Contact for English speaking clientsAG Charlottenburg, Az.: 73 C 56/16, Urteil vom 06.01.2017
1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. Juni 2016 der Wohnungseigentümergemeinschaft … Berlin, zu TOP 1 (Jahresabrechnung 2015) wird für ungültig erklärt, soweit über die Kosten der Instandhaltung/Instandsetzung der Fensterrollgitter für die Einheit Nr. 9 laut Aufteilungsplan in Höhe von 1079,86 € beschlossen wurde.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.
4. Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Berlin-Charlottenburg. Die Kläger sind gemeinschaftlich Eigentümer der Einheit Nr. 10 nach der Nummerierung in der Teilungserklärung.
Auf einer Wohnungseigentümerversammlung vom 15. Mai 1990 wurde auf Antrag der damaligen Eigentümer …, die seinerzeit die Wohnung Nr. 9 inne hatten, der folgende Beschluss einstimmig gefasst:
„Der von den Miteigentümern … bereits vorgenommene Einbau von Rollgittern anstelle von Jalousien wurde mit einstimmigem Beschluss genehmigt, mit der Maßgabe, dass unbeachtet der Teilungserklärung sämtliche künftige Instandhaltungskosten an der Rollgitteranlage von den Wohnungseigentümern … oder deren eventuellen Rechtsnachfolgern selbst zu tragen sind und ferner die beim Einbau entstandenen Putzschäden am gemeinschaftlichen Eigentum auf Kosten der Antragsteller beseitigt werden.“
Auf dieser Eigentümerversammlung waren alle seinerzeitigen Eigentümer anwesend bzw. vertreten gewesen. Lediglich die Eigentümer der Einheiten Nr. 2 und 3 waren weder anwesend noch vertreten. Wegen der weiteren Einzelheiten der Wohnungseigentümerversammlung vom 15. Mai 1990 wird auf die Ablichtung des Protokolls Bl. 27 und 28 d. A verwiesen.
Die Wohnung Nr. 9 gehört mittlerweile dem Beklagten … . Im Jahre 2015 ergab sich die Notwendigkeit, die Rollgittermotoren für die Jalousien der Wohnung Nr. 9 vor dem Esszimmerfenster und vor dem Bürofenster der Einheit auszutauschen. Im Auftrag der WEG, vertreten durch die aus dem Rubrum ersichtliche Verwalterin, führte die Firma … die Arbeiten aus und rechnete damit unter dem 04. Februar 2015 720,66 € und unter dem 06. August 2015 weitere 359,20 € ab. Die Verwaltung beglich diese Rechnungen aus Mitteln der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Diese Ausgaben wurden in die Jahresabrechnung 2015 eingestellt und zwar dort in das Instandhaltungskonto, wobei die Kosten letztlich nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt wurden. Wegen der Einzelheiten der Jahresabrechnung, die auf der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2016 zu TOP 1 mehrheitlich beschlossen wurde, wird auf die Ablichtung der Einzelabrechnung der Kläger Bl. 20 und 21 d. A. verwiesen. Wegen der Einzelheiten des Beschlusses zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2016 wird auf den Auszug des Protokolls der Versammlung Bl. 3 d. A. verwiesen.
Gegen den Beschluss zur Jahresabrechnung richtet sich die Klage der Kläger, die am 29. Juli 2016 bei Gericht einging und mit einem Schriftsatz näher begründet wurde, der am 26. August 2016 bei Gericht einging. Die Kläger rügen insoweit ausschließlich, dass die Kosten für die Erneuerung der Rollgittermotoren auf alle Eigentümer umgelegt wurden. Sie sind der Auffassung, jedenfalls aufgrund des Beschlusses vom 15. Mai 1990 sei allein der Beklagte … mit diesen Kosten zu belasten.
Sie beantragen, den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. Juni 2016 zu TOP 1 (Jahresabrechnung 2015), soweit über Kosten der Instandhaltung/Instandsetzung der Fensterrollgitter für die Wohnung Nr. 9 lt. Aufteilungsplan in Höhe von EUR 1.079,86 beschlossen wurde, für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Anfechtungsklage ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG zulässig. Sie wurde auch innerhalb der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 167 ZPO erhoben und begründet.
