Wertgutachten auf Basis nicht verlässlicher Bodenrichtwerte – Unbrauchbarkeit

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AG Bad Urach, Az.: 1 C 305/18, Urteil vom 12.12.2018

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Streitwert: 2.851,56 €

Tatbestand

Der Kläger ist Sachverständiger für Immobilien. Der Beklagte ist Mitglied einer Erbengemeinschaft, die unter anderem um den Wert des Grundstücks einer früheren Schreinerei in der M-Straße 58/1 in M (Flurstück Nr. …) streitet. Der Beklagte gab beim Kläger am 16.11.2017 ein Verkehrswertgutachten in Auftrag. Der Kläger erstellte das Gutachten am 16.05.2018 und auf Nachfragen des Beklagten drei schriftliche Stellungnahmen. Für das Gutachten legte der Kläger am 18.05.2018 Rechnung über 2.018,56 € und für die Stellungnahmen am 07.08.2018 über 833,- €. Diese Rechnungen sind Gegenstand der Klage. Das vom Kläger zunächst angerufene Amtsgericht Balingen hat den Rechtsstreit wegen örtlicher Unzuständigkeit durch Beschluss vom 21.09 2018 das Amtsgericht Bad Urach verwiesen.

Der Kläger behauptet, das Gutachten sei auftragsgemäß und nach den Regeln des Fachs erstellt und richtig. Das Grundstück liege in einem Gebiet ohne Bebauungsplan mit zum Teil gewerblicher, zum Teil gemischter und zum größeren Teil – vor allem in den letzten Jahren – wohnlicher Nutzung. Daher stelle das Gutachten zu Recht auf den Bodenrichtwert für eine Wohnnutzung ab. Die vorgerichtlich vom Beklagten erhobenen Einwände stellten bloße Ausflüchte dar, die inhaltlich neben der Sache lägen. Die Vergütungspflicht für ergänzende Stellungnahmen sei mit dem Beklagten schriftlich vereinbart worden.

Der Kläger beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 2.851,56 € nebst fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit der Klage zu bezahlen;

2. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 281,30 € an außergerichtlichen Anwaltskosten zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, das Gutachten sei nicht abgenommen und verwendet worden, sondern mangelhaft und nicht brauchbar. Der Kläger sei beim Bodenrichtwert von einem falschen Ausgangspunkt ausgegangen. Die Stadt M habe das fragliche Gebiet gerade nicht zu einem Wohngebiet planerisch weiterentwickelt. Ein Honorar für die Stellungnahmen sei weder wirksam vereinbart noch für derlei Nachbesserungen geschuldet.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 05.12.2018 verwiesen, auch wegen des Ergebnisses des vom Gericht eingeholten, mündlichen Gutachtens der Sachverständigen Dipl.-Ing. O.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Werklohn zu, weil das Gutachten weder abgenommen noch abnahmefähig ist und der Kläger eine Nachbesserung verweigert hat. Die vom Kläger als Ausflüchte und Informationsmüll abgetanen Einwendungen des Beklagten greifen durch.

Nach dem Ergebnis des gerichtlichen Gutachtens, das die Sachverständige Dipl.-Ing. O nachvollziehbar und detailliert begründet hat, wird das Gutachten des Klägers der Aufgabenstellung nicht gerecht, den Verkehrswert des Grundstücks unter Berücksichtigung aller wertbildenden Faktoren zu bestimmen und dem Beklagten ein zutreffendes Bild vom zu erwartenden Verkaufspreis des Grundstücks zu vermitteln.

Maßgeblich für die Anforderungen an das Gutachten sind einerseits die Aufgabenstellung, hier vor dem dem Kläger bekannten Hintergrund, dem Beklagten eine Argumentationsgrundlage in den Auseinandersetzungen innerhalb der Erbengemeinschaft zu verschaffen, andererseits die anerkannten Regeln der Grundstücksbewertung, insbesondere nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Nach § 2 ImmoWertV sind der Wertermittlung neben dem Grundstückszustand die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zugrunde zu legen und künftige Entwicklungen zu berücksichtigen, wenn diese mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind. Die allgemeinen Wertverhältnisse bestimmen sich unter anderem nach den Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der nach § 30, 33 und 34 BauGB zulässigen baulichen Nutzung (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Für die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren ist, falls keine ausreichenden Vergleichspreise verfügbar sind, auf die Bodenrichtwerte abzustellen (§ 16 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV).

