Wohnraummietvertrag – unterlassene Schönheitsreparaturen

AG Reinbek

Az: 5 C 212/05

Urteil vom 22.08.2007

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 1079,02 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.5.2005 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreit tragen der Kläger zu 72%, die Beklagten zu 28%.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis.

Die Beklagten mieteten von dem Kläger die Doppelhaushälfte (…). Das Mietverhältnis dauerte vom 1.11.1996 bis zum 31.12.2004. Das Haus wurde den Beklagten bereits Anfang August 1996 überlassen. Im Gegenzug führten diese Renovierungsarbeiten durch. Am 4.1.2005 wurde das Haus unrenoviert zurückgegeben.

Im Mietvertrag vereinbarten die Parteien u.a. folgendes:

§ 15 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziffer 2 auf eigene Kosten vorzunehmen (…).

2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre.

3. Verlangt es der Zustand der Räume (…) sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen (…) b) bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Ziffer 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes.

4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung der Frist nicht erfordert.

5. (…) Ohne vorherige Zustimmung der Vertragspartner darf nicht von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden. Der zur Durchführung der Schönheitsreparaturen Verpflichtete ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

§ 16 Instandhaltung des Mietgegenstandes, Kleinreparaturen

3. Für Beschädigungen der Mieträume und des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder dem Gebäude gehörenden Anlagen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörigen Personen (…) zu vertreten sind. (…)

4. Der Mieter ist ferner verpflichtet, Installationsgegenstände für Elektrizität, (z.B. Lich-, Sprech- und Klingelanlage), Wasser (z.B. Wasserhähne, Wasch- und Abflußbecken, Badeeinrichtungen, sanitäre Anlagen nebst Zubehör ) (…), instandzuhalten, soweit sie dem häufigen Zugriff in seinem Bereich unterliegen. Hierzu gehört auch das Beheben kleinerer Schäden an den genannten Einrichtungen. (…)

5. Kommt der Mieter seinen vorstehenden Verpflichtungen trotz schriftlicher Mahnung schuldhaft nicht nach (…), so kann der Vermieter (..) die erforderlichen Arbeiten und Maßnahmen auf Kosten des Mieters vornehmen lassen. Bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ist § 326 BGB zu beachten.

6. (…)

7. Fallen an den unter Ziffer 4 genannten Geräten und Anlagen kleine Reparaturen an, so hat der Mieter die entsprechenden Kosten zu erstatten. Kleinreparaturen in diesem Sinne liegen vor, wenn die Kosten pro Einzelfall DM 150, zzgl. jeweils geltender Mehrwertsteuer nicht übersteigen. Die jährliche Gesamtbelastung hierfür darf einen Betrag in Höhe von 8 % des Jahresbetrages der jeweils geltenden Miete ohne Nebenkosten nicht überschreiten.

§ 17 Veränderungen des Mietgegenstandes durch den Mieter

1. Veränderungen an Gebäuden, Grundstück und in den Mieträumen, insbesondere Um- und einbauten, Installationen und dergleichen dürfen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Sie kann aus wichtigem Grund versagt werden. Sie kann davon abhängig gemacht werden, daß der Mieter sich zur völligen oder teilweisen Wiederherstellung des früheren Zustandes im Falle seines Auszugs auf seine Kosten verpflichtet. Aus Beweisgründen soll die Zustimmung schriftlich erfolgen.

2. (…) Im Falle der Wegnahme ist der Mieter, wenn es vereinbart war, zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf seine Kosten verpflichtet.

§ 20 Gartenpflege

1. Der Mieter ist verpflichtet den Garten gärtnerisch zu unterhalten. (…)

§ 25 Beendigung des Mietvertrages

1. Spätestens bei Ende des Mietvertrages hat der Mieter das Grundstück, Gebäude und die Mieträume in ordnungsgemäßem und sauberem Zustand mit allen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben. Kommt der Mieter diesen Verpflichtungen schuldhaft nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter auf Kosten des Mieters ggf. die Mieträume öffnen, reinigen sowie neue Schlösser anbringen lassen.

(..)

§ 29 Sonstige Vereinbarungen

(…) Die Anlage und Pflege ist vom Mieter zu übernehmen.

Der Kläger erstellte am 17.12.2004 eine Betriebskostenabrechnung (Bl. 18 d.A.) für den Zeitraum 1.1.-31.12.2004, die mit einer Nachzahlung von 37,32 Euro endete. Diesen Betrag beglichen die Beklagten nicht.

