WEG-Verwalter als weisungsgebundenes Vollzugsorgan

WEG-Verwalter als weisungsgebundenes Vollzugsorgan

LG Hamburg

Az.: 318 S 225/10

Urteil vom 15.11.2012


Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 29. Juni 2010 – 980 C 34/09 – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen wie folgt abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Euro 2.754,37 nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz ab 22. Juli 2009 auf Euro 2.481,50 sowie auf weitere Euro 272,87 seit 15. September 2009 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 2/3 und die Beklagte zu 1/3.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Beklagte war früher als Verwalterin für die Klägerin tätig, zwischenzeitlich firmierend unter GmbH. Die Parteien streiten um die Ersatzpflicht der Beklagten im Zusammenhang mit der Ausführung eines Beschlusses zur Erneuerung der Aufzugsanlage.

Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO), der noch wie folgt ergänzt wird:

Auf der Versammlung der Mitglieder der Klägerin (Eigentümerversammlung) am 9. August 2005 wurde ausweislich des Protokolls (Anlage K1, Bl. 6 d.A) zu TOP 6 („Beschlußfassung über die Kompletterneuerung des Aufzuges, Kosten ca. 65.000,00 Euro“) einstimmig beschlossen, „(…) den Auftrag zur Kompletterneuerung der Aufzugsanlage zu einem Kostenvolumen von ca. 65.000,00 Euro an die Fa. L zu vergeben. (…)“. Die entsprechenden Arbeiten wurden im Frühjahr 2006 durchgeführt. Während dessen wurde festgestellt, dass der ursprünglich beauftragte und von der Fa. L auch angebotene Austausch der Fahrkorbschienen nicht durchgeführt worden war. Die Beklagte vereinbarte daraufhin mit der Fa. L einen Preisnachlass von Euro 1.020,- netto. Ein nachträglicher Einbau der Fahrkorbschienen wurde von der Beklagten nicht veranlasst und beauftragt. Einen dahingehenden Beschluss der Eigentümerversammlung gab und gibt es nicht.

Der Beschluss, mit dem der Beklagten auf der Eigentümerversammlung vom 22. Mai 2007 für das Wirtschaftsjahr 2006 zunächst Entlastung erteilt worden war, wurde durch das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – 980 II 69/07 – auf Anfechtung des Eigentümers S für ungültig erklärt

Auf der Eigentümerversammlung vom 29. April 2009 wurde sodann (vgl. Protokoll, Anlage B4, Bl. 61 d.A) beschlossen, gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche wegen nicht ordnungsgemäßer Durchführung des Beschlusses vom 9. August 2005 durchzusetzen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 1. Juli 2009 (Anlage K3, Bl. 13 d.A) wurde die Beklagte von der Klägerin aufgefordert, bis zum 21. Juli 2009 einen Betrag von Euro 10.230,43 zu zahlen. Daraufhin bat die Beklagte zunächst um Fristverlängerung bis zum 9. August 2009 (Anlage K4, Bl. 15 d.A) und beauftragte sodann ihren jetzigen Prozessbevollmächtigten, der die Forderung der Klägerin mit seinem Schreiben vom 21. August 2009 (Anlage K5, Bl. 16 d.A) der Sache und Höhe nach zurückwies.

Die Klägerin hat vorgetragen, ihr stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz zu, weil diese die Ausführung des Beschlusses zu TOP 6 eigenmächtig abgeändert habe. Dies sei am 27. März 2006 von dem mit der Planung beauftragten Ingenieur S festgestellt und der Beklagten mit Schreiben vom 30. März 2006 (Anlage B2, Bl. 35 d.A) mitgeteilt worden. Ferner sei ihr mitgeteilt worden, dass diese Leistungsänderung zu einer Hinderung des Auftragsvolumens in Höhe von Euro 5.500,- netto führen müsse. Ausweislich des Angebots der Fa. K vom 19. Mai 2009 (Anlage K2, Bl. 12 d.A) sei der nunmehr notwendige nachträgliche Einbau neuer Fahrkorbschienen mit Kosten von Euro 9.617,- verbunden, wobei davon die ersparten Aufwendungen von Euro 1.020,- in Abzug zu bringen seien. Diese Kosten seien für die Auswechslung der Schienen angemessen (Beweis: Sachverständigengutachten). Die Beklagte schulde daher den Betrag von Euro 8.597,- sowie Euro 837,52 außergerichtliche Kosten (vgl. Anlage K7, Bl. 20 d.A).

