WEG – Eigenmächtiger Einbau einer Brandschutztür durch Wohnungseigentümer

1. Die Berufung der Verfügungsbeklagten gegen das am 23.03.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Homburg, Az.: 19 C 4/23, wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich der Rechtsstreit am 11.04.2023 (Einbau der Brandschutztür) erledigt hat.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Verfügungsbeklagte.

3. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Verfügungsklägerin begehrte von der Verfügungsbeklagten die Unterlassung des Einbaus einer Brandschutztür ohne legitimierenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Verfügungsbeklagte ist Sondereigentümerin der Verfügungsklägerin. Sie hat im Dach-/Speichergeschoss des Anwesens der Verfügungsklägerin liegendes Sondereigentum zur Nutzung für Wohnzwecke ausgebaut.

Damit wurden erhöhte Brandschutzmaßnahmen erforderlich.

Mit Schreiben vom 03.02.2023 kündigte der Verfahrensbevollmächtigte der Verfügungsbeklagten gegenüber der Verfügungsklägerin an, dass die Verfügungsbeklagte nunmehr den Auftrag zur Montage einer Brandschutztür vergebe. Mit Schreiben vom 16.02.2023 forderten die Verfahrensbevollmächtigten der Verfügungsklägerin die Verfügungsbeklagte unter Fristsetzung zum 21.02.2023, 12:00 Uhr, vergeblich auf, eine Unterlassungserklärung abzugeben.

Die Verfügungsklägerin ist der Ansicht gewesen, die Verfügungsbeklagte sei nicht berechtigt, ohne legitimierenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Brandschutztür montieren zu lassen, da insoweit das Gemeinschaftseigentum betroffen sei. Der Einbau der Tür beruhe auf Auflagen, die die Behörde bereits mit Genehmigung vom 17.10.2018 erteilt habe, wobei diese Auflagen aus dem Jahr 2018 dazu gedient hätten, eine schon zu diesem Zeitpunkt mehrere Jahre bestehende rechtswidrige Situation zu beseitigen. In Anbetracht dessen wäre der Verfügungsbeklagten zeitlich die Herbeiführung eines Beschlusses möglich gewesen. Die Verfügungsklägerin sei insgesamt betroffen, wenn ein bestehender Brandschutz durch nicht hinreichend geplante bauliche Maßnahmen aufgehoben werde; erforderliche Nachweise dahin, dass die angekündigte Maßnahme erforderlich, geeignet und angemessen sei, um etwaige Brandschutzauflagen zu erfüllen, seien nicht in Aussicht gestellt worden.

Die Verfügungsklägerin hat beantragt,

1. der Verfügungsbeklagten zu untersagen, nicht durch Beschlussfassung der Verfügungsklägerin legitimierte Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum der Verfügungsklägerin in Gestalt des Einbaus einer Brandschutztür vorzunehmen,

2. der Verfügungsbeklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,- Euro anzudrohen, ersatzweise Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten.

Die Verfügungsbeklagte hat beantragt, den Antrag der Verfügungsklägerin auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.

Die Verfügungsbeklagte hat behauptet, sie habe von der unteren Bauaufsichtsbehörde (UBA) erteilte Auflagen nicht erfüllen können, weil die Verfügungsklägerin sich „quer gestellt“ habe, wiewohl das Gemeinschaftseigentum betroffen sei. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs zum 21.02.2023, sodann verlängert bis Mitte April 2023, sei der Verfügungsbeklagten seitens der UBA mit Schreiben vom 20.01.2023 eine Nutzungsuntersagung der Wohnung angedroht worden. Die Verfügungsbeklagte ist der Ansicht gewesen, bei dem beabsichtigten Einbau der Brandschutztür handele es sich um ihren Erstherstellungsanspruch, weshalb es einer Beschlussfassung der Verfügungsklägerin nicht bedürfe. Im Übrigen sei das Verhalten der Verfügungsklägerin treuwidrig, weil es gegen den „dolo agit – Grundsatz“ verstoße. Eine Treuwidrigkeit ergebe sich auch daraus, dass der Einbau der Brandschutztür keine schutzwürdigen Eigeninteressen der Verfügungsklägerin betreffe. Im Übrigen handele es sich bei dem Einbau der Brandschutztür mit Blick auf den von der UBA ausgeübten Druck um eine Maßnahme der Notgeschäftsführung.

