Contact for English speaking clientsLG Cottbus – Az.: 1 O 263/18 – Urteil vom 13.05.2020
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 24.990,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Maklerlohn aus der Vermittlung einer von den Beklagten erworbenen Immobilie.
Der Kläger inserierte online auf „…………..“ ein Immobilienangebot „Wohnen und Vermieten im Mehrfamilienwohnhaus mit Ferienwohnhaus …………..“ in ………….., ……………
Die Beklagte zu 1 meldete sich per E-Mail vom 17.04.2018 bei dem Kläger, bekundete ihr Interesse an diesem Objekt und bat um Kontaktaufnahme und einen Besichtigungstermin. Der Kläger antwortete mit E-Mail vom 18.04.2018 auszugsweise wie folgt.:
„Gerne lassen wir Ihnen weitere Informationen zum Objekt Mehrfamilienhaus mit Ferienwohnhaus, ……………………… (…) zukommen.
(…)
Sind Sie damit einverstanden, dass wir Ihnen die Informationen schon vor Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist zuschicken und den Maklervertrag somit ausführen? Bei vollständiger Erfüllung der Maklertätigkeit erlischt damit Ihr 14-tägiges Widerrufsrecht.
Eine vollständige Belehrung über Ihr Widerrufsrecht als Verbraucher finden Sie unten beigefügt.
Da die Provision selbstverständlich nur dann anfällt, wenn Sie das Objekt auch tatsächlich kaufen bzw. mieten, bleibt Ihre Anfrage auch bei Einwilligung zur sofortigen Maklertätigkeit insoweit unverbindlich.
Bitte bestätigen Sie per E-Mail, wenn wir für Sie vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig werden sollen und Sie den oben genannten Hinweis zum Erlöschen des Widerrufsrechts zur Kenntnis genommen haben. Füllen Sie bitte nach Möglichkeit dazu die E-Mail Anlage aus.
Sobald Ihre Bestätigung vorliegt, lassen wir Ihnen umgehend detaillierte Information zum Objekt zukommen und können Besichtigungstermine vereinbaren. Ansonsten senden wir Ihnen die Informationen gerne nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist zu.“
Der E-Mail beigefügt war folgende Anlage:
Widerrufsbelehrung für Verbraucher
Widerrufsrecht
Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen.
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses (Kontaktaufnahme auf ein Inserat per Telefon oder E-Mail u.a.m.).
(…)
Hinweis zum vorzeitigen Erlöschen des Widerrufsrechts
Ihr Widerrufsrecht erlischt bei einem Vertrag zu Erbringung von Dienstleistungen vorzeitig, wenn wir die Dienstleistung vollständig erbracht haben und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen haben, nachdem Sie dazu Ihre ausdrückliche Zustimmung gegeben haben und gleichzeitig Ihre Kenntnis davon bestätigt haben, dass Sie Ihr Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch uns verlieren.“
Es folgte ein Muster-Widerrufsformular und folgende Muster-Verzichtserklärung auf das Widerrufsrecht:
„Ich bin einverstanden und verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Maklertätigkeit beginnen. Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerspruchsrecht verliere.“
Zum näheren Inhalt der Email wird Bezug genommen auf Anlage K 3, Bl. 10 RS bis Bl. 12 d.A.
Die Beklagte zu 1 übersandte die vom Kläger überlassene „Verzichtserklärung meines Widerrufrechts“ ausgefüllt, unterschrieben und datiert vom 19.04.2018 zurück (Anlagenkonvolut B 1, vorgelegt von Klägerseite, Bl. 57 d.A.).
Die Parteien vereinbarten einen Besichtigungstermin des Objektes zum 27.04.2018. Zugegen waren auch die Eltern der Beklagten zu 1, die Zeugen …… . Die Beklagten unterschrieben vor Ort den vom Kläger vorgelegten „Provisionsvertrag mit Widerrufsbelehrung“, streitig ist zwischen den Parteien der Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vertrags.
