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Wohnungskaufvertrag – Rückabwicklung und Schadenersatz wegen fehlerhafter Beratung

KG Berlin -. Az.: 11 U 9/12 – Urteil vom 06.11.2012

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 6. Januar 2012 verkündete Urteil der Zivilkammer 22 des Landgerichts Berlin – Az. 22 O 312/10 – geändert und die Klage abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger nimmt die Beklagte aus eigenem und aus abgetretenem Recht auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung und auf Schadensersatz wegen fehlerhafter Beratung in Anspruch. Der Abschluss dieses Kaufvertrages ist dem Kläger und seiner Ehefrau durch die … [nachfolgend: …] vermittelt worden.

Der Kläger und seine Ehefrau gaben am Sonntag, den 29. Juli 2007 gegenüber der Beklagten ein notariell beurkundetes Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages aber die im Haus … in … Berlin gelegene und im Aufteilungsplan mit der Ordnungsziffer bezeichnete Eigentumswohnung ab (UR-Nr. 2399/2007 des Notars …).

Ziffer 1. des Kaufvertrages lautet:

Wohnungskaufvertrag - Rückabwicklung und Schadenersatz wegen fehlerhafter Beratung
Symbolfoto: Von shisu_ka /Shutterstock.com

“Der Käufer unterbreitet hiermit der … (Beklagten) …. das unwiderrufliche und unanfechtbare und für sechs Wochen ab heute befristete Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages gemäß nachstehendem Teil B. Der Vertrag soll dadurch zustande kommen dass die Annahme des hier protokollierten Angebots beurkundet wird, unabhängig davon, ob der Käufer sofort über die Annahme des Angebots unterrichtet wird. Von der Angebotsurkunde soll der Verkäufer unverzüglich unterrichtet werden.

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Die Vertragsschließenden sind sich einig, dass die Annahme dieses Angebotes und auch die Weiterbearbeitung und der Vollzug des durch die Annahme zustande kommenden Kaufvertrages von Notar … Berlin, zu betreiben sind. Soweit nachstehend im Vertrag vom amtierenden Notar die Rede ist, ist darunter der Notar verstehen.

Zur Annahme genügt die notariell beurkundete Erklärung des Verkäufers, auf den Zugang der Annahme kommt es nicht an. Der Verkäufer kann das Angebot euch noch nach Fristablauf annehmen, es sei denn der Käufer hat das Angebot vorher gegenüber dem Verkäufer oder gegenüber dem Notar….) schriftlich widerrufen.

Mit Annahme des Kaufvertrages kommt folgender Kaufvertrag zustande: (…).”

Die Beklagte nahm das Kaufangebot am 3. September 2007 an (UR-Nr. 2820/2007 des Notars

Zur Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 134.000,– EUR und dar Nebenkosten schlossen der Kläger und seine Ehefrau einen Darlehensvertrag über 147.400,00 EUR mit der … Bank … in … . Als Sicherheit wurde zugunsten der Bank eine Grundschuld über 147.400,– EUR im Grundbuch eingetragen. Der Kaufpreis in Höhe von 134.000,– EUR wurde unmittelbar an die Beklagte ausgezahlt. Der restliche Betrag in Höhe von 13.400,– EUR wurde auf das gemeinsame Konto der Käufer überwiesen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 25. Februar 2009 erklärten der Kläger und seine Ehefrau den Widerruf des Kaufvertrages; zugleich forderten sie die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 11. März 2009 auf, in die Rückabwicklung des Kaufvertrages einzuwilligen und schriftlich zu bestätigen, dass sie den Kläger und seine Ehefrau von den Kosten und Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag freistellen. Ferner erklärten beide die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Der Kläger stützt die von ihm verfolgten Ansprüche auf eine Beratungspflichtverletzung der Beklagten. Diese habe zwar selbst keine Beratungsleistungen erbracht. Die Beklagte müsse sich aber die schlechte Beratungs- und Vermittlungstätigkeit der … GmbH zuzurechnen lassen; deren Beratung sei fehlerhaft gewesen. Dem Kläger sei in Aussicht gestellt worden, dass sich der Erwerb der Wohnung ausschließlich durch Mieteinnahmen und durch Steuerersparnisse finanzieren lasse. Tatsächlich sei er gemeinsam mit seiner Ehefrau gehalten, zur Finanzierung der monatlichen Darlehensraten Eigenmittel aufzuwenden. Der Erwerb der Wohnung finanziere sich somit keineswegs von selbst.

