Skip to content

Wohnungsgrundbuch – Nutzungsregelung kann als Sondernutzungsrecht ausgelegt werden

Verständnisvolle Nutzung von Wohnungsgrundbüchern: Sondernutzungsrecht und Nutzungsregelung

In einer Welt, in der Immobilien und Grundstücke täglich gehandelt werden, spielen Wohnungsgrundbücher eine entscheidende Rolle. Sie dienen als Leitfaden und rechtliche Absicherung für Eigentümer, Käufer und verschiedene andere Parteien. Ein jüngstes Urteil des OLG Frankfurt bringt ein neues Licht in den oft komplexen Bereich der Wohnungsgrundbücher, speziell im Kontext der Nutzungsregelung und des Sondernutzungsrechts. In diesem speziellen Fall dreht sich alles um die Interpretation und Anwendung von Nutzungsregeln, insbesondere im Hinblick auf Pkw-Abstellplätze.

Direkt zum Urteil Az: 20 W 68/22 springen.

Sondernutzungsrechte und Pkw-Abstellplätze

Der konkrete Fall betrifft eine Wohnungsgrundbuch-Angelegenheit, in der die Nutzungsregelung für Pkw-Abstellplätze als Sondernutzungsrecht ausgelegt wurde. Ursprünglich wurde die Nutzungsregelung so festgelegt, dass die alleinige Nutzung eines Pkw-Abstellplatzes dem Wohnungseigentümer mit der entsprechenden Wohnungsnummer zusteht. Dies wurde im Laufe der Zeit jedoch in Frage gestellt, was letztendlich zu einer gerichtlichen Klärung führte.

Interpretation der Nutzungsregelung

Nach einer umfangreichen Prüfung kam das OLG Frankfurt zu dem Schluss, dass die Nutzungsregelung für Pkw-Abstellplätze als Sondernutzungsrecht interpretiert werden kann. Diese Interpretation ergab sich aus dem spezifischen Wortlaut und der Absicht der ursprünglichen Regelung. Der Rechtsstreit führte zu einer Veränderung in der Zwischenverfügung zu Ziffer 3, wonach keine Zustimmung der dinglich Berechtigten in Abt. II, lfd. Nr. 1 – Grunddienstbarkeit (Wegerecht) – und Abt. II, lfd. Nr. 2 – Grunddienstbarkeit (Versorgungsleitungsrecht) der betreffenden Wohnungsgrundbücher benötigt wird.

Die Rolle des Verfahrensbevollmächtigten

Ein entscheidender Faktor in diesem Fall war die Rolle des Verfahrensbevollmächtigten. Dieser reichte seine notarielle Urkunde ein, die darauf hinwies, dass auf dem betreffenden Grundbesitz zwölf Pkw-Abstellplätze vorhanden sind. Die Antragsteller haben hinsichtlich dieser Pkw-Abstellplätze Sondernutzungsrechte gebildet, die sie unter Bezugnahme auf einen anliegenden Liegenschaftsplan mit den Nrn. 01 bis 12 bezeichnet und den einzelnen oben aufgeführten Wohnungsgrundbüchern zugeordnet haben.

Dieser Fall dient als ausgezeichnetes Beispiel für die Komplexität und die potenziellen Interpretationen von Nutzungsregeln in Wohnungsgrundbüchern. Es zeigt auch, wie wichtig eine genaue Kenntnis und Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen ist, um eine gerechte und korrekte Auslegung zu gewährleisten.


Das vorliegende Urteil

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 68/22 – Beschluss vom 14.11.2022

Wohnungsgrundbuch: Sondernutzungsrecht als Nutzungsregelung
(Symbolfoto: Andrey_Popov/Shutterstock.com)

Die angefochtene Zwischenverfügung wird zu Ziffer 3 dahingehend abgeändert, dass es der Zustimmung der dinglich Berechtigten in Abt. II, lfd. Nr. 1 – Grunddienstbarkeit (Wegerecht) – und Abt. II, lfd. Nr. 2 – Grunddienstbarkeit(Versorgungsleitungsrecht) der oben aufgeführten Wohnungsgrundbücher nicht bedarf.

Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

Gerichtskosten werden im Beschwerdeverfahren nicht erhoben.

Gründe

I.

