Contact for English speaking clientsAG Halle (Saale)
Az: 120 C 2771/11
Urteil vom 21.02.2012
1.) Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.07.2011 zu den Tagesordnungspunkten 3.3 (Entlastung des Verwaltungsbeirats), 3.4 (Entlastung der Verwalterin), 5.2 (Sanierung der Rohrleitungssysteme), 6.1 (Wahl des Verwalterbeirates) sowie 6.2 (Verwalter Bestellung) werden für ungültig erklärt.
2.) Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Kostenvollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger und die Beklagten bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft „W.“ in Halle. Die Beigeladene war die bestellte Verwalterin für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Klägerin zu 1. verfügt über eine Wohnung mit einem Miteigentumsanteil in Höhe von 46,93/10.000, der Kläger zu 2. ist Eigentümer von 35 Wohnungen mit insgesamt 1.872,02/10.000 Miteigentumsanteilen.
Nach der Gemeinschaftsordnung ist die Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind (§ 9 Abs. 4 Satz 1; Blatt 54 Band I). Gemäß § 9 Abs. 5 der Gemeinschaftsordnung werden Beschlüsse mit einfacher Mehrheit der ablehnenden Stimmen gefasst. § 9 Abs. 7 der Gemeinschaftsordnung lautet wie folgt (Bl. 55 Band I):
„Jeder Eigentümer kann sich bei der Eigentümerversammlung und auch bei schriftlichen Abstimmungen durch seinen Ehegatten, einen Verwandten in gerader Linie, durch einen anderen Miteigentümer oder durch den Verwalter vertreten lassen. Andere Vertreter kann die Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss zulassen. Die Vertreterbefugnis ist durch schriftliche Vollmacht nachzuweisen“.
Bei der Wohnungseigentümerversammlung des Jahres 2005 waren 5.979,06 Miteigentumsanteile vertreten, davon 4.541,08 per Vollmacht (Bl. 84 Band II), bei der Wohnungseigentümerversammlung des Jahres 2006 waren 6.178,24 Miteigentumsanteile vertreten, davon 5.205,53 per Vollmacht (Bl. 90 Band II), bei derjenigen für das Jahr 2007 waren 5.664,08 Miteigentumsanteile vertreten, davon 4.704,66 per Vollmacht (Bl. 95, Band II), im Jahre 2009 waren 6.455,39 Miteigentumsanteile vertreten, davon 5.775,10 per Vollmacht (Bl. 109 Band II). Bei der Wohnungseigentümerversammlung im Jahre 2010 hielt die Beigeladene den Kläger zu 2. in der Anwesenheitsliste (Bl 158, Band I) als vertreten fest; sie beruft sich dazu auf eine telefonische Vollmacht (Bl. 37, Band II).
Am 02.07.2011 fand eine weitere Wohnungseigentümerversammlung statt. Die Ladung dazu stammt von der Beigeladenen, datiert auf den 10.06.2011 (Bl. 149 Band II). Der Beirat verschickte unter dem 28.06.2011 Anschreiben an die Wohnungseigentümer (Bl. 60 Band I). Darin heißt es: „… ist davon auszugehen, dass eine erteilte Vollmacht nur dann rechtskräftig ist, wenn sie neben der bekannten Form folgende beiden Voraussetzungen erfüllt:
– Vollmacht und Unterschriften im Original (kein Fax, keine E-Mail);
– Vorlage der Vollmacht beim Verwalter vor Beginn der Versammlung“
Seit einem Hinweis durch den seinerzeitigen Verwalter in der Wohnungseigentümerversammlung am 05.05.2001 (Bl. 185 Band II) erfolgte die Stimmauszählung auf dem Wege der Subtraktionsmethode. Anwesende, die während der Abstimmung den Saal verließen, wurden als anwesend gezählt.
Die Stimmabgabe der Wohnungseigentümerversammlung am 02.07.2011 geschah durch Handzeichen. Abgefragt wurden nur die Nein- und die Enthaltungsstimmen. Der Mitarbeiter der Beigeladenen, Herr F., notierte die Miteigentumsanteile handschriftlich. In einem späteren Schritt wurden die einzelnen Ergebnisse in eine Rechnerliste eingetragen und ausgedruckt (Ausdruck für die einzelnen Beschlüsse Blatt 43 – 78 Band II). In der jeweils rotgefärbten Tabellenzeile sind die Vollmachten aufgeführt, die von der Beigeladenen – da nur als Fax oder Kopie vorliegend – nicht mitgezählt wurden.
Für die Wohnungseigentümerversammlung liegt ein Protokoll vor (Bl. 2 bis 32 Band I). Darin sind als anwesende Miteigentumsanteile 8.541,21 Miteigentumsanteile benannt, davon in Vollmacht 4.601,50 Miteigentumsanteile.