Der Vertrag lautet wie folgt:
„Provisionsvertrag mit Widerrufsbelehrung
Objekt: Mehrfamilienwohnhaus mit Ferienwohnhaus ……
(…)
Beim Abschluss eines notariellen Kaufvertrages ist eine Käuferprovision von 6,0 % (zzgl. der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrwertsteuer von z.Z. 19 %) vom beurkundeten Kaufpreis verdient und fällig und an uns vom Käufer zu zahlen.
(…)
Die Provision zzgl. MwSt. ist bei Abschluss eines Vertrages durch unseren Nachweis oder unsere Vermittlung vom Käufer des o.g. Objektes oder des Grundstücks fällig.
(…)
Widerrufsbelehrung
Widerrufsrecht bei außerhalb der Geschäftsräume geschlossener Verträge:
Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen.
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsschlusses.
Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (Adresse nebst Telefon-, Faxnummer und Emailadresse) mittels einer eindeutigen Erklärung (zum Beispiel ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Sie können dafür das beigefügte Widerrufsformular (S. 3) verwenden, das jedoch nicht vorgeschrieben ist.
Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.
Folgen des Widerrufs
Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, einschließlich der Lieferkosten (mit Ausnahme der zusätzlichen Kosten, die sich daraus ergeben, dass Sie eine andere Art der Lieferung als die von uns angebotene, günstigste Standardlieferung gewählt haben), unverzüglich und spätestens binnen 14 Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns eingegangen ist. (…)
Verzichtserklärung des Widerrufsrechts (S. 4)
Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen während der Widerrufsfrist beginnen sollen, so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistung entspricht.
(Unterschriften)
Widerrufsformular
(…)
Nachweis und Vermittlung: Mehrfamilienwohnhaus mit Ferienwohnhaus, ……
(…)
Formular: Verzichtserklärung des Widerrufsrechts
Bei vorzeitigem Beginn der Leistungen bei Verträgen, die außerhalb der Geschäftsräume des Vermittlers abgeschlossen worden sind.
In Kenntnis der obigen Widerrufsbelehrung verlange ich ausdrücklich, dass das Sachverständigen- und Immobilienbüro ………. (Adresse) mit seiner Leistung bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt. Ich wurde darüber informiert, dass ich für den Fall, dass ich doch noch vom Vertrag zurücktreten sollte, dem Sachverständigen- und Immobilienbüro ………. für die bis dahin erbrachten Leistungen (Wertersatz § 357 Abs. 8 BGB) nach der im Vertrag vereinbarten Abrechnungsbasis bezahlen muss.
Mir ist auch bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch das Sachverständigen- und Immobilienbüro ………. mein Widerrufsrecht verliere (§ 356 Abs. 4 BGB).“
Der Vertrag ist unterzeichnet vom Kläger und den Beklagten, das Formular „Verzichtserklärung des Widerrufsrechts“ ist ausgefüllt, mit 27.04.2018 datiert und von den Beklagten unterzeichnet.
Wegen des näheren Inhalts des Vertrags wird auf die Anlage K1, Bl. 8-9 RS d. A. verwiesen.
Die Beklagten legten im Verfahren eine andere Vertragsversion vor, die sich in 2 Punkten unterscheidet: Als Käuferprovision ist 7,14 % (inkl. der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrwertsteuer von z.Z. 19 %) angegeben. Im Widerrufsformular heißt es: „Nachweis und Vermittlung: Komfortables Wohnhaus mit Doppelgarage, ………….., …………..“. Wegen des näheren Inhalts wird auf den von den Beklagten vorgelegten Provisionsvertrag in Anl. B1, Bl. 42-44 d.A. verwiesen. Über ein Grundstück in der ………….. in ………….. hatten die Parteien nicht gesprochen.
Der Kläger überließ den Beklagten nach der Besichtigung ein Exposé über das Grundstück. Eine zweite Besichtigung erfolgte am 02.05.2018 gemeinsam mit der Eigentümerin der Immobilie, der Zeugin ………….., weitere Besprechungen folgten am 15.05.2018, 24.05.2018, 21.06.2018 und am 28.06.2018.
