Wintergarten – Anspruch auf Beseitigung – Abstandsfläche

Wintergarten – Anspruch auf Beseitigung – Abstandsfläche

BayObLG

Beschluss vom 21.02.2001

Az.: 2Z BR 104/00

Vorinstanzen:

LG München I – Az.: 1 T 7180/00 AG München – Az.: 482 UR II 1106/98


Urteil verkürzt:

Gründe

I.

Die Antragsteller, die Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungserbbauberechtigten in einer Anlage, die aus 24 Reihenhäusern besteht, von denen jeweils drei einen Baukörper bilden (sogenannte Dreispänner). Den Antragstellern gehört das im Aufteilungsplan mit der Nr. 13 bezeichnete Reiheneckhaus, den Antragsgegnern das angrenzende Reihenmittelhaus Nr. 14. In der Gemeinschaftsordnung (GO) vom 8.5.1985 ist bestimmt:

4.1.

Dem jeweiligen Inhaber eines jeden Wohnungserbbaurechts steht… ein Sondernutzungsrecht zu

4.1.1.

an der mit seinem Haus bebauten Grundstücksfläche und an einer Gartenfläche;

… Die Flächen gemäß Ziff. 4.1.1…. sind in den dieser Urkunde als Anlagen 2.1. bis 2.24. und Bestandteil beigefügten „Freiflächenplänen“ jeweils farbig umrandet und mit der Ziffer gekennzeichnet, mit der das entsprechende Wohnungserbbaurecht bezeichnet ist.

4.8.

Jeder Wohnungserbbauberechtigte hat neben seinem Sondereigentum auch die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile auf eigene Kosten instandzuhalten.

4.14.

Soweit nicht Vereinbarungen dieser Gemeinschaftsordnung oder zwingende gesetzliche Regelungen entgegenstehen, soll jeder Wohnungserbbauberechtigte den anderen Wohnungserbbauberechtigten gegenüber bei der Benutzung seines Hauses und der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Grundstücks- und Gebäudeteile so gestellt sein, als ob die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Grundstückflächen vermessene Parzellen wären.

Entsprechendes gilt für die Errichtung und Unterhaltung der Außenanlagen samt Einzäunungen und die hierfür anfallenden Kosten.

Bei der Gestaltung der Außenanlagen samt Einzäunungen soll ein einheitliches Bild der Wohnanlage gewährleistet bleiben. Die Eigentümerversammlung legt unter Beachtung öffentlich-rechtlicher Vorschriften durch Beschluss fest, welche Gestaltungsarten zulässig sind. Vor Ausführung von Außenanlagen samt Einzäunungen ist die schriftliche Zustimmung des Verwalters einzuholen; der Verwalter hat sich an den Beschluss der Versammlung zu halten.

Auf der Gartenseite (Südseite) des Dreispänners ist die Front des Mittelhauses der Antragsgegner um ca. 1,15 m zurückversetzt; die Trennmauer zwischen den Häusern bildet in dies ein Bereich die Außenwand des jeweiligen Eckhauses und begrenzt die dem Mittelhaus vorgelagerte Terrasse. Von der Mitte dieser Trennmauer ausgehend brachten die Antragsteller und die Antragsgegner gemeinsam im Jahr 1986 eine hölzerne Sichtschutzwand als Abgrenzung zwischen ihren Sondernutzungsflächen an. Im Jahr 1998 entfernten die Antragsgegner die Sichtschutzwand. Sie errichteten stattdessen eine Ziegelmauer, um vor ihrem Mittelhaus einen Wintergarten zu bauen. Das Vorhaben war durch Bescheid der Baubehörde vom 29.12.1997 im vereinfachten Verfahren genehmigt worden.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegner zur Beseitigung der Ziegelmauer zu verpflichten. Weitere Anträge sind für das Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Bedeutung. Das Amtsgericht hat den Antrag durch Beschluss vom 30.3.2000 abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht nach Beiziehung der Grundakten am 18.8.2000 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die von den Antragsgegnern errichtete Mauer stehe nicht auf der Sondernutzungsfläche der Antragsteller. Entgegen deren Meinung verlaufe die Grenze zwischen den Sondernutzungsflächen nicht in Verlängerung der der Terrasse der Antragsgegner zugewandten Kante der Trennwand zwischen den Häusern. Die den einzelnen Wohnungserbbaurechten zugeordneten Sondernutzungsflächen seien in den der Teilungserklärung beigefügten Plänen farbig markiert. Daraus ergebe sich, dass das Sondernutzungsrecht der Antragsteller bereits an der ihrem Haus zugewandten Kante der in nordsüdlicher Richtung verlaufenden Trennmauerende. Es könne deshalb dahinstehen, ob sich die Beteiligten bei der Errichtung der hölzernen Sichtschutzwand nicht nur über deren Standort, sondern auch über den Verlauf der Grenze zwischen ihren Sondernutzungsflächen geeinigt hätten. Selbst bei Zugrundelegung dieses Grenzverlaufs stehe die Ziegelmauer in voller Breite auf der Sondernutzungsfläche der Antragsgegner, denn sie rage in westlicher Richtung nicht über den früheren Standort der Holztrennwand hinaus.