Mit am 23.03.2023 verkündetem Urteil, Az.: 19 C 4/23, hat das Amtsgericht Homburg der einstweiligen Verfügung stattgegeben. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, der Antrag der Verfügungsklägerin auf Erlass einer einstweiligen Verfügung sei zulässig und begründet. Die Verfügungsklägerin sei gemäß § 9a Abs. 1, 2 WEG aktivlegitimiert. Der Verfügungsanspruch der Verfügungsklägerin ergebe sich aus § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die von der Verfügungsbeklagten angekündigte Auftragsvergabe zur Montage einer Brandschutztür betreffe das Gemeinschaftseigentum der Verfügungsklägerin. Unabhängig davon, ob es sich bei dem Einbau der konkreten Brandschutztür um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG oder um die Verfolgung des Erstherstellungsanspruchs handele, dürfe die Verfügungsbeklagte einen solchen Einbau nicht eigenmächtig vornehmen. Vielmehr müsse, entweder nach § 20 Abs. 1 WEG, oder aber auf der Grundlage von § 18 Abs. 2 WEG, auf eine Beschlussfassung der Verfügungsklägerin hingewirkt und diese notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage verfolgt werden. Ein treuwidriges Verhalten der Verfügungsklägerin liege nicht vor. Selbst wenn auf der Ebene des „Ob“ ein Duldungsanspruch der Verfügungsbeklagten gegen die Verfügungsklägerin auf Einbau einer Brandschutztür bestünde, könne es der Verfügungsklägerin nicht versagt bleiben, im Rahmen einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung über das „Wie“ zu befinden. Das Eigeninteresse der Verfügungsklägerin bestehe bereits aufgrund dessen, dass die Brandschutztür das Gemeinschaftseigentum der Verfügungsklägerin betreffe. Im Wege einer Notfallmaßnahme nach § 18 Abs. 3 WEG sei die Verfügungsbeklagte nicht berechtigt, vollendete Tatsachen ohne Mitwirkung der Verfügungsklägerin zu treffen. Bereits mit Blick auf die Zeitschiene, die sich aus der Korrespondenz mit der UBA ergebe, könne im vorliegenden Fall auch von einer Notgeschäftsführung nicht ausgegangen werden. Die Eilbedürftigkeit der angestrebten einstweiligen Verfügung ergebe sich daraus, dass ausweislich der Ankündigung vom 03.02.2023 vollendete Tatsachen hätten geschaffen werden sollen. Der Verfügungsklägerin sei es nicht zumutbar, den Einbau der Brandschutztür abzuwarten und gegebenenfalls in einem Hauptsacheverfahren auf Rückbau anzutragen.

Gegen dieses der Verfügungsbeklagten am 23.03.2023 zugestellte Urteil richtet sich die mit Schriftsatz vom 24.03.2023 eingelegte und begründete Berufung der Verfügungsbeklagten.

Die Verfügungsbeklagte behauptet, der unverzügliche Einbau der Brandschutztür innerhalb der von der UBA gesetzten kurzen Frist sei geeignet, Schaden am Sondereigentum der vermieteten Wohnung der Verfügungsbeklagten abzuwehren. Es handele sich demnach um eine Maßnahme der Notgeschäftsführung.

Ein schutzwürdiges Interesse der Verfügungsklägerin gegen den sofortigen Einbau der Brandschutztür durch eine Fachfirma sei nicht zu erkennen. Insbesondere sei mit dem Einbau der Brandschutztür eine wesentliche optische Veränderung des Gemeinschaftseigentums nicht verbunden. Es handele sich bereits nicht um eine bauliche Veränderung, sondern um die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands. Die Verfügungsklägerin verstoße gegen das Schikaneverbot bzw. das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.

In der Eigentümerversammlung vom 31.01.2019 sei seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits beschlossen worden, dass zur Erfüllung der Auflagen aus den Baugenehmigungen für die Umwandlung von Teileigentumseinheiten zu Wohneinheiten im vierten Obergeschoss der Brandschutz ertüchtigt werden solle.

Aufgrund dessen werde die Verfügungsklägerin den Einbau einer Brandschutztür nicht verhindern können.