Die Beklagten erwarben zu einem nicht näher genannten Zeitpunkt nach der Besichtigung die Immobilie. Die Zeugin ………….. erklärte in der Folge den Rücktritt vom Verkauf. Mit Schreiben vom 13.08.2018 erklärten die Beklagten den Widerruf des Provisionsvertrags vom 27.04.2018 (Anlage K 10, Bl. 22 d.A.). Später erwarben die Beklagten die Immobilie erneut.
Mit Schreiben vom 27.09.2018 stellte der Kläger eine Provision i.H.v. 24.990,00 € in Rechnung. Das Anschreiben war gerichtet an die Beklagten, die Rechnung adressiert an die Beklagte zu 1 und Herrn ………….., den bisherigen Beklagten zu 2. Der Kläger stellte ausgehend von einem beurkundeten Kaufpreis von 350.000,00 € eine Provision von 6 % zzgl. 19 % Mehrwertsteuer in Rechnung (Anlage K 7, Bl. 20 RS d.A.). Mit Schreiben vom 12.10.2018 mahnte der Kläger den Betrag nebst Mahngebühren von 2,50 € bei den Beklagten an. Diese leisteten keine Zahlung.
Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten vor der Besichtigung des Kaufobjektes den Widerrufsverzicht erklärt. Bei der falschen Grundstücksangabe in dem von Beklagtenseite vorgelegten Widerrufsformular handele es sich entweder um einen Schreibfehler oder die Beklagten hätten sich dieses Widerrufsformular anderweitig beschafft.
Der Kläger ist der Auffassung, seine Email vom 17.04.2018 an die Beklagte zu 1 habe keinerlei vertragliche Verpflichtungen enthalten und lediglich der Vertragsanbahnung gedient. Die Parteien hätten jedoch am 27.04.2018 einen wirksamen Maklervertrag geschlossen. Den Beklagten sei der erklärte Widerruf verwehrt gewesen, da sie wirksam auf ihren Widerruf im Zuge des Vertragsschlusses vom 27.04.2018 verzichtet hätten. Ihm stünden zumindest bereicherungsrechtliche Ansprüche zu.
Der Kläger hat zunächst seine Klage gegen ………….. als Beklagten zu 2 gerichtet. Mit Schriftsatz vom 25.04.2019 hat er den Namen in ………….. berichtigt mit der Begründung, dieser habe die Widerrufsbelehrung unterzeichnet und auf sein Widerrufsrecht verzichtet und ihm sei der gesamte Schriftverkehr einschließlich der Klage zugegangen. Die falsche Namensangabe habe auf einem Schreibfehler beruht. ………….. ist der Vater des …………..und hatte sich wegen des Objektes ………………………… ebenfalls an den Kläger gewandt. Die Beklagten haben dem Parteiwechsel nicht zugestimmt (Bl. 99 d.A.).
Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 24.990,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.10.2018 sowie 2,50 € Mahnkosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, sie hätten das streitgegenständliche Vertragsformular am 27.04.2018 erst nach der Besichtigung des Objektes unterzeichnet. Ihnen sei eine unterschiedliche Vertragsausfertigung als die vom Kläger vorgelegte überlassen worden. Der Kläger sei nicht befugt gewesen, als Makler Tätigkeiten für die Veräußerung des Grundstücks für die Eigentümerin zu entfalten, er sei lediglich damit beauftragt worden, das Grundstück zu bewerten, nicht es zu vermitteln. Hierfür haben sie Beweis angeboten durch Vernehmung der Zeugin …………… Das Widerrufsformular mit der Grundstücksbezeichnung ………….. in ………….. sei ihnen vom Kläger ausgehändigt worden.
