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Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Entziehung des Sondereigentums: Rechte und Pflichten der WEG im Fokus
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Unter welchen Umständen kann einem Wohnungseigentümer das Sondereigentum entzogen werden?
- Welche rechtlichen Schritte müssen vor der Entziehung des Sondereigentums unternommen werden?
- Was passiert mit der Wohnung eines Eigentümers, dessen Sondereigentum entzogen wurde?
- Welche Rechte haben Eigentümer, um sich gegen die Entziehung des Sondereigentums zu wehren?
- Wie können Wohnungseigentümer die finanziellen Verpflichtungen innerhalb der WEG besser einhalten, um eine Entziehung des Sondereigentums zu vermeiden?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
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Entziehung des Sondereigentums: Rechte und Pflichten der WEG im Fokus
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bildet das Fundament des deutschen Wohnungseigentumsrechts. In dieser Gemeinschaft sind alle Eigentümer nicht nur berechtigt, ihre Eigentumswohnung nach eigenem Ermessen zu nutzen, sondern auch verpflichtet, die Rechte und Pflichten des gemeinschaftlichen Eigentums zu respektieren. Eine der schwerwiegenden Konsequenzen, die sich aus einem groben Verstoß gegen diese Pflichten ergeben kann, ist die Entziehung des Sondereigentums. Dies bedeutet, dass ein Eigentümer aufgrund gravierender Pflichtverletzungen, wie zum Beispiel erheblichen Störungen des Hausfriedens oder Verletzungen der Beschlüsse der Eigentümerversammlung, das Recht verliert, seine Wohnung weiterhin eigenständig zu bewirtschaften.
Die juristischen Grundlagen für eine solche Sondereigentumsentziehung sind komplex und hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Schwere der Pflichtverletzung und die Interessen der Gemeinschaft. Bei der Abwägung der Rechte der einzelnen Eigentümer und dem Schutz der Gemeinschaftsbelange spielt die Rechtsprechung eine entscheidende Rolle. Für viele Eigentümer stellt sich daher die Frage, unter welchen Umständen eine solche drastische Maßnahme gerechtfertigt ist und welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, um sich gegen eine mögliche Entziehung zu wehren. Der folgende Fall bietet einen aufschlussreichen Einblick in diese Thematik und zeigt, wie Gerichte mit solchen Situationen umgehen.
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Der Fall vor Gericht
Die Entziehung des Sondereigentums: Ein Fall vor dem Bundesgerichtshof
Im Zentrum eines Rechtsstreits, der kürzlich vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden wurde, stand die Frage, unter welchen Umständen einer Wohnungseigentümerin das Sondereigentum an ihrer Wohnung entzogen werden kann. Der Fall, der unter dem Aktenzeichen V ZR 70/22 verhandelt wurde, betraf eine Eigentümerin, die über einen längeren Zeitraum ihre Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vernachlässigt hatte.
Hintergrund und Weg zum BGH
Die beklagte Wohnungseigentümerin hatte über Jahre hinweg ihre Beitragspflichten nicht erfüllt und Hausgeldzahlungen in erheblicher Höhe versäumt. Trotz wiederholter Mahnungen und rechtlicher Schritte seitens der WEG blieb die Situation unverändert. Die Gemeinschaft sah sich schließlich gezwungen, die Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 18 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu beantragen. Nachdem sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht dem Antrag stattgegeben hatten, landete der Fall vor dem BGH, der nun eine grundlegende Entscheidung zu treffen hatte.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH bestätigte in seinem Urteil vom 17. März 2023 die Entscheidungen der Vorinstanzen und bekräftigte damit die Möglichkeit der Entziehung des Sondereigentums unter bestimmten Voraussetzungen. Das Gericht stellte klar, dass eine solche Maßnahme zwar einen schwerwiegenden Eingriff in das Eigentumsrecht darstelle, jedoch in Fällen gerechtfertigt sei, in denen ein Wohnungseigentümer seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft in erheblichem Maße verletzt.
Rechtliche Grundlagen und Begründung
Der BGH stützte seine Entscheidung auf § 18 WEG, der die Voraussetzungen für die Entziehung des Wohnungseigentums regelt. Das Gericht betonte, dass eine solche Maßnahme nur als ultima ratio in Betracht komme, wenn andere Mittel zur Durchsetzung der gemeinschaftlichen Ansprüche ausgeschöpft seien. Im vorliegenden Fall sah der BGH diese Voraussetzungen als erfüllt an, da die Eigentümerin über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren ihre Zahlungsverpflichtungen in einem Umfang vernachlässigt hatte, der das Zusammenleben in der Gemeinschaft erheblich beeinträchtigte.
In seiner Begründung führte der BGH aus: „Die fortgesetzte Verletzung der Zahlungspflichten in erheblichem Umfang stellt eine so schwerwiegende Pflichtverletzung dar, dass den übrigen Wohnungseigentümern ein weiteres Zusammenleben mit dem zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer nicht zugemutet werden kann.“ Das Gericht unterstrich damit die Bedeutung der finanziellen Solidarität innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft für deren Funktionsfähigkeit.
Konsequenzen für die Beteiligten
Für die beklagte Wohnungseigentümerin bedeutet das Urteil den Verlust ihres Sondereigentums. Sie ist nun verpflichtet, ihre Wohnung zu veräußern. Der BGH setzte hierfür eine Frist von sechs Monaten fest, innerhalb derer die Eigentümerin die Möglichkeit hat, selbst einen Käufer zu finden. Sollte dies nicht gelingen, kann die Zwangsversteigerung des Objekts beantragt werden. Der Erlös aus dem Verkauf steht der Eigentümerin zu, abzüglich der ausstehenden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt das Urteil eine Bestätigung ihres Rechts auf finanzielle Stabilität dar. Es unterstreicht die Möglichkeit, in extremen Fällen von Pflichtverletzungen das Instrument der Eigentumsent
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil bekräftigt, dass die Entziehung des Sondereigentums als ultima ratio bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, insbesondere bei anhaltender Nichtzahlung von Hausgeldern, zulässig ist. Es unterstreicht die Bedeutung finanzieller Solidarität in Wohnungseigentümergemeinschaften und stärkt deren Position gegenüber zahlungsunwilligen Eigentümern. Die Entscheidung verdeutlicht, dass das Recht der Gemeinschaft auf finanzielle Stabilität in extremen Fällen Vorrang vor dem individuellen Eigentumsrecht haben kann.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Wohnungseigentümer müssen Sie sich bewusst sein, dass anhaltende Zahlungsversäumnisse schwerwiegende Konsequenzen haben können. Das Urteil zeigt, dass bei erheblichen und langfristigen Verstößen gegen Ihre finanziellen Pflichten die Entziehung Ihres Sondereigentums möglich ist. Dies bedeutet im Extremfall den Verlust Ihrer Wohnung. Allerdings ist dies nur als letztes Mittel vorgesehen, wenn alle anderen Maßnahmen ausgeschöpft sind. Um solch drastische Schritte zu vermeiden, sollten Sie Ihre Hausgeldzahlungen stets pünktlich leisten und bei finanziellen Schwierigkeiten frühzeitig das Gespräch mit Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft suchen. Beachten Sie, dass die Gemeinschaft nun eine stärkere rechtliche Position hat, um die finanzielle Stabilität zu wahren.