Die Beklagte hat dem entgegen gehalten, dass bereits auf einer Begehung am 10. März 2009 durch den Miteigentümer und damaligen Verwaltungsbeirat Dipl.-Ing. Architekt H erstmalig festgestellt worden sei, dass der Austausch der Fahrkorbschienen nicht erfolgt sei. Dieser habe -was unstreitig ist – sodann mit Schreiben vom selben Tag (Anlage B1, Bl. 34 d.A) bei der Fa. L entsprechend nachgefragt und darauf hingewiesen, dass es im Angebot der Fa. L vom 30. Mai 2005 heiße: „Fahrkorbführungsschienen werden komplett erneuert (…)“. Der Eigentümer H sei mit Wissen und Wollen der übrigen Eigentümer federführend und bauüberwachend an der Abwicklung des Fahrstuhlneueinbaus beteiligt und im Rahmen der Arbeiten ständig vor Ort gewesen. Dessen Handeln und Erklärungen müssten sich die übrigen Eigentümer als zurechnen lassen. Der Ingenieur S sei aus Kostengründen dagegen nicht mit der Planung und Bauleitung beauftragt gewesen, sondern nur mit der Abnahme der neuen Aufzugsanlage. Die Fa. L habe vom Neueinbau der Schienen abgesehen, weil die vorhandenen noch gut für eine Weiterverwendung gewesen seien und keinerlei Verschleiß gezeigt hätten. Dies habe auch der Ingenieur S bestätigt. Ferner hätte der nachträgliche Einbau der Schienen zu einem längeren Stillstand des Fahrstuhls geführt, was wegen der vielen älteren Bewohner der Anlage vermieden werden sollte. Daher habe der Eigentümer H die Fortsetzung der Arbeiten veranlasst. Die vom Ingenieur S geschätzten Kosten für den nachträglichen Einbau der Schienen seien völlig übersetzt; die vereinbarte Minderung habe die Mehrkosten abgedeckt. Dies ergebe sich auch aus einem Schreiben des Eigentümers 11 (Anlage B3, Bl. 36 d.A) sowie aus dessen weiterer Stellungnahme vom 2. Februar 2010 (vgl. Anlage B5, Bl. 70 d.A). Dieser habe auch in der längeren Vergangenheit mehrfach für die Gemeinschaft diverse bauleitende Tätigkeiten übernommen, und zwar unentgeltlich. Nunmehr könne, wo die Entscheidung des Miteigentümers H nicht auf Zustimmung der übrigen Eigentümer stoße, die Gemeinschaft nicht nach Schadensersatz rufen. Im Übrigen sei der Miteigentümer bei der Versammlung am 9. August 2005 ausdrücklich gebeten worden, auch vorliegend tätig zu werden.

Dem hat die Klägerin entgegen gehalten, dass die Beklagte in einem Schreiben vom 3. Mai 2004 (Anlage K9, Bl. 78 d.A) selbst ausgeführt habe, dass für die Betreuung eines Aufzugseinbaus die Einschaltung eines „externen Fachmannes“ notwendig sei. Weshalb sodann der Rückgriff auf einen Miteigentümer geboten und gleichzeitig gestattet gewesen sei, erschließe sich ihr nicht.

Das Amtsgericht hat gemäß Beschluss vom 3. Juni 2010 Beweis erhoben durch Vernehmung des Eigentümers H sowie der Zeugen M und S. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll vom 29. Juni 2010 (Bl. 126 d.A).

