. Der Erwerb eines Grundstücks mit Mitteln des Verbandes der Wohnungseigentümer ins Verwaltungsvermögen des Verbandes ist eine Frage der Verwaltung der WEG. Dabei handelt es sich um kein alltägliches Geschäft einer WEG, das zudem im Umfang in der Regel die sonstigen und üblichen Geschäfte der WEG im Außenverhältnis übersteigen wird, so dass der Aufwand über das normale und übliche Maß hinausgeht. Zusätzliche Kosten werden schon deswegen verursacht, weil der Grundstückserwerb finanziert werden muss. Aus dem Verwaltungsvermögen muss die Gegenleistung aufgewendet werden.
Nach Auffassung des Gerichts ist § 21 Abs. 7 WEG für Fälle wie Grundstückskäufe nicht unanwendbar. Zwar ließe sich die Meinung vertreten, dass aus den Gesetzgebungsmaterialien (BT-Drucksache 16/887, S. 27) gefolgert werden könne, dass nur „Kleinigkeiten“ wie Zinsen bei Beitragsrückständen oder eine Umzugskostenpauschale der Vorschrift unterfallen sollen. Das aber lässt sich mit dem Wortlaut der Vorschrift nicht in Übereinklang bringen, die derartige Grenzen nicht festlegt. Nach Überzeugung des Gerichts geben die Gesetzesmaterialien eine derartige Einschränkung auch nicht her. Der Gesetzesbegründung ist nicht zu entnehmen, dass die aufgezählten Beispiele abschließend sein sollen. Vielmehr wird in der Begründung die Vereinfachung der Verwaltung als Motiv des Gesetzgebers zur Schaffung der Regelung genannt. Diesem Zweck wird die Norm nur dann gerecht, wenn nicht bei jeder Verwaltungsentscheidung erneut darüber befunden werden muss, ob sich die Entscheidung noch im Rahmen der Regelung hält oder möglicherweise im Rahmen einer einschränkenden Auslegung darüber hinaus reicht.
2. Der Beschluss ist zudem nicht für ungültig zu erklären.
a) Der angefochtene Beschluss leidet nicht unter einem Einladungsmangel, der zur Ungültigkeit führt. Zwar ist zutreffend, dass in der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht ausdrücklich aufgeführt ist, dass auch über eine Sonderumlage und deren Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer abgestimmt werden soll. Das aber führt nicht dazu, dass der Beschluss keinen Bestand haben kann. § 23 Abs. 2 WEG soll vor Überraschungen schützen, die Möglichkeit zur Vorbereitung und gegebenenfalls zur Überlegung geben, ob der jeweilige Eigentümer an der Wohnungseigentümer Versammlung teilnehmen möchte (BGH, NZM 2012, 275). Der Wohnungseigentümer muss dementsprechend überblicken können, was beschlossen werden soll (BGH a.a.O.). Dabei ist jedoch nicht starr am Wortlaut der Einladung zu haften. Die Wohnungseigentümer haben auch mit nahe liegenden, mit dem genannten Gegenstand eng verbundenen Beschlussgegenständen zu rechnen (Hügel in: BeckOK/WEG, Stand 01.02.2013, § 23 Rn. 12). Unter diesen Voraussetzungen musste die Klägerin mit der Beschlussfassung über eine Sonderumlage zur Finanzierung des Parkplatzgrundstückes rechnen. Aus der Einladung folgt eindeutig, dass unter TOP 3 a der Erwerb des Parkplatzgrundstückes diskutiert und gegebenenfalls beschlossen werden sollte. Bei jedem Erwerb eines Grundstückes stellt sich zwangsläufig die Frage der Finanzierung des Kaufpreises, die deswegen mit dem Grundstückskauf in einem engen und unmittelbaren Zusammenhang steht (vgl. auch Hügel in: BeckOK/WEG, Stand 01.02.2013, § 23 Rn. 12 zu Kosten für bauliche Maßnahmen). Da die WEG in aller Regel neben den Zuflüssen durch die Wohnungseigentümer über keine eigenen Einnahmen verfügt und der Erwerb eines Grundstückes bei lebensnaher Betrachtung im Wirtschaftsplan nicht ansatzweise Berücksichtigung gefunden haben dürfte (derartiges wird auch von der Klägerin nicht vorgetragen), ist eine Sonderumlage die einzige Finanzierungsmöglichkeit.