FAQ – Häufige Fragen
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Unter welchen Umständen kann einem Wohnungseigentümer das Sondereigentum entzogen werden?
- Welche rechtlichen Schritte müssen vor der Entziehung des Sondereigentums unternommen werden?
- Was passiert mit der Wohnung eines Eigentümers, dessen Sondereigentum entzogen wurde?
- Welche Rechte haben Eigentümer, um sich gegen die Entziehung des Sondereigentums zu wehren?
- Wie können Wohnungseigentümer die finanziellen Verpflichtungen innerhalb der WEG besser einhalten, um eine Entziehung des Sondereigentums zu vermeiden?
Unter welchen Umständen kann einem Wohnungseigentümer das Sondereigentum entzogen werden?
Die Entziehung des Sondereigentums ist eine schwerwiegende Maßnahme im Wohnungseigentumsrecht, die nur unter bestimmten, eng definierten Umständen möglich ist. Grundlage hierfür ist § 18 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Ein Wohnungseigentümer kann zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verpflichtet werden, wenn er sich einer schwerwiegenden Pflichtverletzung schuldig gemacht hat. Dies ist insbesondere der Fall, wenn er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm obliegenden Pflichten verstößt. Zu diesen Pflichten gehören beispielsweise die Einhaltung der Hausordnung, die pflegliche Behandlung des Gemeinschaftseigentums und die Zahlung des Hausgeldes.
Eine besonders häufige Ursache für die Entziehung des Sondereigentums sind erhebliche Zahlungsrückstände. Wenn ein Eigentümer über einen längeren Zeitraum seine Hausgeldverpflichtungen nicht erfüllt und dadurch die Gemeinschaft finanziell belastet, kann dies als schwerwiegende Pflichtverletzung gewertet werden. Wichtig ist hierbei, dass die Rückstände eine gewisse Erheblichkeitsschwelle überschreiten müssen. In der Rechtsprechung wird oft ein Rückstand in Höhe von mehr als drei Monatsbeträgen als erheblich angesehen.
Neben Zahlungsrückständen können auch andere Verhaltensweisen zur Entziehung des Sondereigentums führen. Dazu gehören beispielsweise wiederholte grobe Verstöße gegen die Hausordnung, die das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft erheblich stören, oder mutwillige Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums.
Es ist zu betonen, dass die Entziehung des Sondereigentums immer das letzte Mittel darstellt. Bevor es zu diesem drastischen Schritt kommt, müssen in der Regel mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
1. Die Pflichtverletzungen müssen schwerwiegend und wiederholt sein.
2. Der Eigentümer muss abgemahnt worden sein und die Möglichkeit gehabt haben, sein Verhalten zu korrigieren.
3. Die Eigentümergemeinschaft muss einen Entziehungsbeschluss fassen.
4. Es muss ein gerichtliches Verfahren durchgeführt werden, in dem die Entziehung des Sondereigentums angeordnet wird.
Im gerichtlichen Verfahren wird geprüft, ob die Voraussetzungen für die Entziehung des Sondereigentums tatsächlich vorliegen. Dabei wird auch berücksichtigt, ob die Maßnahme verhältnismäßig ist oder ob es mildere Mittel gibt, um das Problem zu lösen.
Wichtig zu beachten ist, dass die Entziehung des Sondereigentums nicht automatisch zum Verlust der Wohnung führt. Der betroffene Eigentümer wird lediglich verpflichtet, sein Eigentum zu veräußern. Er hat dabei die Möglichkeit, die Wohnung selbst zu verkaufen. Nur wenn er dieser Verpflichtung nicht nachkommt, kann es zur Zwangsversteigerung kommen.
Die Entziehung des Sondereigentums ist ein komplexer rechtlicher Prozess, der hohe Anforderungen an die Eigentümergemeinschaft stellt. Es müssen alle formalen Schritte korrekt eingehalten werden, um eine erfolgreiche Durchsetzung zu gewährleisten. Aufgrund der Schwere des Eingriffs in das Eigentumsrecht prüfen Gerichte die Voraussetzungen sehr genau und stellen hohe Anforderungen an die Begründung der Maßnahme.
Welche rechtlichen Schritte müssen vor der Entziehung des Sondereigentums unternommen werden?
Die Entziehung des Sondereigentums ist ein schwerwiegender Eingriff in die Eigentumsrechte eines Wohnungseigentümers und unterliegt daher strengen rechtlichen Voraussetzungen. Vor einer solchen Maßnahme müssen mehrere Schritte unternommen werden, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.
Zunächst muss ein wichtiger Grund für die Entziehung des Sondereigentums vorliegen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Wohnungseigentümer seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft in erheblichem Maße verletzt. Solche Pflichtverletzungen können etwa wiederholte Nichtzahlung des Hausgeldes, schwerwiegende Verstöße gegen die Hausordnung oder mutwillige Beschädigung des Gemeinschaftseigentums umfassen.
Als erster formeller Schritt ist eine Abmahnung erforderlich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss den betroffenen Eigentümer schriftlich auf sein Fehlverhalten hinweisen und ihm die Möglichkeit geben, dieses zu korrigieren. In der Abmahnung sollte klar dargelegt werden, welches Verhalten beanstandet wird und welche Konsequenzen drohen, falls keine Änderung eintritt.
Bleibt die Abmahnung ohne Wirkung, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss über die Einleitung des Entziehungsverfahrens fassen. Dieser Beschluss muss in einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden. Die genauen Mehrheitserfordernisse können in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein; fehlen solche Regelungen, ist in der Regel eine einfache Mehrheit ausreichend.