Aufgrund Bewilligung vom 22.03.1985, UR-Nr. … des Notars A, Stadt1, wegen deren Einzelheiten auf Bl. 2 ff. der Grundakte Blatt … Bezug genommen wird, sind am 10.07.1985 in den oben aufgeführten zwölf Wohnungsgrundbüchern, jeweils im Bestandsverzeichnis, die jeweiligen Miteigentumsanteile an dem aufgeführten Grundbesitz verbunden mit dem jeweiligen Sondereigentum eingetragen worden. Insoweit sind zur genauen Bezeichnung des Sondereigentums jeweils die Nummerierungen im Aufteilungsplan mit den Nrn. 1 bis 12 angegeben worden. Sodann findet sich in den jeweiligen Bestandsverzeichnissen folgende gleichlautende Eintragung:

„Eine Nutzungsregelung hinsichtlich der Pkw-Abstellplätze Nr. 1 bis 12 ist in der Form getroffen, dass die alleinige Nutzung eines Pkw-Abstellplatzes dem Wohnungseigentümer mit der gleichlautenden Wohnungsnummer zusteht. Gemäß Bewilligung vom 22.03.1985 aus Blatt … hier eingetragen am 10.07.1985“.

Mit Schreiben vom 10.09.2021 hat der Verfahrensbevollmächtigte seine notarielle Urkunde vom 06.03.2020, UR-Nr. …, zu den betroffenen Wohnungsgrundbüchern eingereicht. Ausweislich dieser Urkunde, wegen deren Einzelheiten auf die eben bezeichnete Grundakte verwiesen wird, haben die Antragsteller in § 2 erklärt, dass sich auf dem oben aufgeführten Grundbesitz zwölf Pkw-Abstellplätze befänden. Sie haben hinsichtlich dieser Pkw-Abstellplätze Sondernutzungsrechte gebildet, die sie unter Bezugnahme auf einen anliegenden Liegenschaftsplan mit den Nrn. 01 bis 12 bezeichnet und den einzelnen oben aufgeführten Wohnungsgrundbüchern zugeordnet haben. Sie haben in den §§ 2, 3 der Urkunde die Eintragung der Sondernutzungsrechte Nrn. 01 bis 12 im jeweiligen Grundbuch Blatt … bis … bewilligt und beantragt. Der Verfahrensbevollmächtigte hat in seinem Schreiben vom 10.09.2021 gemäß § 15 GBO die Eintragung der Sondernutzungsrechte gemäß den §§ 2, 3 der Urkunde gegenüber dem Grundbuchamt beantragt.

Durch Verfügung vom 11.11.2021, auf deren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Grundbuchamt unter Ziffer 1 darauf hingewiesen, dass durch die Teilungserklärung vom 22.03.1985 bereits Sondernutzungsrechte an 12 Pkw-Abstellplätzen begründet worden seien. Die Parkplätze seien offensichtlich neu angeordnet worden, das heißt es würden sich die Flächen des betroffenen gemeinschaftlichen Eigentums sowie für jeden Parkplatz die tatsächliche Lage ändern. Eine Aussage darüber, was mit den bisherigen Sondernutzungsrechten geschehen solle, sei nicht getroffen worden. Eine Doppelbelegung der gemeinschaftlichen Flächen mit verschiedenen Sondernutzungsrechten gleicher Art scheide aus. Im Übrigen sei der „Flächentausch“ (Teil-Aufhebung) und (Teil-) Neubegründung nur mit Zustimmung sämtlicher dinglich Berechtigter an allen Wohnungseigentumseinheiten möglich.

Nachdem der Verfahrensbevollmächtigte dem mit Schreiben an das Grundbuchamt vom 28.12.2021 entgegengetreten war, hat das Grundbuchamt durch die angefochtene Zwischenverfügung, auf deren Einzelheiten verwiesen wird, neben weiteren Beanstandungen zu Ziffer 3 aufgegeben, dass zu dem „Flächentausch“ (Teil-Aufhebung) und (Teil-)Neubegründung von allen Sondernutzungsrechten die Zustimmung sämtlicher dinglich Berechtigter an allen Wohnungseigentumseinheiten vorzulegen sei. Unter Ziffer 4 der Zwischenverfügung hat es aufgegeben, zu den Zustimmungserklärungen auch die Grundpfandrechtsbriefe Abt. III Nr. 7 (Blatt …) und 5 (Blatt …) vorzulegen. In Erfüllung einer weiteren Beanstandung in dieser Zwischenverfügung, Ziffer 1, hat der Verfahrensbevollmächtigte seine notarielle Eigenurkunde vom 09.02.2022 vorgelegt, ausweislich der er aufgrund der ihm in der oben genannten Urkunde in § 4 erteilten Vollmacht klarstellend erklärt hat, dass es sich bei den neuen PKW-Abstellplätzen Nrn. 01 bis 12 um Ersatz für die bisher im Gemeinschaftseigentum befindlichen Pkw-Abstellplätze handele und die Standorte der bisherigen Pkw-Abstellplätze neu festgelegt worden seien. Die Nutzungsregelung der alten Pkw-Abstellplätze Nrn. 1 bis 12 werde aufgehoben.