Das Verhalten der Verfügungsklägerin ziele allein auf Verzögerung ab. Der Verfügungsbeklagten drohe ein schwerer Eingriff in ihr Sondereigentum in Form einer Nutzungsuntersagung der UBA. Die Verfügungsklägerin könne demgegenüber nach Einbau der Brandschutztür immer noch einen gerichtlich überprüfbaren Beschluss fassen, die Brandschutztür entfernen und durch eine andere ersetzen lassen. Im Übrigen sei die Verfügungsbeklagte aus § 7 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung verpflichtet, die Abschlusstüren mit Ausnahme des Außenanstrichs auf ihre Kosten instandzuhalten. Zu diesen Erhaltungsmaßnahmen gehörten auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Auflagen. Aufgrund dessen, dass die Verfügungsbeklagte bereits in der Gemeinschaftsordnung zum Ausbau des Dach-/Speichergeschosses ermächtigt worden sei, bedürfe es für den Einbau der Brandschutztür keines legitimierenden Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Verfügungsbeklagte hat zunächst beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Homburg vom 23.03.2023 abzuändern und den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.

Die Verfügungsklägerin hat zunächst beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Der Verfügungsbeklagten als bauliche Änderungen vornehmender Sondereigentümerin habe es oblegen, sämtliche bauordnungsrechtlichen Bestimmungen einzuhalten und erst im Anschluss hieran eine Vermietung der Räumlichkeit vorzunehmen. Aus ihrem diesbezüglichen Versäumnis könne kein Notgeschäftsführungsrecht hergeleitet werden.

Am 11.04.2023 hat die Verfügungsbeklagte eine Brandschutztür eingebaut. Nachfolgend hat sie mit Schriftsatz vom 26.04.2023 den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Verfügungsklägerin hat am Ende der mündlichen Verhandlung vom 08.12.2023 den Rechtsstreit in der Hauptsache ab dem Zeitpunkt des Einbaus der Tür für erledigt erklärt und im Übrigen weiterhin Zurückweisung der Berufung beantragt.

Die Verfügungsbeklagte hat sich in der mündlichen Verhandlung vom 08.12.2023 dieser Erledigungserklärung angeschlossen.

Die Akten des Amtsgerichts Homburg, Az.: 19 C 18/22 und 19 C 16/21, sind durch die Kammer beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, das Protokoll der mündlichen Verhandlung des Amtsgerichts vom 02.03.2023, den Inhalt des amtsgerichtlichen Urteils sowie den Inhalt der Protokolle der mündlichen Verhandlungen des Landgerichts vom 08.12.2023 und 20.02.2024 Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Verfügungsbeklagten ist zulässig, sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das angegriffene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 Abs. 1 ZPO der Berufungsentscheidung zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (vgl. § 513 Abs. 1 ZPO).

1. Die Parteien haben den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt ab dem Zeitpunkt des Einbaus der Brandschutztür (11.04.2023). Soweit die Verfügungsbeklagte mit Schriftsatz vom 29.02.2024 vorträgt, die Verfügungsklägerin habe im Termin vom 08.12.2023 die Zurückweisung der Berufung erklärt „unter Vorbehalt einer etwaigen Erledigungserklärung“, sie habe also die Hauptsache nicht für erledigt erklärt, ist dies nicht zutreffend. Am Ende der mündlichen Verhandlung vom 08.12.2023 hat die Verfügungsklägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache ab dem Zeitpunkt des Einbaus der Tür für erledigt erklärt und nur im Übrigen beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Verfügungsbeklagte hat sich dieser Erledigungserklärung angeschlossen.

Eine solche zeitlich beschränkte Erledigterklärung ist rechtlich möglich. Sie führt dazu, dass ein vor dem erledigenden Ereignis erwirkter Titel nicht bereits wegen der Erledigterklärung als Grundlage für Vollstreckungsmaßnahmen wegen Zuwiderhandlungen, die vor dem erledigenden Ereignis begangen worden sind, entfällt. Dies gilt auch für Unterlassungstitel, die im Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ergangen sind. Nach einer auf die Zukunft beschränkten Erledigterklärung ist Gegenstand des anhängig gebliebenen Teils des Verfahrens in diesem Fall das Bestehen eines Anspruchs auf Sicherung des materiellrechtlichen Unterlassungsanspruchs für die Zeit bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses (BGH, Beschluss vom 23.10.2003, Az.: I ZB 45/02; Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 890, Rn. 11).