b) Die Beschlussfassung entspricht im Ergebnis ordnungsgemäßer Verwaltung. Wie bereits dargestellt, haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Ermessensspielraum. Die Kostenverteilung ist aus Sicht des Gerichts zumindest vertretbar und damit einer gerichtlichen Überprüfung entzogen.
aa) § 21 Abs. 7 WEG gewährt entgegen der Ansicht der Klägerin die Möglichkeit, die Kosten für den Verwaltungssonderaufwand auch abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen (Merle in: Bärmann, WEG, 11. Auflage 2010, § 21 Rn. 162). Schon aus dem Wortlaut folgt, dass die „Regelung der Kosten“ beschlossen werden kann. Der Wortlaut ist also weit gefasst und nicht etwa auf Ausschnitte einer Kostenregelung beschränkt. Zu einer Kostenregelung gehört aber nicht nur, dass und in welcher Höhe Kosten verursacht werden, sondern auch, wie die Kosten umgelegt werden. Bei der Vorschrift handelt es sich bezogen auf die Kosten eines Verwaltungssonderaufwandes um eine gegenüber § 16 Abs. 2 WEG speziellere Regel, die dementsprechend vorrangig ist.
§ 16 Abs. 3 und 4 WEG steht einer Kostenverteilung im Rahmen des § 21 Abs. 7 WEG durch Mehrheitsbeschluss nicht entgegen. Denn diese Vorschriften gelten ausdrücklich nur für die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG und stellen deswegen keine Einschränkung oder vorrangig zu beachtenden Spezialregel dar.
bb) In der Sache vermag das Gericht die von den Wohnungseigentümern getroffene Entscheidung zur Kostenverteilung nicht zu beanstanden. Der beschlossene Verteilungsschlüssel ist zumindest vertretbar. Die hinzu zu erwerbende Fläche soll und wird nicht allen Wohnungseigentümern vollumfänglich zugute kommen. Einen Vorteil genießen insbesondere diejenigen Eigentümer, zu deren Gunsten die Flächen nunmehr erworben werden, weil sie keine Parkflächen auf dem WEG-Gelände selbst erhalten haben. Denn diese Eigentümer erlangen Stellplatzmöglichkeiten. Ob die Eigentümer diese Möglichkeit nutzen möchten oder wie die Klägerin auch zum Verzicht bereit wären, ist allein deren Entscheidung. Die Möglichkeit erlangen sie dennoch. Die übrigen Eigentümer, denen schon jetzt ein Sondernutzungsrecht an Parkflächen auf dem WEG-Gelände zusteht, erlangen dagegen nur die Befreiung von anderenfalls drohenden Verbindlichkeiten der WEG gegenüber I oder der Stadt Bremen. Da diese Vorteile auch den Eigentümern zufallen, die darüber hinaus die Stellflächen nutzen können, ist es vertretbar, diese letzteren Eigentümer stärker zu belasten. Auch die Quote begegnet vor diesem Hintergrund keinen Bedenken.
Die Argumentation der Klägerin greift dagegen nicht durch. Die Klägerin übersieht, dass die rechtlichen Rahmenregeln in der Teilungserklärung, die einigen Eigentümern ein Sondernutzungsrecht zubilligen, anderen aber nicht, bereits vor der ersten Veräußerung von Wohnungseigentum an einzelne Eigentümer bestanden. Sie wurden vom damals teilenden Alleineigentümer eingeführt und geändert. Es ist daher keinesfalls zufällig, welcher Eigentümer ein derartiges Sondernutzungsrecht erwarb und welcher nicht, sondern seit jeher mit dem erworbenen Sondereigentum verknüpft. Sämtliche Erwerber hätten dies durch Einsichtnahme in das Grundbuch ersehen können. Ob und in welcher Weise dieses Sondernutzungsrecht oder eben dessen Fehlen beim Erwerb der Wohnungen eingepreist wurde, entzieht sich der Kenntnis des Gerichts und kann auch die Klägerin nicht darlegen. Sie konnte allenfalls mutmaßen. Die Preisgestaltung ist dem Einfluss einer Vielzahl von Faktoren ausgesetzt (Lage der Wohnung in der WEG, Zustand, Marktsituation, Verhandlungsgeschick…), von denen das etwaige Sondernutzungsrecht nur einer ist.