Sie sind der Auffassung, es sei bereits kein wirksamer Maklervertrag zustandegekommen. Über die Höhe der Provision sei keine Einigkeit erzielt worden, da es unterschiedliche Angaben in den beiden Vertragsversionen gebe. Zumindest sei der Maklervertrag wirksam widerrufen worden durch die Erklärung vom 13.08.2018. Die Beklagten seien weder in der Email des Klägers vom 17.04.2018 noch in dem Provisionsvertrag vom 27.04.2018 ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht belehrt und auf die Folgen des § 356 Abs. 4 BGB hingewiesen worden. Die Passage zum Widerrufsverzicht sei intransparent. Der Kläger habe auch nicht die Informationspflichten nach Art. 246b EGBGB über die gewerberechtliche Zulassung und die Aufsichtsbehörde eingehalten. Die Klage richte sich außerdem gegen den falschen Beklagten zu 2.
Die Einzelrichterin hat den Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 07.10.2019 zu seiner Beauftragung durch die Zeugin ………….. informatorisch angehört (Protokoll vom 07.10.2019, Bl. 84, 85 d.A). In der mündlichen Verhandlung vom 10.02.2020 hat das Gericht Beweis erhoben über die Besichtigung der Immobilie am 27.04.2018 durch Vernehmung der Zeugen Viola und Hartmut ……… Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 10.02.2020 (Bl. 140 – 142 d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist – insbesondere auch gegenüber dem Beklagten zu 2 – zulässig. Der gewillkürte Parteiwechsel auf Beklagtenseite von ………….. (bisheriger Beklagter) in …………..(neuer Beklagter) ist zulässig. Der Kläger hat den Parteiwechsel mit Schriftsatz vom 25.04.2019 (Bl. 76 d.A.) und damit vor Beginn der mündlichen Verhandlung erklärt. Entgegen seiner Auffassung handelt es sich hierbei jedoch nicht nur um eine bloße Berichtigung eines Schreibfehlers, also eine offensichtliche Unrichtigkeit, sondern einen Personenaustausch. Der zunächst in Anspruch genommene ………….. ist eine existierende Person, mit dem der Kläger auch im Rahmen seiner Maklertätigkeit Kontakt hatte, da auch dieser sich für die streitgegenständliche Immobilie interessierte. Insoweit kann nicht von einer bloßen offensichtlichen Namensverwechslung ausgegangen werden. Für das Ausscheiden des bisherigen Beklagten zu 2 bedurfte es dessen Einwilligung entsprechend § 269 Abs. 1 ZPO nicht, da der Parteiwechsel vor Beginn der mündlichen Verhandlung erklärt wurde (BGH, Urteil vom 10.11.1980 – II ZR 96/80, zitiert nach juris).
Der neue Beklagte ist Partei des Rechtsstreits geworden, da seine Einbeziehung in das laufende Verfahren entsprechend § 263 2. Alt. ZPO sachdienlich ist. Maßgebend sind nicht die subjektiven Interessen einer Partei, sondern Gesichtspunkte der Prozesswirtschaftlichkeit. Es kommt darauf an, ob und inwieweit die Zulassung der Klageänderung den Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits ausräumt und sich ein weiterer Prozess vermeiden lässt. Der Kläger hat den Parteiwechsel vor dem Beginn der mündlichen Verhandlung erklärt, der Anspruchsgrund blieb derselbe. Mit dem Parteiwechsel vor der mündlichen Verhandlung stellt der Kläger seine Ansprüche nicht auf eine gänzlich neue tatsächliche Grundlage, die Erledigung des Prozesses hat sich nicht verzögert, zumal der bisherige und der neue Beklagte sich durch denselben Prozessbevollmächtigten vertreten ließen. Im Übrigen steht der Sachdienlichkeit nicht einmal entgegen, wenn neue Parteieierklärungen und Beweiserhebungen notwendig werden und die Erledigung des Prozesses sich verzögert (BGH, Urteil vom 05.05.1983 – VII ZR 117/82, zitiert nach juris); dies war hier jedoch nicht der Fall, der Prozess konnte nahtlos fortgeführt werden.
II.
Die Klage ist jedoch nicht begründet.
1.