In der Hauptsache anhängig geblieben ist nach der zeitlich beschränkten übereinstimmenden Erledigterklärung der Parteien mithin der Anspruch der Verfügungsklägerin bis zum 11.04.2023, der Verfügungsbeklagten unter Androhung eines Ordnungsgeldes bzw. Ordnungshaft zu untersagen, nicht durch Beschlussfassung der Verfügungsklägerin legitimierte Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum der Verfügungsklägerin in Gestalt des Einbaus einer Brandschutztür vorzunehmen.

Die weitergehende Erledigungserklärung der Verfügungsbeklagten geht ins Leere. Eine einseitige Erklärung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache ist der Verfügungsbeklagten rechtlich nicht möglich, da sie nicht über den Streitgegenstand verfügen kann. Über den Rechtsstreit ist nach Maßgabe der Sachanträge der Verfügungsklägerin zu entscheiden (Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 91a, Rn. 52).

2. Der Verfügungsklägerin stand bis zum 11.04.2023 der geltend gemachte Unterlassungsanspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren zu. Zutreffend hat das Amtsgericht die Aktivlegitimation der Verfügungsklägerin auf der Grundlage des § 9a WEG angenommen sowie das Vorliegen eines Verfügungsanspruchs und eines Verfügungsgrundes bejaht.

2.1. Der Verfügungsklägerin stand ein Anspruch auf Unterlassung der Vornahme nicht durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft legitimierter Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum in Gestalt des Einbaus einer Brandschutztür aus § 1004 Abs. 1 BGB zu.

2.1.1. Wohnungseingangstüren gehören in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zwingend zum Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az.: V ZR 212/12; BeckOGK, WEG, Stand 01.12.2021, § 5, Rn. 122). In Übereinstimmung hierzu wurde unter § 4 der Teilungserklärung der Verfügungsklägerin vom 13.10.1993 festgehalten, dass die Abschlusstüren zum Gemeinschaftseigentum hin gemeinschaftliches Eigentum sind. Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz hinsichtlich aller die Wohnungseingangstüren betreffender Maßnahmen zusteht.

2.1.2. Entgegen der Auffassung der Verfügungsklägerin handelt es bei dem Austausch der bislang vorhandenen Wohnungseingangstür gegen eine Brandschutztür um eine bauliche Veränderung i.S.d. § 20 WEG und nicht um die Realisierung eines Erstherstellungsanspruchs gemäß §§ 18, 19 WEG.

Bei dem Erstherstellungsanspruch geht es um die vollständige erstmalige Errichtung bzw. entsprechende Ausstattung des Gemeinschaftseigentums durch Baumaßnahmen auf den Stand, der sich aus der Zweckbestimmung der Einheiten oder der Teilungserklärung /Gemeinschaftsordnung und/oder dem eindeutig mit beurkundeten bzw. in Bezug genommenen Aufteilungsplan als Soll-Zustand bestimmt.

Typische Beispiele hierfür sind die Korrektur einer von Anfang an planwidrigen Errichtung des Gemeinschaftseigentums, die Durchführung von Maßnahmen zur erstmaligen aufteilungsplanmäßigen Herstellung, das Entfernen von nicht grundbuchrechtlich zum Soll-Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums erhobenen Sonderwünschen einzelner Erwerber aus der Bauphase, die nachträgliche Errichtung/Herstellung ursprünglich vorgesehener Anlagen und Einrichtungen etc. (Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20,33, 39).

Unter § 15 der Teilungserklärung vom 13.10.1993 wurde folgendes festgehalten: „Den jeweiligen Eigentümern der Einheiten Nrn. 25-29 wird das Recht eingeräumt, diese Einheiten zu Wohnnebenräumen oder Wohnräumen auszubauen und als solche auf Dauer zu nutzen. Die Eigentümer sind berechtigt, in das Dach Dachflächenfenster einzubauen, ferner auch in den Giebel Fenster, die den übrigen Fenstern im Haus zu entsprechen haben. Der Einbau von Fenstern und der Ausbau hat unter Beachtung des geltenden Baurechts fachmännisch auf Kosten des jeweiligen Eigentümers der betr. Einheit zu erfolgen. Beim Ausbau der Einheiten ist so vorzugehen, dass die Eigentümergemeinschaft möglichst gering dadurch beeinträchtigt wird. Der Ausbau hat nach Beginn zügig zu erfolgen.“