Bei der Begehung des Hauses am 4.1.2005 wurden keine Mängel gerügt. Der Kläger unterzeichnete das Hausübergabeprotokoll (Bl. 79 d.A.) Er erstattete den Beklagten am 12.10.2004 im Rahmen einer Vereinbarung über die Übernahme von Einbauten seitens der Beklagten und Verrechnung mit Mieten (Bl. 105 d.A.) vorzeitig die Kaution zurück.

Mit Anwaltsschreiben vom 18.1.2005 (Bl. 13 d.A.), dessen Zugang streitig ist, forderte der Prozessbevollmächtigte des Klägers die Beklagten zu der Beseitigung von Mängeln an der Mietwohnung unter Fristsetzung bis zum 25.1.2005 wie folgt auf:

1. Schlafzimmer Eltern: Insektenschutz entfernen, Fußleisten wieder anbringen. Tapeten entfernen und mit Raufaser tapezieren, weiß streichen. Kunststoff-Fensterrahmen reinigen. Telefonkabel entfernen.

2. Kinderzimmer: Tapeten entfernen und mit Raufaser tapezieren, weiß streichen. Fußleisten vervollständigen. Kunststoff-Fensterrahmen reinigen. Aufkleber von der Tür entfernen. Telefonkabel entfernen.

3. Kinderzimmer 2: Tapeten entfernen und mit Raufaser tapezieren, weiß streichen. Fußleisten vervollständigen. Kunststoff-Fensterrahmen reinigen. Entfernte Steckdose einbauen. Wand spachteln. Defekten Teppichboden entfernen.

4. Badezimmer: Abfluss vom WC? Steckdose wieder einbauen. WC-Deckel?, Velux-Fenster?

5. Wohnzimmer: Zimmerdecke 50 Löcher abdichten und spachteln. Tapeten? Decke und Wände streichen, weiß. Kunststoff-Fensterrahmen reinigen. Insektenschutz entfernen. Fußleisten vervollständigen. Fehlende Steckdose einbauen.

6. Eingang: Tapete entfernen und weiß streichen.

7. Küche: Tapete entfernen und weiß streichen. Kunststoff-Fensterrahmen reinigen. Einhebelmischer defekt, erneuern. Normale Steckdose wieder einbauen. Einbauküche reinigen. Am Kühlschrank Gummidichtung defekt. Klappe vom Tiefkühlfach defekt. Falschen Einbauherd mit Kochfeld zurück, wir bitten um 200 Euro Rückzahlung für den schon gezahlten Herd

8. Kellerräume werden von uns renoviert.

9. Garten: Die von Ihnen angepflanzten Sträucher an der Grenze zum Nachbarn Felgenhauer müssen entfernt werden, für diese Pflanzen werden Sie wohl auch noch Verwendung finden.

10. Terrasse: Halbe Platten entfernen und ganze Platten einbauen, Unterplatten vom Gartenkamin entfernen.

11. Erdkabel zum Carport und zum Gartenhaus nach Vorschrift verlegen und mit einem Sicherungselement absichern an der Schalttafel.

Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten dieses Aufforderungsschreiben zur Mängelbeseitigung vom 18.1.2005 erhalten, das der Klägervertreter an demselben Tag per Fax übersandt an den Beklagten zu 1) übersandt habe (Bl. 106 d.A.).

Die Beklagten kamen der Aufforderung zur Vornahme der Arbeiten nicht nach.

Unstreitig sind im Hinblick auf die monierten Mängel folgende Punkte:

Die Beklagten haben die Wohnung bei Auszug nicht renoviert, insbesondere die Wände nicht weiß gestrichen und vorhandene Dübellöcher nicht verspachtelt. Die Beklagten haben bei Einzug die alten Fußbodenleisten demontiert wobei streitig ist, ob sie sie im Keller gelagert haben. Sie haben in der Küche, im Schlafzimmer der Eltern und in den beiden Kinderzimmern gemusterte Tapeten angebracht (Bl. 110 ff) und dabei im Elternschlafzimmer und im Kinderzimmer 2 hinter der Schrankwand teilweise nicht tapeziert. Auf der Tür des Kinderzimmers und den Fliesen in der Küche befinden sich von den Beklagten angebrachte Aufkleber.

Die Beklagten haben den WC-Sitz im Badezimmer ausgetauscht. Der WC-Abfluss im Badezimmer ist defekt. Der Brauseschlauch in der Dusche ist undicht, der Holzrahmen des Veluxfensters verrottet.

Die Beklagten haben ferner Steck- und Telefondosen im Kinderzimmer 2, Badezimmer, Küche und Elternschlafzimmer verlegt und verändert. Sie haben neue Telefonkabel verlegt. Im Wohnzimmer haben sie für die Zeitsteuerung des Rolladens eine elektrische Leitung über Putz verlegt. Sie haben in der Küche eine elektrische Leitung auf dem Fliesenschild verlegt. Am Kühlschrank war die Gummidichtung und die Klappe vom Tiefkühlfach defekt.