Nach weiterem Schriftverkehr hat der Verfahrensbevollmächtigte durch sein Schreiben vom 28.03.2022 gegen die bezeichnete Zwischenverfügung, Ziffern 3 und 4, Beschwerde eingelegt. Zur Begründung hat er unter Bezugnahme auf sein vorangegebenes Schreiben vom 09.02.2022 die Auffassung vertreten, dass die Zustimmung sämtlicher dinglich Berechtigter an allen Wohnungseigentumseinheiten nicht erforderlich sei. Er meint, zuvor sei hinsichtlich der Pkw-Stellplätze lediglich eine Nutzungsregelung gegeben gewesen. Im Rahmen der notariellen Urkunde vom 06.03.2020 seien für die gleiche Anzahl an PKW-Stellplätzen lediglich an räumlich anderer Stelle nunmehr Sondernutzungsrechte begründet worden. Insoweit würden die dinglich Berechtigten rechtlich gesehen einen Vorteil erhalten. Daher sei die Zustimmung der dinglich Berechtigten nicht erforderlich, wenn gleichzeitig das zu ihren Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden sei, § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde ausweislich seines Beschlusses vom 31.03.2022 nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass in den Wohnungsgrundbüchern bereits Sondernutzungsrechte an PKW-Abstellplätzen mit der oben aufgeführten Formulierung eingetragen seien. Bei der Bewilligung gemäß der Urkunde vom 06.03.2020 handele es sich nicht allein um eine Neubegründung von Sondernutzungsrechten, sondern tatsächlich um die Teil-Aufhebung und (Teil-)Neubegründung von Sondernutzungsrechten (Flächentausch). Hier finde keine Erleichterung hinsichtlich des Zustimmungserfordernisses statt. Auf die Übergangsregelung gemäß § 48 Abs. 2 WEG komme es im Hinblick auf den aufgehobenen § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG nicht an.

Der Verfahrensbevollmächtigte hat mit Schreiben vom 03.05.2022 auf die Senatsverfügung vom 07.04.2022 klargestellt, dass die Beschwerde im Namen der oben aufgeführten Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, eingelegt sei und hat ergänzend zur Sache Stellung genommen.

II.

Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere formgerecht eingelegt worden. Nach der erfolgten Nichtabhilfe durch das Grundbuchamt hat hierüber der Senat als Beschwerdegericht zu befinden, §§ 72, 75 GBO.

Die Beschwerde hat in der Sache nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass Prüfungsgegenstand im Beschwerdeverfahren nur die vom Grundbuchamt in der Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO angenommenen Eintragungshindernisse sind, dagegen nicht der Eintragungsantrag selbst. Über diesen und damit auch über ggf. anderweitige Eintragungshindernisse hat vielmehr das Grundbuchamt in eigener Zuständigkeit zu entscheiden (Senat FGPrax 2020, 110).

Im Grundsatz zu Recht hat das Grundbuchamt mit der angefochtenen Zwischenverfügung zu Ziffer 3 die Einreichung einer Zustimmung der dinglich Berechtigten verlangt. Die fehlende Zustimmung dinglicher Berechtigter nach den §§ 876, 877 BGB, 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist ein behebbares Eintragungshindernis und kann mithin zulässige Inhalt einer Zwischenverfügung sein (vgl. dazu auch OLG Köln FGPrax 2018, 62; OLG Düsseldorf ZWE 2010, 93).

Dies gilt hier insbesondere für in Abt. III der Wohnungsgrundbücher eingetragene Grundpfandrechte. Nach § 5 Abs. 4 WEG können Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften, nämlich den §§ 877, 876 Satz 1 BGB, notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird, § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG. Nach § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG a. F., auf den die Beschwerde sich in Ansehung der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 2 WEG beruft, ist bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts die Zustimmung des Grundpfandrechtsgläubigers jedoch nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.

Gesetzgeberisches Motiv für die Ergänzung von § 5 Abs. 4 WEG um die Sätze 2 und 3 war es seinerzeit, den Schutz der Inhaber dinglicher Rechte auf ein notwendiges Maß zu beschränken. Die zuvor geltende Rechtslage erforderte nämlich deren Zustimmung in grundbuchrechtlicher Form auch in zahlreichen Fällen, in denen die Haftungsgrundlage nicht in Frage stand, sich im Gegenteil sogar verbesserte. Die Schwerfälligkeit der bisherigen Regelung hatte den Gesetzgeber dazu bewogen, das Zustimmungserfordernis danach abzugrenzen, dass die betroffenen Rechte und der Gegenstand der Vereinbarung unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der Zustimmung konkret festgelegt werden (so OLG Köln FGPrax 2018, 62; OLG München FGPrax 2009, 205; ZMR 2014, 568).