Zur Errichtung der Mauer für den Wintergarten sei die Zustimmung der übrigen Wohnungserbbauberechtigten nicht erforderlich gewesen, da die Vorschriften des § 22 Abs. 1 WEG durch Nr. 4.14. GO in zulässiger Weise abbedungen seien. Die Wohnungserbbauberechtigten dürften deshalb im Rahmen des öffentlich-rechtlich Zulässigen bauliche Veränderungen durchführen. Nachdem die erteilte Baugenehmigung gegenüber den am Verwaltungsverfahren nicht beteiligten Antragstellern keine öffentlich-rechtliche Wirkung entfalte, sei im Wohnungseigentumsverfahren zu prüfen, ob die Maßnahme materiell baurechtswidrig sei und drittschützende Normen des Baurechts, insbesondere die Vorschriften über die Abstandsflächen verletze. Dies sei nicht der Fall. Der geplante Wintergarten brauche keine Abstandsflächen einzuhalten. Da er materiell baurechtmäßig sei, könnten die Antragsteller nicht die Beseitigung der dafür errichteten Mauer verlangen. Soweit das Vorhaben Beeinträchtigungen mit sich bringe, hätten sie diese hinzunehmen, denn sie seien nicht anders gestellt als Nachbarn bei real geteilten Grundstücken.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Entgegen der Meinung der Antragsteller ist das Landgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die für den geplanten Wintergarten der Antragsgegner errichtete Ziegelmauer innerhalb deren eigener Sondernutzungefläche steht. Die Sondernutzungsrechte an den an die Häuser angrenzenden Grundstücksteilflächen sind in der Gemeinschaftsordnung vom 8.5.1985 begründet worden, die als Inhalt der Wohnungserbbaurechte ins Grundbuch eingetragen wurde (§ 5 Abs. 4, § 8 Abs. 2 Satz 1, § 30 WEG). Maßgebend für den Umfang der Sondernutzungsrechte ist damit die Grundbucheintragung. Dort ist gemäß § 7 Abs. 3 WEG zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Sondereigentums auf die Teilungserklärung Bezug genommen. Anhand dieser und der in Nr. 4.1.3. GO in Bezug genommenen Freiflächenpläne ist der Umfang der Sondernutzungsrechte zu bestimmen; maßgebend ist die zeichnerische Darstellung in den Freiflächenplänen (vgl. BayObLG NZM 2000, 1011/1012 m.w.N.).

Ausgehend von diesen Grundsätzen hat das Landgericht die Freiflächenpläne Anlagen 2.13. und 2.14. zur Teilungserklärung herangezogen, in denen die zu den Wohnungserbbaurechten gehörenden Sondernutzungsflächen farbig umrandet sind. Der Senat kann diese Pläne wie jede Grundbucherklärung selbständig auslegen. Er teilt die Auslegung des Landgerichts, wonach die Grenze zwischen den Sondernutzungsrechten der Häuser Nr. 13 und Nr. 14 an der dem Haus der Antragsteller zugewandten Kante der Trennwand (Kommunmauer) beginnt und von dort geradlinig nach Süden verläuft. Die Meinung der Antragsteller, ihre Sondernutzungsfläche reiche bis zu der dem Haus der Antragsgegner zugewandten Mauerkante, findet in den Freiflächenplänen keine Grundlage. Soweit die Antragsteller geltend machen, ihre Sondernutzungsfläche dürfe nicht kleiner sein als die der Antragsgegner, übersehen sie den aus den Plänen ersichtlichen Umstand, dass der Zuschnitt der Sondernutzungsflächen sich nach deren Zuordnung zu einem Reiheneckhaus oder Reihenmittelhaus richtet. Die ihrem Eckhaus Nr. 13 zugeordnete Gartenfläche ist ersichtlich größer als die zum Mittelhaus Nr. 14 gehörende Fläche, auch wenn die Grenze erst an der dem Haus der Antragsgegner zugewandten Mauerkante beginnt und von dort nach Süden verläuft.

