WEG – muss ausgeschiedener Wohnungseigentümers über Eigentumswechsel aufklären

Eine Frage der Verantwortung: Der Fall der unbezahlten Hausgelder

Im Zentrum des Falles steht eine ehemalige Sondereigentümerin zweier Wohnungen, die der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft angehörten. Die Beklagte übertrug das Eigentum dieser Wohnungen an ihren Ehegatten, ohne die Änderung der Verwaltung mitzuteilen. Ab September 2021 fielen die Hausgelder aus, was zu erheblichen Rückständen führte. Als die Wohnungseigentümergemeinschaft davon Kenntnis erlangte, wurde sie aktiv, um die ausstehenden Gelder einzutreiben.

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Das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, repräsentiert durch ihre Verwalterin, mahnte die Beklagte erfolglos wegen der ausstehenden Beträge. Trotz mehrerer Aufforderungen zur Zahlung der ausstehenden Hausgelder und Anwaltskosten, weigerte sich die Beklagte zu zahlen. Die Gemeinschaft beharrte jedoch auf ihrem Standpunkt und brachte den Fall vor Gericht, um die Rückzahlung der Hausgelder zu erwirken.

Die Position der Beklagten

Auf der anderen Seite behauptete die Beklagte, sie hätte die Gemeinschaft unmittelbar nach dem Eigentumswechsel informiert. Sie betonte, dass die Pflicht zur Anzeige eines Eigentumswechsels den neuen Eigentümer trifft und nicht sie als ehemalige Eigentümerin. Sie beantragte folglich die Abweisung der Klage.

Die Treuepflicht des ehemaligen Wohnungseigentümers

Das Gericht entschied zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft, indem es die Beklagte zur Zahlung von 587,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 16.02.2022 verurteilte. Der Schlüssel zu dieser Entscheidung lag in der Betrachtung der Treuepflicht der Beklagten. Diese verpflichtet sie, als ehemalige Eigentümerin die Gemeinschaft über den Eigentumswechsel zu informieren. Obwohl diese Pflicht grundsätzlich nur bis zum Ausscheiden des Eigentümers gilt, können darüber hinaus nachwirkende Treuepflichten in Betracht kommen.

Die Auswirkungen des Urteils

Mit dieser Entscheidung wurde klargestellt, dass ehemalige Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem Eigentumswechsel weiterhin Verantwortlichkeiten gegenüber der Gemeinschaft tragen. Sie müssen sowohl die ausstehenden Hausgelder begleichen als auch für die Kosten aufkommen, die durch den Rechtsstreit entstehen.

Das vorliegende Urteil

AG Wiesbaden – Az.: 91 C 1245/22 – Urteil vom 06.02.2023

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 587,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % Prozent über dem Basiszinssatz ab dem 16.02.2022 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Beklagte war seit 21.01.2016 Sondereigentümerin zweier Eigentumswohnungen der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Objekte übertrug sie auf ihren Ehegatten. Der Eigentumswechsel wurde am 03.08.2021 in das Grundbuch eingetragen.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe der Verwalterin die Änderungen der Eigentumsverhältnisse nicht mitgeteilt.

Ab September 2021 wurden für die Objekte keine Hausgelder gezahlt. Für ein Objekt betrug der Rückstand 2.588,52 Euro, für das andere Objekt 1.513,20 Euro.

Die Klägerin mahnte durch ihre Verwalterin am 13.01.2022 die Beklagte wegen dieser Beträge fruchtlos.

Die Klägerin beauftragte ihre Prozessbevollmächtigte mit der Beitreibung der Hausgelder.

Mit Schreiben vom 28/30.01.2022 hatte die Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Beklagte zur Zahlung des rückständigen Hausgeldes aufgefordert. Eine Zahlung erfolgt nicht.

In der Folge hatte die Prozessbevollmächtigte der Klägerin Grundbuchauszüge eingeholt und festgestellt, dass die oben erwähnte Eigentumsübertragung stattgefunden hatte.