Der Kläger hat weder gegen die Beklagte zu 1 noch gegen den Beklagten zu 2 einen Anspruch auf Leistung einer Maklerprovision gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Zwar haben die Parteien einen provisionspflichtigen Maklervertrag abgeschlossen (a.) und der Kläger hat seine Tätigkeit durch den Nachweis des Abschlusses des Kaufvertrags über die Immobilie ………….. in ………….. erbracht (b.). Die Beklagten haben den Maklervertrag vom 27.04.2018 durch ihre Erklärung vom 13.08.2018 jedoch wirksam, insbesondere fristgerecht widerrufen und sind daher an ihre auf den Abschluss des Maklervertrags gerichteten Willenserklärungen gemäß § 355 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht mehr gebunden (c.). Sie schulden dem Kläger auch keinen Wertersatz (d.).
a.
Die Parteien haben am 27.04.2018, hingegen noch nicht am 17.04.2018/18.04.2018 einen Maklervertrag geschlossen.
aa.
Zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1 wurde durch die E-Mail Korrespondenz vom 17.04.2018/18.04.2018 kein Maklervertrag in Form eines Fernabsatzvertrages geschlossen, sodass die Beklagte zu 1 durch ihre Unterschrift unter der „Verzichtserklärung meines Widerrufsrechts“ vom 19.04.2018 nicht wirksam auf ihr Widerrufsrecht verzichten bzw. ein Erlöschen ihres Widerrufsrechts herbeiführen konnte. Es ergeben sich aus der Korrespondenz keine Absprachen über die essentialia negotii, wie insbesondere der Anfall einer Provision und die Provisionshöhe (zum eindeutigen Provisionsverlangen BGH, Urteil vom 07.07.2016 – I ZR 30/15). Auch der Kläger ging lediglich von einer Vertragsanbahnung per E-Mail aus. Der Vertrag sollte nach den Vorstellungen beider Parteien erst im Rahmen der Besichtigung am 27.04.2018 geschlossen werden.
bb.
Durch die Unterzeichnung des Provisionsvertrags am 27.04.2018 wurde hingegen ein wirksamer Maklervertrag zwischen den Parteien geschlossen. Es erfolgte eine Einigung über die essentialia negotii, insbesondere auch über die Provisionshöhe. Soweit die Beklagten vorbringen, die Vertragsparteien hätten weder im Vorfeld noch bei der Kaufobjektsbesichtigung und auch nicht bei Vertragsunterzeichnung über die Höhe der Käuferprovision gesprochen, ist dies unschädlich, da die Provisionshöhe ausdrücklich in dem Vertrag genannt ist. Dies spricht für eine Einigung auch über diesen Punkt. Dass eine Provision anfällt, wird von Beklagtenseite nicht in Abrede gestellt, lediglich die Höhe soll nicht besprochen worden sein. Eine etwaige Unkenntnis der Beklagten hierüber geht zu deren Lasten, da diese sich direkt auf Seite 1 über die Höhe der Käuferprovision hätten informieren können. Auch die im Verfahren vorgelegten 2 unterschiedlichen Versionen der Provisionsangabe – 6,0 % zuzüglich der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrwertsteuer von z.Z. 19 % und 7,14 % inklusive der gesetzlich vorgeschriebenen Mehrwertsteuer von z.Z. 19 % – führen nach Auffassung des Gerichts nicht zu einem Dissens über die Höhe, da beide Wertangaben rechnerisch zum identischen Ergebnis führen und es aus der Sicht eines verständigen Empfängers durchaus leistbar ist, einem Betrag die aktuell geltende Mehrwertsteuer hinzuzurechnen. Im Übrigen besaßen die Beklagten die Vertragsversion mit der Angabe der Provision inklusive Mehrwertsteuer. Soweit die Beklagten einwenden, die Angabe im Vertrag verstoße gegen § 1 PAngV, so ist dies bezogen auf die von Klägerseite vorgelegte Vertragsversion zutreffend. Nach dieser Norm sind bei Verbraucherverträgen die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind. Der Verstoß gegen diese Norm stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, § 10 PAngV. Sie hat jedoch keine Unwirksamkeit dieses Vertragsbestandteils zur Folge, zumal den Beklagten nach deren Vortrag die ordnungsgemäße Version mit dem Gesamtpreis vorgelegt wurde. Eine gewisse Intransparenz durch die beiden Preisangaben hindert allein noch nicht die Einigung über diesen Vertragsbestandteil.