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von Euro 8.597,- gerichtete Klage mit seinem Urteil vom 29. Juni 2010 (Bl. 131 d.A) abgewiesen. In den Entscheidungsgründen hat es dazu ausgeführt, dass der Beklagten eine Schadensersatz begründende Pflichtverletzung bei der Abwicklung der Fahrstuhlarbeiten gemäß Beschlussfassung vom 9. August 2005 nicht vorzuwerfen sei. Die Beklagte habe dazu alle erforderlichen Maßnahmen ergriffen, etwa die Beauftragung des Ingenieurs S und der Fa. L als Aufzugsunternehmen. Weitergehende Pflichten habe sie nicht gehabt. Eine Überwachung der Bauausführung auf technischer Seite habe sie nicht geschuldet. Es sei nicht zu beanstanden, dass sich die Beklagte im Rahmen der Ausführung der Maßnahme auch auf den Eigentümer H gestützt habe, zumal entsprechender technischer Sachverstand bei der Beklagten nicht vorhanden zu sein brauchte. Jedenfalls habe die Gemeinschaft nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Tätigkeiten des Eigentümers H, zumindest mehrheitlich begrüßt. Dieser habe offensichtlich über die notwendige Fachkompetenz verfügt, was auch die Beklagte gewusst habe. Die Einschaltung einer weiteren baubegleitenden Person sei nicht notwendig gewesen, zumal auch der Zeuge S empfohlen gehabt habe, davon absehen zu können. Die Fa. L sei selbst ausreichend qualifiziert gewesen. Der Nichteinbau der Fahrkorbschienen sei zwar eigenmächtig von der Fa. L entschieden worden, die Beklagte habe davon aber zunächst keine Kenntnis gehabt und hätte auch noch während der Arbeiten keinen Argwohn schöpfen müssen; weder der Ingenieur S noch der Eigentümer H seien vor Fertigstellung der Arbeiten darüber unterrichtet gewesen.

Gegen dieses Urteil, der Klägerin über ihren Prozessbevollmächtigten zugestellt am 25. August 2010 (Bl. 138 d.A.), hat diese mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. September 2010 – Eingang bei Gericht am Folgetag (Bl. 154 d.A) – Berufung eingelegt und diese mit weiterem anwaltlichem Schriftsatz vom 25. Oktober 2010 – Eingang bei Gericht am Folgetag (Bl. 158 d.A.) – begründet.

Die Klägerin macht mit ihrer Berufung geltend, dass das Amtsgericht zu Unrecht nicht darauf abgestellt habe, dass es in der Gemeinschaft keine Willensbildung dahingehend gegeben habe, dass der Beschluss vom 9. August 2005 nicht vollständig ausgeführt und umgesetzt werden soll. Im Übrigen sei die Beklagte auf den fehlenden Austausch der Fahrkorbschienen auch vor Abschluss der Arbeiten hingewiesen worden, habe dessen Nachholung aber nicht veranlasst. Diese hätte intervenieren und die Fa. L zur weiteren Nacherfüllung auffordern müssen. Sie könne von der Beklagten nicht nur den Ersatz des Minderwerts verlangen, sondern die vollen Herstellungskosten. Ferner handele es sich bei dem Erfüllungsanspruch um einen werkvertraglichen, wodurch der Grundsatz zum Tragen komme, dass der Ersatz betrag durch die Kosten der Mängelbeseitigung bestimmt werden könne. Die zu erwartenden Kosten gemäß vorgelegtem Kostenvoranschlag der Fa. K (Anl. K2) seien hier erforderlich aber zudem auch noch angemessen.