Die diesbezügliche Regelung verdeutlicht, dass den Eigentümern der Einheiten Nrn. 25-29 das Recht eingeräumt wurde, bei entsprechendem Wunsch nachträglich durch bauliche Veränderungen einen Ausbau der Einheiten zu Wohnzwecken vorzunehmen. Eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer hierzu mit der Folge, dass der Sollzustand des Gemeinschaftseigentums erst mit dem Ausbau vollkommen hergestellt wäre, bestand nicht. Generell ist ein Wohnhaus ohne den Ausbau des Speichergeschosses zu Wohnzwecken auch nicht als unfertig erstellt anzusehen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 55 S 171/12, a.A. KG Berlin, Beschluss vom 23.12.1998, Az.: 24 W 4996/98, allerdings ohne Begründung und letztlich offenlassend, ob keine bauliche Veränderung sondern eine Erstherstellung oder eine von vornherein gestattete (erste) bauliche Veränderung vorliegt).

Unabhängig davon hätte, wie durch das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, auch im Falle der Erstherstellung der Verfügungsklägerin kein Anspruch auf eigenes Tätigwerden zugestanden, sondern sie hätte in gleicher Weise wie bei der Annahme einer baulichen Veränderung (s. hierzu Ziffer 2.1.3.) im Beschlusswege ein Handeln der Eigentümergemeinschaft einfordern müssen (Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20, Rn. 32; LG München Endurteil vom 20.10.2022, Az.: 36 S 1546/22).

2.1.3. Einer baulichen Veränderung müssen die Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 1 WEG zustimmen.

Diese Zustimmung kann durch Mehrheitsbeschluss oder durch eine Vereinbarung erteilt werden. Derartige Vereinbarungen können bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung als Ausbaurecht enthalten sein. In diesem Fall nehmen Sie de facto einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG vorweg (Bärmann, aaO., § 20, Rn. 66; BeckOGK, WEG, Stand 01.12.2023, § 20, Rn. 241, 242; Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 20 WEG, Rn. 11; BeckOK, WEG, 55. Ed. 01.01.2024, § 20, Rn. 50). Inhalt und Reichweite einer solchen Vereinbarung sind durch Auslegung der Teilungserklärung zu ermitteln. Insbesondere für die Frage, ob es noch einer Genehmigung der konkreten Bauausführung durch Mehrheitsbeschluss bedarf, kommt es auf die Formulierung im Einzelfall an. Versteht man das Ausbaurecht im Einzelfall als Gestattung der baulichen Veränderung dem Grunde nach, bedarf die konkrete Umsetzung immer noch der Zustimmung der Wohnungseigentümer durch Beschluss, auf die aber (damit der Anspruch dem Grunde nach nicht ins Leere läuft) ein Anspruch besteht, wenn eine der Gestattung entsprechende detaillierte Planung (hier entsprechende Nachweise hinsichtlich des Einbaus einer den technischen Anforderungen des Brandschutzes entsprechenden Brandschutztür) vorgelegt wird (Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 20, Rn.12; Bärmann, aaO., § 20, Rn. 74; BeckOGK, WEG, BeckOK, WEG, aaO., § 20, Rn. 51). Da die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen wird, gelten für ihre Auslegung die Grundsätze zur Auslegung grundbuchrechtlicher Erklärungen.

Maßgebend ist damit nicht das subjektiv Gewollte als Wille des Erklärenden, sondern der Wortlaut und Sinn der Eintragung, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt (BeckOGK, aaO., § 10, Rn. 124).

Die hier gegenständlichen in § 15 der Teilungserklärung enthaltenen Regelungen können nicht dahingehend ausgelegt werden, dass die jeweiligen Eigentümer der Einheiten Nrn. 25-29 ohne jegliche Einbeziehung der Wohnungseigentümergemeinschaft den konkreten Ausbau der Einheiten vornehmen dürfen. In Anbetracht der weitreichenden Konsequenzen, die der Ausbau der Einheiten mit sich bringt, müssen die Regelungen vielmehr im Wege der ergänzenden Auslegung dahingehend verstanden werden, dass den Eigentümern der Einheiten Nrn. 25-29 zwar der Ausbau grundsätzlich, also das „Ob“ des Ausbaus im Rahmen der Teilungserklärung genehmigt wurde, sich die Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit einer präventiven Kontrolle der Art der Ausführung der durchzuführenden Maßnahmen, also des „Wies“ des Ausbaus, vorbehalten wollte.