b) Die Errichtung der Ziegelmauer als Bestandteil eines von den Antragsgegnern geplanten Wintergartens hat das Landgericht zutreffend als bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG angesehen. Weiterhin zutreffend ist es davon ausgegangen, dass diese Vorschrift im vorliegenden Fall nicht anwendbar ist, weil die gesetzliche Regelung durch Nr. 4.14. GO wirksam (vgl. BayObLG ZMR 2000, 234/236) abbedungen ist. Ein Verstoß gegen die in Nr. 4.14. Abs. 3 GO enthaltenen Regelungen über die Gestaltung von Außenanlagen ist nicht ersichtlich; der Senat kann dies anhand der vorgelegten Unterlagen selbst feststellen. Aus der Versammlungsniederschrift vom 13.1.1999 ergibt sich, dass ein Eigentümerbeschluss, mit dem im Sinn von Nr. 4.14. Abs. 3 GO bestimmte Vorgaben für die Gestaltung der Außenanlagen festgelegt worden wären, bisher nicht gefasst wurde. Der damalige Verwalter der Wohnanlage hat den von den Antragsgegnern bei der Baugenehmigungsbehörde eingereichten Plan unterzeichnet und damit dem Bauvorhaben zugestimmt.

c) In der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass die einzelnen Wohnungserbbauberechtigten so behandelt werden sollen, als liege eine Realteilung des Grundstücks vor. Für die Frage, ob die Antragsteller gemäß § 1004 Abs. 1 BGB die Beseitigung der Mauer und die Unterlassung der geplanten Errichtung eines Wintergartens verlangen können, sind somit nicht die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 22 Abs. 1, § 15 Abs. 3, § 14 Nr. 1 WEG) maßgebend, sondern die allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften des Privatrechts und des öffentlichen Rechts, die hier entsprechend anzuwenden sind (vgl. BayObLG ZMR 2000, 234/236; Senatsbeschlüsse vom 14.12.2000, 2Z BR 60/00 und vom 23.1.2001, 2Z BR 116/00). Eine Verletzung nachbarrechtlicher Vorschriften hat das Landgericht im Ergebnis zu Recht verneint.

(1) Die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen über die Einhaltung von Abstandsflächen (Art. 6, Art. 7 BayBO) haben nachbarschützenden Charakter (BayObLGZ 1979, 16/21 f. und 2000, 355/358; Senatsbeschluss vom 14.12.2000). Ob, wie das Landgericht annimmt, der geplante Wintergarten ein Nebengebäude im Sinn von Art. 7 Abs. 4 BayBO darstellt, das keine Abstandsflächen einzuhalten braucht, oder ob aufgrund von Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BayBO im Innern der Reihenhausgruppe ein Grenzanbau zulässig ist, kann offen bleiben. Soweit sich der Beseitigungsanspruch auf eine dem öffentlichen Recht angehörende Bauvorschrift als Schutzgesetz stützt, bestimmt sich deren Anwendungsbereich ebenfalls nach öffentlichem Recht. Das gilt für die Frage, ob Abstandsflächen einzuhalten sind (Art. 6 BayBO) und für die Möglichkeit der Abweichung von den Vorschriften über Abstandsflächen (vgl. Art. 7 Abs. 3 BayBO).