Die hier vorliegende notarielle Vereinbarung („Erklärung“) vom 06.03.2020 betrifft Sondernutzungsrechte. Der Gesetzgeber hat davon abgesehen, den aus der Rechtspraxis entwickelten Begriff zu definieren, versteht darunter aber offensichtlich das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen (vgl. die Nachweise bei OLG Köln FGPrax 2018, 62; OLG München FGPrax 2009, 205; ZMR 2014, 568; Grüneberg/Wicke, BGB, 81. Aufl., § 13 WEG Rz. 9; Jennißen/Grziwotz, WEG, 7. Aufl., § 5 Rz. 52 m. w. N.). Die gegenständlich begründeten wie aufgehobenen Rechte an Flächen fallen hierunter, so dass nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich ist, wenn nicht die Ausnahme in Satz 3 (a. F.) greift (vgl. OLG Köln FGPrax 2018, 62; OLG München FGPrax 2009, 205; ZMR 2014, 568, m. w. N.).

Zu Recht ist das Grundbuchamt davon ausgegangen, dass in der genannten notariellen Vereinbarung vom 06.03.2020 Sondernutzungsrechte aufgehoben und neu begründet werden.

Ein Sondernutzungsrecht entsteht mit dinglicher Wirkung, also auch gegenüber späteren Miteigentümern, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Sondernutzungsrechte sind – anders als die Beschwerdeführer meinen – aber bereits seit 10.07.1985 im Grundbuch, d. h. den oben aufgeführten Wohnungsgrundbüchern – eingetragen.

Die Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch richtet sich grundsätzlich nach den §§ 10 Abs. 3, 7 Abs. 3 WEG, 3 Abs. 2 WGV. Danach kann zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Das gilt mithin auch für Umfang und Inhalt des Sondernutzungsrechts, das durch Eintragung zum Inhalt des Sondereigentums werden soll. Dies bedeutet, dass die Bezugnahme auf die Teilungserklärung bzw. die sonstige Bewilligung und deren Eintragung in allen Wohnungseigentumsgrundbüchern, also ohne jeden Hinweis darauf, dass Sondernutzungsrechte begründet wurden, nach der Gesetzeslage genügt. Es ist jedoch anerkannt und wird auch allgemein empfohlen, dass Sondernutzungsrechte – insbesondere bei entsprechendem Antrag – zur Steigerung der Grundbuchklarheit und Rechtssicherheit auch ausdrücklich erwähnt, ggf. auch schlagwortartig bezeichnet werden können (vgl. die vielfältigen Nachweise bei Senat FGPrax 2022, 106).

In der in den Wohnungsgrundbüchern aufgeführten Bewilligung vom 22.03.1985 sind im Rahmen der Teilung bei den unter Ziffer II. a) bis l) jeweils aufgeführten Sondereigentumseinheiten die PKW-Abstellplätze, wie sie in den Grundbüchern unter der „Nutzungsregelung“ allgemein aufgeführt sind, nämlich mit der jeweiligen mit der Wohnungsnummer gleichlautenden Nummer, mit aufgeführt und ausdrücklich als jeweiliges Sondernutzungsrecht bezeichnet. Wollte man die Erwähnung der Bewilligung als Bezugnahme im Sinne der §§ 10 Abs. 3, 7 Abs. 3 WEG, 3 Abs. 2 WGV für hinreichend erachten, so wären nach den obigen Ausführungen die entsprechenden Sondernutzungsrechte mit dinglicher Wirkung entstanden. Nichts anderes ergibt sich in Ansehung der im Bestandsverzeichnis jeweils aufgeführten „Nutzungsregelung“. Nach den obigen Ausführungen ergibt sich daraus inhaltlich nichts anderes als ein jeweiliges Sondernutzungsrecht an dem aufgeführten PKW-Abstellplatz. Inhaltlich beschreibt diese nämlich das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (die Fläche des jeweiligen Pkw-Abstellplatzes) unter Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen, was nach den obigen Ausführungen ein Sondernutzungsrecht darstellt. Eine anderweitige Gebrauchs- bzw. Nutzungsregelung, wie die Beschwerdeführer meinen, beinhaltet diese nicht. Der Unterschied zwischen einer allgemeinen Gebrauchs- bzw. Nutzungsregelung und einem Sondernutzungsrecht liegt gerade darin, dass beim Sondernutzungsrecht ein Nutzungsrecht durch einen Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen vom Mitgebrauch und der Nutzungsteilhabe begründet wird (vgl. hierzu Grüneberg/Wicke, a.a.O., § 13 WEG Rz. 9, § 19 WEG Rz. 24, je m. w. N.). Entscheidend ist die inhaltliche Ausgestaltung. Die begünstigten Eigentümer dürfen nach der Grundbucheintragung – positiv – einen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden genau bezeichneten PKW-Abstellplatz verwenden. Dem Kriterium des Ausschlusses der übrigen Eigentümer von der Nutzung im Sinne der dem Sondernutzungsrecht eigenen negativen Komponente ist ebenfalls durch die Formulierung „alleinige“ Nutzung hinreichend Rechnung getragen und wäre dieser Regelung ohnehin immanent (vgl. hierzu auch OLG Saarbrücken NZM 2011, 810).