Das hat der Kläger im streitgegenständlichen Gutachten auch getan, allerdings in der Weise, dass er unter Hinweis auf die „gewollte kommunale Planung unter Berücksichtigung des ‚highest and best use‘“ eine künftige wohnwirtschaftliche Nutzung unterstellt und wegen möglichen Beeinträchtigungen durch benachbarte Gewerbebetriebe der Bodenrichtwert für eine gemischte Nutzung von 280,- € pro Quadratmeter herangezogen hat.

Allerdings ist die Annahme des Klägers, für das streitgegenständliche Grundstück könne derzeit von einer künftigen Wohnnutzung ausgegangen und auf dem Bodenrichtwert für eine gemischte Nutzung aufgebaut werden, weder von der rechtlichen noch von der tatsächlichen Seite her abgesichert noch wird diese Herangehensweise der Aufgabenstellung gerecht, dem Beklagten ein ausreichend sichereres Bild vom zu erwartenden Verkaufserlös des Grundstücks im Rahmen der Auseinandersetzungen in der Erbengemeinschaft zu vermitteln. Dieser grundlegende Mangel macht das Gutachten unbrauchbar.

Die gerichtliche Sachverständige O hat nachvollziehbar beanstandet, dass der Kläger den Bodenrichtwert für ein Mischgebiet herangezogen hat, obwohl es für das fragliche Gebiet keinen tauglichen Bodenrichtwert gibt. Die Bodenrichtwertkarte der Stadt M weist zwei Bodenrichtwerte für gewerbliche Nutzung und für Mischnutzung aus, die um 100 % auseinander liegen. Das widerspricht der Vorgabe von § 196 BauGB, wonach ein Bodenrichtwert nur für eine nach Art und Maß der Nutzung einheitliche Zone festgelegt werden kann. Im Ergebnis gibt es daher – für einen Fachmann erkennbar – keinen verlässlichen Bodenrichtwert. Schon diese Besonderheit streift das Gutachten nur, indem referiert wird, dass die Bodenrichtwertkarte zwischen gewerblicher und gemischter Nutzung unterscheide, ohne das durch die unzulässige Festsetzung entstehende rechtliche Problem offenzulegen. Das Gutachten des Klägers steht damit auf tönernen Füßen, denn mit genau dieser Begründung könnte ein anderer Gutachter, der möglicherweise von einem anderen Mitglied der Erbengemeinschaft ins Feld geschickt sein könnte, den vom Kläger ermittelten Wert mit beachtlichen Argumenten schon von vornherein in Frage stellen.

Rechtlich und tatsächlich nicht abgesichert ist zudem die Annahme des Klägers, im Zweifel sei der Verkehrswert nach der bestmöglichen Verwendung („highest and best use“) zu bestimmen. Abgesehen davon, dass die Immobilienwertermittlungsverordnung eine Bewertung in erster Linie auf Basis tatsächlicher, aktueller Nutzung vorsieht und künftige Nutzungen nur einbezieht, „wenn diese mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind“ (§ 2 ImmoWertV), also keineswegs dem mit dem IFRS 13-Standard eingeführten Bilanzierungsprinzip des „highest and best use“ folgt, könnte eine solche bestmögliche Verwendung nur angenommen werden, wenn diese u.a. rechtlich zulässig wäre (Petersen/Bansbach/Dornbach, IFRS Praxishandbuch, 8. Aufl. 2013, Ziff. I.3.5.4, IFRS 13.28). Genau das ist hier aber offen.