Die bauliche Substanz des Gebäudes weise verschiedene Mängel auf. Dies sei anlässlich einer von der (den Kredit finanzierenden) … Bank veranlassten Besichtigung des Gebäudes festgestellt worden (Feuchtigkeit und Salpeteransammlung im Keller; sanierungsbedürftige Steigeleitungen und Abflüsse; Sanierungsbedürftigkeit der Fußböden, der Küche und des Badezimmers). Hierüber habe eine Aufklärung nicht stattgefunden.

Der Kaufvertrag sei im Übrigen unwirksam, weil die Beklagte das Angebot vom 29. Juli 2007 erst am 3. September 2007, also erst nach mehr als 5 Wochen angenommen habe. Zudem sei der Kaufpreis in Höhe von 134.000,00 EUR für die 70,57 m2 große Wohnung in sittenwidriger Weise überhöht.

Das Landgericht hat der Klage mit der Begründung stattgegeben, die Beklagte habe das Angebot der Klägerin nicht rechtzeitig angenommen. Zwar sei die Annahme noch innerhalb der sechswöchigen Annahmefrist (Teil A Ziffer 1 des Angebots) erfolgt, die in der Angebotserklärung vom 29. Juli 2007 enthaltene Bindungsfrist von sechs Wochen sei aber unwirksam. Die Beklagte sei daher dem Kläger gegenüber zur Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 134.000,– EUR, aber auch des darüber hinaus gehenden Darlehensbetrages in Höhe von 13.400,– EUR verpflichtet. Als Verwenderin einer unwirksamen Vertragsabschlussklausel sei sie gem. §§ 280 Abs. 1, 249 ff BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens und der Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. ZPO).

Mit der Berufung wendet sich die Beklagte gegen ihre Verurteilung und begehrt Klageabweisung. Entgegen der Annahme des Landgerichts verstoße die vereinbarte sechswöchige Annahmefrist nicht gegen §§ 305 c Abs. 1, 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und sei daher auch nicht unwirksam. Wegen der weiteren Berufungsbegründung, in der die Beklagte im Übrigen ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft, wird auf den Schriftsatz vom 8. März 2012 verwiesen.

Die Beklagte beantragt, das Urteil des Landgerichts vom 6. Januar 2012 – 22 O 312/10 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung vom 17. April 2012 verwiesen.

II.

Die statthafte und form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist zulässig und begründet. Die Berufung gegen das der Beklagten am 13. Februar 2012 zugestellte Urteil ist am 29. Februar 2012, die Berufungsbegründung ist am 9. März 2012 eingegangen.

Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages und auf Zahlung von 147.400,– EUR Zug um Zug gegen Rückgabe der Eigentumswohnung nicht zu. Die Beklagte ist dem Kläger weder wegen Verletzung eines Beratungsvertrages zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zum Schadensersatz verpflichtet, noch steht dem Kläger ein solcher Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

1.

Ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen eines Beratungsfehlers nach § 280 Abs. 1 BGB besteht nicht.

a)

Die Beklagte selbst war in ihrer Eigenschaft als Verkäuferin der Eigentumswohnung nicht verpflichtet, den Kläger und seine Ehefrau über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen aufzuklären oder über die weiteren wirtschaftlichen Auswirkungen des Erwerbs zu beraten. Der Verkäufer eines Grundstücks schuldet dem Käufer grundsätzlich keine Beratung. Auch bei Grundstücksgeschäften dürfen die Beteiligten davon ausgehen, dass sich ein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat (BGH v. 6.4.2001 – V ZR 402/99, NJW 2001, 2021).

b)

Die Beklagte muss in schadensersatzrechtlicher Hinsicht auch nicht für die vom Kläger behauptete fehlerhafte Beratung der … GmbH einstehen und sich deren Beratungsleistungen zurechnen lassen. Allerdings wird eine Beratung zur Hauptpflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag, wenn er mit dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrages verhandelt, sondern diesem unabhängig davon einen Rat erteilt (BGH v. 13.10.2006 – V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875). Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer – oder sein Vermittler – dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (vgl. BGH v. 13.10.2006 – V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875; Palandt-Weidenkaff, 71. Auflage, 2011, § 433 BGB, Rn. 28).

c)

Diese Voraussetzungen liegen im Verhältnis der Beklagten zum Kläger und seiner Ehefrau nicht vor.