Nach dem von der Beschwerde in Bezug genommenen § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG a. F. kann von der Zustimmung bestimmter dinglich Berechtigter abgesehen werden, wenn gleichzeitig mit der Vereinbarung das belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird. Diese Vorschrift erfasst aber nur die Begründung von Sondernutzungsrechten, nicht jedoch auch deren Aufhebung, Änderung oder Übertragung. Hier werden jedoch – wie dargelegt – vorhandene Sondernutzungsrechte, die mit sämtlichen Wohnungen verbunden sind, zunächst aufgehoben. Dies ergab sich immanent bereits as der genannten Urkunde vom 06.03.2020; ansonsten wäre die darin getroffene Regelung – weil den bestehenden Sondernutzungsrechten widersprechend – tatsächlich nicht durchführbar gewesen. Ausdrücklich ist dies nun in der notariellen Urkunde vom 09.02.2022 geregelt. Die begehrte Eintragung ist damit, wie sich aus einem Vergleich der Pläne zur Teilungserklärung mit der dem Antrag zugrundeliegenden Urkunde ergibt, mit einer Änderung und teilweisen Aufhebung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Flächen verbunden. Die von den Sondernutzungsrechten erfassten Stellplätze werden teilweise verlegt, teilweise werden an bestimmten Flächen Sondernutzungsrechte aufgehoben.

Ausgehend davon, dass im Falle des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG a. F. der Gebrauchsentzug an den übrigen Flächen durch den Erwerb des exklusiven Sondernutzungsrechts kompensiert wird, besteht dieses unterstellte Äquivalenzverhältnis nicht oder ist zumindest nicht typischerweise sichergestellt, wenn daneben – wie hier – bereits bestehende Sondernutzungsrechte aufgehoben, geändert oder übertragen werden. Die Zustimmungsbedürftigkeit in den Fällen des Satzes 2 beruht gerade auf der unmittelbaren Veränderung des ursprünglich vorhandenen Haftungsobjekts, zu dem das vorhandene Sondernutzungsrecht gehört. Weil bei gleichzeitigen anderweitigen Vereinbarungen über bestehende Sondernutzungsrechte der Schutz von Gläubigern vor einer nachteiligen Veränderung des haftenden Objekts in keiner Weise sichergestellt ist, ist dieser nur durch das Erfordernis der Zustimmung gemäß Satz 2 gewährleistet, und zwar unabhängig davon, ob gelegentlich der Aufhebung von Sondernutzungsrechten am belasteten Wohnungseigentum mit diesem gleichzeitig ein neues oder schon bestehendes Sondernutzungsrecht verbunden wird. Als Ausnahme zu Satz 2 ist Satz 3 eng auszulegen. Die Überlegung, dass bei einer wechselseitigen Übertragung von Sondernutzungsrechten wie z. B. einem Tausch, wegen des gleich gelagerten Sachverhalts die Notwendigkeit einer Zustimmung verneint werden könne, greift für die vorliegende Vertragsgestaltung nicht, weil die gegenständliche Vereinbarung zugleich bestehende Sondernutzungsrechte aufhebt. Auf eine etwaige wirtschaftliche Gleichwertigkeit kommt es bei dieser Fallgestaltung nicht an. Die Entscheidung über das Zustimmungsbedürfnis kann insbesondere im Grundbuchverfahren nicht davon abhängen, ob im Hinblick auf die Änderung von Sondernutzungsrechten eine Gleichwertigkeit vorliegt, denn eine Prüfung dieses Kriteriums scheidet aufgrund der im Grundbuchverfahren eingeschränkten Beweismittel aus (vgl. OLG Köln FGPrax 2018, 62; OLG München FGPrax 2009, 205; ZMR 2014, 568; Jennißen/Grziwotz, a.a.O., § 5 Rz. 60; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 5 Rz. 76; Münchener Kommentar/Krafka, BGB, 8. Aufl., § 5 WEG Rz. 49; Staudinger/Rapp, BGB, Neub. 2018, § 5 WEG Rz. 109). Nach diesen Maßstäben ist die Zustimmung der Grundpfandgläubiger zu der begehrten Eintragung nicht entbehrlich. Aus den von der Beschwerde aufgeführten Zitatstellen ergibt sich im Übrigen nichts Anderes (vgl. etwa Bärmann/Armbrüster, WEG, 14. Aufl., § 5 Rz. 148).