aa) Das Bauvorhaben der Antragsgegner ist durch Bescheid der Baubehörde vom 29.12.1997 im vereinfachten Genehmigungsverfahren gemäß Art. 73 BayBO genehmigt worden. In diesem Verfahren wird gemäß Art. 73 Abs. 1 Nr. 1 BayBO geprüft, ob das Bauvorhaben mit den Abstandsvorschriften der Art. 6 und 7 BayBO vereinbar ist (Simon/Wolf BayBO [Bearbeitung Februar 20001 Art. 73 Rn. 17; Koch/Molodovsky/Famers BayBO [Bearbeitung Februar 1998] Anm. 3.2 und 6.5). Zu Unrecht machen die Antragsteller geltend, die Baugenehmigungsbehörde habe die Einhaltung der Abstandsflächen nicht zu prüfen gehabt, weil die Reihenhäuser der Beteiligten auf ein und demselben Grundstück stehen. Das Abstandsflächenrecht ist nicht nur grundstücks-, sondern zunächst objektbezogen. In Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayBO knüpft das Gesetz für die Bemessung des Abstands nicht an die Grundstücksgrenze oder ein bestehendes Nachbargebäude, sondern an das zu errichtende oder zu ändernde Gebäude an, vor dessen Außenwänden eine nach Breite und Tiefe zu bestimmende Fläche freizuhalten ist. Deren Ermittlung ist in Art. 6 Abs. 3 ff. BayBO objektbezogen geregelt. Die Grundstücksbezogenheit des Abstandsflächenrechts (Art. 6 Abs. 2 BayBO) wird erst bedeutsam, wenn sich die nach den eben genannten Vorschriften ermittelten Abstandsflächen auf andere Grundstücke erstrecken würden (BayVGH BayVB1 1990, 498/499; Simon/Dhom [Bearbeitung Juli 19991 Art. 6 Rn. 6 und Rn. 260).

bb) Steht durch die Baugenehmigung fest, dass der Bauherr nicht gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen hat, muss das der Nachbar gegen sich gelten lassen (BayObLGZ 2000, 355/362; Senatsbeschluss vom 23.1.2001). Ein Beseitigungsanspruch der Antragsteller wegen Nichteinhaltung der Abstandsfläche kommt daher nicht in Betracht. Sollte der Entscheidung des Senats vom 12.9.1996 (WÜM 1996, 789 = NJW-RR 1997, 269) etwas anderes zu entnehmen sein, wird daran nicht festgehalten.

(2) Gemäß Art. 72 Abs. 4 BayBO wird die Baugenehmigung unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt. Daher ist das Beseitigungsverlangen der Antragsteller auch nach den Vorschriften des privaten Nachbarrechts zu prüfen (Simon/Dhom Art. 6 Rn. 320, 321). Auch insoweit ist ein Anspruch nicht gegeben. Weder das Bürgerliche Gesetzbuch noch das Bayerische private 3Nachbarrecht schreiben für die Errichtung baulicher Anlagen die Einhaltung eines bestimmten Grenzabstands vor (Senatsbeschluss vom 14.12.2000; Sprau Justizgesetze in Bayern Art. 43 AGBGB Rn. 1).

Die Antragsteller können allerdings die Einhaltung der fensterrechtlichen Beschränkungen gemäß Art. 43 AGBGB verlangen (vgl. Sprau Art. 43 Rn. 10). Danach müssen Fenster- und Lichtöffnungen, die weniger als 60 cm von der Grenze der Sondernutzungsfläche der Antragsteller entfernt sind, auf deren Verlangen so eingerichtet werden, dass bis zur Höhe von 1,80 m über dem hinter ihnen befindlichen Boden weder das Öffnen noch das Durchblicken möglich ist. Das Landgericht hat nicht geprüft, ob die Ziegelmauer diesen Voraussetzungen entspricht. Der Senat kann die erforderlichen Feststellungen jedoch selbst treffen, da keine weiteren Ermittlungen in Betracht kommen. Aus dem genehmigten Bauplan und der von den Antragsgegnern vorgelegten Baubeschreibung ergibt sich, dass die Holz-Glaskonstruktion des Wintergartens auf der dem Sondernutzungebereich der Antragsteller zugewandten Seite in einer Höhe von etwa 2 m auf das Mauerwerk aufgesetzt werden soll. Ein Verstoß gegen Art. 43 AGBGB liegt daher nicht vor.

3. Dem Senat erscheint es angemessen, den in allen Rechtszügen unterlegenen Antragstellern die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG).

Der Geschäftswert für das Beschwerde- und das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG auf 14000 DM festgesetzt. Dabei hat der Senat berücksichtigt, dass der vom Amtsgericht für den ersten Rechtszug festgesetzte Geschäftswert zwei weitere, im ersten Rechtszug erledigte Anträge umfasst, die mit jeweils 1000 DM zu bewerten sind. Der vom Landgericht für das Beschwerdeverfahren festgesetzte Geschäftswert wird gemäß § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO von Amts wegen abgeändert.