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Im Wohnzimmer brachten die Beklagten ein Insektengitter an. Sie befestigten mit 50 Dübeln eine Lichtschiene an der Decke.

Die Beklagten haben an dem Außenkamin Unterplatten angebracht und bei Auszug nicht entfernt. Sie haben 10 cm unter der Erdoberfläche ein Stromkabel zum Carport verlegt, dass später geflickt worden war.

Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten die o.g. Mängel an dem Mietobjekt verursacht. Das Haus sei beim Einzug der Beklagten im Jahr 1996 allesamt weiß gestrichen und mit einem feinen Gipsputz versehen und die Dachschrägen mit weißer Rauhfasertapete und ebenfalls weiß gestrichen gewesen. Die Beklagten mit einer gemusterten Tapete neu tapeziert, wobei teilweise hinter Schränken nicht tapeziert worden sei.

Im Kinderzimmer 2 sei von den Beklagten eine Wand beschädig worden und die erforderliche Spachtelung fehle. Die Fenster sowie die Einbauküche seien verschmutzt hinterlassen worden. Der Einhebelmischer mit herausziehbarer Brause sei mieterseits geklebt worden und habe eine Leckage. Im Keller sei die Wasser-Reinigungsanlage nicht gewartet worden. Der Filter sei völlig verschmutzt gewesen. Bei der Kellertür habe ein Schlüssel gefehlt. Im Keller hätten die Beklagten Rotwein verschüttet – der Boden ließe sich nicht mehr reinigen.

Die Beklagten hätten auch Schäden an der Badewanne verursacht, die Roststellen aufweise.

Der Kläger behauptet, er habe von den Beklagten deren Ceranherd für 200,00 Euro gekauft (Bl. 105 d.A.). Unstreitig haben die Beklagten das Haus mit einem anderen als dem ursprünglichen, gebrauchten Plattenherd zurückgegeben.

Der Kläger, der behauptet, erst nach Fristablauf mit Renovierungs- und Reinigungsarbeiten am Haus begonnen zu haben, begehrt Schadensersatz nach seiner Kostenaufstellung Bl. 6-8 d.A., auf die ausdrücklich Bezug genommen wird, in Höhe von zunächst insgesamt 3.904,63 Euro.

Auf Materialkosten entfallen dabei 1.315,31 und auf den Herd 200,00 Euro (Bl. 105 d.A.). Es werden weiter hälftige Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 1.304,00 Euro nach dem Angebot Bl. 45 d.A. und für den Zeitaufwand für sonstige Reparatur-, Renovierungs- und Reinigungsarbeiten, nach der Aufstellung Bl. 43 und 206 ff d.A., 52,4 Stunden à 20 Euro, insgesamt 1048,00 Euro, geltend gemacht.

Mit Schriftsatz vom 2.2.2006 (Bl. 167 d.A.) hat der Kläger nach der mündlichen Verhandlung vom 16.11.2005 die Klage wegen der Spülarmatur teilweise in Höhe von 25,49 Euro nebst anteiliger Zinsen zurückgenommen. Die Beklagten stimmten der Klagerücknahme nicht zu.

Der Kläger beantragt zuletzt mit der am 24.5.2007 zugestellten Klage, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 3.879,14 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit Zustellung der Klage zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, der Kläger habe durch sein Verhalten bei der Abnahme die Mangelfreiheit des Hauses und die vorzeitige Rückzahlung der Kaution anerkannt.

Sie sind weiter der Auffassung, die Vereinbarung über die Pflicht des Mieters zur Übernahme der Schönheitsreparaturen seit wegen einer starren Fristenregelung in § 15 unwirksam.

Sie tragen vor, den Fristenplan für die Schönheitsreparaturen eingehalten und die Wohnung vor der Übergabe gereinigt zu haben. Sie behaupten, im Jahre 2002, im Eingangsbereich im Jahre 2003, seien Malerarbeiten durchgeführt worden (Bl. 68, 132 d.A.)

Die Beklagten behaupten (Bl. 153 d.A.) es sei mit dem Kläger vereinbart worden, dass mit der Renovierung bei Einzug die Endrenovierung abgegolten gewesen sei. Die Terrasse sei von dem Kläger mit der Vereinbarung vom 26.7.2004 (Bl. 105 d.A.) übernommen worden. Dieser habe auch auf die Entfernung der Unterplatten des Außenkamins verzichtet.