Mit Schriftsatz vom 17. August 2012 (Bl. 279 d.A.) hat die Klägerin unter Berufung auf einen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18. Juli 2012 zu TOP 10 (Protokoll, Anl. BK 2, Bl. 300 d.A) erklärt, sie mache nicht mehr – wie bisher – den sog. Kleinen Schadensersatz geltend, sondern den großen Schadensersatzanspruch nach § 281 BGB und begehre den Betrag als Vorschuss; einer Fristsetzung gegenüber der Beklagten sei nicht notwendig weil unmöglich gewesen.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des am 29. Juni 2010 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Hamburg, Az. 980 C 34/09 die Beklagte zu verurteilen, an sie Euro 9.434,52 zzgl. 5% Zinsen über dem Basiszinssatz ab 22. Juli 2009 auf Euro 8.597,- sowie auf weitere Euro 837,52 seit dem 15. September 2009 zu zahlen, hilfsweise die Revision zuzulassen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen, hilfsweise die Revision zuzulassen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts. Sie habe erst kurz vor Fertigstellung der Aufzugsarbeiten davon Kenntnis erlangt, dass die Fahrkorbschienen aufgrund einer eigenmächtigen Entscheidung der Fa. L nicht ausgetauscht worden seien. Sie, die Beklagte, treffe kein Verschulden, insbesondere deswegen, weil sie den Miteigentümer H zur Durchführung der Maßnahme hinzugezogen habe. Sie sei nicht verpflichtet gewesen, einen weiteren (externen) Fachmann für die Bauaufsicht zu beauftragen. Sie, die Beklagte, sei der Empfehlung des Miteigentümers N gefolgt, auf den nachträglichen Einbau der Schienen zu verzichten, weil dies andernfalls mit erheblichen Beeinträchtigungen (Lärm, Staub und Zeitverzögerungen) einhergegangen wäre. Es habe seinerzeit auch keine vernünftige Alternative zu dieser Entscheidung bestanden: ein Umlaufbeschluss in der Gemeinschaft, ob der Einbau noch nachträglich erfolgen solle, wäre nicht zustande gekommen. Bei der Einberufung einer außerordentlichen Versammlung hätte die Gemeinschaft – wie auch 2009 – lediglich entschieden, dass der Nichteinbau bei Zahlung eines Minderungsbetrages hingenommen werde. Ferner wäre eine solche Versammlung mit einem mehrwöchigen Baustopp von mindestens 4 Wochen einhergegangen; dies habe sie, die Beklagte, nach den ihr nachvollziehbaren Angaben der Fachleute nicht vertreten können und die Benutzbarkeit des Aufzugs wiederhergestellt.

Es komme hinzu, dass der Verwaltung bei der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen auch ein gewisser Ermessensspielraum zuzubilligen sei. Diese könne nicht bei jeder unerheblichen Abweichung der beschlossenen Ausführungsart die Gemeinschaft um Zustimmung dazu bitten. Dies wäre ein unangemessener Verwaltungsaufwand und in der Praxis nicht durchführbar.

Sofern die Klägerin überhaupt Ersatz verlangen könne, müsse sie sich die Vorteile anrechnen lassen, die durch die Benutzung der alten Schienen seit dem Jahr 2006 entstanden seien. Wären seinerzeit bereits neue Schienen eingebaut worden, hätte sich diese nunmehr schon abgenutzt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Rechtsstreit wechselseitig eingereichten Schriftsätze nebst ihrer Anlagen Bezug genommen.

Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 26. Oktober 2011 (vgl. Bl. 210 d.A) Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dr.-Ing. B. Insoweit wird Bezug genommen auf das von diesem vorgelegte Gutachten vom 26. April 2012 (Bl. 237 d.A) sowie auf dessen ergänzende Stellungnahme vom 17. Juni 2012 (Bl. 259 d.A).

II.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

1. Die Voraussetzungen zur Zulässigkeit der Berufung sind erfüllt. Die statthafte Berufung ist fristgemäß eingelegt (§§ 517, 519 ZPO)und begründet (§ 520 Abs. 2 ZPO) worden. Auch ist die nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Beschwer der Klägerin von Euro 600,- hier erreicht.

Es fehlt insbesondere nicht an einem Nachweis zur Einhaltung der Berufungsbegründungsfrist nach § 520 Abs. 2 ZPO. Nach Zustellung des angefochtenen Urteils an die Klägerin am 25. August 2010 (Bl. 138 d.A) lief die Zwei-Monats-Frist nach § 520 Abs. 2 ZPO am 25. Oktober 2010, einem Montag ab. Der die Berufungsbegründung enthaltene Schriftsatz der Klägerin ist erst zwar im Original erst am 26. Oktober 2010 bei Gericht eingegangen (vgl. Bl. 158 d.A). Allerdings ist die Kammer im Rahmen freier Beweiswürdigung zu der Überzeugung gelangt, dass die Klägerin über ihre Prozessbevollmächtigte diesen Schriftsatz bereits am Tag zuvor, also – fristgemäß – am 25. Oktober 2010, bei Gericht eingereicht hat, und zwar per Telefax. Ausweislich des für das gerichtliche Telefax gefertigten Übertragungsprotokolls für den 25. Oktober 2010 (vgl. Bl. 201 d.A) sind am 25. Oktober 2010 um 14:40 Uhr insgesamt 7 Seiten vom Gegenanschluss 040 / 76500230 an das Telefax des Gerichts (040 / 428434319) übermittelt worden. Dies steht im Einklang mit dem Inhalt des von den Prozessbevollmächtigten der Klägerin zur Akte gereichten Journal für deren eigenen Anschluss (040 / 76500230), aus dem hervorgeht, dass am 25. Oktober 2010 um 14:34 Uhr bzw. 14:35 Uhr 4 bzw. 3 Seiten an den o.g. Telefax-Anschluss des Gerichts gesendet worden sind (vgl. Bl. 199 d.A.). Und im Übrigen umfasst das Original des Schriftsatzes vom 25. Oktober 2010 ebenfalls 3 Seiten.