Denn ob auf dem streitgegenständlichen Grundstück eine Wohnbebauung möglich wäre, ist bestenfalls unsicher und nur im Weg einer Bauvoranfrage zu klären, wie die mündliche Verhandlung ergeben hat. Der vom Kläger im Gutachten (Ziff. 4.2, Seite 11) referierte „Grundsatzbeschluss des Gemeinderats“ vom 16.07.2009 (Anl. A 2 zur Klagerwiderung, Bl. 139 d.A.) beschreibt nur das Problem, dass das betroffene Gebiet, ursprünglich ein reines Gewerbegebiet, aus Gründen des Bestandsschutzes bislang planerisch nicht weiterentwickelt werden konnte. Der Gemeinderat formuliert zwar das Ziel einer langfristigen Entflechtung der gemischten Nutzung, jedoch ohne die Neuansiedlung von gewerblichen Nutzungen auszuschließen. Eine Lösung des Problems enthält der Beschluss des Gemeinderats nicht, sondern überlässt den Konflikt dem einzelnen Baugenehmigungsverfahren für den unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, also der Abwägung im Einzelfall aufgrund der Umgebungsbebauung. Nur für das Gelände der Fa. Krämer hat der Gemeinderat gezielt eine Wohnbebauung in sein Konzept einbezogen, dies jedoch unter Hinweis darauf, dass die Verträglichkeit dieser Bebauung „zwischen vorhandenen und zu schützenden Gewerbebetrieben und der Wohnnutzung“ durch Gutachten belegt sei.

Wie von Beklagtenseite zu Recht moniert wird, heißt das für das streitgegenständliche Grundstück nicht, dass eine künftige Wohnnutzung zugrunde gelegt werden kann. Dieses Grundstück ist von rein gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken umgeben (vgl. Anl. A 1 zum Klägerschriftsatz vom 25.10.2018, Bl. 138 d.A.). Die gerichtliche Sachverständige verweist darauf, dass letztlich nur im Weg einer Bauvoranfrage und durch Einholung eines Immissionsgutachtens geklärt werden könnte, ob eine Wohnbebauung möglich wäre. Das hat der Kläger indirekt auch bestätigt, indem er in der mündlichen Verhandlung angegeben hat, beim Kreisbauamt halte man eine Genehmigung für ein Wohnhaus für denkbar, aber bei der Stadt M gebe man sich bedeckt und verweise darauf, dass „alles vom Gutachten abhänge“. Die Sache liegt eben anders als beim Krämer-Areal im Jahr 2009, in dem die Bebaubarkeit mit Wohnung immissionsschutzrechtlich geklärt war.

Im Gutachten des Klägers ist jedoch keine Rede davon, dass der zugrunde gelegte Bodenrichtwert für eine gemischte Nutzung nur dann etwas über den tatsächlichen Wert des Grundstücks aussagen würde, wenn ein einzuholendes Immissionsgutachten für eine Wohnbebauung grünes Licht gäbe. Mit derselben (Un-) Sicherheit hätte der Kläger den Wert für eine gewerbliche Nutzung zugrunde legen können, der ebenfalls nur gelten würde, wenn ein Immissionsgutachten eine solche Nutzung erlauben würde. Zu Recht folgert die gerichtliche Sachverständige O aus diesem Befund, dass der Kläger entweder alternative Grundstückswerte hätte ausweisen müssen in Abhängigkeit vom Ausgang eines Immissionsgutachtens oder dass er vom Auftraggeber eine Vorgabe hätte einholen müssen, von welcher Nutzung ausgegangen werden solle. Nicht anders als im Gerichtsverfahren ist es Sache des Auftraggebers (und nicht des Sachverständigen), die Anknüpfungs- und Ausgangstatsachen zu ermitteln oder vorzugeben. Wenn sich unter den gegebenen Umständen ein Wert nicht bestimmten lässt, wäre dieses „non liquet“ eben das richtige Ergebnis des Gutachtens gewesen. Das hätte der Kläger, wie die Sachverständige O ebenfalls ausgeführt hat, dem Beklagten rechtzeitig mitteilen und offenlegen müssen, nämlich dass eine verlässliche Bewertung ohne weitere Tatsachengrundlagen im Moment nicht möglich ist. In der jetzigen Form ist das Gutachten des Klägers der gerichtlichen Sachverständigen zufolge schlicht unbrauchbar.

