WEG: Sondereigentumsfähigkeit einer Doppelstockgarage

AG Dippoldiswalde, Az.: 2 C 804/12

Urteil vom 25.04.2013

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1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin macht gegenüber dem Beklagten einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung von Informationsverpflichtungen aus einem Verwaltervertrag geltend. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

WEG: Sondereigentumsfähigkeit einer Doppelstockgarage
Foto: Goodmoments/Bigstock

Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 12 in der Wohnungseigentümergemeinschaft … Zudem sind ihr entsprechend der Teilungserklärung, Urkunden-Nr. 1415/94 des Notars … (Gesellschafter der Klägerin) Doppelparker zum Sondereigentum zugeordnet worden. Der Beklagte ist seit dem 01.01.1999 für die Wohnungseigentumsanlage als Verwalter bestellt, wobei der Hausverwaltervertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten für das bestehende Gemeinschaftseigentum geschlossen wurde. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergaben sich aus dem Vertrag und aus §§ 27 und 28 des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 2 des Vertrages).

Zwischen den Parteien besteht Streit über eine Sonderumlage, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft am 30.06.2011 über 73.753,82 EUR beschlossen wurde. Der Betrag sollte der Instandsetzung der Doppelparksysteme gelten, wobei jeder Eigentümer einen Anteil an der Sonderumlage zu tragen hatte, der dem Verhältnis seiner Miteigentumsanteile zur Gesamtsumme der Miteigentumsanteile entsprach. Die Klägerin zahlte die Sonderumlage.

Mit Beschluss vom 06.12.2011 fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft zu TOP 5 einen Beschluss über Schadensersatzansprüche gegen den Hausverwalter aus dem Komplex Duplexgaragen, wobei die Eigentümer ermächtigt wurden, im eigenen Namen und für eigene Rechnung in Höhe der Quote Schadenersatzansprüche auch klageweise gegen den Verwalter geltend zu machen.

Dies geschieht mit der vorliegenden Klage. Dazu trägt die Klägerin vor, ihr stehe ein Schadensersatzanspruch gegen dem Beklagten zu, da dieser seinen Verwaltervertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt habe. Bei der Garagenanlage handele es sich um Gemeinschaftseigentum. Gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG sei der Verwalter verpflichtet gewesen, für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dies sei im vorliegenden Fall nicht erfolgt. Zudem habe der Verwalter nicht über den Zustand der Doppelparker hinreichend aufgeklärt und auch die Zustandsberichte nicht weiter gegeben. Gleiches gelte für die Pflegeanleitung, die zu keinem Zeitpunkt der Klägerin übermittelt worden sei.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 5.093,47 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.08.2012 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte geht davon aus dass ihm ein Schuldensvorwurf nicht gemacht werden könne. Zum einen habe er sich an die Teilungserklärung gehalten, da diese von den Mitgesellschafter der Klägerin, Herrn Notar … aufgesetzt worden sei und der insoweit keinen Anlass gesehen habe, hieran zu zweifeln. Bezüglich der dem Gemeinschaftseigentum obliegenden Teile der Duplexanlage habe er sachgerecht am 11.03.1999 für die WEG mit der Fa. … einen Wartungsvertrag abgeschlossen, der auch durchgeführt wurde. Überdies sei die Wartung der Duplexanlage wiederholt Gegenstand der Eigentümerversammlungen, wobei die Eigentümerversammlung über Reparaturarbeiten lange Zeit nicht beschlossen habe, sondern allein die Reinigung der Gruben. Letztlich sei in der Eigentümerversammlung vom 26.11.2010 einstimmig festgehalten worden, dass die Eigentümer, die von Schäden im Bereich der Doppelparker betroffen waren, sich eigenständig um die Angelegenheiten kümmern sollten, da diese aufgrund der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehörten. Außerdem sei der Beklagte für die Aspekte in der Vergangenheit in den Eigentümerversammlungen immer entlastet worden.

Zum weiteren Sach- und Streitstand wird auf die umfangreichen Schriftsätze der Parteien sowie die beigefügten umfangreichen Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig. Sie ist jedoch unbegründet, da der Beklagte gegenüber der Klägerin nicht schadensersatzpflichtig ist wegen Verstoßes gegen seine Pflichten aus § 27 WEG. Ein solcher Verstoß ist nicht ersichtlich.

