WEG – Verweigerung der Zustimmung zur Eigentumsveräußerung

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AG Pinneberg, Az.: 60 C 67/14, Urteil vom 26.01.2016

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger Euro 2.124,32 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 11.12.2014 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 64% und die Beklagten als Gesamtschuldner 36% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht diese vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Der Streitwert wird auf 5.869,14 € festgesetzt.

Tatbestand

WEG - Verweigerung der Zustimmung zur Eigentumsveräußerung
Symbolfoto: Von Kittisak Jirasittichai /Shutterstock.com

Der Kläger begehrt als ehemaliger Wohnungseigentümer Schadensersatz wegen verweigerter Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums.

Der Kläger veräußerte sein Wohnungseigentum mit notariellem Kaufvertrag vom 4.11.2009. Der Beklagte zu 1 hat als damaliger Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung nicht erteilt, durch die Verurteilung im Verfahren 60 C 4/10, rechtskräftig seit dem 16.8.2011, ist die Zustimmung ersetzt worden.

Am 30.4.2010 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der zu TOP 3 beschlossen wurde, die Erwerber, die bereits in die Wohnung eingezogen waren, als Eigentümer und Mieter der Wohnung abzulehnen. Im Verfahren 60 C 50/10 war der Beschluss nur insoweit für ungültig erklärt worden, als dass eine Ablehnung als Mieter erfolgte. Im Übrigen ist er nach Zurückweisung der Berufung bestandskräftig geworden.

Das Darlehen, mit dem der Kläger seinen eigenen Erwerb des Wohnungseigentums finanziert hatte, belief sich am 20.11.2009 auf restliche 23.729,32 €. Es sollte mit dem durch die neuen Erwerber nach ihrer Eintragung im Grundbuch zu zahlenden Kaufpreis abgelöst werden. Die bei einer Ablösung zum 1.1.2010 zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung hätte 1.499,72 € betragen. Tatsächlich musste bei der tatsächlichen Ablösung des Darlehens zum 2.1.2012 aufgrund der allgemeinen Zinsentwicklung eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung, nämlich in Höhe von 2.138,53 € entrichtet werden. Nach der Jahresabrechnung 2010 des finanzierenden Kreditinstituts betrugen die fortlaufend berechneten – und vom Kläger auch beglichenen – Zinsen für dieses Jahr 1.128,77 €, nach der Jahresabrechnung 2011 für diesen Zeitraum 1.089,69 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen zum Schriftsatz des Klägers vom 29.11.2015, Bl. 105 ff. d. A. verwiesen.

Im Verfahren 60 C 78/10 hat der Kläger gegen den Beklagten zu 1 die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 4.386,990 € nebst Zinsen beansprucht und ist erstinstanzlich unter Begrenzung des schadensersatzpflichtigen Zeitraums bis zum 1.11.2011 zu einem Schadensersatz in Höhe von 2.618,60 € verurteilt worden. Dem lag die Erwägung zugrunde, dass die Eigentumsumschreibung nach Rechtskraft des die Zustimmung ersetzenden Urteils vom 16.8.2011 umgehend, d.h. auch vor Ablauf der Amtszeit des Beklagten zu 1 als Verwalter bis zum 10.10.2011 trotz aufwendiger Korrespondenz mit dem Grundbuchamt zu bewerkstelligen gewesen wäre.

In der 2. Instanz ist er zu einer Zahlung lediglich in Höhe von 494,28 € nebst Zinsen verurteilt worden. Zur Begründung hat das Landgericht Itzehoe ausgeführt, dass die Schadensersatzpflicht den Beklagten zu 1 lediglich für den Zeitraum vom 1.1.2010 bis 30.4.2010 treffe, da an diesem Tag in der Eigentümerversammlung der Beschluss gefasst wurde, die Erwerber abzulehnen. Hierdurch sei dem Beklagten zu 1 als Verwalter das Ergebnis der Zustimmungsentscheidung vorgegeben worden, sodass ab diesem Zeitpunkt die Wohnungseigentümer selbst Schuldner des Zustimmungsanspruchs und des Schadensersatzanspruchs seien.