Nach dem Beschluss der Eigentümerversammlung muss die Gemeinschaft eine Entziehungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Diese Klage zielt darauf ab, den Wohnungseigentümer zu verpflichten, sein Wohnungseigentum zu veräußern. Das Gericht prüft dann, ob die Voraussetzungen für eine Entziehung des Sondereigentums vorliegen.
Im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens hat der betroffene Eigentümer die Möglichkeit, sich zu den Vorwürfen zu äußern und seine Sicht der Dinge darzulegen. Das Gericht wird alle vorgebrachten Argumente sorgfältig abwägen und eine Entscheidung treffen.
Fällt das Urteil zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft aus, wird der betroffene Eigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum zu veräußern. Hierfür wird ihm in der Regel eine angemessene Frist gesetzt. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann das Gericht die Zwangsversteigerung des Sondereigentums anordnen.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Entziehung des Sondereigentums eine Ultima Ratio darstellt, also das letzte Mittel, das nur in besonders schwerwiegenden Fällen zur Anwendung kommt. Die Gerichte prüfen sehr genau, ob mildere Maßnahmen ausgeschöpft wurden und ob die Entziehung verhältnismäßig ist.
Der gesamte Prozess kann sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, da jeder Schritt sorgfältig dokumentiert und rechtlich einwandfrei durchgeführt werden muss. Dies dient dem Schutz aller Beteiligten und stellt sicher, dass eine so weitreichende Maßnahme wie die Entziehung des Sondereigentums nur in gerechtfertigten Fällen erfolgt.
Was passiert mit der Wohnung eines Eigentümers, dessen Sondereigentum entzogen wurde?
Bei der Entziehung des Sondereigentums verliert der betroffene Eigentümer sein Eigentumsrecht an der Wohnung. Dies stellt einen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsrechte dar und erfolgt nur bei gravierenden Pflichtverletzungen. Nach der Entziehung ist der ehemalige Eigentümer verpflichtet, die Wohnung zu veräußern.
Die Veräußerung soll in erster Linie durch den ehemaligen Eigentümer selbst erfolgen. Er hat dabei die Möglichkeit, einen Käufer zu finden und die Wohnung zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. Hierfür wird ihm üblicherweise eine Frist gesetzt, innerhalb derer er die Veräußerung vornehmen muss.
Kommt der ehemalige Eigentümer seiner Veräußerungspflicht nicht nach, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung der Wohnung beantragen. Dies geschieht auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Verbindung mit dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Die Zwangsversteigerung wird vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt.
Der Erlös aus dem Verkauf oder der Zwangsversteigerung wird zunächst zur Begleichung offener Forderungen verwendet. Dies können ausstehende Hausgeldzahlungen, Schadenersatzforderungen oder Kosten des Verfahrens sein. Verbleibende Beträge werden dem ehemaligen Eigentümer ausgezahlt.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Entziehung des Sondereigentums und die damit verbundene Veräußerungspflicht nicht automatisch zum Verlust des Besitzes an der Wohnung führen. Der ehemalige Eigentümer kann bis zum tatsächlichen Verkauf oder der Zwangsversteigerung in der Wohnung bleiben. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft in bestimmten Fällen auch die Räumung der Wohnung verlangen.
Nach erfolgter Veräußerung geht das Eigentum an der Wohnung auf den neuen Erwerber über. Dieser tritt dann als neues Mitglied in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein und übernimmt alle damit verbundenen Rechte und Pflichten.
Die Entziehung des Sondereigentums hat auch Auswirkungen auf bestehende Belastungen der Wohnung. Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden bleiben bestehen und gehen auf den neuen Eigentümer über. Der Erlös aus der Veräußerung kann jedoch zur Ablösung solcher Belastungen verwendet werden, sofern dies vereinbart oder rechtlich vorgesehen ist.
Für den Fall, dass die Wohnung vermietet war, bleibt das Mietverhältnis vom Eigentümerwechsel grundsätzlich unberührt. Der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, gemäß dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.
Welche Rechte haben Eigentümer, um sich gegen die Entziehung des Sondereigentums zu wehren?
Eigentümer von Sondereigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verfügen über verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um sich gegen eine drohende Entziehung ihres Eigentums zu verteidigen. Die Entziehung des Sondereigentums ist ein schwerwiegender Eingriff in die Eigentumsrechte und kann nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor, dass die Entziehung des Sondereigentums nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Eigentümers möglich ist. Solche Pflichtverletzungen können beispielsweise wiederholte grobe Verstöße gegen die Hausordnung, anhaltende Störung des Hausfriedens oder hartnäckige Verweigerung der Zahlung des Hausgeldes sein.
Ein wichtiges Recht des betroffenen Eigentümers ist die Möglichkeit zur Stellungnahme. Bevor eine Entziehung des Sondereigentums beschlossen werden kann, muss dem Eigentümer Gelegenheit gegeben werden, sich zu den Vorwürfen zu äußern. Dies ermöglicht es ihm, seine Sicht der Dinge darzulegen und mögliche Missverständnisse auszuräumen.
Wird trotz der Stellungnahme ein Entziehungsbeschluss gefasst, hat der Eigentümer das Recht, diesen Beschluss gerichtlich anzufechten. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. In diesem Verfahren kann der Eigentümer alle rechtlichen und tatsächlichen Einwände gegen die Entziehung vorbringen.
Ein weiteres wichtiges Recht ist die Möglichkeit zur Abhilfe. Selbst wenn ein rechtskräftiger Entziehungsbeschluss vorliegt, kann der Eigentümer die Vollziehung des Beschlusses abwenden, indem er die beanstandeten Pflichtverletzungen abstellt und künftiges pflichtgemäßes Verhalten zusichert. Diese Abhilfemöglichkeit besteht bis zur Rechtskraft des Entziehungsurteils.
Im gerichtlichen Verfahren zur Entziehung des Sondereigentums hat der Eigentümer umfassende Verteidigungsrechte. Er kann Beweise vorlegen, Zeugen benennen und rechtliche Argumente vorbringen, um die Unverhältnismäßigkeit der Entziehung darzulegen. Dabei kann er sich auf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit berufen, der besagt, dass die Entziehung des Sondereigentums nur als letztes Mittel in Betracht kommt, wenn mildere Maßnahmen nicht ausreichen.