Dass in der vorliegenden Fallgestaltung die Zustimmungen der Grundpfandrechtsgläubiger durch Einholung eines Unschädlichkeitszeugnisses nach Art. 120 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit § 27 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes (HVGG) ersetzt werden könnte (vgl. dazu allgemein etwa BeckOK WEG/Leidner, Stand: 30.09.2022, § 5 Rz. 84; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rz. 741; Bärmann/Armbrüster, a.a.O., § 5 Rz. 151), ist nicht ersichtlich, so dass eine diesbezügliche Ergänzung der Zwischenverfügung nicht angezeigt erscheint. Die vorliegende Fallgestaltung unterfällt nicht – anders als bei Regelungen anderer Bundesländer (vgl. etwa Art 72 Abs. 2 des Bayerischen Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs) – der speziell für Wohnungseigentum geltenden Vorschrift des § 27 Abs. 1 Nr. 2 HVGG; von daher kann auch nicht ohne weiteres auf den einen anderen Fall regelnden § 27 Abs. 1 Nr. 3 HVGG abgestellt werden. Die Beschwerde beruft sich hierauf auch nicht.

Etwas Anderes gilt jedoch für die dinglich Berechtigten der Grunddienstbarkeiten in Abt. II, lfd. Nr. 1 – Grunddienstbarkeit (Wegerecht) – und Abt. II, lfd. Nr. 2 – Grunddienstbarkeit (Versorgungsleitungsrecht) -. Diese Rechte lasten auf dem Gesamtobjekt, sind mithin in allen der oben aufgeführten Wohnungsgrundbücher gleichlautend in Abt. II eingetragen. Deren Zustimmung bedarf es nicht. Da das Grundbuchamt ausweislich Ziffer 3 der angefochtenen Zwischenverfügung die Zustimmung sämtlicher dinglich Berechtigter an allen Wohnungseigentumseinheiten verlangt hat, ist die Zwischenverfügung mithin insoweit abzuändern.

Die Reichweite des in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG beschriebenen Zustimmungserfordernisses ergibt sich wie erwähnt zunächst „aus anderen Rechtsvorschriften“, insbesondere also aus den §§ 876, 877 BGB. § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG enthält dagegen lediglich Ausnahmetatbestände (vgl. BeckOK WEG/Leidner, a.a.O., § 5 Rz. 78; BeckOGK/Monreal, Stand: 01.12.2021, § 5 WEG Rz. 145). Die §§ 876, 877 BGB gelten dabei entsprechend für jede Art der dinglichen Belastung des Sondereigentums. Das Zustimmungserfordernis besteht grundsätzlich nicht nur bei der Belastung mit Grundpfandrechten und Reallasten, sondern auch bei Grunddienstbarkeiten, die den Berechtigten im Gegensatz zu Grundpfandrechten wie Hypothek, Grund-, Rentenschuld oder Reallast keinerlei Möglichkeit gewähren, Befriedigung aus dem Grundeigentum zu erlangen (vgl. BeckOGK/Monreal, a.a.O., § 5 WEG Rz. 147; OLG Hamm OLGZ 1989, 160; OLG Nürnberg ZMR 2021, 535). Dies gilt auch hier.

Das Zustimmungserfordernis entfällt aber nach allgemeiner Auffassung bereits nach dem Schutzzweck der §§ 876, 877 BGB, der insbesondere in § 876 Satz 2 BGB zum Ausdruck kommt, wenn die dingliche Rechtsstellung des dinglich Berechtigten durch die Änderung nicht berührt wird, wobei jede rechtliche Beeinträchtigung ausgeschlossen sein muss. Auf wirtschaftliche oder tatsächliche Nachteile kommt es für die Anwendung der nach ihrem Schutzzweck allein auf rechtliche Nachteile abstellenden §§ 876, 877 BGB hingegen nicht an (BeckOGK/Monreal, a.a.O., § 5 WEG Rz. 148 m. w. N.; OLG Jena ZWE 2012, 40; OLG Hamm OLGZ 1989, 160; BayObLG NJW-RR 2002, 1526).