Der Kläger begehrt im hiesigen Verfahren die Differenz zwischen dem erstinstanzlich ausgeurteilten Betrag in Höhe von 2.618,60 € und den zweitinstanzlich zugesprochenen Betrag in Höhe von 494,28 €, mithin einen Schadensersatz Anspruch gegen die Beklagten in Höhe von 2.124,32 €.

Weiter begehrt er eine Erstattung der ihm durch Kostenfestsetzungsbeschlüsse vom 5.3.2014 bzw. 17.6.2014 für die 1. und 2. Instanz im Verfahren 60 C 78/10 auferlegten Kosten in Höhe von 1.547,35 € (Bl. 4 20 d. A.) sowie 1.437,43 € (vergleiche Bl. 20 d. A., 1.149,07 € + 288,36 €).

Der Kläger ist der Ansicht, dass das Landgericht Itzehoe in seinem Urteil zum Ausdruck gebracht habe, dass die Beklagten auch für die beim Kläger entstandenen Kosten zur Durchsetzung der mit der verzögerten Zustimmung entstandenen Schadensersatzansprüche einstehen müssten. Die Beklagten seien durch ihren Beschluss vom 30.4.2010 ursächlich für die überflüssigen Verfahrenskosten geworden, Anspruchsgrundlage sei auch insoweit §§ 280 Abs. 1, 286 BGB.

Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 5.109,10 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen auf den Basiszinssatz seit Klageerhebung und 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz auf den Betrag von 2.124,230 € seit dem 15.1.2012 bis zur Klageerhebung zu zahlen; die Zwangsvollstreckung aus dem Kostenfestsetzung Beschluss des AG Pinneberg vom 17.06.2014 Az.: 60 C 78/10 in Höhe von 760,04 € für unzulässig zu erklären.

Die Beklagten beantragen, die Klage für zurückgenommen zu erklären, hilfsweise die Klage abzuweisen.

Der Beklagte zu 2 rügt ausdrücklich, dass im Vorprozess unrichtig entschieden worden sei. Eine Bindungswirkung würden die genannten Urteile gegenüber dem Beklagten zu 2, der dort nicht als Partei am Rechtsstaat beteiligt war, nicht entfalten. Hinsichtlich der Erstattung der Kosten sei die Klage unschlüssig bzw. es fehle bereits das Rechtsschutzbedürfnis, da diese Kosten in den vorgelegen Kostenfestsetzungsbeschlüsse bereits tituliert seien.

Er ist der Ansicht, dass die Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Eigentumsübertragung zu keinem Zeitpunkt auf verzugsbegründenden Art und Weise verweigert hätten. Nach der Regelung der Teilungserklärung sei für eine Eigentumsübertragung die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. des Verwalters erforderlich. Statt durch Mehrheitsbeschluss hätte der Kläger vielmehr von jedem einzelnen Eigentümer die Zustimmung einholen müssen. Hinsichtlich der Zinsforderungen in Höhe von 2.124,32 € sei nicht ersichtlich, wie sich diese zusammensetze. Ein Erstattungsanspruch hinsichtlich der Verfahrenskosten bestehe nicht.

Der Beklagte zu 1 hat mit Antrag vom 20.1.2015 beantragt, gemäß § 110 ZPO anzuordnen, dass der Kläger für die Prozesskosten der Beklagten Sicherheit zu leisten habe. Diesbezüglich ist am 17.7.2015 ein Zwischenurteil ergangen, nachdem der Kläger binnen 5 Wochen eine Prozesskostensicherheit in Höhe von 2.500 € zu leisten hatte. Der Kläger hatte die Sicherheit an die Finanzstelle des Finanzministeriums S-H geleistet. Aufgrund eines Hinweises des Gerichts, dass dies keine wirksame Sicherheitsleistung darstelle, hat der Kläger beantragt, den Betrag als Hinterlegung anzunehmen. Diesbezüglich ist die Annahmeanordnung des Amtsgerichts Pinneberg – Hinterlegungsstelle – vom 8.9.2015 ergangen, in der darauf Bezug genommen wird, dass der Betrag bereits am 18.8.2015 eingezahlt wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 113 d. A. verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet. Dem Kläger steht ein Schadensersatzanspruch zu hinsichtlich seiner Mehrbelastung mit Zinsen und Vorfälligkeitsgebühren für den Zeitraum 30.4.2010 bis 02.01.2012.