Der Vertragsschluss scheitert auch nicht an der streitigen fehlenden Befugnis des Klägers, Maklertätigkeiten für die ehemalige Eigentümerin der Immobilie, die Zeugin ………….., auszuüben. Der Kläger hat auf den Vortrag der Beklagten, die Zeugin ………. habe ihn lediglich damit beauftragt, das Grundstück zu bewerten, nicht zu verwerten, in der mündlichen Verhandlung vom 07.10.2019 im Rahmen seiner informatorischen Anhörung substantiiert erwidert und einen Vermittlungsauftrag schlüssig dargelegt, insbesondere auch durch die Angabe, dass es bis zur Besichtigung durch die Beklagten 8 weitere Besichtigungen gegeben habe. Die Beklagtenseite hat hierauf nicht substantiiert entgegnet, sodass dem angebotenen Zeugenbeweis nicht nachzukommen war.
b.
Der Kläger hat seine Tätigkeit durch den Nachweis des Abschlusses des Kaufvertrags über die Immobilie ………….. in …………..erbracht.
Durch die Maklertätigkeit des Klägers wurden die Beklagten in die Lage versetzt, den Kaufvertrag mit der Zeugin ………….. über die Immobilie abzuschließen, die Leistung des Klägers war damit ursächlich für den Vertragsabschluss. Unschädlich ist, dass der Hauptvertrag durch den von der Zeugin ………….. erklärten Rücktritt nachträglich entfallen ist. Bei einer Auflösung des Hauptvertrags ex nunc bleibt der Lohnanspruch grundsätzlich erhalten (Palandt/Sprau, BGB, 79. Aufl. 2020, § 652 Rn. 39). Im Übrigen – worauf es vorliegend aber nicht entscheidend ankommt – kam es später zu einem erneuten Vertragsschluss zwischen der Zeugin ………….. und den Beklagten.
c.
Der Maklervertrag wurde jedoch fristgemäß seitens der Beklagten widerrufen.
aa.
Den Beklagten stand als Verbraucher ein Widerrufsrecht gemäß §§ 312 g Abs. 1, 312 b Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB zu. Der Vertragsschluss fand bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit der Beklagten als Verbraucher und des Klägers als Unternehmer an einem Ort statt, der kein Geschäftsraum des Klägers ist.
bb.
Die Beklagten haben den Widerruf gemäß den Bestimmungen des § 355 Absatz 1 BGB erklärt. Aus dem an den Kläger gerichteten anwaltlichen Schreiben der Beklagten vom 13.08.2018 (Anlage K 10, Bl. 22 d.A.) geht ihr Entschluss zum Widerruf des Vertrags eindeutig hervor.
cc.
Der Widerruf war auch nicht verspätet. Die Widerrufsfrist beträgt gemäß § 355 Abs. 2 S. 1 BGB 14 Tage und beginnt laut der Widerrufsbelehrung im Einklang mit der gesetzlichen Regel, § 355 Abs. 2 Satz 2 BGB, mit Vertragsschluss. Sie beginnt gemäß § 356 Abs. 3 S. 1 BGB jedoch nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen des Artikels 246 a § 1 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 EGBGB (Art. 246 b § 1 EGBGB ist entgegen der Meinung der Beklagten nicht anwendbar, da diese Vorschrift Informationspflichten bei Finanzdienstleistungen betrifft) über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts unterrichtet hat.
Dies ist vorliegend nicht in transparenter, verständlicher Weise geschehen, sodass die Widerrufsfrist nicht zu laufen begann.
