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Wohnflächenberechnung bei Mietwohnung mit Außenfläche

Bei der Wohnflächenberechnung einer Mietwohnung sind vorhandene Außenflächen (z.B. Balkone, Loggien und Dachterrassen) nach der Wohnflächenverordnung (bei Verträgen ab dem 01.01.2004; bei Mietverträgen die bis zum 31.12.2003 geschlossen gelten die §§ 42 bis 44 der zweiten Berechnungsverordnung) mit bis zu 50 % anzurechnen (vgl. BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08). Hinsichtlich der prozentualen Anrechnung kommt es auch auf die ortsübliche Anrechnung der Außenflächen oder die individuelle Parteivereinbarung im Mietvertrag an. Nach der ab dem 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung werden Außenflächen lediglich mit 25 % berücksichtigt.

Weicht die vertraglich vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % von der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ab, so stellt dies einen Mangel der Mietsache dar und der Mieter kann die Miete entsprechend mindern (vgl. Urteile des BGH, Az.: VIII ZR 295/03; Az.: VIII ZR 133/03; Az.: VIII ZR 44/03 und Az.: VIII ZR 192/03).

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Dr. Christian Gerd Kotz

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