Sie tragen vor, Mängel am 13-Jahre alten Kühlschrank beruhten auf normalen Verschleißerscheinungen eines vertragsgemäßen Gebrauchs. Im Hinblick auf das Veluxfenster und den Brauseschlauch hätten die Mängel schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen und seien nicht von ihnen verursacht worden.

Die Beklagten bestreiten, für ihren Ceranherd von dem Kläger 200,00 Euro erhalten zu haben. Sie hätten stets darauf hingewiesen, sie würden den Herd nach Auszug wieder mitnehmen (Bl. 134 d.A.).

Sie bestreiten im übrigen die von dem Kläger behaupteten Mängel und den von ihm behaupteten Schaden.

Sie behaupten, die streitbefangenen Steckdosen und Leitungen seien fachgerecht mit Zustimmung des Klägers verlegt worden.

Sie behaupten, sie hätten die abmontierten Fußbodenleisten vollständig im Keller gelagert. Der Kläger habe darauf verzichtet, dass die in den Zimmern fehlenden Fußbodenleisten wieder angebracht würden.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass die von dem Kläger vorgelegte Betriebskostenabrechnung unwirksam ist. Aus ihr ergebe sich nicht, welcher Betrag auf welche Versicherung entfiele und ob die Umlage der unstreitig bestehenden Sammelversicherung für drei Häuser richtig erfolgt sei.

Für den weiteren Sachvortrag wird auf die Schriftsätze, die Anlagen und die Sitzungsprotokolle verwiesen.

Das Gericht hat aufgrund des Hinweis- und Beweisbeschlusses vom 14.6.2006, Bl. 186 d.A. und 6.7.2006, Bl. 192 d.A., die Zeugen V (Bl. 212 d.A.), M (Bl. 214 d.A.), P (Bl. 217 d.A.), S (Bl. 219 d.A.), L (Bl. 222 d.A.), S (Bl. 224 d.A.), H (Bl. 227 d.A.), T (Bl. 230 d.A.), H (Bl. 232 d.A.), zu der Frage der Reinigung der Fenster und der Einbauküche und der Beschädigung der Wand im Kinderzimmer vernommen sowie die Zeugen F (Bl. 233 d.A.), W (Bl. 234 d.A.), B (Bl. 234 d.A.), J (Bl. 235 d.A.), – dieser auch aufgrund der Beweisbeschlüsse vom 18.5.2007 und 1.8.2007-, L (Bl. 222 d.A.), G (Bl. 236 d.A.) und H zur Frage des Zustandes des Hauses vor Einzug vernommen. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll verwiesen.

Das Gericht hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 14.11.2006 (Bl. 279 d.A.) über die Behauptung des Zugangs des Faxschreibens vom 18.1.2005 Beweis durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens erhoben. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten und das Sitzungsprotokoll vom 1.8.2007 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur zum Teil begründet.

1. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 15 des Mietvertrages i.V.m. §§ 280, 281 BGB.

a) Die Beklagten haben die Mietsache nicht in dem vertraglich geschuldeten Zustand zurückgegeben.

(1) Im Hinblick auf das Anbringen gemusterter Tapeten an den Wänden verstößt diese Dekor zwar gegen § 15 Ziff. 4 des Mietvertrages, demzufolge bei Schönheitsreparaturen ohne Zustimmung des Vermieters von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden darf. Diese Klausel ist jedoch gemäß §§ 305 c Abs. 1, 2, 307 BGB unwirksam. Zum einen ist sie überraschend und nicht ausreichend konkret, da nicht klar ist, was unter einer üblichen Ausführungsart zu verstehen ist, zum anderen benachteiligt sie den Mieter unangemessen, da sie ihm verwehrt, die Mieträume während der Mietzeit nach seinem Geschmack auszugestalten und des weiteren wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel wirkt.

Dies ändert jedoch nichts daran, dass sehr eigenwillige Dekorationen, wie z.B. die Zebratapete im Kinderzimmer 1 nach Auszug zu beseitigen sind (Schmidt-Futterer, MietR, 9. Aufl. § 538 BGB Rn 172 ff).

Die Beklagten haben ferner die Wohnräume zum Teil an einigen Stellen der Wand nicht tapeziert und diese daher ebenfalls entgegen § 25 Abs. 1 des Mietvertrages nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben.

Die Beklagten haben ferner den Fristenplan für die Renovierung gemäß § 15 des Mietvertrages nicht eingehalten. Dieser sieht vor, dass in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in anderen Räumen alle 7 Jahre zu renovieren ist. Dieser Fristenplan ist auch wirksam. Er benachteiligt insbesondere die Beklagten nicht unangemessen, gemäß Ziff. 4 davon abgewichen werden kann, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung der Fristen nicht erfordert.