In der handschriftlich ausgefüllten Anwesenheitsliste zu der Wohnungseigentümerversammlung (Bl. 28-32 Band I) sind 8.224,44 Miteigentumsanteile als ordnungsgemäß vertreten bezeichnet, weitere 218,35 Miteigentumsanteile als „ungültig, keine Originalvollmacht“.
Mündlich wurde durch den Verwalter zu Beginn der Versammlung angegeben, es seien 8.750,86 Miteigentumsanteile vertreten (Bl. 5 Band I, Bl. 33 Band II).
In der Folge wurde eine Vielzahl von Beschlüssen gefasst, unter anderem die nunmehr angefochtenen bezüglich der Entlastung des Beirates und der Verwaltung, über die Sanierung der Rohrleitungssysteme, die Wahl des Verwalterbeirates und die Bestellung des Verwalters.
Dabei konnten sich die Kläger mit ihren Vorstellungen über die Beschlussfassung nicht durchsetzen; im Wesentlichen ergingen die Beschlüsse mehrheitlich gegen die Stimmen der Kläger und der von ihnen vertretenen Wohnungseigentümer (insgesamt verfügten die Kläger so über 3.646,32 Miteigentumsanteile Stimmkraft).
Die Kläger sind inhaltlich mit den Beschlüssen nicht einverstanden. Darüber hinaus machen sie formale Mängel geltend. Das Abstimmungsverfahren sei „chaotisch“ verlaufen. Sowohl die erstmalige Nichtbeachtung von Fax-Vollmachten sowie die Anwendung der Subtraktionsmethode ohne genaue Erfassung der abstimmenden Personen seien nicht zulässig.
Die Kläger beantragen, wie erkannt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie halten das Vorgehen der Beigeladenen für korrekt. Abgesehen von einem einfachen Rechenfehler bei der erstmaligen mündlichen Durchgabe der anwesenden Miteigentumsanteile sei das Verfahren sauber und übersichtlich durchgeführt worden.
Am 14.01.2012 – mithin nach Rechtshängigkeit des vorliegenden Verfahrens – hat eine außerordentliche Versammlung der Wohnungseigentümer stattgefunden (Bl. 195 – 201 Band II). In dieser Versammlung wurde jeweils die Aufhebung der im vorliegenden Verfahren angefochtenen Beschlüsse zur Abstimmung gestellt. Eine Aufhebung der Beschlüsse ist jeweils mehrheitlich abgelehnt worden (Bl. 199 – 200 Band II).
Entscheidungsgründe
Die Klage hat Erfolg.
1. Die Anträge sind binnen eines Monats nach Beschlussfassung bei Gericht eingegangen (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG).
2. Die Kläger sind klagebefugt. Das gilt auch in der Hinsicht, als sie sich auf Umstände berufen, die sie nicht unmittelbar selbst betreffen; so hatten sie selbst keinerlei Vollmachten vorgelegt, die nur als Kopie oder als Fax vorlagen. Denn jeder Wohnungseigentümer hat einen individuellen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung des Objektes (§ 21 Abs. 4 WEG). Zudem hat die Prüfung innerhalb einer einmal vorliegenden Anfechtungsklage umfänglich zu erfolgen (§ 48 Abs. 4 WEG).
3. Auch die neuerlich in der Wohnungseigentümerversammlung von 14.01.2012 gefassten Beschlüsse stehen dem Rechtsschutzbedürfnis der Kläger nicht entgegen. Zwar entfällt in der Regel das Rechtschutzbedürfnis, wenn ein inhaltsgleicher Zweitbeschluss Bestandskraft erlangt hat (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 46 RN 22). Unabhängig von der Frage der Bestandskraft der Beschlüsse vom 14.01.2012 stellen diese aber bereits inhaltlich keinen Wiederholungsbeschluss für die in Rede stehenden Streitgegenstände dar. Der zur Abstimmung gestellte Wortlaut lautet jeweils:
„Der in der Eigentümerversammlung vom 2. Juli 2011 zum Tagesordnungspunkt … gefasste Beschluss wird aufgehoben“.
Diese Beschlussfassung ist jeweils mehrheitlich abgelehnt worden. Damit sind bereits vom Regelungsgehalt her die einzelnen angefochtenen Beschlüsse vom 02.07.2011 nicht etwa bestätigt worden, sondern nur nicht aufgehoben. Die in den Beschlüssen vom 02.07.2011 vorgenommenen Regelungen lassen sich – wenn die Beschlüsse vom 02.07.2011 ihre Wirksamkeit verlieren – nicht auf die nunmehrigen Beschlüsse vom 14.01.2012 stützen. Damit kommt es nach wie vor allein auf die Bewertung der Beschlüsse vom 02.07.2011 an.