Der Annahme eines selbständigen Beratungsvertrages steht zunächst schon der äußere Verlauf des Beratungsgesprächs entgegen. Das von den Mitarbeitern der … GmbH geführte Beratungsgespräch fand nicht von vornherein mit dem Ziel statt, dem Kläger und seiner Ehefrau den Kauf einer Eigentumswohnung zu vermitteln. Die Kontaktaufnahme zielte zunächst auf eine unverbindliche Beratung über Steuersparmöglichkeiten ab. Dies hat die Ehefrau des Klägers in ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung vor dem Landgericht in der mündlichen Verhandlung am 6. Januar 2013 (Band I, Bl. 133 – 138 d.A.) ausdrücklich bestätigt: Die Beratung sei im ersten Gesprächstermin offen geführt worden, wobei zunächst Gehaltsnachweise abgefordert und übergeben worden seien. Bereits dies spricht dafür, dass Vertragspartner des Beratungsvertrages nach dem übereinstimmenden Willen der Beteiligten nicht die Beklagte, sondern die … GmbH geworden ist. Hierfür spricht ferner, dass es zwischen den Parteien des Rechtsstreits selbst bis zum Abschluss des Kaufvertrages zu keinem unmittelbaren Kontakt gekommen ist. Die Beratung erfolgt ausschließlich durch Mitarbeiter der … GmbH und in deren Geschäftsräumen. Der Kläger trägt selbst auch keine Umstände im Sinne von § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, die den Rückschluss erlauben, der Beratungsvertrag habe aus seiner Sicht mit der Beklagten geschlossen werden sollen und die … GmbH sei lediglich als deren rechtsgeschäftliche Vertreterin (§ 164 Abs. 1 BGB) aufgetreten.

d)

Der vom Kläger behauptete Beratungsfehler ist der Beklagten auch nicht aus anderen Gründen zuzurechnen. Zwar kann es für das Zustandekommen eines selbständigen Beratungsvertrages im Einzelfall bereits genügen, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen darstellt und diese von dem Verkäufer einem Makler- oder “Repräsentanten” überlassen worden ist. Sofern in solchen Fällen die Beratung auf Veranlassung der Verkäufers von einem Makler, Vermittler oder Repräsentanten erfolgt, kann sich aus diesen Umständen eine stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss eines Beratungsvertrages ergeben (BGH v. 14.1.2005 – V ZR 260,03, WuM 2005, 205, zitiert nach juris Rz. 16). Für die Zurechnung eines solchen Verhaltens ist es aber erforderlich, dass der Verkäufer seinem Vermittler bei den Verhandlungen mit dem Käufer freie Hand gelassen und er ihn mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut hat (BGH v. 6.4.2001 – V ZR 402/99, NJW 2001, 2021).

Der Kläger hat aber schon nicht vorgetragen, dass die … GmbH von der Beklagten zur umfassenden Beratung der Kaufinteressenten beauftragt war. Er hat auch keinen Sachvortrag dazu gehalten, dass die Beklagte der … GmbH bei den Vertragsverhandlungen freie Hand gelassen und diese mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut hätte. Dies kann auch nicht ohne weiteres angenommen werden, denn zu beachten ist, dass auch nach der Darstellung des Klägers in den Beratungsgesprächen Verhandlungen über den Inhalt des Kaufvertrages und insbesondere über die Höhe des Kaufpreises offensichtlich nicht geführt worden sind. Nach dem Vortrag des Klägers soll der … GmbH ein Verhandlungsspielraum nicht zugestanden haben; vielmehr habe die Beklagte der … GmbH ihre Kaufpreisvorstellungen mitgeteilt und die Kaufvertragsangebote gleichförmig vorformuliert, so dass sie nur noch im Hinblick auf die Person des Käufers und bezüglich des Kaufobjektes hätten angepasst werden müssen. Eine Einflussmöglichkeit auf die Gestaltung des Angebots habe folglich nicht bestanden.