Das in § 15 der Teilungserklärung geregelte Ausbaurecht ist hauptsächlich von seinem Ergebnis her (Umbau der Einheiten zu Wohnnebenräumen oder Wohnräumen) beschrieben. Die konkreten Einzelheiten des Ausbaus werden lediglich pauschal (unter Beachtung des geltenden Baurechts fachmännisch auszuführen, Giebelfenster haben den übrigen Fenstern im Haus zu entsprechen) aufgeführt. Unstreitig führt der gegenständliche Ausbau jedoch zu weitreichenden Konsequenzen für die Wohnungseigentumsanlage. Abgesehen von statischen Unwägbarkeiten ändern sich durch den Ausbau insbesondere die Brandschutzanforderungen an das gesamte Objekt, ein Gesichtspunkt, der bei Abschluss der Teilungserklärung offensichtlich nicht berücksichtigt wurde. Hiermit verbunden sind erhebliche gesundheitliche Aspekte der Bewohner (Gefahr für Leib und Leben im Brandfall), aber auch erhebliche finanzielle Belange. Im Falle des nicht ordnungsgemäßen Einbaus der Brandschutztür wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft Zustandsstörerin im Sinne der Gefahrenabwehr, ein Versicherungsschutz im Brandfall wäre nur dann gewährleistet, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den ordnungsgemäßen Einbau der brandschutzrelevanten Bauteile nachweisen kann. Aus unbefangener Sicht kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer den (ihnen damals nicht einmal zwangsläufig bekannten) ausbauwilligen Eigentümern die Regelung dieser Einzelheiten ohne jegliche Möglichkeit der Vorabprüfung auf ihre technische Korrektheit (etwa die Erfüllung der Anforderungen des Brandschutzes, die Erfüllung statischer Anforderungen hinsichtlich des Einbaus der nur allgemein beschriebenen Fenster) überlassen wollten. § 15 der Teilungserklärung ist aus objektiver Sicht vielmehr dahin zu verstehen, dass den Eigentümern der Einheiten Nrn. 25-29 das Ausbaurecht vergleichbar einem Grundlagenbeschluss über das „Ob“ erteilt wurde, hinsichtlich des „Wies“, also hinsichtlich der konkreten Bauausführung, jedoch eine Befassung und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erforderlich sein sollte. So hat auch vorliegend die Verfügungsklägerin im Rahmen des Berufungsverfahrens (mit Schriftsatz vom 24.08.2023, aber auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung) verdeutlicht, dass sie sich nicht gegen den Einbau der Brandschutztür als solches wendet, sondern es ihr darauf ankommt, belastbare Nachweise zu erhalten, dass die eingebaute Brandschutztür geeignet ist, die Anforderungen des Brandschutzes zu erfüllen.

Für diese Auslegung der Teilungserklärung spricht auch die über § 47 WEG bei der Auslegung zu berücksichtigende Intension des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 16.10.2020.

In § 20 Abs. 2 WEG wird ausdrücklich zwischen dem Individualanspruch des Wohnungseigentümers auf das „Ob“ privilegierter baulicher Veränderungen und dem „Wie“, über das die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entscheiden, unterschieden (siehe Gesetzesbegründung in BT-Drucksache 19/18791). Insoweit wird deutlich, dass der Gesetzgeber vom Leitbild her das Mitwirkungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der konkreten Ausgestaltung stärken wollte, ohne dass diese jedoch den grundsätzlichen Anspruch des Einzelnen blockieren kann und darf. Diese Form des Interessenausgleichs dient letztlich der Absicherung beider Seiten zu einem Zeitpunkt bevor durch die Vornahme einer baulichen Veränderung vollendete Tatsachen geschaffen werden.