Zwar unterrichtet die Widerrufsbelehrung in dem Maklervertrag zunächst über die Voraussetzungen, von denen der Beginn der Widerrufsfrist abhängt, in zutreffender und Art. 246 a § 1 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 EGBGB entsprechender Weise. Sie enthält in der Folge unter dem Passus „Verzichtserklärung des Widerrufsrechts“ indes darüber hinausgehende Bestimmungen, die mit der Rechtslage nicht im Einklang stehen und die bis dahin verständliche Belehrung verunklart (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2017 – XI ZR 183/15, zitiert nach juris), so dass die Widerrufsbelehrung insgesamt nicht mehr dem Deutlichkeitsgebot entspricht.
Die Bestimmung über die Verzichtserklärung des Widerrufsrechts suggeriert bei einem normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbraucher, auf den abzustellen ist (BGH, Urteil vom 23.02.2016 – XI ZR 101/15, zitiert nach juris), dass eine Willenserklärung – Verzichtserklärung – zu tätigen sei. Hingegen regelt § 356 Abs. 4 BGB unter bestimmten Voraussetzungen, dass das Widerrufsrecht von sich aus erlischt. Zudem werden unter der Überschrift Verzichtserklärung gar nicht die Folgen des § 356 Abs. 4 BGB erläutert, sondern des § 357 Abs. 8 BGB, also das Schulden eines Wertersatzes bei (Teil)-Erbringung der Dienstleistung bis zur Ausübung des Widerrufsrechts. Ein solcher Wertersatz setzt aber nicht das Erlöschen des Widerrufsrechts, sondern gerade dessen Ausübung voraus. Hierdurch wird die Widerrufsbelehrung insgesamt unverständlich und ist zudem geeignet, die Beklagten von der Ausübung des Widerrufsrechts abzuhalten.
Aus den Begleitumständen des Vertragsschlusses ergeben sich weitere Unklarheiten. So hatte die Beklagte zu 1 bereits eine Verzichtserklärung am 18.04.2018 unterzeichnet. Auch wenn diese ins Leere ging, da kein Vertragsschluss zugrunde lag, so ist nicht ohne weitere erkennbar, dass der Kläger hieran nicht mehr festhalten wollte. Eine entsprechende Aufklärung über diesen Punkt hat der Kläger nicht vorgetragen.
Schließlich war bei der Wirksamkeitsprüfung der Widerrufsbelehrung auch zu berücksichtigen, dass eine – wenn auch aufklärbare und für sich allein noch nicht genügende – Unsicherheit bezüglich der Provisionshöhe bzw. deren Berechnung bestand und in dem von Beklagtenseite vorgelegten Widerrufsformular ein anderes Grundstück genannt war. Von Klägerseite wurde nicht ausreichend aufgeklärt, wie es dazu kommen konnte, dass die Beklagten über ein anderslautendes Widerrufsformular verfügen. Der Kläger trägt jedoch die Beweislast für alle Tatsachen, aus denen er die Nichteinhaltung der Widerrufsfrist herleiten will, insbesondere für die Ordnungsmäßigkeit der Belehrung, § 361 Abs. 3 BGB (Palandt/Grüneberg, § 361 BGB Rn. 3).
Somit stellt sich die Vertragsgestaltung des Klägers insgesamt als nicht klar und verständlich dar.
dd.
Der Widerruf ist auch nicht nach § 356 Abs. 4 BGB erloschen. Hiernach erlischt das Widerrufsrecht, wenn der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben hat und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert.
Auf den Streit, ob das Erlöschen des Widerrufsrechts auch eine – hier fehlende – inhaltlich und formell vollständige Widerrufsbelehrung voraussetzt (bejahend: OLG Hamm, Urteil vom 12.08.2019 – 18 U 119/18, zitiert nach juris; Palandt/Grüneberg, § 356 Rn. 9; verneinend: MüKoBGB/Fritsche, 8. Auflage 2019, § 356 Rn. 42), kommt es vorliegend nicht an.