Eine derartige rechtliche Beeinträchtigung der dinglichen Rechtsstellung der durch die oben bezeichneten Grunddienstbarkeiten dinglich Berechtigten aufgrund der vorliegenden Vereinbarung zu den Sondernutzungsrechten lässt sich hier nicht feststellen. Nach ganz herrschender Auffassung, der sich der Senat bereits angeschlossen hat, steht dann, wenn dingliche Rechte bereits auf allen Einheiten der in Wohnungseigentum aufgeteilten Anlage oder insoweit als Gesamtrecht eingetragen sind, den Berechtigten das Haftungsobjekt in der Summe unverändert zur Verfügung. Eine Zustimmung ist daher für solche Berechtigte entbehrlich, da sie von Inhaltsänderungen durch gemeinschaftsinternen Verschiebungen nicht betroffen werden können (vgl. Senat NJW-RR 1996, 918; FGPrax 1997, 139; Riecke/Schmidt/Schneider, WEG, 5. Aufl., § 5 Rz. 97; BeckOGK/Monreal, a.a.O., § 5 WEG Rz. 149; BeckOK WEG/Leidner, a.a.O., § 5 Rz. 79; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 2849; Meikel/Grziwotz, GBO, 12. Aufl., Einl B Rz. 139; Bärmann/Seuß/Schneider, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., Rz. 45, 51; Demharter, GBO, 32. Aufl., Anhang zu § 3 Rz. 79; hierauf Bezug nehmend auch BT-Drs. 16/887, Seite 16, für Dienstbarkeiten). Das bedeutet also auch, dass das Zustimmungserfordernis entfällt, wenn eine Dienstbarkeit in sämtlichen Wohnungsgrundbüchern eingetragen bzw. am gesamten Grundstück bestellt ist, da die Vereinbarung nur das Innenverhältnis der Eigentümer betrifft und der Berechtigte seine Rechte weiter ungehindert gegenüber allen Eigentümern durchsetzen kann (so auch BeckOK WEG/Leidner, a.a.O., § 5 Rz. 79; BeckOGK/Monreal, a.a.O., § 5 WEG Rz. 149; Jennißen/Grziwotz, a.a.O., § 5 Rz. 45, 46; OLG Hamm OLGZ 1989, 160; LG Mönchengladbach, Beschluss vom 07.11.2002, 5 T 86/02 = NJOZ 2003, 410; vgl. auch NK-BGB/Heinemann, 5. Aufl., § 5 WEG Rz. 30 und BT-Drs. 16/887, Seite 16). Dies ist hier der Fall. Der von dieser allgemeinen Meinung abweichenden Einzelfallentscheidung des BayObLG (NJW-RR 2002, 1526) vermag der Senat sich nicht anzuschließen. Die schuldrechtliche (und nur mittels grundbuchlicher Verlautbarung quasi dinglich wirkende) Vereinbarung regelt lediglich das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Eine Rechtsbeeinträchtigung im Verhältnis zum Dienstbarkeitsberechtigten, dessen Recht am gesamten Grundstück (also an sämtlichen Sondereigentumseinheiten) lastet, ist demgegenüber nicht gegeben. Denn Belastungsgegenstand sind nicht die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten, sondern das Grundstück insgesamt, mag dieses auf in mehreren Wohnungsgrundbuchblättern verlautbart sein. Durch eine Vereinbarung von Wohnungseigentümern – sei es anlässlich der Begründung oder der späteren inhaltlichen Änderung des Wohnungseigentums – kann mithin in keinem Fall ohne Mitwirkung eines Berechtigten in den Bestand seines dinglichen Rechts eingegriffen werden (so Riecke/Schmidt/Schneider, a.a.O., § 5 Rz. 97; BeckOGK/Monreal, a.a.O., § 5 WEG Rz. 149; Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 2849; Staudinger/Heinze, BGB, Neub. 2018, § 877 Rz. 70, je gegen BayObLG NJW-RR 2002,1526).

Konkrete Einwendungen gegen Ziffer 4 der Zwischenverfügung erhebt die Beschwerde nicht. Sie ist nach dem Vorhergesagten auch nicht zu beanstanden. Der Vorlage der Grundpfandrechtsbriefe bedarf es, um die Bewilligungs- bzw. Zustimmungsberechtigung des von der Eintragung Betroffenen zu prüfen und weil sich durch die beantragte Eintragung nach den obigen Ausführungen der Belastungsgegenstand verändert.