2. Die Berufung ist aber nur teilweise begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von insgesamt Euro 2.754,37 Ein weitergehender Anspruch steht der Klägerin nach Auffassung der Kammer allerdings nicht zu, weswegen die Klage insoweit abzuweisen gewesen ist.

Die Beklagte ist der Klägerin vorliegend dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet. Ein darauf gerichteter Anspruch folgt aus den §§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Beklagte hat den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 9. August 2005 zu TOP 6, mit dem die Kompletterneuerung der Aufzugsanlage einstimmig beschlossen worden ist, nicht vollständig ausgeführt. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die sog. Fahrkorbschienen im Zuge der Erneuerungsarbeiten der Fa. L im März 2006 nicht mit ausgetauscht worden sind.

a) Die der Beklagten vorzuwerfende Pflichtwidrigkeit folgt entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts in seiner angefochtenen Entscheidung im Ansatz nicht etwa daraus, dass es die Beklagte unterlassen hat, während der Durchführung der Maßnahme weitere Personen mit gesteigerten Fachkenntnissen hinzugezogen zu haben. Pflichtwidrig hat die Beklagte vielmehr allein deswegen gehandelt, weil sie nach Kenntniserlangung von dem nicht durchgeführten Austausch der Fahrkorbschienen trotzt unveränderter und inhaltlich abweichender Beschlusslage mit Stand vom 9. August 2005 davon abgesehen hat, die bauausführende Fa. L anzuhalten, die Fahrkorbschienen auszutauschen, gleich aus welchem Grund es aus Sicht der Fa. L angebracht gewesen ist, von einem Austausch der Fahrkorbschienen abzusehen. Der Verwalter muss wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger – die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der Wohnungseigentümer durchführen (BGH, NZM 2011, 454, 455, Tz. 21). Einem Verwalter steht es daher nicht frei, es zu unterlassen. Beschlüsse auszuführen; er kann nicht selbst bestimmen, ob er einen Beschluss ausführt oder nicht (vgl. auch Knop, in: Timme, BeckOK-WEG, Ed. 9 [5/20111 § 27, Rn. 5a). Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern kein Entscheidungs-, sondern weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und in erster Linie Vollzugsorgan mit einem Ausführungsermessen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung; eine Abweichung von Beschlüssen ohne vorherige Rücksprache ist nur bei Gefahr in Verzug möglich (Knop, a.a.O., Rn. 11 unter Hinweis auf LG Frankfurt/Main NZM 2010, 870 m.w.N.). Dass hier eine Gefahrenlage bestanden hat, als die Beklagte im März 2006 nicht auf den angebotenen und beauftragten Einbau der Fahrkorbschienen bestanden hat, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Eine solche ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Beklagte nachträglich die Auffassung vertritt, die Nachholung der gebotenen Arbeiten hätte zu nicht unerheblichen Beeinträchtigungen in der Gemeinschaft geführt. Die Entscheidung, ob dies der Fall ist und von der Gemeinschaft hingenommen wird oder nicht, obliegt nicht dem Verwalter. Dies ist entgegen des Ansinnens der Beklagten auch nicht Ausfluss seines Handlungsermessens im Rahmen der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen, und zwar erst recht nicht, wenn es – wie hier – um die unterlassene Komplettausführung eines Auftrages zur Erneuerung der Fahrstuhlanlage geht und die Parteien im Anschluss daran um einen Schadensersatz betrag von mehreren tausend Euro streiten. Jedenfalls hätte die Beklagte vor dem Entschluss, durch Nichthandeln von der Beschlusslage abzuweichen, eine Willensbildung in der Gemeinschaft herbeiführen müssen, ob dies dort gewollt war oder nicht. Die Erwägungen der Beklagten zum hypothetischen Ausgang einer solchen Willensbildung verfangen hier nicht, weil es jedenfalls an einem das Handeln der Beklagten legalisierenden Beschluss fehlt. Dass sich die Versammlung im Jahr 2009 dahingehend entschieden hat, dass „die Fahrkorbschienen z. Zt. nicht erneuert werden sollen“ (Bl. 67 d.A), spricht indiziell nicht dafür, dass die Eigentümer im Frühjahr 2006 – kurz vor oder nach Abschluss der Arbeiten am Aufzug – ebenso entschieden hätten. Der engere zeitliche Zusammenhang zwischen der einstimmigen Beschlussfassung im August 2005 und der Auftragsdurchführung bietet auch keinen verlässlichen Ansatzpunkt, eine davon abweichende Beschlussfassung mit Sicherheit annehmen zu können. Und dass die Eigentümer die unterlassene Handlung der Beklagten auch nicht nachträglich gebilligt haben, wird insbesondere dadurch deutlich, dass sie am 29. April 2009 mehrheitlich die gerichtliche Inanspruchnahme der Beklagten beschlossen haben.