Der Kläger hat nämlich durch die Besichtigung der Immobilie bereits mit der Ausübung seiner Maklertätigkeit vor der Unterzeichnung des Vertrags und des Formulars „Verzichtserklärung des Widerrufsrechts“ begonnen.
Hierbei handelte es sich nicht um eine unstreitige Tatsache, denn der Kläger führte in der Klageschrift aus, dass eine Besichtigung des Kaufobjekts nach Erklärung des Widerrufsverzichts stattfand. Zwar ließ der Kläger den in der Klageerwiderung vorgebrachten Vortrag der Beklagten, dass erst die Besichtigung stattfand, in der Folge unkommentiert. Hieraus kann jedoch nicht geschlussfolgert werden, dass der Kläger an seinem Vortrag in der Klageschrift nicht weiter festhalten wollte. Ein Zugeständnis nach § 138 Abs. 3 ZPO liegt damit nicht vor.
Jedoch sieht das Gericht nach der Zeugeneinvernahme den Vortrag der Beklagten als erwiesen an. Beide Zeugen haben ausgesagt, dass die Parteien sich nach der Besichtigung zusammengesetzt haben. Zwar haben sie nicht mitbekommen, was besprochen worden war. Jedoch lässt der von den Zeugen glaubhaft geschilderte Ablauf keinen anderen Schluss zu als dass die Parteien im Rahmen des sich an die Besichtigung anschließenden Gesprächs den Vertrag geschlossen haben. Der Zeuge …….. war nämlich nach seiner nachvollziehbaren Schilderung mit den Beklagten bereits an der Immobilie zugegen gewesen, bevor der Kläger hinzukam. Damit scheidet ein Vertragsschluss vor Besichtigung aus, da der Zeuge …….. dies dann mitbekommen hätte.
ee.
Die Abgabe der Widerrufserklärung zum 13.08.2018 erfolgte rechtzeitig, um die absolute Ausschlussfrist von 12 Monaten und 14 Tagen gemäß § 356 Abs. 3 S. 2 BGB zu wahren.
d.
Die Beklagten schulden dem Kläger auch keinen Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen nach § 357 Abs. 8 Satz 1 BGB, da der Kläger nicht ordnungsgemäß über Art. 246 a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 3 EGBGB informiert hat, wie es § 357 Abs. 8 Satz 2 BGB fordert. Insbesondere entsprechen die unklaren und sich widersprechenden Erklärungen unter dem Passus „Verzichtserklärung des Widerrufsrechts“ nicht den Vorgaben des Art. 246 a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EGBGB.
Im Übrigen konnte die von den Beklagten abgegebene Erklärung, dass der Kläger bereits mit seiner Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnen solle, keine Wirkung entfalten, da der Kläger zuvor bereits mit der Leistungserbringung begonnen hatte, so dass die Formularerklärung keine Anwendung finden konnte.
Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass aus Sicht der Beklagten die Entschließungsfreiheit, die Verzichtserklärung nicht zu unterzeichnen, gegen Null ging, da bereits mit der Maklertätigkeit begonnen worden war. Ein Recht kann aber nur erlöschen wenn es vorher bestanden hat (vgl. LG Karlsruhe, Urteil vom 25.05.2016 – 18 O 7/16). Durch die nahezu gleichzeitige Unterzeichnung unter den Vertrag und die Verzichtserklärung bei bereits erbrachter Teilleistung durch den Kläger war eine freie Zustimmung nach § 357 Abs. 8 Satz 1 BGB nicht mehr möglich.
2.
Weitere Anspruchsgrundlagen greifen nicht ein. Bereicherungsrechtliche Ansprüche scheiden aus, wenn der Maklervertrag – wie hier – durch den Widerruf lediglich in ein Rückabwicklungsverhältnis umgewandelt worden ist, das als solches nach wie vor einen Rechtsgrund für etwa erbrachte Leistungen darstellt (BGH, Urteil vom 07.07.2016 – I ZR 30/15).
3.
Die geltend gemachte Zinsforderung und der Anspruch auf Erstattung von Mahnkosten folgen dem Schicksal der Hauptforderung.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.