Die Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat der Beklagten mit Schreiben vom 10.03.2022 mitgeteilt, dass die Hausgeldrückstände nicht zu zahlen seien und hat die Beklagte allerdings zur Zahlung der durch die anwaltlichen Schreiben vom 28.01.2022 und 30.01.2022 entstandenen Anwaltskosten aufgefordert. Die Beklagte zahlte allerdings nicht.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin Euro 587,50 zu zahlen nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 16.02.2022 und weitere Kosten in Höhe von 10,00 Euro nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins ab 16.02.2022.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, sie habe unmittelbar nach dem 12.08.2021 der Klägerin eine Abschrift der Grundbuchnachricht über den Eigentumswechsel übermittelt.

Darüber hinaus ist sie der Auffassung, dass allenfalls der neue Eigentümer verpflichtet sei einen Eigentumswechsel anzuzeigen, eine derartige Pflicht treffe jedenfalls nicht die Beklagte als ehemalige Eigentümerin.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

Die Beklagte ist verpflichtet an die Klägerin 587,50 Euro nebst Zinsen in tenorierter Höhe zu zahlen.

Die Beklagte war aufgrund der sich aus dem wohnungseigentümerrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Treuepflichten verpflichtet, die Klägerin über ihr Ausscheiden aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu informieren.

Die Treuepflicht dauert zwar grundsätzlich nur bis zum Ausscheiden des Wohnungseigentümers aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Allerdings kommen darüber hinaus auch noch nachwirkende Treuepflichten in Betracht. Wann diese eingreifen, ist eine Frage des Einzelfalls. Im hier zu entscheidenden Fall bestehen derartige Treuepflichten, da die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 13.01.2022 zur Zahlung rückständigen Hausgeldes aufgefordert hat. Die Beklagte hatte gegenüber der Klägerin hinsichtlich des Eigentumswechsels einen Wissensvorsprung und wusste aufgrund der Geltendmachung von Hausgeldrückständen ihr gegenüber, dass die Klägerin über diese Kenntnis nicht verfügte. Unter diesen Umständen war es der Beklagten ohne Weiteres zuzumuten die Klägerin über den Eigentumswechsel in Kenntnis zu setzen. Dieser Verpflichtung steht auch nicht die Pflicht des Erwerbers, der Klägerin seinen Eigentumserwerb anzuzeigen (hierzu vgl. LG Köln, Urteil vom 4.April 2019 – 29 S 189/18), entgegen, denn die Beklagte konnte auf Grund der Anforderung der Hausgelder erkennen, dass der Erwerber dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist.

Soweit die Beklagte behauptet, dass sie den Eigentumswechsel der Klägerin angezeigt hat, hat sie trotz Hinweis des Gerichtes im Beschluss vom 21.10.2022 hierfür keinen Beweis angeboten.

Das Unterlassen der Anzeige des Eigentumswechsels war kausal für die Beitreibungsschreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 28/30.01.2022. Hätte die Beklagte die Klägerin über den Eigentumswechsel informiert, hätte die Klägerin ihre Prozessbevollmächtigte nicht mit der Beitreibung des rückständigen Hausgeldes beauftragt, mit der Folge, dass insoweit keine Anwaltskosten angefallen wären.

Soweit die Klägerin über die Erstattung der angefallenen Anwaltskosten hinaus weitere 10,- Euro geltend macht, fehlt es an einem schlüssigen Vortrag, so dass die Klage insoweit abzuweisen war.

Die zugesprochenen Zinsen sind aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gerechtfertigt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Die Zulassung der Berufung beruht auf § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO.

Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

1. Wohnungseigentumsrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG): Das Wohnungseigentumsrecht stellt in diesem Fall das zentrale Rechtsgebiet dar. Es betrifft speziell die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der strittige Punkt in diesem Urteil betrifft die Frage, ob ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer verpflichtet ist, über einen Eigentumswechsel zu informieren. Nach der Argumentation des Gerichts resultiert diese Pflicht aus den sogenannten Treuepflichten, die im Rahmen des wohnungseigentümerrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses gelten. Diese Pflichten können sogar nach Ausscheiden aus der Gemeinschaft noch nachwirken.
2. Zivilprozessrecht (Zivilprozessordnung – ZPO): Das Zivilprozessrecht regelt den Ablauf von zivilrechtlichen Streitigkeiten vor Gericht. In diesem Fall betrifft es insbesondere die Beweisführung und die Kosten des Rechtsstreits. Nach der ZPO trägt grundsätzlich die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits, was hier zur Anwendung kam.
3. Schuldrecht (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB): Im Rahmen des Schuldrechts geht es hier insbesondere um die Frage der Verzugszinsen und die Frage, wer für rückständige Hausgelder verantwortlich ist. Hier gilt im Grundsatz das Verursacherprinzip, sprich die Partei, die den Schaden verursacht hat, muss dafür aufkommen. Die Beklagte wurde zur Zahlung von 587,50 Euro nebst Zinsen verurteilt, weil sie die Klägerin nicht über den Eigentumswechsel informiert hatte.
4. Grundbuchrecht: Das Grundbuchrecht betrifft in diesem Fall den Eigentumswechsel der Eigentumswohnungen, der im Grundbuch eingetragen wurde. Im Urteil ist davon die Rede, dass die Prozessbevollmächtigte der Klägerin Grundbuchauszüge eingeholt hat, um den Eigentumswechsel festzustellen. Hier wird deutlich, wie wichtig die korrekte Eintragung im Grundbuch für die Klärung von Eigentumsverhältnissen ist.

Häufig gestellte Fragen

1. Muss ich als Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft über einen Eigentumswechsel informieren?

Ja, unter bestimmten Umständen sind Sie dazu verpflichtet. Dies ergibt sich aus den Treuepflichten, die aus dem wohnungseigentümerrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis resultieren. Diese Pflichten können unter Umständen auch nach dem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft fortbestehen. In dem vorliegenden Urteil wurde entschieden, dass die Beklagte diese Informationspflicht verletzt hat, weil sie einen Wissensvorsprung bezüglich des Eigentumswechsels hatte und die Eigentümergemeinschaft davon nicht in Kenntnis gesetzt hat.

2. Wer ist für rückständige Hausgelder verantwortlich?

Grundsätzlich ist der aktuelle Eigentümer der Wohnung für die Zahlung der Hausgelder verantwortlich. Falls jedochein Eigentumswechsel stattgefunden hat und der neue Eigentümer der Eigentümergemeinschaft nicht bekannt ist, kann es zu Unklarheiten kommen. In solchen Fällen können unter Umständen auch nachwirkende Treuepflichten des vorherigen Eigentümers zum Tragen kommen.

3. Welche Rolle spielt das Grundbuch bei einem Eigentumswechsel?

Das Grundbuch spielt eine entscheidende Rolle bei einem Eigentumswechsel. Jeder Eigentumswechsel einer Immobilie muss im Grundbuch eingetragen werden. Erst mit der Eintragung wird der Eigentumswechsel rechtlich wirksam. In dem vorliegenden Urteil wurde der Eigentumswechsel erst durch das Einholen von Grundbuchauszügen festgestellt.

4. Wer trägt die Kosten, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt?

Nach der deutschen Zivilprozessordnung trägt grundsätzlich die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits. Das heißt, wenn Sie als Wohnungseigentümer in einem Rechtsstreit unterliegen, müssen Sie die Kosten des Verfahrens tragen.

5. Was passiert, wenn ich meine Informationspflicht als Wohnungseigentümer verletze?

Wenn Sie als Wohnungseigentümer Ihre Informationspflichten verletzen, kann das finanzielle Konsequenzen haben. Im vorliegenden Urteil wurde die Beklagte zur Zahlung von 587,50 Euro nebst Zinsen verurteilt, weil sie die Klägerin nicht über den Eigentumswechsel informiert hatte.