Der betroffene Eigentümer hat zudem das Recht auf rechtliches Gehör in allen Instanzen des Verfahrens. Dies bedeutet, dass er in jeder Phase des Prozesses die Möglichkeit hat, sich zu äußern und seine Argumente vorzubringen.
Ein weiteres wichtiges Recht ist die Möglichkeit der Berufung gegen ein erstinstanzliches Urteil. Sollte das Amtsgericht der Entziehungsklage stattgeben, kann der Eigentümer innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils Berufung beim zuständigen Landgericht einlegen.
In besonders schwerwiegenden Fällen, in denen grundsätzliche Rechtsfragen betroffen sind oder eine Verletzung von Verfahrensrechten vorliegt, besteht die Möglichkeit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Als letztes Mittel steht dem Eigentümer der Weg zum Bundesverfassungsgericht offen, wenn er der Ansicht ist, dass durch die Entziehung des Sondereigentums seine Grundrechte, insbesondere das Grundrecht auf Eigentum, verletzt wurden.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Entziehung des Sondereigentums ein komplexes rechtliches Verfahren ist, bei dem strenge Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Die genannten Rechte geben dem Eigentümer umfassende Möglichkeiten, sich gegen eine ungerechtfertigte Entziehung zu wehren und seine Interessen zu verteidigen.
Wie können Wohnungseigentümer die finanziellen Verpflichtungen innerhalb der WEG besser einhalten, um eine Entziehung des Sondereigentums zu vermeiden?
Wohnungseigentümer haben verschiedene Möglichkeiten, ihre finanziellen Verpflichtungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besser einzuhalten und somit das Risiko einer Entziehung des Sondereigentums zu minimieren.
Eine grundlegende Maßnahme ist die sorgfältige Budgetplanung. Eigentümer sollten die regelmäßigen WEG-Beiträge als festen Bestandteil ihrer monatlichen Ausgaben einplanen. Dazu gehören das Wohngeld, Rücklagen für Instandhaltung und gegebenenfalls Sonderumlagen. Es empfiehlt sich, einen Finanzpuffer für unerwartete Kosten oder Sonderumlagen einzurichten.
Die proaktive Kommunikation mit der WEG-Verwaltung ist ebenfalls von großer Bedeutung. Bei absehbaren finanziellen Engpässen sollten Eigentümer frühzeitig das Gespräch mit dem Verwalter suchen. Oftmals lassen sich gemeinsam Lösungen finden, wie etwa Ratenzahlungsvereinbarungen oder temporäre Stundungen. Diese Offenheit kann dazu beitragen, ernsthafte Konflikte zu vermeiden.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die regelmäßige Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Hier werden finanzielle Entscheidungen getroffen und Budgets verabschiedet. Durch aktive Beteiligung können Eigentümer Einfluss auf die Höhe der Beiträge nehmen und sich frühzeitig auf kommende finanzielle Verpflichtungen einstellen.
Die Nutzung von Daueraufträgen oder Einzugsermächtigungen für regelmäßige WEG-Zahlungen kann helfen, Versäumnisse zu vermeiden. So wird sichergestellt, dass die Beiträge pünktlich und vollständig gezahlt werden, ohne dass der Eigentümer jeden Monat aktiv werden muss.
Bei längerfristigen finanziellen Schwierigkeiten sollten Eigentümer professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Schuldnerberatungsstellen oder Finanzberater können unterstützen, die persönliche finanzielle Situation zu analysieren und Lösungsstrategien zu entwickeln.
Es ist ratsam, sich über mögliche staatliche Unterstützungsleistungen zu informieren. In bestimmten Fällen können Wohngeld oder andere Sozialleistungen beantragt werden, die bei der Erfüllung der WEG-Verpflichtungen helfen können.
Die regelmäßige Überprüfung der eigenen finanziellen Situation ist unerlässlich. Eigentümer sollten ihre Einnahmen und Ausgaben kontinuierlich im Blick behalten und bei Veränderungen rechtzeitig reagieren. Dies kann bedeuten, dass Ausgaben in anderen Bereichen reduziert werden müssen, um die WEG-Zahlungen sicherzustellen.
In Extremfällen, wenn die finanziellen Verpflichtungen dauerhaft nicht erfüllt werden können, sollten Eigentümer einen Verkauf der Wohnung in Betracht ziehen. Dies kann eine präventive Maßnahme sein, um einer zwangsweisen Entziehung des Sondereigentums zuvorzukommen.
Die Bildung von Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben oder größere Instandhaltungsmaßnahmen ist ebenfalls empfehlenswert. So können Eigentümer finanzielle Puffer schaffen, die in Krisenzeiten genutzt werden können, um WEG-Verpflichtungen weiterhin nachzukommen.
Durch die konsequente Anwendung dieser Strategien können Wohnungseigentümer ihre finanziellen Verpflichtungen gegenüber der WEG besser erfüllen und das Risiko einer Entziehung des Sondereigentums erheblich reduzieren.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Eine Gemeinschaft von Eigentümern, die gemeinsam ein Gebäude mit Eigentumswohnungen besitzen. Sie treffen Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und legen Regeln für das Zusammenleben fest.
- Sondereigentum: Das alleinige Eigentumsrecht an der einzelnen Wohnung innerhalb einer WEG. Der Eigentümer kann über seine Wohnung frei verfügen, muss aber die Regeln der Gemeinschaft beachten.
- Gemeinschaftseigentum: Das Eigentum an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes, wie z.B. dem Grundstück, dem Dach oder den Treppenhäusern. Alle Eigentümer haben Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum.
- Hausgeld: Ein regelmäßiger finanzieller Beitrag, den jeder Wohnungseigentümer an die WEG zahlt. Das Hausgeld dient zur Deckung der Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung und Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums.
- Ultima Ratio: Ein lateinischer Begriff, der „letztes Mittel“ bedeutet. Im Kontext der WEG bedeutet dies, dass die Entziehung des Sondereigentums nur als letzte Möglichkeit in Betracht gezogen wird, wenn alle anderen Maßnahmen zur Behebung der Pflichtverletzung eines Eigentümers ausgeschöpft sind.
- Pflichtverletzung: Ein Verstoß gegen die Pflichten eines Wohnungseigentümers, wie z.B. die Nichtzahlung des Hausgeldes oder die Störung des Hausfriedens. Je nach Schwere der Pflichtverletzung können verschiedene Sanktionen verhängt werden, einschließlich der Entziehung des Sondereigentums.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 18 Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Regelt die Voraussetzungen für die Entziehung des Sondereigentums. Diese Maßnahme stellt einen schwerwiegenden Eingriff in das Eigentumsrecht dar und kommt nur als letztes Mittel in Betracht, wenn ein Wohnungseigentümer seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft erheblich verletzt und andere Maßnahmen nicht greifen. Im vorliegenden Fall wurde die Entziehung aufgrund jahrelanger Nichtzahlung von Hausgeld beschlossen.