Die Klage ist auch inhaltlich begründet. Der Beschluss über die Jahresabrechnung verstößt nämlich in dem Umfang, in dem er von den Klägern angefochten wurde, gegen § 16 Abs. 6 S. 1 WEG (= § 16 Abs. 3 WEG in der Fassung des Jahres 1990). Nach dieser Norm ist ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Selbst wenn ein bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss vorliegt, ist er lediglich verpflichtet, die Maßnahme zu dulden, ohne seine Zustimmung ist er jedoch nicht verpflichtet, die Kosten der Maßnahme selbst zu tragen (BGH ZWE 2012, 86). Eine bloße Zustimmung unter Verwahrung gegen die Kostenlast führt insoweit dazu, dass ihm die Rechtsvorteile des § 16 Abs. 6 S. 1 WEG insoweit erhalten bleiben (Bärmann/Becker, WEG, 12. Aufl., § 16 Rdnr. 155). Die Rechtsfolgen der fehlenden Zustimmung kommen dem Eigentümer zugute, der Sondernachfolger desjenigen ist, der nicht zugestimmt hat, ebenso wie die Verpflichtung zur Tragung aller Kosten und Folgekosten der baulichen Veränderung ohne Grundbucheintragung auf den Sondernachfolger des die bauliche Veränderung veranlassenden Wohnungseigentümers übergeht (vgl. OLG Düsseldorf NZM 2006, 109). Unter den Kosten des § 16 Abs. 6 S. 1 WEG sind nicht nur die Kosten der erstmaligen Vornahme der baulichen Veränderung zu verstehen, sondern auch sämtliche Folgekosten (Bärmann a.a.O. Rdnr. 156).
Dies führt dazu, dass ungeachtet der Nichtigkeit des Beschlusses vom 15. Mai 1990 die Kosten der Erneuerung der Rollgittermotoren alleine vom Eigentümer der Wohnung Nr. 9 zu tragen sind. Insbesondere die damaligen Eigentümer der Wohnung Nr. 10, die Rechtsvorgänger der Kläger, haben nach den Mitteilungen im Protokoll aus dem Jahr 1990, die inhaltlich unstreitig sind, seinerzeit für den Beschluss gestimmt, jedoch unter der ausdrücklichen Auflage, dass sämtliche Kosten von den Eigentümern … (damals Wohnung 9) getragen werden. Sie sind damit mangels eigener Zustimmung gemäß § 16 Abs. 6 S. 1 WEG auch von allen Folgekosten befreit. Dem steht nicht entgegen, dass der Beschluss nichtig ist, weil er eine Regelung von Instandsetzungskosten enthält, die vereinbarungsersetzend ist und für die weder im WEG, das im Jahre 1990 galt, noch im reformierten WEG, das seit dem 01. Juli 2007 gilt, eine hinreichende Beschlusskompetenz vorhanden ist. § 16 Abs. 6 WEG bzw. § 16 Abs. 3 WEG alter Fassung eröffnen nämlich keine Beschlusskompetenz, sondern regeln nur die Folgen von baulichen Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 WEG. Dass der Einbau von elektrischen Jalousien, die bis dahin unstreitig nicht vorhanden waren, eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG in der Fassung von 1990 ist, ist rechtlich in jeder Hinsicht zutreffend und zwischen den Parteien auch nicht im Streit.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist dieser Mangel des Beschlusses auch hinreichend gerügt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Kläger in ihrer Klagebegründung die Norm des § 16 Abs. 6 WEG „gesehen“ haben, sondern lediglich darauf, ob sie die Umlage der Kosten in der Jahresabrechnung 2015 bezüglich der Rollgitter aus dem Grunde gerügt haben, dass weder sie noch ihre Rechtsvorgänger einer solchen Kostenübernahme für eine bauliche Veränderung zugestimmt haben. Dies haben sie in der Klagebegründung getan. Damit ist der wesentliche, tatsächliche Kern der Rüge in der Klagebegründung vorgetragen worden, was nach der Rechtsprechung für eine zulässige Rüge gegen einen Versammlungsbeschluss ausreicht (BGH NJW 2009, 999 ff.).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung wird vorsorglich gemäß § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO zugelassen, da das Gericht insoweit Klarstellungsbedarf sieht, als die Entscheidung des BGH vom 11. November 2011 (V ZR 65/11, abgedruckt in ZWE 2012, 86) sich um die Frage dreht, ob ein bestandskräftiger Beschluss über die bauliche Veränderung den nicht zustimmenden Eigentümern von den Kosten dieser baulichen Veränderung befreit und sich nicht ausdrücklich mit der Frage befasst, ob eine eingeschränkte Zustimmung im Rahmen einer nichtigen Beschlussfassung zu denselben Rechtswirkungen führt.