Die insoweit beweisbelasteten Beklagten haben nicht beweisen können, dass sie diesen Plan eingehalten haben. Der Zeuge Johannsen hat zwar glaubhaft ausgesagt, er habe Renovierungsarbeiten vorgenommen, er konnte sich aber nicht mehr an die genauen Zeiten erinnern. Er hatte lediglich eine Erinnerung an Renovierungsarbeiten im Jahr 2000, konnte hier aber nicht sagen, welche Arbeiten genau ausgeführt wurden.

Der Zustand der Räume war bei Auszug auch nicht so gut, dass eine Renovierung nicht erforderlich gewesen wäre. Abgesehen davon, dass die Beklagten dies nicht dargelegt haben, zeigen Lichtbilder Bl. 120 d.A. und die Aussage des Zeugen M (Bl. 216 d.A.), dass die Wände gestrichen werden mussten.

Dass die Beklagten die Wohnung beim Einzug unrenoviert übernommen haben, ist für die im Mietvertrag vereinbarten Pflichten ohne Bedeutung. Die Parteien haben des weiteren durch mietfreies Wohnen einen Ausgleich für die Renovierungsarbeiten geschaffen.

(2) Die Beklagten haben den Mietvertrag verletzt, indem sie unstreitig die alten Fußbodenleisten ohne Abstimmung mit dem Vermieter entfernt und neue Fußbodenleisten nur teilweise angebracht haben, wie u.a. aus der glaubhaften Aussage der Zeugin V (Bl. 213 d.A.9) folgt. Sie haben nicht beweisen können, dass sich die alten Fußbodenleisten vollständig im Keller befanden, so dass sie dem Grunde nach den diesbezüglichen Schaden zu ersetzen haben.

(3) Die Beklagten haben ferner den Mietvertrag verletzt, indem sie elektrische Leitungen über Putz verlegt haben. Selbst den der Vermieter dem Grunde nach mit der Verlegung von Leitungen einverstanden ist, so ist die diesbezügliche Absprache gemäß § 133 BGB in Anlehnung an § 15 Ziff. 5 des Mietvertrages dahingehend auszulegen, dass eine Verlegung fachgerecht und in einer üblichen Ausführungsart erfolgt. In Wohnräumen werden – anders als in Kellerräumen – elektrische Leitungen aber unter Putz verlegt.

Die insoweit beweisbelasteten Beklagten konnten nicht beweisen, dass die Entfernung bzw. Verlegung der Steckdosen und der Telefonkabel mit Zustimmung des Klägers erfolgt ist. Nach § 17 des Mietvertrages ist solch eine wesentliche Veränderung der Mieträume aber zustimmungspflichtig. Die Beklagten haben also auch in diesem Punkt den Mietvertrag verletzt.

Unter diesem Gesichtspunkt waren die Beklagten auch zur Entfernung des Insektengitters im Wohnzimmer verpflichtet.

Die Beklagten haben den Mietvertrag ferner verletzt, indem sie im Außenbereich ein elektrisches Kabel dicht unter der Erdoberfläche verlegt und zudem noch geflickt haben. Die Verlegung ist nicht fachgerecht erfolgt. Es ist allgemein bekannt, dass Kabel im Erdreich unterhalb der Frostgrenze in mindestens 80 cm Tiefe zu verlegen sind.

(4) Die Beklagten wären im Hinblick auf den vom Kläger monierten defekten WC-Anschluss, WC-Deckel, Brauseschlauch und den Einhebelmischer in der Küche dem Grunde nach gemäß § 16 des Mietvertrages zur Instandhaltung verpflichtet.

Im Hinblick auf den Einhebelmischer in der Küche ist die Klage in Höhe der geltend gemachten 25,49 Euro unbegründet, da der insoweit beweisbelastete Kläger nicht bewiesen hat, dass dieser bei Rückgabe des Mietobjekts mangelhaft war.

Im Hinblick auf den defekten Kühlschrank, so ist dieser von der Pflicht zu Kleinreparaturen des § 16 des Mietvertrages nicht erfasst. Es handelt sich um Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch. Eine Anspruchsgrundlage für Schadensersatz ist nicht ersichtlich.

Im Hinblick auf die anderen Ansprüche auf Schadensersatz wegen Verletzung der Instandhaltungspflicht aus § 16 des Mietvertrages scheitern diese an § 281 BGB.