4. In der Sache sind die streitgegenständlichen Beschlüsse vom 02.07.2011 unter Verstoß gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) zustande gekommen. Das Verfahren litt unter zwei auf die Wirksamkeit der Beschlüsse durchschlagenden Mängeln.
Im Einzelnen:
5. Zum einen wurde das tatsächliche Ergebnis der Abstimmungen über die zugrundeliegenden Beschlussanträge von der Versammlungsleitung nicht fehlerfrei ermittelt. Wohl begegnet es keinen grundsätzlichen Bedenken, für die Stimmauszählung auf die Subtraktionsmethode zurückzugreifen. Dabei wird nach der Abstimmung über zwei von drei – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten – Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage gewertet. Fehlt es – wie hier – an Regeln zur Ermittlung des tatsächlichen Ergebnisses der Abstimmung in der Gemeinschaftsordnung, ist das genannte Vorgehen zulässig (BGH vom 19.09.2002 – V ZB 37/02).
Allerdings sind begleitende organisatorische Maßnahmen zur korrekten Feststellung der Anwesenheiten erforderlich, um mit der Subtraktionsmethode das tatsächliche Abstimmungsergebnis durch eine Rechenoperation hinreichend verlässlich ermitteln zu können. Dazu gehört es, für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer sowie deren Stimmkraft festzustellen. Dabei sind insbesondere bei knappen Mehrheitsverhältnissen genaue Feststellungen erforderlich, etwa durch sorgfältige Kontrolle des Teilnehmerverzeichnisses und dessen ständige Fortschreibung, die den einzelnen Abstimmungen zugeordnet werden kann (BGH a.a.O.). Daran fehlt es. So war dem Versammlungsleiter bereits die genaue Anzahl der vertretenen Miteigentumsanteile im Moment der Versammlungsdurchführung ersichtlich nicht bekannt. Die in der Wohnungseigentümerverhandlung mündlich bekannt gegebenen 8.750,86 Miteigentumsanteile waren unstreitig falsch. Die in der Anwesenheitsliste aufgeführten – insgesamt – Miteigentumsanteile von 8.442,79 weichen wiederum ab von dem Betrag 8.541,21 im Protokoll (Blatt 18 Band I) und den rechnergestützt ausgedruckten Listen (Bl. 43 – 78 Band II).
Damit fehlt es jedenfalls in einer Wohnungseigentümerversammlung, die aufgrund der nicht auf einen Blick überschaubaren Anzahl von Teilnehmern nicht ohne weiteres zahlenmäßig abgeschätzt werden kann, an einer tragfähigen Basis für die Anwendung der Subtraktionsmethode.
6. Auch der Umgang mit den Fax-/Kopievollmachten geschah unter Verstoß gegen die Teilhaberrechte der einzelnen betroffenen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dabei oblag es dem Grundsatz nach der für die Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Gemeinschaftsordnung den einzelnen Miteigentümern, die Vertretungsbefugnis durch schriftliche Vollmacht nachzuweisen (§ 9 Abs. 7 Satz 3 Gemeinschaftsordnung). Dieses Merkmal erfordert einen Text mit eigenhändiger Namensunterschrift (§ 126 Abs. 1 BGB) – eine Kopie oder ein Fax sind dafür nicht hinreichend.
Es steht auch dem Empfänger der fraglichen Willenserklärung frei, die Erklärung zurückzuweisen, wenn es an der erforderlichen Vollmachtsurkunde fehlt (§ 174 Satz 1 BGB). Als Empfänger im Sinne dieser Vorschrift ist jedenfalls auch der an einer Wohnungseigentümerversammlung teilnehmende Wohnungseigentümer aufzufassen (OLG München vom 11.12.2007 – 34 WX 91/07 RN 31).
Nach Auffassung des erkennenden Gerichtes ist für die Situation einer Abstimmung über einen Beschlussentwurf der Versammlungsleiter selbst auch Adressat der Bevollmächtigungserklärung und mithin berechtigt, in eigener Person eine Erklärung mangels hinreichender Vollmachtsurkunde zurückzuweisen. Denn es ist der Versammlungsleiter, der die Abstimmung durchzuführen und das Beschlussergebnis festzustellen hat. Um so mehr gilt dies, wenn – wie hier – in der Gemeinschaftsordnung gesondert die Nachweisform für die Vertretungsbefugnis (schriftliche Vollmacht) geregelt ist. Mit diesen Vorgaben handelt ein Wohnungseigentumsverwalter – isoliert betrachtet – ordnungsgemäß, wenn er Vollmachten ohne den vorgesehenen schriftlichen Nachweis zurückweist.
