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Wirksamkeit Maklerlohnversprechen

LG Frankfurt – Az.: 2/7 O 214/20 – Urteil vom 16.04.2021

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 30.325,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 24.04.2020 zu zahlen.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger 1.474,89 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 02.08.2020 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages zuzüglich 20 % abwenden, wenn nicht der Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Beklagten wird die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten.

Tatbestand

Die Parteien streiten im Urkundenprozess über das Bestehen eines Anspruchs des Klägers gegen die Beklagte auf Zahlung von Mäklerlohn.

Bei dem Kläger handelt es sich um einen gewerblich tätigen Immobilienmakler mit Sitz in … bei der Beklagten um eine GmbH mit Sitz in …, welche gewerbsmäßig Immobilien an- und verkauft. Am 09.12.2019 besichtigte der Geschäftsführer der Beklagten eine Immobilie in der … . Das Objekt stand für … zum Verkauf. Der Kläger vermittelte den Verkauf im Auftrag von … . Der Geschäftsführer der Beklagten unterschrieb nach der Besichtigung ein Dokument des Klägers, welches mit „Besichtigungsnachweis und Anerkennung der Provisionspflicht“ betitelt war und folgende Klausel enthält: „Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent/ Käufer/ Mieter die o.g. Provision auch dann, wenn ein Dritter den Vertragsabschluss erwirkt.“ (für den genauen Inhalt des Dokuments, insbesondere wegen der ganzen Provisionspflicht-Vereinbarung, wird auf die Anl. K1 verwiesen). Nachdem der Geschäftsführer der Beklagten sein Interesse am Kaufobjekt dem Kläger gegenüber kundtat, kam es am 07.01.2020 vor dem Notar … zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über das Kaufobjekt zwischen den Verkäufern und der Beklagten (für den genauen Inhalt des notariellen Kaufvertrages, insbesondere wegen der darin befindlichen Maklerklausel, wird auf Anl. K2 verwiesen). Aufgrund einer Beanstandung der Beklagten die Grundstücksgröße betreffend, kamen die Parteien überein, die Provision abzusenken. Der Kläger korrigierte seine Provisionsrechnung und erstellte sodann ebenfalls unter dem 07.01.2020 für die Beklagte eine Rechnung über brutto … . In der Folgezeit konnte der Kläger einen Zahlungseingang nicht verzeichnen. Unter dem 16.04.2020 mahnte der Kläger zum ersten Mal die Beklagte den offenstehenden Betrag bis zum 20.04.02020 zu zahlen. Am 23.04.2020 unterzeichnete der Kläger ein Dokument, welches mit „Verzicht auf Provisionszahlung“ betitelt war und mit welchem der Kläger gegenüber der Beklagten erklärte, im Falle der ordentlichen Abwicklung des Grundstückskaufvertrages, also insbesondere bei Zahlung des Kaufpreises von der Beklagten an die Verkäufer, auf die Geltendmachung einer Provision gegenüber der Beklagten zu verzichten (für den genauen Inhalt dieses Dokuments wird auf Anl. B1 verwiesen). Der Kaufvertrag ist bis heute nicht vollzogen. Ende Mai 2020 wurde das Objekt in der … von der … versteigert, wie der den Kaufvertrag vom 07.01.2020 beurkundete Notar in einem Schreiben bestätigte (für den genauen Inhalt des Schreibens wird auf die Anl. K7 verwiesen). Mit anwaltlichen Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 17.06.2020 wurde die Beklagte zur Zahlung der ausstehenden Provision bis zum 02.07.2020 aufgefordert. Eine Zahlung erfolgte wiederum nicht, sodass der Kläger hiesige Klage erhob.

Der Kläger ist der Ansicht, dass zwischen den Parteien ein wirksames Mäklerlohnversprechen zustande gekommen sei. Insbesondere sei die verwendete Klausel in der Anl. K1 nicht unwirksam. Über dies ergebe sich auch aus § 12 des notariellen Kaufvertrages, geschlossen zwischen der Beklagten und den Verkäufern, eine Provisionszahlungspflicht der Beklagten an den Kläger. Die Bedingung des Verzichts auf die Provisionszahlung sei nicht eingetreten.

Die Klage wurde der Beklagten am 01.08.2020 zugestellt.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagte kostenpflichtig zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag i.H.v. … € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 24.04.2020 zu zahlen sowie

2. die Beklagte kostenpflichtig zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten zu zahlen i.H.v. … € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise der Beklagten ihre Rechte im Nachverfahren vorzubehalten.

Sie ist der Ansicht, dass kein wirksames Mäklerlohnversprechen vorliege, da die Klausel aus Anl. K1 gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sei und es sich bei § 12 des notariellen Kaufvertrages lediglich um ein deklaratorisches Mäklerlohnversprechen handele, welches keinen Rechtsanspruch des Klägers gegen die Beklagte begründe.

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Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 26.03.2021 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Wirksamkeit Maklerlohnversprechen
(Symbolfoto: Freedomz/Shutterstock.com)

Die Klage hat Erfolg, da sie zulässig und begründet ist.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere war die Klage im Urkundsprozess gem. § 592 ZPO zulässig, da die Klage auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichtet war und die zur Begründung des Anspruches erforderlichen Tatsachen hat der Kläger durch Urkunden bewiesen.