Dieser Bewertung schließt sich das Gericht an. Auch wenn vieles dafür spricht, dass die Stadt M ein Interesse daran hat, im fraglichen Gebiet künftig Wohnhäuser zu genehmigen und Gewerbe auf anderen, geeigneteren Flächen anzusiedeln, bleibt das Problem der Einzelfallgenehmigung und der Unsicherheit für jeden Eigentümer und Interessenten. Dass sich diese Unsicherheit auf den Preis nicht auswirken soll und im Gutachten des Klägers nirgends vorkommt, insbesondere nicht durch einen Abschlag auf den Preis berücksichtigt wird, ist schwer zu glauben und erweckt jedenfalls so erhebliche Zweifel, dass das Gutachten seiner Aufgabe einer verbindlichen und nachvollziehbaren Klärung eines Streitpunkts innerhalb der Erbengemeinschaft nicht gerecht werden kann.

Der Rechtfertigungsversuch des Klägers, dass einem Auftraggeber mit einer Preisspanne oder einem bloßen Hinweis auf die Unmöglichkeit einer verlässlichen Bewertung nicht gedient sei, weil dieser eben „einen Preis“ benötige, überzeugt nicht. Noch viel weniger ist dem Auftraggeber mit einem nur möglicherweise erzielbaren, aber aktuell nicht verlässlichen Preis auf Basis einer leicht angreifbaren Preisermittlung gedient. Hätte der Kläger das Problem frühzeitig offengelegt, hätte der Beklagte sich entscheiden können, ob er wirklich 2.000,- € für ein schriftliches Gutachten auszugeben bereit ist, mit dem er hinterher letztlich nicht mehr als eine Prognose für einen möglichen oder wahrscheinlichen Wert belegen kann, der aktuell aber mit diversen Unsicherheiten versehen ist und ohne weitere Abklärung jedenfalls kurzfristig kaum auf dem Markt zu erzielen sein wird.

Noch weniger überzeugt der Hinweis des Klägers darauf, dass dem Beklagten die unsichere Situation und der entsprechende Gemeinderatsbeschluss bekannt gewesen seien. Denn es ist gerade Aufgabe des Klägers als Fachmann, aus dieser Situation die richtigen Schlüsse zu ziehen und die Auswirkungen aufzuzeigen.

Hinzu kommt: Als Immobiliensachverständiger hatte der Kläger den für beratende Dienstleistungen allgemein geltenden Grundsatz des sichersten Weges zu beachten. Dazu gehört, Risiken der Beratung bzw. Bewertung offen zu legen und dem Auftraggeber eine Grundlage für eine verantwortliche eigene Entscheidung zu verschaffen. Dieser Aufgabe wäre die Angabe einer Preisspanne unter Hinweis auf die Notwendigkeit einer Bauvoranfrage inklusive Immissionsgutachten gerecht geworden, ohne dass dazu ein ausgearbeitetes schriftliches Gutachten und drei nachträgliche Stellungnahmen nötig gewesen wären. Untauglich ist dagegen, einen objektiv unsicheren Wert ohne Einschränkung als Verkehrswert auszuwerfen.

Eine Vergütung für die drei nachträglichen Stellungnahmen zum Gutachten schuldet der Beklagte ohnehin nicht. Abgesehen davon, dass die Vergütungsklausel in § 7.1 des Vertrags der Parteien unwirksam sein dürfte, weil das Recht auf kostenlose Nachbesserung von Mängeln auf offensichtliche Fehler beschränkt und die Beweislast für die Vergütungspflicht auf den Auftraggeber verlagert wird, enthalten die drei Stellungnahmen des Kläger im Grund nur einen inhaltlichen, später wiederholten Teil, der unter demselben Mangel leidet wie das Gutachten selbst, nur dass der Mangel in den Stellungnahmen auch noch verteidigt wird. Im Übrigen betreffen die Stellungnahmen allgemeinen Schriftverkehr rund um die Auftragsabwicklung, der zum normalen, nicht auf den Auftraggeber überwälzbaren Geschäftsaufwand jedes Auftragnehmers gehört. Die Stellungnahme zu dem vom Kläger eingeräumten Lapsus, das Gutachten an eine unbefugte Person übersandt zu haben, ist erst recht nicht vergütungspflichtig. Es kommt daher nicht darauf an, ob es sein kann, dass ein versierter Fachmann acht Stunden für Stellungnahmen der vorliegenden Art benötigt, die sein Kerngeschäft betreffen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 S. 1 ZPO.