Voraussetzung für die Entstehung eines Schadensersatzanspruchs ist, dass der Vermieter den Mietern in Form einer Leistungsaufforderung mitteilt, welche Arbeiten von diesen auszuführen sind, und ihnen hierfür eine angemessene Frist setzt. Diese Leistungsaufforderung hat die Aufgabe, dem Mieter zu verdeutlichen, welche Mängel der Vermieter beanstandet und welche Arbeiten im Einzelnen zu erledigen sind, damit der Vermieter das Mietobjekt als mangelfrei akzeptiert. Erforderlich hierfür ist u.a. eine Zustandbeschreibung (Schmidt-Futterer, aaO, § 538 Rn 293).

Nach diesen Kriterien ist die Leistungsaufforderung des Beklagten unzureichend, der unter 4. nur aufführt „Abfluss vom WC?, WC-Deckel?, Velux-Fenster?“

(5) Die Beklagten haben den Mietvertrag durch das Anbringen einer Lichtleiste im Wohnzimmer mit 50 Dübellöchern verletzt. Im Hinblick auf die zulässige Anzahl von Dübellöchern ist auf einen üblichen Umfang abzustellen, d.h. in diesem Fall auf die Anzahl von Dübellöchern, die für die Ausleuchtung des Zimmers allgemein erforderlich sind. Dabei steht den Gestaltungswünschen des Mieters das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung gegenüber, das bei einer Anzahl von 50 Löchern in der Decke bei weitem überwiegt.

(6) Im Hinblick auf die Terrasse und den Garten ist ein Schadensersatzanspruch des Klägers nicht ersichtlich. Nach dem Mietvertrag oblag den Mietern die Anlage und Pflege des Gartens. Sie hatten damit einen weiten Gestaltungsspielraum und konnten insbesondere auch Pflanzen entfernen. Sie waren insbesondere nicht verpflichtet, an der Grenze gepflanzte Sträucher zu entfernen. Zwar muss sich die Gartengestaltung im Rahmen der nachbarrechtlichen Vorschriften halten, hier hätten die Beklagten die Sträucher auch zurückschneiden können. Dies wurden ihnen aber in Punkt 9. der Leistungsaufforderung nicht zur Wahl gestellt, so dass diese auch in diesem Punkt unwirksam ist.

Zwar waren die Beklagten gemäß § 17 des Mietvertrages verpflichtet, die ohne Zustimmung des Vermieters an dem Ort des Außenkamins gekürzten Terrassenplatten zu ersetzen, jedoch ist auch hier die Leistungsaufforderung des Vermieters unter Punkt 10. „Halbe Platten entfernen und ganze Platten einbauen“ nicht ausreichend konkret, um eine wirksame Fristsetzung gemäß § 281 BGB zu bewirken. Es bleibt die Pflicht der Mieter, die unter dem Außengrill verlegten 4 Platten zu beseitigen. Diese haben nicht beweisen können, dass der Vermieter hierauf verzichtet hat.

(7) Die Beklagten haben § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages verletzt, indem sie das Haus in zum Teil ungereinigtem Zustand hinterlassen haben. Die Kunststofffensterrahmen im Elternschlafzimmer, beiden Kinderzimmern, dem Wohnzimmer und in der Küche waren nicht geputzt worden, und die Einbauküche war nicht gereinigt worden.

Das hat die Beweisaufnahme ergeben. Die Zeugen V, M und P haben übereinstimmend und glaubhaft von der Verschmutzung der Fensterrahmen und der Einbauküche berichtet. Die Aussagen sind plastisch und detailreich und werden durch die vorgelegten Lichtbilder Bl. 108 ff, auf die sich die Zeugen auch bezogen haben, unterstützt.

Die Überzeugung des Gerichts vermögen die Aussagen der Zeugen S, die detailarm ist und abseits der Beweisfrage erhebliche Erinnerungslücken aufwies und des Zeugen L, der an die Fensterrahmen keine Erinnerung hatte und von dem Saubermachen der Einbauküche vom Hörensagen berichtete, nicht zu erschüttern. Auch der Zeuge S, der zuerst ausgesagt hat, sie hätten die Fensterrahmen zum großen Teil geputzt, hat lediglich Frau H beim Putzen gesehen. Den Zustand der Fensterrahmen und der Einbauküche beim Auszug hat er nicht gesehen. Wie er zu der Aussage kommt, der Backofen sei sauber gewesen, ist nicht ersichtlich.

Die Zeugin … hat zwar ausgesagt, sie habe die Fensterrahmen und die Einbauküche geputzt, konnte sich aber nicht mehr daran erinnern, wie sie Schubladen und Schränke ausgewischt hat. Sie konnte sich lediglich genau daran erinnern, wie sie die Arbeitsplatte gereinigt hat. Auch hier bleiben deutliche Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage.