Soweit die Klägerin eine Sonderumlage geleistet hat, die sie in Höhe des von ihr gezahlten Betrages vom Beklagten im Wege des Schadenersatzes erstattet bekommen will, fehlt es an einer Verletzung des Verwaltervertrages durch den Beklagten. Mit dem Beklagten wurde durch die Wohnungseigentümer, vertreten durch Frau und Herrn …, ein Hausverwaltervertrag geschlossen, bezogen auf das Gemeinschaftseigentum. Welche Teile der Wohnungseigentumsanlage … zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehörten, wurde dem Beklagten insoweit vorgegeben durch die dem Verwaltervertrag zugrunde liegende Teilungserklärung des Notars … Gesellschafter der Klägerin, vom 11. November 1994. Die im vorliegenden Fall gezahlte Sonderumlage betraf das Sondereigentum der Wohnungseigentümer, u. a. der Klägerin. Seine Verwalterverpflichtung betraf allerdings allein das Gemeinschaftseigentum, das insoweit von der Sonderumlage nicht betroffen war. Insoweit besteht bereits aus diesem Grund keine Rückzahlungsverpflichtung.

Der Beklagte brauchte auch nicht davon ausgehen, dass die Duplexgaragenanlage dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen war. Insoweit durfte er der Teilungserklärung vertrauen. Entsprechend betrifft der von ihm abgeschlossene Wartungsvertrag auch allein die Teile, die für die Hydraulik und Funktionsfähigkeit der Duplexanlage erforderlich sind. Bedenken dahingehend, dass die Teilungserklärung insoweit nicht zutreffend war, weil die gesamte Garagenanlage möglicherweise dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen war, brauchte der Beklagte nicht zu haben, da er sich auf die Teilungserklärung verlassen konnte, insbesondere auch deshalb, weil der beurkundende Notar Mitgesellschafter der Klägerin und mithin Wohnungseigentümer ist und darüber hinaus als Vertreter der Wohnungseigentümer den Vertrag mit ihm geschlossen hat. Es ist zwar zutreffend, dass der Notar grundsätzlich den Willen der Beteiligten zu beurkunden hat. Darüber hinaus trifft ihn aber auch eine Aufklärungspflicht und die Obliegenheit, die Beteiligten im Rahmen der Beurkundung über nicht bedachte Folgen von Erklärungen zu bewahren. Hinzu kommt, dass rechtlich unzutreffende Beurkundungen, die dem Notar durch § 17 Abs. 1 Beurkundungsgesetz auferlegte Verpflichtung soll gerade gewährleisten, dass dieser eine rechtswirksame Urkunde errichtet wird. Soweit also bezüglich der Duplexgarage Sondereigentum gebildet wurde, ist davon auszugehen, dass der Notar seiner Beurkundungspflichten nachgekommen ist und selbst davon ausgegangen ist, dass Sondereigentum insoweit gebildet werden konnte. Wenn im Nachhinein die Meinung geändert wird und entsprechend einer weit verbreiteten rechtlichen Auffassung die Überzeugung gebildet wurde, dass Doppelparkeranlage grundsätzlich als Gemeinschaftseigentum zu betrachten sind, so wäre es Aufgabe des Wohnungseigentümers/Notar gewesen, hierauf hinzuwirken und entsprechend § 4 Abs. 1 WEG die Aufhebung des Sondereigentums beschließen zu lassen. Insoweit traf ihn die Verantwortlichkeit. Ohne eine entsprechende rechtliche Aufklärung durfte der Beklagte grundsätzlich auf die Teilungserklärung vertrauen und davon ausgehen, dass Sondereigentum gebildet wurde und die Garagenanlage auch sondereigentumsfähig war. Diese Auffassung trifft objektiv auch zu. Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 kann an Garagenplätzen allein dadurch Sondereigentum gebildet werden, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Dies gilt darüber hinaus auf für Garagenteile, die als solche einen festen und klar umrissenen Parkplatz als solchen erkennen lassen, was für Doppelparker der Duplexgarage gilt. Spätestens seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 21.10.2011 (V ZR 75/11) steht fest, dass die Duplex-Hebeanlage Sondereigentum ist. Sie dient weder dem Gebrauch weiterer Wohnungseigentümer, noch ist sie für den Bestand oder die Sicherheit dieses Gebäudes erforderlich. Nach dem BGH (Urteil Seite 4, Rn. 7) entspricht es allgemeiner Auffassung, dass eine Garage, die mit Hilfe einer Hebebühne für 2 oder 4 Pkw genutzt werden kann (sogenannte Doppelstockgarage), einen Raum i. S. v. § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG bilde und daher als Ganze im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen können. Lediglich an der Hydraulikanlage soll danach Gemeinschaftseigentum bestehen. Diese Teile der Duplexgaragenanlage sind aber entsprechend des vom Beklagten abgeschlossenen Wartungsvertrages ständig gewartet worden, sodass er insoweit seiner Verpflichtung aus § 27 WEG in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum nachgekommen ist.