Indes hat der Verwalter die Ansetzung der Wohnungseigentümerversammlung so durchzuführen, dass der einzelne Wohnungseigentümer in die Lage versetzt wird, terminlich und inhaltlich zu disponieren; zu entscheiden, ob er angesichts der angesetzten Beschlussgegenstände selbst teilnehmen möchte oder gegebenenfalls eine Vollmacht erteilen. Diese gesetzliche Tendenz ergibt sich sowohl aus den Regelungen über die Ladungsfrist (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG), als auch aus dem Erfordernis, den Beschlussgegenstand bei der Einberufung zu bezeichnen (§ 23 Abs. 2 WEG). Sie folgt im Übrigen aus dem Charakter der Wohnungseigentümergemeinschaft als eines Verbandes, der über die Mitwirkungsrechte seiner Mitglieder gestaltet wird und die ansonsten ausgehöhlt würden.
Hier waren in den vergangenen Jahren jedenfalls ab 2005 durchgehend auch Vollmachten akzeptiert worden, die nur in Kopieform oder als Fax vorlagen. Bezüglich der vorangegangenen Wohnungseigentümerversammlung vom Juni 2010 beruft sich die Beigeladene noch im jetzigen Verfahren darauf, sie habe – sogar nur – eine telefonische Vollmacht des Klägers zu 2. für dessen Mitwirkung an der Versammlung zugrunde gelegt. Darüber hinaus spielten die Vollmachten in den Wohnungseigentümerversammlungen dieser Wohnungseigentümergemeinschaft auch eine erhebliche Rolle. Sowohl in den vergangenen Jahren wie auch in der streitgegenständlichen Versammlung war die Mehrheit der Miteigentumsanteile nicht persönlich vertreten, sondern durch eine Vollmacht.
Bei dieser Ausgangslage oblag es der Beigeladenen als Verwalterin, die Wohnungseigentümer im Ladungsschreiben auf die beabsichtigte Änderung im Umgang mit erteilten Vollmachten hinzuweisen. Das ist ausweislich der Ladung vom 10.06.2011 (Bl. 149, Band II) nicht geschehen. Ersichtlich schätzten die damaligen Beiratsmitglieder diese Thematik eines unangekündigten Wechsels auf die – als solche korrekte – strengere Sichtweise ebenfalls als kritisch ein. Dies lässt sich ihrem Schreiben vom 28.06.2011 entnehmen (Bl. 60 Band I), in dem die Wohnungseigentümer an die formalen Anforderungen für eine Vollmacht erinnert wurden. Dieser Brief allerdings stammt zum einen nicht von der einladenden Verwalterin – der Versammlungsleiterin – zum anderen kam er bei normalem Postlauf am 30.06.2011 bei den Wohnungseigentümern an, zwei Tage vor Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung und mithin binnen einer Frist, die für die Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Bevollmächtigung nur noch im Einzelfall Gelegenheit bieten konnte (da ja gerade eine Schnellreaktion durch Fax oder E-Mail nicht ausreichend war).
7. Die angefochtenen Beschlüsse sind aufgrund des aufgezeigten doppelten Verfahrensmangels für ungültig zu erklären. Ist eine Wohnungseigentümerversammlung – wie hier – nicht vorschriftsmäßig einberufen oder durchgeführt worden, so ist von der Ungültigerklärung nur abzusehen, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der Mangel auf die Beschlussfassung ohne Einfluss geblieben ist (Bärmann/Wenzel, WEG, § 46 RN 83). Vorliegend besteht bereits zwischen der mündlich festgestellten Zahl zu dem Beschluss berechtigten Miteigentumsanteilen (8.750,86) und denjenigen nach Anwesenheitsliste (8.224,44; Bl. 32 Band I) ein deutlicher Unterschied von über 500 Miteigentumsanteilen. Die Zurückweisung von nicht formgerechten Vollmachten betraf 478,27 Miteigentumsanteile (Bl. 44 Band II). Hinzu kommen die Unsicherheiten bezüglich der nicht dokumentierten Anwesenheiten bei den einzelnen Beschlussfassungen, die nicht weiter quantifizierbar sind. Insgesamt sind die Ergebnisfeststellungen mithin mit Unsicherheiten befrachtet, die es erfordern, sie für ungültig zu erklären.
8. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Für eine Auferlegung der Kosten (auch) auf die Beigeladene sind die Voraussetzungen nicht erfüllt (§ 49 II WEG). Angesichts der jahrelang nicht beanstandeten generellen Abstimmungspraxis fällt der Verwalterin kein grobes Verschulden zur Last. Bezüglich des Umganges mit den Fax-Vollmachten kommt der Beigeladenen zu gute, einen formal von der Gemeinschaftsordnung gedeckten Standpunkt eingenommen zu haben.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