Soweit in der älteren Rechtsprechung Teilungserklärungen zum Teil sehr großzügig als vorweggenommene Gestattung von Baumaßnahmen auch hinsichtlich des „Wies“ ausgelegt wurden (etwa LG Hamburg, Urteil vom 01.02.2017, Az.: 318 S 76/15; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 23.03.2000, Az.: 2 Z BR 167/99; BGH, Urteil vom 26.02.2016, Az.: V ZR 131/15), beruhen diese Entscheidungen zum einen auf der Auslegung konkreter – vom Text der gegenständlichen Teilungserklärung abweichenden – Teilungserklärungen, zum anderen sind diese Entscheidungen unter Berücksichtigung der Zielsetzungen des WEMoG, die Wohnungseigentümer, insbesondere hinsichtlich des „Wies“ baulicher Veränderungen, vermehrt in den Entscheidungsprozess einzubeziehen, nur noch bedingt übertragbar.

Eine vorweggenommene Zustimmung kann der streitgegenständlichen Teilungserklärung daher nicht entnommen werden.

2.1.4. Die erforderliche Befassung und Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der konkreten Planungen der Bauausführung ist vorliegend auch nicht auf andere Weise erfolgt.

Eine entsprechende Beschlussfassung ist nicht in dem unter TOP 20 der Eigentümerversammlung vom 31.01.2019 gefassten Beschluss zu sehen. Hier wurde unter TOP 20 „Beratung und Beschlussfassung bezüglich der Umsetzung der noch ausstehenden Brandschutzmaßnahmen im 4. OG (Änderung Decke, Feuerleiter, Rauchwärmeabzug)“ der folgende Beschluss gefasst: „Die Gemeinschaft beschließt, dass zur Erfüllung der Auflagen aus den Baugenehmigungen für die Umwandlung von Teileigentumseinheiten zu Wohneinheiten im 4. OG der Brandschutz ertüchtigt werden soll (im Gemeinschaftseigentum). Der Verwalter wird beauftragt, Angebote für die Erfüllung der Vorgaben des Brandschutzbeauftragten der Stadt Homburg und der Anpassung des Gemeinschaftseigentums aufgrund der Baugenehmigungen der Stadt Homburg zur Umwandlung einzuholen und ggfs. Alternativen vorzulegen. Über die Vergabe der durchzuführenden Arbeiten soll in der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen werden.“ Aus diesem Grundlagenbeschluss, der die Durchführung von Maßnahmen seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Inhalt hat, ergibt sich eine Ermächtigung für einzelne Sondereigentümer, selbst Maßnahmen im Hinblick auf erforderlichen Brandschutz zu ergreifen, nicht.

Mangels Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft hätte die Verfügungsbeklagte (bis zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses) daher durch eine eigenmächtige Änderung der Wohnungseingangstür in das Eigentumsrecht der Verfügungsklägerin eingegriffen mit der Folge, dass der Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB begründet war.

2.1.5. Der eigenmächtige Einbau der Brandschutztür war hier auch nicht unter dem Gesichtspunkt eines Notgeschäftsführungsrechts der Verfügungsbeklagten nach § 18 Abs. 3 WEG gerechtfertigt. Zum einen berechtigt § 18 Abs. 3 WEG lediglich zum Treffen von Maßnahmen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum, nicht dem Sondereigentum, drohenden Schadens notwendig sind. Zum anderen ergibt sich aus dem Schreiben der Kreisstadt … (…) vom 20.01.2023, dass es sich bei den bautechnischen Nachweisen betreffend Standsicherheit, Brand- und Schallschutz um Auflagen der Baugenehmigung vom 17.10.2018 handelt, deren Nachweis von der Kreisstadt … bereits mit Schreiben vom 19.11.2021 und 10.01.2022 angefordert wurde.

Insoweit hätte der Verfügungsbeklagten hinreichend Zeit zur Verfügung gestanden, den Einbau einer Brandschutztür im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu thematisieren und zur Beschlussfassung zu stellen bzw. notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage gerichtlich durchzusetzen.

Dass dies geschah und die Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Beschlussfassung vom 31.01.2019 trotz entsprechender Anträge der Klägerin erforderliche Beschlussfassungen verzögerte, wurde nicht vorgetragen und ergibt sich auch nicht sonst aus der Akte.