Die Klage war nicht gemäß § 113 Satz 2 ZPO für zurückgenommen zu erklären, da der Kläger die mit zwischen Urteil vom 17.7.2015 angeordnete Prozesskostensicherheit bis zur Entscheidung geleistet hat. Es kann dabei dahinstehen, ob es auf das Datum des Erlass der Annahmeanordnung als Verwaltungsakt vom 8.9.2015 ankommt, oder auf den Einzahlungszeitpunkt (18.8.2015), auf den diese Anordnung Bezug nimmt. Denn entsprechend der Funktion der Prozesskostensicherheit als Kostenerstattungssicherungsmittel, dass weder mit der Zulässigkeit noch mit der Begründetheit der Klage im Zusammenhang steht, schließt sich das Gericht der vom OLG Köln im Urteil vom 8.5.2013 (I-19 U 200/12) geäußerten Ansicht an, nach der auch noch nach der Spruchfrist gleich geleistete Sicherheiten bis zur Entscheidung zu berücksichtigen sind. Dies folgt aus dem Wortlaut des § 113 Satz 2 ZPO, der ausdrücklich auf eine Nichtleistung “bis zur Entscheidung” abstellt.

Durch den Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung vom 30.4.2010 wurde dem Beklagten zu 1 als Verwalter die Verweigerung der Zustimmung als Ergebnis vorgegeben. Hierdurch sind ab diesem Zeitpunkt die Wohnungseigentümer selbst Schuldner des Zustimmungsanspruchs und daraus resultierend auch des Schadensersatzanspruches, da ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung nicht bestand. Der Verwalter könnte die Zustimmung nach einer solchen Entscheidung der Wohnungseigentümer selbst dann nicht mehr erteilen, wenn er die Entscheidung der Wohnungseigentümer für falsch hielte oder diese falsch ist, vergleiche BGH NJW-RR 2011, 1453 ff.

Der von dem Kläger aus der Differenz zwischen dem jeweils erstinstanzlich und zweitinstanzlich  ausgeurteiltem Betrag im Verfahren 60 C 78/10 errechnete Zinsschaden in Höhe von 2.124,32 € ist daher jedenfalls, auch im Falle einer direkten Neuberechnung unter Heranziehung der Anlagen aus dem Schriftsatz vom 29.11.2015, als tatsächlicher, erstattungsfähiger Schaden anzusehen.

Anders als im erstinstanzlichen Urteil zu Grunde gelegt war der Schaden nicht unter Berücksichtigung der Schadensminderungspflicht des Klägers gemäß § 254 BGB hinsichtlich einer fiktiven Ablösung des Darlehens zum 1.11.2011 zu begrenzen, da einer Zustimmung des Beklagten zu 1 allein als Verwalter während seiner Amtszeit – anders als in der die Berufung zurückweisenden Entscheidung des Landgerichts Itzehoe im Verfahren 60 C4/10 (11 S 20/11) ausgeführt – durchaus der Beschluss vom 30.4.2010 auch im “Verhältnis” zwischen Verwalter und Veräußerer entgegengestanden hätte, vergleiche BGH, a.a.O.

Allein für den Ablauf des Kalenderjahres 2011 ergibt sich ein Zinsschaden in Höhe von 1.089,69 €. Für das Kalenderjahr 2010 sind im Rahmen der Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO – trotz nicht linearer Zinsverteilung aufgrund voranschreitender Tilgung –  1/3 (4 von 12 Monaten, da der Haftungszeitraum mit dem 30.4.2010 beginnt) von dem in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Zinsbetrag in Höhe von 1.128,77 € abzuziehen, mithin ergibt sich hier ein Zinsschaden in Höhe von 752,51 €.