Der Kläger hat eine Abschrift des vom Geschäftsführer der Beklagten unterzeichneten Dokuments „Besichtigungsnachweis & Anerkennung der Provisionspflicht“, eine Abschrift des zwischen der Beklagten und den Verkäufern abgeschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrages und eine Abschrift der Erklärung des den Grundstückskaufvertrag beurkundeten Notars, dass der Kaufvertrag nicht vollzogen ist, vorgelegt und dadurch den Urkundenbeweis angetreten. Aus diesen Urkunden ergibt sich das Mäklerlohnversprechen, die Kausalität der Vermittlungstätigkeit des Klägers für den Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages und der Nicht-Eintritt der Bedingung des Verzichts auf die Provisionszahlung.

Weitere, etwaige anspruchsbegründende Tatsachen, die unstreitig zugestanden oder offenkundig sind, bedürfen in der vorliegenden Nichtsäumnissituation nicht des Beweises und deshalb auch nicht des Urkundenbeweises (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 33. Aufl., § 592 Rn. 11; Reichold in Thomas/Putzo, ZPO, 41. Aufl., § 592 Rn. 6, jeweils mit weiteren Nachweisen).

Die Klage ist begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch Zahlung von Mäklerlohn i.H.v. … aus einem Mäklerlohnversprechen gem. § 652 Abs. 1 BGB.

Zwischen den Parteien kam nach der Besichtigung des zu verkaufenden Grundstücks ein wirksames Mäklerlohnversprechen zu Stande, indem der Geschäftsführer der Beklagten das Dokument „Besichtigungsnachweis und Anerkennung der Provisionspflicht“ unterzeichnete, aus welchem hervorgeht, dass die Maklerprovision des Klägers 5,95 % des Kaufpreises von … beträgt und die Beklagte sich verpflichtet, diese Provision an den Kläger bei erfolgreichem Kaufvertragsabschluss zu zahlen. Diese Vereinbarung wurde unstreitig durch Absprache der Parteien dahingehend modifiziert, dass die Beklagte dem Kläger nur … brutto zu zahlen hat.

Die Vereinbarung der Parteien ist auch nicht aus rechtlichen Gründen unwirksam, insbesondere nicht wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB.

Denn die streitgegenständliche Klausel „Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent/ Käufer/ Mieter die o.g. Provision auch dann, wenn ein Dritter den Vertragsabschluss erwirkt.“ ist sprachlich wie inhaltlich teilbar (sog. „blue-pencil-Test“), sodass der Teil der Vereinbarung „Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent/ Käufer/ Mieter die o.g. Provision.“ in jedem Falle Vertragsbestandteil geworden ist und den Anspruch des Klägers gegen die Beklagte begründet.

Sollte man der Auffassung folgen, dass die streitgegenständliche Klausel gem. § 307 Abs. 1 BGB im Ganzen unwirksam wäre, so würde die Rechtsfolge des § 306 Abs. 2 BGB eintreten und der Inhalt des Vertrages sich alleine nach den gesetzlichen Vorschriften, also §§ 652 ff. BGB, richten. Da aber unstreitig die Beklagte die Maklertätigkeit des Klägers in Anspruch nehmen wollte und dafür eine Provision vom 5,95 % des Kaufpreises zahlen wollte, sind die Voraussetzungen des § 652 BGB immer noch erfüllt, sodass dem Kläger die Zahlung der vereinbarten Provision zustünde. Eine unzumutbare Härte i.S.v. § 306 Abs. 3 BGB ist weder dargelegt noch ersichtlich.

Schlussendlich ist zu bedenken, dass die Modifikation des Provisionsanspruchs von ursprünglich … auf … durch Vereinbarung der Parteien als Bestätigung des Rechtsgeschäfts durch die Parteien i.S.d. § 141 BGB auszulegen ist, sodass alleine deswegen der Anspruch des Klägers gegen die Beklagte besteht, selbst wenn man von der Unwirksamkeit des ersten Mäklerlohnversprechens im Ganzen ausgehen sollte.

Die Maklertätigkeit des Klägers war auch kausal für den Vertragsabschluss, was sich aus § 12 des notariellen Kaufvertrags ergibt.

Der Zahlungsanspruch des Klägers ist auch nicht wegen der Vereinbarung der Parteien vom 23.04.2020 erloschen, da die darin statuierte Bedingung, die Zahlung des Grundstückskaufpreises von der Beklagten an die Verkäufer, unstreitig nicht eingetreten ist.

Der Anspruch auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren folgt aus Verzugsgesichtspunkten.

Der Zinszahlungsanspruch ergibt sich in der Hauptsache aus Verzugsgesichtspunkten und ist der Höhe nach wie beantragt gerechtfertigt gem. §§ 286, 288 Abs. 2 BGB, da an dem Rechtsgeschäft kein Verbraucher beteiligt ist. Der Zinszahlungsanspruch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren betreffend ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 4, 711 ZPO.

Der ausgesprochene Vorbehalt folgt aus § 599 Abs. 1 ZPO.

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