cc) Schließlich scheitert der Beschluss nicht an einer fehlenden oder unzureichenden Festlegung der Zahlungsverpflichtung der jeweiligen Eigentümer. Zutreffend ist zwar, dass eine beschlossene Sonderumlage betragsmäßig bestimmt (BayObLG, NJOZ 2004, 2635, 2636) oder zumindest durch einfache Rechenvorgänge hinreichend bestimmbar (KG, NJW-RR 1991, 912; Merle in: Bärmann, WEG, 11. Auflage 2010, § 23 Rn. 51) sein muss. Letzteres ist hier der Fall. Die Wohnungseigentümer haben zwar eine Sonderumlage beschlossen, deren genaue Höhe derzeit noch nicht feststeht. Sie haben aber einen Maximalbetrag von 75.000 € beschlossen, aus dem jeder Wohnungseigentümer mit dem ebenfalls beschlossenen Umlageschlüssel durch einfache Rechenvorgänge seinen Maximalanteil errechnen kann. Das reicht für die Bestimmtheit aus (LG München I, BeckRS 2007, 02829). Denn auf diese Weise ist für jeden Wohnungseigentümer leicht ersichtlich, mit welchen Belastungen er zu rechnen hat. Dass die Belastungen bei einem geringeren Kaufpreis möglicherweise geringer werden, ist für jeden Wohnungseigentümer nur vorteilhaft, so dass er insoweit keines Schutzes bedarf.
IV. Auch der angegriffene Beschluss zu TOP 3 c hält der richterlichen Prüfung stand.
1. Die Beschlusskompetenz folgt erneut aus § 21 Abs. 7 WEG, da sich die beschlossene Sondervergütung als zusätzliche Kosten für den Sonderaufwand Grundstückserwerb darstellt. Wohnungseigentümer können dabei durch Beschluss auch eine besondere Verwaltervergütung beschließen (Müller, Wohnungseigentumsrecht, 5. Auflage 2010, 7. Teil Rn. 152). Dem steht nicht die Vereinbarung in § 10 Abs. 1 lit. b der Teilungserklärung entgegen. Teilweise wird bereits vertreten, dass eine derartige Vereinbarung, auch soweit sie vor dem 1.7.2007 geschlossen wurde, gegenüber der Neuregelung in § 21 Abs. 7 WEG unwirksam sei (Bärmann/Pick, WEG, 19. Auflage 2010, § 21 Rn. 55; Bassenge in: Palandt, BGB, 70. Auflage 2011, WEG § 21 Rn. 18). Die Gegenmeinung, der sich die Klägerin angeschlossen hat, ist dagegen der Auffassung, dass § 21 Abs. 7 WEG durch Vereinbarung abdingbar sei (so Hügel in: BeckOK/WEG, Stand 01.02.2013, § 21 Rn. 20 m. w. N.). Anderenfalls hätte, so diese Auffassung, das Gesetz wie bei vergleichbaren Regelungen in §§ 12 Abs. 2, 16 Abs. 5 und 22 Abs. 2 WEG die Unabdingbarkeit ausdrücklich angeordnet. Das Gericht folgt im Wesentlichen der erstgenannten Auffassung. Ob die Regelung in der Teilungserklärung unwirksam ist, muss hier allerdings nicht entschieden werden. Zumindest aber konnten die Wohnungseigentümer eine davon abweichende Regelung treffen. Anders als etwa § 21 Abs. 3 WEG steht die Vorschrift in § 21 Abs. 7 WEG bewusst nicht unter dem Vorbehalt entgegenstehender Vereinbarungen, so dass – das ergibt sich aus den Gesetzgebungsmaterialien – der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern eine Möglichkeit eröffnen wollte, im Beschlusswege von bestehenden Vereinbarungen abzuweichen (BT-Drucksache 16/887, S. 27).
2. Die Vereinbarung einer aus Sicht des Gerichts äußerst moderaten Sondervergütung für den Verwalter für Tätigkeiten im Rahmen der Verhandlung und Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages, die über den gesetzlichen Leistungskatalog in § 27 WEG weit hinausgehen, widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es liegt im Interesse der Wohnungseigentümer, einen konkreten Ansprechpartner mit der Verhandlung und Durchführung des Vertrages zu betrauen. Es spricht nichts dagegen, dies – hier sogar unter der Kontrolle der Wohnungseigentümer – der Verwaltung zu übertragen. Dass die Verwaltung für den erheblichen, damit verbundenen Mehraufwand eine (angemessene) Vergütung verlangt, ist weder überraschend, noch zu beanstanden.
V. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 16.496,75 € festgesetzt, dabei 16.387,50 € für den Antrag zu 1. (75.000 € x 437/10.000 x 5) und 109,25 € für den Antrag zu 2. (500 € x 437/10.000x 5).