Die Differenz zwischen dem vom Kläger beantragten Schadensersatz in Höhe von 2.124,32 € zu dem errechneten Zinsschaden in Höhe von 1.842,20 € (1.089,69 + 752,51) wird von dem weiteren Schaden des Klägers in Form der aufgrund der Zinsentwicklung verteuerten Vorfälligkeitsentschädigung abgedeckt.

Hier gilt, dass bei der Ablösung zum 2.1.2012 nach dem Schreiben gleichen Datums des Kreditinstituts eine Vorfälligkeitsentschädigung von 2.168,53 € zu entrichten war, während es bei bei einer Ablösung zum 1.1.2010 nur 1.499,72 € gewesen wären. Von der durch die zweijährige Verspätung der Eigentumsübertragung entstandene Differenz in Höhe von 668,81 € sind die Beklagten zeitanteilig für 20 Monate verantwortlich. Insofern wurde dem Beklagten zu 1 in seiner Eigenschaft als Verwalter im Verfahren 60 C 78/10 zeitanteilig für 4 Monate ein Teilbetrag in Höhe von 111,48 € als gemäß § 287 ZPO geschätzter anteiliger Schaden auferlegt. Es verbleibt daher eine Verantwortlichkeit der Beklagten für einen Teilbetrag in Höhe von 557,33 € hinsichtlich dieser Schadenspositionen.

Der Anspruch auf Prozesszinsen ergibt sich aus § 291 BGB, für einen weitergehenden Zinsanspruch etwa aus dem Gesichtspunkt des Verzugs ist nichts ersichtlich.

Hingegen war die Klage abzuweisen, soweit der Kläger eine Erstattung der ihm auferlegten Verfahrenskosten in dem Rechtsstreit 60 C 78/10 begehrt. Eine Rechtsgrundlage für einen Erstattungsanspruch ist hier nicht ersichtlich. Die Entscheidung, den oder die richtigen Beklagten in der richtigen Höhe mit gerichtlicher Hilfe in Anspruch zu nehmen und im Unterliegensfall mit Verfahrenskosten belastet zu sein, liegt allein in der Risikosphäre des Klägers. Es hätte an ihm gelegen, die rechtlichen Konsequenzen aus dem Eigentümerbeschluss vom 30.4.2010 zu ziehen.

Der Antrag gemäß § 767 ZPO, die Zwangsvollstreckung aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss des AG Pinneberg vom 17.6.2014 für unzulässig zu erklären, war ebenfalls zurückzuweisen. Einwendungen sind nur insoweit zulässig, als die Gründe, auf denen sie beruhen, erst nach Ablauf der Beschwerdefrist gegen den Kostenfestsetzungsbeschluss entstanden sind. Solche Gründe sind in der abweichenden rechtliche Beurteilung des Zeitraums, für den der Beklagte zu 1 wegen der verweigerten Zustimmung schadensersatzpflichtig ist, durch die 2. Instanz nicht zu sehen. Eine Änderung der Rechtsprechung stellt ebenso wie beispielsweise eine Gesetzesänderung keinen erheblichen Grund im Sinne der Vorschriften zur Vollstreckungsabwehrklage dar, vergleiche Zöller, 30. Aufl., § 767 Rn. 13.

Der Kläger obsiegt mithin in Höhe eines Teilbetrages von 2.124,32 € und unterliegt hinsichtlich der von ihm begehrten Erstattung der Verfahrenskosten in Höhe von 2.984,78 € (1547,35 +1437,43 €) und der klageerweiternd begehrten Vollstreckungsabwehr mit einem Teilstreitwert in Höhe von 760,04 €.

Der Gesamtstreitwert war mithin gemäß § 49a GKG auf 5.869,14 € festzusetzen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nummer 11, 711 ZPO.