Unbeachtlich und eine Pflichtverletzung der Beklagten nicht ausschließend ist in diesem Zusammenhang deren Berufung auf die Einschaltung des Miteigentümers H in die Durchführung der Maßnahme zur Aufzugserneuerung. Dieser war von der Gemeinschaft der Eigentümer nicht durch förmliche Willensbildung ermächtigt worden, sie mit Verbindlichkeit gegenüber der Verwaltung einerseits aber auch gegenüber der Fa. L andererseits zu vertreten. Es mag aus Kostengründen und auch sonst angezeigt gewesen sein, dass der Ingenieur S lediglich für die Abnahme der Arbeiten, nicht aber für die Begleitung der Maßnahme hinzugezogen worden ist. Nicht pflichtgemäß war jedoch die Abwälzung der Entscheidungskompetenz, ob der Beschluss vom 29. August 2005 vollständig ausgeführt wird oder nicht, auf den Miteigentümer H, den Ingenieur S oder gar die Fa. L, die nach den glaubhaften Angaben des Eigentümers H anlässlich seiner Vernehmung durch das Amtsgericht die eigene Entscheidung getroffen hatte, dass die Fahrkorbschienen nicht ausgetauscht werden.

Die Beklagte hätte sich nach dieser Sachlage vergewissern müssen, ob die Gemeinschaft mit dieser Entscheidung einverstanden ist, weil sie im Widerspruch zur alten Beschlusslage stand.

b) Die Beklagte hat diese Pflichtverletzung auch zu vertreten. Sie hat zumindest fahrlässig gehandelt, in dem sie die Nichtausführung des Austausches der Fahrkorbschienen entgegen der Beschlusslage hingenommen und keine dahingehend Beschlussfassung in der Gemeinschaft herbeigeführt hat. Nach der maßgeblichen Sorgfalt im Sinne von § 276 Abs. 1 S. 2 BGB, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter, hier zumal gewerblicher Verwalter bei der vorliegend zu erfüllenden Aufgabe – Ausführung eines wirksamen und nicht nichtigen Beschlusses – aufzuwenden gehabt hätte (vgl. OLG München, ZMR 2006, 716, 717), wäre es der Beklagten möglich und zumutbar gewesen, für eine Komplettausführung des Beschlusses zu sorgen.