- § 16 WEG: Definiert die Pflichten eines Wohnungseigentümers, darunter die pünktliche Zahlung von Hausgeld und die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung. Die Verletzung dieser Pflichten kann zu Sanktionen führen, einschließlich der Entziehung des Sondereigentums gemäß § 18 WEG. Im konkreten Fall hat die Eigentümerin ihre Beitragspflicht verletzt, was zur Entziehung führte.
- § 280 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Regelt den Schadensersatzanspruch bei Pflichtverletzungen. In einer WEG kann die Gemeinschaft Schadensersatz von einem Eigentümer verlangen, der seine Pflichten verletzt, z.B. durch Nichtzahlung des Hausgeldes. Im vorliegenden Fall hätte die WEG möglicherweise Schadensersatzansprüche geltend machen können.
- § 43 WEG: Ermächtigt die WEG, bei Zahlungsrückständen eines Eigentümers dessen Wohnungseigentum zu veräußern, um die Schulden zu begleichen. Dies ist eine weniger drastische Maßnahme als die Entziehung des Sondereigentums und kann als Zwischenschritt in Betracht gezogen werden. Im vorliegenden Fall wurde diese Option möglicherweise nicht genutzt, da die Eigentümerin über einen längeren Zeitraum zahlungsunwillig war.
- Art. 14 Grundgesetz (GG): Schützt das Eigentum, garantiert aber nicht das uneingeschränkte Recht an einer Eigentumswohnung. Das Eigentumsrecht kann eingeschränkt werden, wenn dies im Interesse der Allgemeinheit liegt, wie z.B. zum Schutz der Funktionsfähigkeit einer WEG. Die Entziehung des Sondereigentums ist ein Beispiel für eine solche Einschränkung, die jedoch nur unter strengen Voraussetzungen zulässig ist.
Das vorliegende Urteil
AG Kaufbeuren – Az.: 5 C 1012/23 WEG – Urteil vom 27.06.2024
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
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In dem Rechtsstreit wegen Entziehung Sondereigentum erlässt das Amtsgericht Kaufbeuren aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2024 folgendes Endurteil
1. Die Beklagten werden verurteilt, ihren 3/2200 Miteigentumsanteil an dem 2/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Kaufbeuren, Flurstück ### gelegen in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### in Kaufbeuren, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. ### bezeichneten PKW-Stellplatz in der Tiefgarage, verbunden mit den Sondernutzungsrechten an den im Aufteilungsplan mit Nr. ### bezeichneten Gartenanteilen, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Kaufbeuren, Band ### Blatt ### zu veräußern.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 818,78 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit 30.12.2023 zu bezahlen.
3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist in Ziffer 2 des Tenors und bezüglich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. ### die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 13.949,19 Euro festgesetzt.
Gründe:
Klageantrag Ziffer 1: 13.651,44 Euro
Klageantrag Ziffer 2 (für erledigt erklärt): 297,75 Euro
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Entziehung eines Miteigentumsanteils an drei Schrebergarteneinheiten, die einen Teil der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### in Kaufbeuren darstellen.
Die Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### in Kaufbeuren. Die Beklagten bilden eine Erbengemeinschaft nach der am 24.08.2015 verstorbenen ### und sind jeweils Miterben zu 1/2. Sie sind damit Eigentümer eines 3/2200 Miteigentumsanteils an dem 2/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Kaufbeuren Flurstück ### Flurstück ### gelegen in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ### in Kaufbeuren, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. ### bezeichneten PKW-Stellplatz in der Tiefgarage, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Kaufbeuren, Band ### Blatt ###. Dem Miteigentumsanteil der Beklagten an diesem Sondereigentum sind wiederum die Sondernutzungsrechte an den im Aufteilungsplan mit Nr. ### bezeichneten Gartenanteilen zugewiesen. Bei Errichtung der Gartenanlagen hatte der Bauträger für die drei Gartenanteile einen Preis von 8.900,00 Euro DM angesetzt.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hat sich zum 18.04.1996 für die Schrebergärten eine Nutzungsordnung (Anlage K4) gegeben.
Die Beklagte zu 1) hat nur unmittelbar nach dem Erbfall für kurze Zeit das Gartengrundstück gepflegt.
Bereits 2018 wurden rückständige Hausgelder angemahnt. Seit diesem Zeitpunkt pflegen die Beklagten die Gartenbereiche gar nicht mehr und lassen diese verwildern. Der Eigentümer ### als Bevollmächtigter der Bruchteilseigentümergemeinschaft der „Schrebergarteneigentümer“, versuchte mehrfach, der Beklagten zu 1) die Erforderlichkeit der Gartenarbeiten und Zahlungen klar zu machen, bevor er mit Mahnschreiben vom 18.05.2020 und 29.05.2020 die Beklagte zu 1) auf Grund häufiger Beschwerden von anderen Eigentümern zur Zahlung der Hausgeldrückstände und zur Pflege ihrer Gartenanteile aufforderte. Mit Schreiben vom 10.10.2020 wurde die Beklagte zu 1) dann anwaltlich mit Frist bis zum 23.10.2020 aufgefordert, ihre Gartenflächen in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen und die Hausgeldrückstände auszugleichen.
Mit Mahnschreiben vom 03.12.2021 wurde die Beklagte zu 1) durch den Eigentümer ### nochmals zur Zahlung der Hausgeldrückstände und zur Pflege ihrer Gartenanteile aufgefordert. Mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04.08.2021 zu Tagesordnungspunkt 13 haben die Wohnungseigentümer die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung der Ansprüche auf Aufwandsentschädigung und Gebühren, sowie der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Gärten gegenüber der Beklagten zu 1) beschlossen. Mit Schreiben vom 24.01.2022 wurde die Beklagte zu 1) daher zunächst zur Zahlung der Rückstände und Durchführung der erforderlichen Gartenpflegemaßnahmen bis zum 15.02.2022 aufgefordert und im Falle des fruchtlosen Fristablaufs die Entziehung der Sondernutzungsrechte am Garten angedroht.