Dem Zeugen .. sind nach seiner Aussage keine Verschmutzungen aufgefallen. Er hat zwar ausgesagt, dass er davon ausgeht, die vorliegenden Verschmutzungen wären ihm aufgefallen, aber diese vage Möglichkeit vermag das Gericht nicht in seiner Überzeugung von der Glaubhaftigkeit der Aussagen der Zeugen V, M und P zu erschüttern.

(8) Im Hinblick auf die von dem Kläger gerügte fehlende Wartung der Reinigungsanlage für das Wasser, des Fehlens eines Schlüssels und der Verschmutzung des Kellerfußbodens fehlt es an einer Leistungsaufforderung gemäß § 281 BGB.

1b) Bis auf die o.g. Vertragsverstöße hat der Kläger die Beklagten gemäß § 281 BGB unter Fristsetzung bis zum 25.1.2006 zur Vertragserfüllung aufgefordert. Das 6-seitige Aufforderungsschreiben, das der Klägervertreter am 18.1.2005 per Telefax an den Beklagten zu 1) versandt hat, und das ausweislich Bl. 13 d.A. trotz falscher Anrede auch an beide Beklagte adressiert ist, ist diesen auch zugegangen. Das hat die Beweisaufnahme ergeben.

Die Sendeprotokolle Bl. 106 und 288 d.A. weisen aus, dass die Übertragung, die 49 sec. gedauert hat, erfolgreich war. Nach den Ausführungen der Sachverständigen A ist eine Störung der Übertragung u. a. auf die Zeitdauer der Übertragung äußerst unwahrscheinlich und würde selbst dann nur wenige Zeilen umfassen. Diese Überzeugung von dem Zugang des Faxschreibens wird nicht durch den Einwand des Beklagtenvertreters, es könnte die Vorlage auch falsch herum eingelegt worden sein, entkräftet.

Die Sachverständige hat hierzu ausgeführt, es sei dann auf den ausgegebenen Seiten wenigstens eine Kopfzeile zu erkennen, des weiteren sei ausweislich des Sendeprotokolls Bl. 106 d.A. auf jeden Fall die erste Seite übertragen worden. Vor diesem Hintergrund ist die Äußerung der Beklagten, sie hätten nichts erhalten, nicht glaubhaft.

4c) Der Schadensersatzanspruch ist weder durch Unterzeichnung des Übergabeprotokolls Bl. 79 d.A., noch durch die vorzeitige Rückzahlung der Kaution an die Beklagten untergegangen. In beiden Handlungen ist auch kein Anerkenntnis des Klägers zu sehen, dass das Haus bei Rückgabe in vertragsgerechtem Zustand war. Das Hausübergabeprotokoll war für die Beklagten ersichtlich nicht zur Bestandsaufnahme bei Wohnungsübergabe bestimmt und die Kaution wurde vorab im Rahmen eines Vertrages vom 26.7.2004 über die Übernahme von Gegenständen zurückgezahlt.

d) Der Kläger hat auch nicht anlässlich der Anfangsrenovierung auf eine evtl. vorzunehmende Endrenovierung verzichtet. Die diesbezüglich beweisbelasteten Beklagten sind insoweit beweisfällig geblieben. Der Zeuge J hat zu dem streitgegenständlichen Gespräch nur vage Angaben machen können. Dass der Kläger eine rechtsverbindliche Willenserklärung abgegeben haben soll, ist hieraus nicht ersichtlich.

e) Der Umfang des Schadensersatzanspruchs bemisst sich nach § 249 BGB. Er kann gemäß § 287 ZPO geschätzt werden.

Erstattungsfähig ist jedoch nur der Schaden, der nach Ablauf der von dem Kläger zur Leistungserbringung gesetzten Frist, hier der 25.1.2005, eingetreten ist. Der Vermieter muss während der gesamten Frist zur Annahme der Renovierungsleistung bereit sein. Soweit Schönheitsreparaturen vor Fristablauf ausgeführt wurden, hat er keinen Anspruch auf Ersatz der koten, da sie zu einem Zeitpunkt erfolgten, in dem ihm noch kein Schadensersatzanspruch zusteht (Schmidt-Futterer, aaO, § 538 BGB, Rn 281).

Nach den allgemeinen Grundsätzen ist daher der Kläger darlegungs- und beweisbelastet für den Zeitpunkt der Ausführung der jeweiligen Arbeiten. Der Kläger ist hier jedoch beweisfällig geblieben.