In diesem Zusammenhang vermag sich die Beklagte auch nicht durch eine Berufung auf die Tätigkeiten des Miteigentümers H entlasten. Dieser mag zwar fachmännische Kenntnisse im Bereich der Erneuerung der Aufzugsanlage gehabt haben, war aber kein „Fachmann“ für die Beantwortung der Frage, ob die Kompletterneuerung von allen gewünscht ist oder nicht.

c) Weiterer Voraussetzungen für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches bedurfte es hier nicht, insbesondere nicht derer nach den §§ 280 Abs. 3, 281 BGB. Es handelt sich vorliegend nicht um einen Schadensersatz „statt der Leistung“, sondern „neben der Leistung“. Maßgebend ist insoweit, dass der Schaden bei der Klägerin endgültig entstanden ist und nicht durch Nachbesserung beseitigt werden kann (vgl. nur OLG Hamm, Urt. v. 23.02.2006 – 28 U 164/05, BeckRS 2006, 07007; Heinrichs, in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2012, § 280, Rn. 18). Die Beklagte hat mangels fortbestehender Stellung als Verwalterin der Klägerin keinerlei Möglichkeit mehr, den Beschluss vom 29. August 2005 zu TOP 6 noch vollständig umzusetzen. Auch hat die Fa. L die Aufzugserneuerungsarbeiten schon im Frühjahr 2006 abgeschlossen, so dass die diesem Unternehmen obliegenden Leistungspflichten bereits durch Erfüllung erloschen sind.

In diesem Zusammenhang kommt es auch – anders, als es die Klägerin verstanden wissen will – nicht darauf an, ob der Austausch der Fahrkorbschienen als solcher durch die Fa. L oder ein anderes Unternehmen noch bewerkstelligt werden kann, weil diese Betrachtung außer Acht lässt, dass es vorliegend lediglich auf die Unmöglichkeit der Leistungserbringung seitens der Beklagten ankommt, nicht aber auf die Frage, ob auch der Einbau der Schienen noch möglich ist.

Dass die Klägerin zunächst erklärt hat, sie mache den sog. kleinen Schadensersatz geltend, zum Ende des Berufungsverfahrens hin ihr Begehren aber auf den sog. großen Schadensersatz „umgestellt“ hat, berührt die prozessuale Zulässigkeit dieser Handlung nicht. Es handelt sich dabei nicht um eine Klageänderung im Sinne der §§ 533, 263 ZPO. Der prozessuale Streitgegenstand ist – auch von seinem Umfang her – nach wie vor identisch; in welcher Weise die Klägerin ihren geltend gemachten Anspruch rechtlich verstanden wissen will, hat auf diesen keinerlei Einfluss. Daher kommt es weder auf die – nicht erteilte – Zustimmung der Beklagten an noch darauf, ob diese Änderung sachdienlich ist; letzteres wäre indes vorliegend erkennbar der Fall gewesen.

d) Durch die schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten ist der Klägerin ein ersatzfähiger Schaden im Sinne der §§ 249 ff. BGB entstanden. Ein nach den §§ 249 ff. BGB zu ersetzender Schaden ist – bei wertender Betrachtung und normativer Kontrolle – jedenfalls immer dann gegeben, wenn sich bei dem Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre, ein rechnerisches Minus ergibt (sog. Differenzhypothese, vgl. dazu nur BGH, NJW-RR 2005, 611, 612).

(1) Bei einem Mangelfolgeschaden – wie hier (s.o.) – ist regelmäßig das sog. Integritätsinteresse des Gläubigers betroffen, weswegen nicht der Ersatz des sog. großen Schadensersatzes, sondern nur Ersatz für die Einbuße im sonstigen Vermögen des Gläubigers verlangt werden kann. Mithin haftet die Beklagte nur für den Minderwert, der sich in den erbrachten Leistungen der Fa. L niedergeschlagen hat, nicht aber für die fiktiven Kosten der Mängelbeseitigung.