Die Beklagte zu 1) wurde nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist mit Schreiben vom 08.04.2022 nochmals zur Zahlung der ausstehenden Beträge und Durchführung der erforderlichen Gartenpflegemaßnahmen mit Frist zum 12.05.2022 aufgefordert und mitgeteilt, dass im Rahmen einer bereits terminierten Eigentümerversammlung andernfalls die Gemeinschaft über die Entziehung der Sondernutzungsrechte an den Gartenflächen entscheiden werde. Auch gegenüber dem Beklagten zu 2) wurde mehrfach eine Abmahnung ausgesprochen und er wurde mit Schreiben vom 20.09.2023 zur Veräußerung seines Anteils aufgefordert.
Bei Klageerhebung bestanden Hausgeldrückstände aus 2020 in Höhe von 93,50 Euro einschließlich Mahngebühr, aus 2021 und 2022 jeweils in Höhe von 54,00 Euro nebst Mahngebühren von jeweils 20,00 Euro und aus 2023 56,25 Euro, also insgesamt 297,75 Euro. Das Hausgeld für die Schrebergartenbruchteilsgemeinschaft wird vom Eigentümer ### an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verauslagt und dann von ihm mit den „Schrebergarteneigentümern“ abgerechnet. Der Eigentümer ### hat seine entsprechenden Forderungen gegenüber den Beklagten an die Klägerin abgetreten.
Der Garten wird weiterhin nicht gepflegt. Der oberirdische Wasserhahn war undicht geworden und es trat Wasser aus. Der Eigentümer musste den Hahn demontieren und die Leitung mit einer Blindkappe verschließen, da ansonsten die Schrebergarteneigentümer das Gartenwasser nach dem Winterhalbjahr nicht hätten öffnen können und sämtliche Garteninhaber kein Wasser hätten nutzen können. Die Gartenpflanzen wuchern nach allen Seiten über die Flächen und müssen vom Hausmeister laufend zurückgeschnitten werden, damit nicht Domen in den Weg zum Kinderspielplatz hängen und mit dem Mähtraktor der Gartenweg befahren werden kann. Der Zaun bricht um, das Gartenhäuschen ist einsturzgefährdet, das Gewächshaus verfallen und die Eingangstüre ist nicht mehr begehbar.
Mit bestandskräftigem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.06.2022 zu Tagesordnungspunkt 13 haben die Wohnungseigentümer von der Beklagten zu 1) die Veräußerung ihrer Sondernutzungsrechte verlangt und den Hausverwalter zur gerichtlichen Durchsetzung ermächtigt. Sodann haben die Eigentümer mit bestandskräftigem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.07.2023 zu Tagesordnungspunkt 12 von beiden Beklagten die Veräußerung ihres Anteils verlangt und den Hausverwalter zur gerichtlichen Durchsetzung einer Entziehungsklage nach § 17 Abs. 4 WEG ermächtigt.
Die Klagepartei ist der Ansicht, es bestehe ein Anspruch aus § 17 Abs. 1 WEG gegen die Beklagten, da diese die ihr obliegenden Verpflichtungen trotz Abmahnungen gröblich missachtet hätten, so dass der Gemeinschaft und den einzelnen Eigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zumutbar sei.
Eine isolierte Entziehung des Bruchteils an einem Eigentumsanteil sei nach § 17 WEG möglich. Der Verstoß der Unterhaltung sei ausreichend schwerwiegend. Die Prognose ergebe hier, dass auch zukünftig keine Besserung eintreten werde. Es bestünden strafrechtliche Risiken und hohe finanzielle Haftungsrisiken für die Gemeinschaft. Die Verwilderung senke den Wert auch der anderen Einheiten.
Außerdem stünde der Klägerin ein Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten mit einer 2,0-Geschäftsgebühr aus einem Gegenstandswert von 5.000 Euro zu.
Die Klagepartei beantragte daher:
1. Die Beklagten werden zur Veräußerung ihres 3/2200 Miteigentumsanteils an dem 2/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Kaufbeuren Flurstück ### gelegen in der Wohnungseigentümergemeinschaft ### verbunden mit dem am Sondereigentum an im Aufteilungsplan mit der Nr. ### bezeichneten PKW-Stellplatzes in der Tiefgarage, verbunden mit den Sondernutzungsrechten an den im Aufteilungsplan mit Nr. ### bezeichneten Gartenanteilen, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Kaufbeuren, Band ### Blatt ### verurteilt.
2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 297,75 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu bezahlen.
3. Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 818,78 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit an außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu bezahlen.
In der mündlichen Verhandlung am 07.03.2024 kamen die Klägerin und die anwesende Beklagte zu 1) dahingehend überein, dass die Beklagten ihren Anteil zeitnah freihändig veräußern und deshalb der Verkündungstermin noch bis Ende Juni aufgeschoben werden sollte, damit der Rechtsstreit für erledigt erklärt werden könnte.
Mit Schriftsatz vom 22.05.2024 erklärte die Klagepartei den Rechtsstreit bezüglich des Klageantrags zu Ziffer 2) für erledigt, weil eine entsprechende Zahlung eingegangen war. In Bezug auf den geplanten Verkauf reagierte die Beklagte zu 1) jedoch in keinster Weise mehr.
Die Beklagte zu 1) hat auch in Bezug auf die Teilerledigterklärung keine Erklärung mehr abgegeben. Der Beklagte zu 2) erklärte mit Schreiben vom 03.06.2024, dass er die Klage anerkenne. Auch diesbezüglich erfolgte von der Beklagten zu 1) keine Erklärung mehr.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und sonstigen Aktenbestandteilen sowie die Teilungserklärung Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet, soweit über sie noch (in Bezug auf die Klageanträge zu Ziffer 1. und 3.) zu entscheiden war.
Die Beklagte zu 1) hat innerhalb der zweiwöchigen Frist nach § 91a Abs. 1 S. 2 ZPO nicht reagiert und der Beklagte zu 2) hat ein Anerkenntnis erklärt. Sowohl im Fall einer verklagten Erbengemeinschaft als auch bei einer Entziehungsklage nach § 17 WEG handelt es sich bei mehreren Miteigentümern auf Beklagtenseite um eine notwendige Streitgenossenschaft nach § 62 ZPO, sodass Dispositionshandlungen wie ein Anerkenntnis nur dann wirksam sind, wenn sie von allen Streitgenossen erklärt werden (Musielak/Voit/Weth, 21. Aufl. 2024, ZPO § 62 Rn. 18). Dies ist vorliegend nicht der Fall, weshalb auch kein Anerkenntnisurteil zu ergehen hatte. Allerdings stellt das Schreiben des Beklagten zu 2) auch keinen Widerspruch gegen die Teilerledigterklärung dar, sodass der Rechtsstreit in Bezug auf den Klageantrag Ziffer 2. übereinstimmend erledigt ist.