Für die Pflege und den Unterhalt des Sondereigentums sind allerdings die jeweiligen Wohnungseigentümer aufgrund ihrer originären Eigentumsposition i. V. m. § 14 WEG selbst verantwortlich. So ist es Sache auch der Klägerin, den Zustand des eigenen Sondereigentums selbst zu beachten und die erforderlichen Maßnahmen in eigener Verantwortung zu treffen. Insoweit besteht auch keine Aufklärungspflicht des Beklagten aus § 27 WEG sowie aus dem Verwaltervertrag. Soweit das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist, ist der Beklagte seinen vertraglichen und gesetzlichen Verpflichtungen nachgekommen. Soweit das Sondereigentum betroffen ist, ist zunächst davon auszugehen, dass die entsprechende Pflegeanleitung für das betreffende Autoparksystem dem ursprünglichen Bauträger zugegangen ist (Anlage B1) und diesem dementsprechend die Verpflichtung oblag, im Wege der Veräußerung der einzelnen Wohnungsanteile diese weiterzugeben. Der vom Beklagten geschlossene Wartungsvertrag betraf die nicht dem Sondereigentum unterliegenden Teile der Duplex-Garagenanlage. Nur hierauf war die Aufgabenerfüllung des Beklagten konzentriert.

Soweit der Beklagte die jährlichen Rechnungen über die Wartungstätigkeit und durchgeführten Maßnahmen erhalten hat und diese zum Teil auch den Hinweis enthielten, dass die Stellflächen behandelt werden müssten, ist zum einen nicht ersichtlich, inwieweit den Beklagten eine diesbezügliche Aufklärungspflicht aus dem, allein das Gemeinschaftseigentum betreffenden Vertrag oblag. Zum anderen waren diese Rechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft jederzeit zugänglich, letztlich auch durch Prüfung durch den Verwaltungsbeirat. Weiterhin hinzu kommt, dass die eingereichten Protokolle ausweisen, dass über die Garagenanlage auch in den Eigentümerversammlungen gesprochen wurde, die einzelnen Wohnungseigentümer aber offensichtlich bezüglich ihres Sondereigentums nichts unternommen haben, obwohl die Teilungserklärung mit Einräumung des Sondereigentums Gegenstand der jeweiligen Verträge war. Dass der Beklagte in der Eigentümerversammlung vom 26.11.2010 unter TOP 7 deutlich machte, dass die “Doppelparker aus seiner Sicht nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören” hat insoweit lediglich deklaratorische Bedeutung und zeigt, dass der Beklagte auf die Verantwortlichkeit der jeweiligen Wohnungseigentümer hingewiesen hat. Eine Aufnahme ins Protokoll war nicht erforderlich, da dies nicht zu den Erfordernissen des § 24 WEG gehört. Dementsprechend war es auch nicht erforderlich, dass der Beklagte in vorangegangenen Eigentümerversammlungen Angelegenheiten, die die Garagenanlage betraf, protokollarisch festhielt. Ausnahmen nur, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen war und eine Beschlussfassung erforderlich wurde (§ 24 Abs. 6 WEG). Soweit der Beklagte vorträgt, die Garagenanlage und der Zustand seien Gegenstand mündlicher Hinweise und Erörterungen gewesen, wird dies in substantiierter Weise durch die Klägerin nicht bestritten.

Letztlich ist auch darauf hinzuweisen, dass dem Beklagten in den Eigentümerversammlungen der Vergangenheit immer Entlastung erteilt wurde. Da die Klägerin ihre vermeintlichen Ansprüche aus dem Beschluss vom 18.10.2012 verfolgt, muss sie auf die vorangegangenen Entlastungen insoweit gegen sich wirken lassen.

Insgesamt kann die Klägerin aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt Ansprüche gegenüber dem Beklagten herleiten, sodass die Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen war.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.