2.1.6. Soweit die Verfügungsbeklagte darauf verweist, anderen Wohnungseigentümern seien eigenmächtig eingebaute Wohnungstüren nachträglich seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt worden, stellt auch dies keine Rechtfertigung des beabsichtigten Handelns der Verfügungsbeklagten dar. Einen Anspruch auf Gleichheit im Unrecht gibt es nicht. Überdies ist bereits fraglich, ob eine Vergleichbarkeit der Fallgestaltungen vorliegt. Bei der Beschlussfassung unter TOP 14 der Eigentümerversammlung vom 10.10.2016 ging es um den Austausch einer defekten Wohnungseingangstür, dass die Beschlussfassung unter TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 16.10.2019 einen Bezug zu Brandschutzmaßnahmen gehabt hätte, wird weder vorgetragen, noch ergibt sich ein solcher aus dem vorgelegten Protokoll der Eigentümerversammlung.

2.1.7. Der eigenmächtige Einbau der Brandschutztür durch die Verfügungsbeklagte ist auch nicht aufgrund § 7 Abs. 2 der Teilungserklärung gerechtfertigt. Nach § 7 Abs. 2 der Teilungserklärung sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, die Abschlusstüren mit Ausnahme des Außenanstrichs auf ihre Kosten instandzuhalten. Der Einbau neuer Wohnungseingangstüren, insbesondere Brandschutztüren, unterfällt jedoch nicht der ordnungsgemäßen Instandhaltung der vorhandenen Abschlusstüren.

2.1.8. Auch die von der Verfügungsbeklagten erhobene Dolo-facit-Einrede bzw. der Einwand schikanösen Verhaltens greift vorliegend nicht durch. Unterlagen, aus denen hervorgeht, dass durch den Einbau der Brandschutztür die brandschutzrechtlichen Vorgaben erfüllt sind, wurden bislang nicht vorgelegt.

Insbesondere ist die vorgelegte Fachunternehmerbescheinigung der Firma … vom 17.05.2023 wegen ihres rein subjektiven Charakters insoweit nicht ausreichend. Letztlich kann jedoch dahinstehen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet wäre, der Verfügungsbeklagten den Einbau der Brandschutztür zu genehmigen. Denn es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine bauliche Veränderung ohne entsprechende Gestattung des „Wies“ in der Teilungserklärung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss, gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der baulichen Maßnahme begonnen wird. Eines solchen legitimierenden Beschlusses bedarf es auch, wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Handelt der Wohnungseigentümer dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch, der durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt wird. Diesem Unterlassungsanspruch kann der bauwillige Wohnungseigentümer nicht unter Berufung auf Treu und Glauben entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht (BGH, Urteil vom 17.03.2023, Az.: V ZR 140/22; Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 20 WEG, Rn. 15).

2.2. Der Verfügungsgrund bestand bis zum Zeitpunkt der Erledigung der Hauptsache, wie durch das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, darin, dass der Verfahrensbevollmächtigte der Verfügungsbeklagten mit Schreiben vom 03.02.2023 gegenüber der Verfügungsklägerin ankündigte, dass die Verfügungsbeklagte den Auftrag zur Montage einer Brandschutztür nunmehr vergebe. Der Einbau der Brandschutztür stand mithin unmittelbar bevor, ein Hauptsacheverfahren hätte nicht rechtzeitig durchgeführt werden können. Der Verfügungsklägerin war es entgegen der Auffassung der Verfügungsbeklagten nicht zumutbar, sich auf einen Rückbauanspruch verweisen zu lassen.

Damit war die Berufung der Verfügungsbeklagten zurückzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 91 a ZPO.

Hinsichtlich des nach der übereinstimmenden Teilerledigterklärung der Parteien noch anhängigen Rechtsstreits waren die Kosten des Berufungsverfahrens nach § 97 Abs. 1 ZPO der Verfügungsbeklagten aufzuerlegen, da ihr Rechtsmittel keinen Erfolg hat.

Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklären Teils des Rechtsstreits (zeitlich beschränkte Erledigung ab Einbau der Brandschutztür am 11.04.2023) war gemäß § 91 a ZPO nach billigem Ermessen über die Kosten des Berufungsverfahrens zu entscheiden. Es entspricht billigem Ermessen, die Kosten des Berufungsverfahrens auch insoweit der Verfügungsbeklagten aufzuerlegen, da diese, wie bereits dargelegt, ohne Eintritt der Erledigung die Berufung verloren hätte.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i.V.m. § 544 Abs. 2 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.