I.
Die Klage ist zulässig.
Insbesondere wurde die Klage vor dem örtlich und sachlich zuständigen Gericht erhoben, § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG, § 23 Nr. 2c GVG.
II.
Die Klage ist auch begründet.
1. Die Beklagten sind gemäß § 17 Abs. 1, Abs. 4 WEG zur Veräußerung ihres Miteigentumsanteils zu verurteilen.
a) Es ist von den Wohnungseigentümern ein Beschluss über die Erhebung einer Entziehungsklage gefasst worden, so dass es auf die streitig gewordene Frage, ob dieser nunmehr nach neuem Recht noch erforderlich ist, nicht ankommt (siehe LG Frankfurt, Urteil vom 4. Oktober 2021 – 2-13 S 9/21, mit zahlreichen Fundstellen zum Meinungsstand).
b) Die Entziehung des Miteigentumsanteils ist vorliegend auch nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil die Beklagten keinen „ganzen“ Miteigentumsanteil hatten, sondern nur Bruchteilseigentümer eines Miteigentumsanteils sind, es also nur um die Entziehung eines Bruchteilseigentumsteils an dem Miteigentumsanteil an der WEG, und nicht um die Entziehung eines kompletten Miteigentumsanteils geht.
Denn sie besitzen gemeinsam nur einen 3/2200-Bruchteilseigentumsanteil an einem – zum besseren Verständnis untechnisch gesprochen – Tiefgaragenstellplatz, welcher wiederum nur einen Miteigentumsanteil an der Gesamtgemeinschaft darstellt. Bisher haben sich Rechtsprechung und Literatur nur mit dieser Frage in der Konstellation beschäftigt, in der Ehegatten gemeinsam Eigentümer einer Wohnungseinheit sind und nur einer der beiden Personen „stört“. Diesbezüglich ist vom BGH im Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 138/17 – entschieden worden, dass Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum insgesamt entzogen werden kann, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG verwirklicht. Vorliegend geht es aber gerade um den umgekehrten Fall, nämlich dass nur den Beklagten als Bruchteilseigentümern der Miteigentumsanteil entzogen werden soll, während den anderen „Schrebergarteneigentümern“, die zusammen mit den Beklagten eine Bruchteilsgemeinschaft „an dem Tiefgaragenstellplatz“ bilden, gerade nicht das Eigentum entzogen werden soll. Dies ist also vergleichbar mit der Konstellation, in der bei einem Ehepaar, dem gemeinsam eine Wohneinheit gehört, nur einem der beiden der Miteigentumsanteil entzogen werden soll.
Insofern lässt sich argumentieren, dass ein entsprechender Durchgriff von der GdWE in die Bruchteilsgemeinschaft hinein nicht zulässig ist. Denn Mitglied der GdWE ist die Gesamtheit der Bruchteilseigentümer. Diese hat die Stellung einer Eigentümerin inne. Die Gesamtheit der Bruchteilseigentümer ist der GdWE Rechenschaft schuldig, und nicht einzelne „Mitglieder“ der Bruchteilsgemeinschaft. Dann hätte auch die GdWE nur einen Anspruch gegen diesen Wohnungseigentümer „Bruchteilsgemeinschaft“ darauf, dass die Bruchteilsgemeinschaft ihre internen Probleme so regelt, dass diese keine nachteiligen Wirkungen auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haben.
Dass deshalb aber die Entziehung eines Bruchteils am Miteigentumsanteil unzulässig ist, ergibt sich aus der Entscheidung des BGH (Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 138/17 -) jedoch nicht. In Rn. 6 stellt der BGH fest, dass nach dem erstinstanzlichen Urteil der Ehegatte rechtskräftig zur Veräußerung seines Miteigentumsanteils an dem Wohnungseigentum verpflichtet ist und nur noch zu entscheiden ist, ob auch die Ehefrau, die einen Entziehungstatbestand selbst nicht verwirklicht hat, ebenfalls zur Veräußerung ihres Miteigentumsanteils verpflichtet ist oder ob sich der Entziehungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer in einer solchen Konstellation auf die Entziehung des Miteigentumsanteils des störenden Miteigentümers beschränkt. Hieraus könnte man ableiten, dass der BGH die Entziehung eines Bruchteilsanteils an einem Miteigentumsanteil für zulässig erachtet. Aus Rn. 13 ergibt sich, dass diesbezüglich nicht am Wortlaut des § 17 WEG zu haften ist, sondern auf Funktion und Zweck der Vorschrift abzustellen ist. Hieraus schließt der BGH (Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 138/17), dass der zugedachte Zweck, den Störenfried aus der Wohnanlage zu entfernen, bei einer Beschränkung auf den Miteigentumsanteil des Störenfrieds nicht effizient erreicht werden kann, weil das Käuferinteresse an einem Miteigentumsanteil, der weiterhin einem anderen Ehegatten gehört, gering sein dürfte. Daraus leitet der BGH ab, dass das Wohnungseigentum insgesamt entzogen werden können muss. Wenn aber keine derartigen Effizienzprobleme zu befürchten sind, und insbesondere die Gemeinschaft selbst ja klageweise bewusst nur die Entziehung eines Bruchteilsanteils am Miteigentumsanteil verfolgt, muss im Rückschluss eine solche Entziehung auch möglich sein (so auch Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 15, sogar zur Ehegattenbruchteilsgemeinschaft).
Vorliegend kommt noch hinzu, dass die „Schrebergartenbruchteilsgemeinschaft“, also diejenige Bruchteilsgemeinschaft, die zusammen den Miteigentumsanteil an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, verbunden mit dem Sondereigentumsanteil an dem Tiefgaragenstellplatz hält, nach den Regelungen der Teilungserklärung unaufhebbar ist. Der Bruchteilsgemeinschaft selbst ist also ein Ausschluss von störenden Bruchteilseigentümern selbst nicht möglich. Insofern ist in der Gemeinschaftsordnung schließlich auch angeordnet, dass „die Sondernutzungsrechte wie das Wohnungseigentum entzogen werden [können]“.
c) Schließlich haben die Beklagten sich auch gemäß § 17 Abs. 1 WEG einer so schweren Verletzung der anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihnen nicht mehr zugemutet werden kann. Nach § 17 Abs. 2 WEG liegen diese Voraussetzungen insbesondere vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt.