Ist die Beschwerde mithin teilweise erfolgreich, sind Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren von den Beschwerdeführern bereits kraft Gesetzes nicht zu erheben, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG; der Senat hat dies im Tenor deklaratorisch ausgesprochen. Für eine davon abweichende Gerichtskostenentscheidung hat der Senat keine Veranlassung gesehen. Auch eine Entscheidung zur Erstattungsfähigkeit notwendiger Aufwendungen im Beschwerdeverfahren ist entbehrlich, da hier keine im entgegengesetzten Sinne Beteiligten vorliegen. Damit bedarf es keiner Festsetzung eines Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren.

Soweit die Beschwerde zurückgewiesen wird, ist die Rechtsbeschwerde nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind, § 78 GBO. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nicht gegeben, da im Gesetz nicht vorgesehen.


Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

1. Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht ist in diesem Urteil von zentraler Bedeutung, da es die Auslegung von Nutzungsrechten und Sondernutzungsrechten in der Wohnungseigentümerschaft regelt. In diesem Fall war das Wohnungseigentumsrecht besonders relevant für die Klärung der Nutzung von Pkw-Abstellplätzen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere die Regelungen zur Begründung und Änderung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten (§§ 3, 5, 10 WEG), steht hierbei im Mittelpunkt.

2. Grundbuchrecht

Das Grundbuchrecht, speziell das Grundbuchordnungsgesetz (GBO), ist ebenfalls von großer Bedeutung in diesem Kontext. Es regelt, wie Eintragungen in das Grundbuch zu erfolgen haben und wie Änderungen daran vorgenommen werdenkönnen. In diesem Fall ist insbesondere § 15 GBO relevant, der regelt, wie Anträge zur Eintragung von Rechten in das Grundbuch zu stellen sind. Hier geht es um den Antrag des Verfahrensbevollmächtigten zur Eintragung von Sondernutzungsrechten für Pkw-Abstellplätze in das Grundbuch.

3. Dienstbarkeitsrecht (Wegerecht und Versorgungsleitungsrecht)

Im vorliegenden Fall ist auch das Dienstbarkeitsrecht von Bedeutung, insbesondere die spezifischen Dienstbarkeiten des Wegerechts und des Versorgungsleitungsrechts. Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte, die dem Eigentümer eines Grundstücks gewisse Nutzungsrechte an einem anderen Grundstück einräumen. Diese Dienstbarkeiten sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1018 – 1090 geregelt. Das Urteil stellt klar, dass für die Änderung der Nutzungsregelung die Zustimmung der dinglich Berechtigten in Abt. II, lfd. Nr. 1 – Grunddienstbarkeit (Wegerecht) – und Abt. II, lfd. Nr. 2 – Grunddienstbarkeit(Versorgungsleitungsrecht) der oben aufgeführten Wohnungsgrundbücher nicht erforderlich ist.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Soforthilfe vom Anwalt!

Jetzt Hilfe vom Anwalt!

Rufen Sie uns an um einen Beratungstermin zu vereinbaren oder nutzen Sie unser Kontaktformular für eine unverbindliche Beratungsanfrage bzw. Ersteinschätzung.

Ratgeber und hilfreiche Tipps unserer Experten.

Lesen Sie weitere interessante Urteile.

Unsere Kontaktinformationen.

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Hier finden Sie uns!

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

zum Kontaktformular

Ersteinschätzungen nur auf schriftliche Anfrage per Anfrageformular.

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Über uns

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!

Das sagen Kunden über uns
Unsere Social Media Kanäle

 

Termin vereinbaren

02732 791079

Bürozeiten:
Mo-Fr: 08:00 – 18:00 Uhr

Kundenbewertungen & Erfahrungen zu Rechtsanwälte Kotz. Mehr Infos anzeigen.

Ersteinschätzung

Wir analysieren für Sie Ihre aktuelle rechtliche Situation und individuellen Bedürfnisse. Dabei zeigen wir Ihnen auf, wie in Ihren Fall sinnvoll, effizient und möglichst kostengünstig vorzugehen ist.

Fragen Sie jetzt unverbindlich nach unsere Ersteinschätzung und erhalten Sie vorab eine Abschätzung der voraussichtlichen Kosten einer ausführlichen Beratung oder rechtssichere Auskunft.

Aktuelle Jobangebote


Stand: 25.06.2024

Rechtsanwaltsfachangestellte (n) / Notarfachangestellte(n) (m/w/d) in Vollzeit

 

jetzt bewerben

 


 

Juristische Mitarbeiter (M/W/D)

als Minijob, Midi-Job oder in Vollzeit.

 

mehr Infos