Vorliegend geht das Gericht davon aus, dass vor Fristablauf mit den Reinigungsarbeiten begonnen wurde. Zwar hat der Zeuge M ausgesagt, „oder im Februar. Ich habe noch ein bisschen mit dem Renovieren gewartet, weil Herr Virchow zunächst davon ausgegangen sei, dass der Beklagte noch einmal wiederkäme und noch renovieren würde“. Diese Aussage ist jedoch unglaubhaft. Der Zeuge hatte zunächst spontan ausgesagt, er habe ca. 1 ½ Wochen nach dem Auszug der Beklagten mit dem Renovieren begonnen. Der Kläger selbst hat in der mündlichen Verhandlung geäußert, er sei davon ausgegangen, dass die Beklagten die Wohnung nicht renovieren wollten. Der Zeuge P hat ausgesagt, der Zeuge M habe unmittelbar nach dem Auszug der Beklagten mit der Renovierung begonnen. Dieser war 4.1.2006. Hierfür sprechen auch die von dem Kläger eingereichten Belege, die zeigen, dass dieser schon vorher Material eingekauft hat. Hierzu passt die Äußerung des Beklagten zu 1), der bekundet hat, dass er schon bei Abholung des Außenkamins am 8.1.2006 eine Leiter und Plane gesehen habe.

Aus der Aufstellung Bl. 43 f d.A. ergibt sich nicht, wann welche Arbeiten vorgenommen wurden. Der Kläger selbst konnte sich auch nicht mehr daran erinnern. Der Schadensersatzanspruch ist daher auf die Punkte zu erstrecken, die im Zusammenhang mit den eingereichten Belegen stehen, die nach dem 25.1.2006 datieren. Des weiteren dient diese Aufstellung auch deswegen nicht als Schätzungsgrundlage, da sie u.a. Positionen enthält, die mangels Vertragsverletzung, bzw. Leistungsaufforderung nicht erstattungsfähig sind.

Das Angebot des Malereibetriebes S datiert vom 21.1.2005. Des weiteren hat der Kläger vor Fristablauf Malerbedarf eingekauft, so dass auch hier fraglich ist, welche Arbeiten nach Fristablauf erledigt wurden.

Von den restlichen Belegen verbleiben folgende:

(1) Bl. 31, Beleg vom 28.1.2005 in Höhe von 119,02 Euro für den Kauf von Teilen von Fußbodenleisten, die der Kläger nach seiner Zeitaufstellung im Elternschlafzimmer, und den beiden Kinderzimmern wieder verlegt hat. Nach dem Grundriss Bl. 210 handelt es sich etwa um 32 lfd Meter. Nach eigener Erfahrung des Gerichts im Zuge von umfangreichen Sanierungsarbeiten braucht eine ungeübte Person für das Zusägen, und Anbringen mindestens 6 Stunden. Hierfür ist ein Stundenlohn von 10,00 Euro anzusetzen. Der Schadensersatzanspruch beträgt mithin 179,02 Euro .

(2) Bl. 42, Beleg vom 7.3.2005 in Höhe von 140,68 Euro für den Kauf von Dispersionsfarbe für den Innenanstrich, insgesamt ca. 40 l. In Anlehnung an die Kalkulation des Malereibetriebes S entfällt auf das Verarbeiten dieser Farbe mit fachgerechter Verspachtelung des Untergrundes und zweimaligem Streichen ein Betrag in Höhe von 700,00 Euro .

2. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 200,00 Euro u.a. gemäß §§ 823 Abs. 1, 2, 985 BGB. Ausweislich der Vereinbarung vom 26.7.2004, eine Urkunde gemäß § 416 ZPO, wurde dem Kläger der Elektroherd der Beklagten – unstreitig der Herd mit den Ceranfeldern – verkauft und im Wege des Besitzkonstitutes übereignet. Die Beklagten haben diesen unstreitig widerrechtlich aus der Wohnung entfernt. Wenn die Beklagten einwenden, sie hätten dem Kläger nur irgendeinen Herd verkauft, bzw. später gesagt, sie würden diesen Herd wieder mitnehmen, so ist dies unglaubhaft.

3. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf 37,32 Euro aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004. Die Nachforderung ist durch § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen. Die Abrechnung verstößt gegen § 259 BGB. Eine Betriebskostenabrechnung muss demzufolge mindestens folgende Angaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind, damit der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH NJW 2007, 1059). Demnach hätte der Kläger auch die Gesamtkosten der Versicherungen für alle Gebäude darlegen müssen, damit die Beklagten nachvollziehen können, ob die Versicherungskosten für ihr Haus anteilig korrekt umgelegt wurden. Die Position kann auch nicht aus der Abrechnung herausgerechnet werden, denn sie übersteigt den Klageantrag.

4. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280, 286, 288, 291. Eine Anspruchgrundlage für den Ersatz der für diesen Rechtsstreit angefertigten Fotos besteht nicht.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.