Etwas anderes folgt vorliegend auch nicht daraus, die Klägerin ihren Schaden dadurch begründen könnte, dass die Beklagte es seinerzeit nach Durchführung der Arbeiten am Aufzug unterlassen hat, im Hinblick auf den nicht erfolgten Austausch der Fahrkorbschienen Nacherfüllungs- bzw. Gewährleistungsansprüche der Klägerin gegenüber der Fa. L durchzusetzen. Wie bereits ausgeführt, hat sich die Klägerin bzw. haben sich deren Mitglieder im Jahr 2009 dafür ausgesprochen, die Schienen nicht auszutauschen, weswegen es keiner zwingenden Schlussfolgerung unterliegt, dass im Jahr 2006 – in Kenntnis der unzureichenden Umsetzung des Beschlusses – anstatt der bloßen Minderung der Vergütung der Einbau der Fahrkorbschienen gewollt war. Das Angebot Fa. K, dessen Inhalt zur Grundlage der Klage gemacht worden ist, datiert vom 19. Mai 2009, also einem Zeitpunkt, nachdem erst zuvor auf der Eigentümerversammlung vom 29. April 2009 der gemeinsame Wille gefasst worden war, die Schienen nicht auszutauschen.

(2) Nach dem Ergebnis der von der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme hat sich zu ihrer Überzeugung eine nachteilige Vermögenslage auf Seiten der Klägerin hier dadurch ergeben, dass die Leistungen der Fa. L betreffend die Aufzugserneuerung vergütet worden sind, ohne dass der fehlende Austausch der Fahrkorbschienen bei der Berechnung der Zahlung ausreichend in der Weise berücksichtigt worden ist, dass der von der Beklagten seinerzeit vereinbarte Minderungsbetrag von Euro 1.020,- die Minderleistungen der Fa. L kompensieren konnte.

Dieser (Mangel-)Folgeschaden, den die Kammer nach Maßgabe von § 287 ZPO geschätzt hat, beläuft sich auf insgesamt Euro 2.481,50. Nach den insgesamt gut nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen Dr.-Ing. B in seinem Gutachten vom 26. April 2012 nebst seiner ergänzenden Stellungnahme vom 17. Juni 2012 legt die Kammer ihrer Entscheidung zugrunde, dass sich der Betrag, den die Klägerin – bezogen auf den relevanten Zeitpunkt im Jahr 2006 – für den zusätzlichen Einbau der Fahrkorbschienen hätte aufwenden müssen, auf insgesamt Euro 2.546,- bis Euro 4 817,- beläuft. Dazu hat der Sachverständige ausgeführt, dass der zu ermittelnde Betrag davon abhängig ist, ob die Führungsschienen nur unter Verwendung der alten gedämpften Schienenbügel ausgetauscht werden oder ob der Austausch unter Beibehalten der vorhandenen Maueranker und Einsatz angepasster Schienenbügel ohne Dämpfungselement erfolgt. Insoweit sei von Relevanz, dass die seit dem Jahr 1955 im Schacht angeordneten Führungsschienen noch weitere 20 Jahre im Schacht verbleiben könnten, jedoch eine sachverständige Beurteilung, ob die im Schacht befindlichen Schwingmetalle zur Schwingungsunterdrückung ebenfalls noch über einen solchen Zeitraum ihre Funktion erfüllen werden, nicht möglich sei. Ferner sei für die Bemessung des Kostenaufwandes noch von Bedeutung, ob ein Stundensatz von Euro 45,- im Mindestmaß oder von Euro 70,- im Höchstmaß angesetzt wird.

Aufgrund der vorgenannten Ausführungen und der vom Sachverständigen nicht weiter eingrenzbaren, mithin unsicheren Faktoren für die Bemessung der Austauschkosten hat die Kammer den Schaden dergestalt ermittelt, dass sie den Mittelwert der o.g. Beträge gebildet hat (Euro 3.681,50). Von diesem Betrag in Abzug zu bringen war noch der Minderungsbetrag, den die Beklagte gegenüber der Fa. L seinerzeit im Jahr 2006 ausgehandelt hat, und zwar Euro 1,200,-.

e) Die Beklagte hat auch die Kosten, die der Klägerin für die außergerichtliche Tätigkeit ihrer Bevollmächtigten nach einem Streitwert von Euro 2.481,50 entstanden sind (Euro 272,87), zu ersetzen.

f) Die Pflicht zur Entrichtung von Zinsen auf die o.g. Forderungen folgt aus den §§ 286, 288 BGB.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Eines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit nach den §§ 708 ff. ZPO bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision nicht zugelassen hat und eine Nichtzulassungsbeschwerde ausgeschlossen ist, s. § 62 Abs. 2 WEG.

4. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.