Für eine Entziehung ist erforderlich, dass das Interesse der Wohnungseigentümer an der Beendigung der Gemeinschaft mit den störenden Wohnungseigentümern höher zu bewerten ist als dass Interesse der störenden Wohnungseigentümer am Erhalt ihres Wohnungseigentums. Um diese Feststellung treffen zu können, bedarf es im Einzelfall einer eingehenden Würdigung aller den Einzelfall prägenden Umstände. Die Interessen der Wohnungseigentümer an der Entfernung der störenden Wohnungseigentümer und das Interesse der Störer, ihr Eigentum zu behalten, sind gegeneinander abzuwägen (Bärmann/Suilmann, 15. Aufl. 2023, WEG § 17 Rn. 6).
Vorliegend kommt dem Interesse am Eigentumserhalt ein geringes Gewicht zu. Zum einen handelt es sich nicht um Eigentum an einer Wohnung, insbesondere nicht um Räume, die dem eigenen Obdach dienen.
Durch die mittlerweile jahrelange Nichtnutzung und Nichtpflege haben die Beklagten auch deutlich gezeigt, dass sie keinerlei Interesse an einer weiteren Nutzung haben. Bei einer schon so langen Nichtnutzung und bei dem mittlerweile sehr schlechten Zustand des Gartens ist auch nicht erkennbar, dass hier wieder in Zukunft ein Nutzungsinteresse entstehen könnte. So hat der Beklagte zu 2) ja auch den Anspruch „für sich“ anerkannt und auch dadurch deutlich zu erkennen gegeben, keinerlei Interesse an seinem Anteil mehr zu haben. Auch die Beklagte zu 1) hat in der Verhandlung zu erkennen gegeben, dass sie einen Verkauf für die beste Lösung halte.
Aus den Äußerungen der Beklagten zu 1) war erkennbar, das sie aus gesundheitlichen Gründen aber nicht in der Lage ist, sich weiter zu kümmern und Dinge in Angriff zu nehmen.
Auf der anderen Seite sind die Nachteile, die für die Gemeinschaft erwachsen, mittlerweile erheblich. Auch wenn Zahlungsrückstände allein in der Regel eine Entziehung nicht rechtfertigen und es sich vorliegend um geringe Summen handelte, und diese mittlerweile auch beglichen wurden, muss berücksichtigt werden, dass jahrelange Nichtzahlungen insofern zumindest den Miteigentümer Seydel belasten, der als Verantwortlicher für die Bruchteilsgemeinschaft in finanzielle Vorleistung geht und mit permanentem „Inkassoaufwand“ belastet ist. Hinzu kommt aber insbesondere noch, dass die eingetretene Verwilderung des Gartens und fehlende Instandhaltung der Gartenanlagen entgegen den von der Gemeinschaft erlassenen Benutzungsregeln dazu führt, dass andere Gartenpflege-/ Instandhaltungsmaßnahmen durchführen müssen, um Schaden von anderen Mitgliedern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümern oder Dritten fernzuhalten (Verletzungsgefahr durch Dornen; Sicherung der Wasserversorgung). Nachdem die Gartenanlagen weiter verfallen und Pflanzen nunmal dazu tendieren, immer weiter wachsen zu wollen, muss davon ausgegangen werden, dass die zur Abwendung weiterer Gefahren in Zukunft erforderlich werdenden Notmaßnahmen weiter zunehmen werden. Schließlich wirkt sich für die anderen Wohnungseigentümer auch der Zustand des Gartens der Beklagten negativ auf das Gesamtbild der Anlage und dessen Wert aus. Hierbei handelt es sich insbesondere auch um Pflichtverletzungen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht nur gegenüber der „Schrebergartenbruchteilsgemeinschaft“. Denn die „Benutzungsregelung“ im Sinne einer Gartenbenutzungsordnung haben sich die Eigentümer insgesamt als Wohnungseigentümer und Mitglieder der GdWE gegeben, sodass hieraus auch direkte Pflichten gegenüber der GdWE und allen anderen Miteigentümern erwachsen.
Insgesamt betrachtet überwiegt daher vorliegend das Interesse der Gemeinschaft, den fortlaufend störenden Zustand zu beenden, gegenüber dem offensichtlich äußerst geringen Interesse der Beklagten an dem ererbten Gartenanteil, sodass die Entziehungsvoraussetzungen erfüllt sind.
d) Auch die erforderlichen anderweitigen Abhilfeversuche, da es sich ja bei der Entziehung um den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum handelt, sind unternommen worden. Beide Beklagte wurden mehrfach sowohl in Bezug auf die Zahlungsrückstände als auch in Bezug auf die unterlassenen Gartenpflegearbeiten abgemahnt, auch anwaltlich und unter Androhung einer Entziehungsklage, ohne dass dies zu einer Änderung geführt hätte.
2. Daneben hat die Klagepartei Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus § 280 BGB. Sowohl die Nichtzahlung der beschlossenen Hausgelder als auch die Unterlassung der Pflege und Instandhaltung des Gartens stellen Pflichtverletzung aus dem Gemeinschaftsverhältnis dar, die einen entsprechenden Schadensersatzanspruch begründen. Die Beklagten haben daher die Beauftragung eines Rechtsanwaltes zur Abmahnung verursacht. Insoweit durfte sich die Gemeinschaft nach den zahlreichen zuvor gestarteten eigenen Versuchen auch der Hilfe eines Rechtsanwaltes bedienen, so dass die Anwaltskosten auch erforderlich waren. (LG Frankfurt, Urteil vom 4. Oktober 2021 – 2-13 S 9/21). Der Höhe nach kann ein Gegenstandswert angesetzt werden, der dem Wert des zu entziehenden Eigentums entspricht. Insofern waren gemäß § 308 ZPO in jedem Fall die beantragten 818,78 Euro zuzusprechen. Der Zinsanspruch folgt insoweit aus §§ 291, 288 BGB.
III.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91 Abs. 1, 91a ZPO. Auch im Hinblick auf den für erledigt erklärten Teil wären die Beklagten unterlegen, sodass die Beklagten insgesamt zu Kostentragung verpflichtet sind.
IV.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, Nr. 11 ZPO.