Ohne Erfolg beruft sich der Kläger darauf, die Beklagte habe regelmäßig mit der … GmbH zusammengearbeitet und durch diese ihre Immobilien vertreiben lassen. Dies allein rechtfertigt die Zurechnung der im Raum stehenden Beratungsfehler noch nicht Zum einen ist bereits nicht erkennbar, dass die Beklagte wusste, dass im Einzelfall eine Beratung des Klägern und seiner Ehefrau überhaupt erforderlich war. Zum anderen rechtfertigt der Vertrieb von Eigentumswohnungen durch die … GmbH für sich allein noch nicht die Annahmen, die Beklagte habe der … GmbH bei den Beratungen freie Hand gelassen oder sei sogar damit einverstanden gewesen, dass dem Kläger und seiner Ehefrau in den Beratungsgesprächen gewisse Vorteile – hier die im Raum stehende Steuerersparnis – als Kaufanreize versprochen werden. Das am 29. Juli 2007 beurkundete Kaufvertragsangebot enthält solche Zusagen jedenfalls nicht. Im Übrigen ist auch nicht erkennbar, dass die … GmbH in einer Weise in die Vertriebsstruktur der Beklagten eingebunden gewesen wäre, die die Zurechnung eines Beratungsfehlers rechtfertigen könnte. Eine solche intensive Einbindung in die Vertriebsstruktur der Beklagten kann jedenfalls ohne weiteres nicht angenommen werden, zumal die … GmbH in dem als Anlage K 1 eingereichten Verkaufsprospekt auch nicht ausdrücklich als Partner der Beklagten aufgeführt ist.

2.

Der am 29. Juli 2007 / 3. September 2007 beurkundete Kaufvertrag ist wirksam zustande gekommen und weder nach § 138 Abs. 1 BGB noch aufgrund einer Anfechtung nach Maßgabe des § 142 Abs. 1 BGB nichtig. Die Zahlung des Kaufpreises an die Beklagte erfolgte daher nicht ohne Rechtsgrund im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB.

a)

Die Beklagte hat das am 29. Juli 2007 beurkundete Angebot rechtzeitig angenommen.

aa)

Allerdings kann das einem Abwesenden gemachte Angebot gemäß § 147 Abs. 2 BGB nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Ist ein solcher Antrag auf den Abschluss eines finanzierten und beurkundungsbedürftigen Vertrages gerichtet, kann der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen erwartet werden (BGH v. 11.6.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873, 2874). Diese Frist hat die Beklagte nicht eingehalten; ihre Annahmeerklärung ist erst nach Ablauf eines Zeitraums von mehr als fünf Wochen nach Abgabe des Kaufangebotes beurkundet worden.

Zu beachten ist aber, dass Teil A Absatz 1 Satz 1 des Kaufangebots bestimmt, dass der Kläger und seine Ehefrau für die Dauer von sechs Wochen an ihr Angebot unwiderruflich gebunden sind. Diese Klausel verstößt – für sich betrachtet – nicht gegen § 308 Nr. 1 BGB. Die in einem Vertragsangebot enthaltene Bindungsfrist ist nur dann unangemessen lang, wenn sie wesentlich über den in § 147 Abs. 2 BGB bestimmten Zeitraum hinausgeht und der Verwender hierfür kein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter dem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall seiner Bindung zurückstehen muss (BGH v. 11.6.2010 -V ZR 85/09, NJW 2010, 2873, 2874). Die im Kaufvertragsangebot vom 29. Juli 2007 enthaltene Bindungsfrist von sechs Wochen ist noch nicht unangemessen lang. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass eine Bindungsfrist von fünf bis sechs Wochen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch akzeptabel ist (Herrler/Suttmann, DNotZ 2010, 883, 884). Nach Auffassung des Senats ist eine Bindungsfrist von 6 Wochen insbesondere in solchen Fällen noch hinzunehmen, in denen der Käufer – wie im vorliegenden Fall – zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnehmen muss und die Darlehensfinanzierung zum Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots noch nicht gesichert war. Dies dient in diesem zeitlichen Rahmen auch den Interessen des Käufers, der – sofern die von ihm zu führenden Darlehensverhandlungen einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen – bei fortbestehendem Kaufinteresse sein Angebot nicht erneuern und ggfs. nochmals beurkunden lassen muss.

bb)

Die in Teil A Absatz 1 Satz 1 des Kaufangebots enthaltene Bindungsfrist von sechs Wochen ist auch nicht aus anderen Gründen als unwirksam zu behandeln. Allerdings verkennt der Senat nicht, dass die im Kaufangebot enthaltenen Vertragsabschlussklauseln neben der sechswöchigen Bindungsfrist des Käufers (im Sinne von § 148 BGB) zusätzlich bestimmen, dass das Kaufangebot nach Ablauf der Bindungsfrist fortbesteht, wobei es allerdings ab diesem Zeitpunkt frei widerruflich ist (Teil A Absatz 3 Satz 2 des Kaufangebots). Dieser Teil der in Teil A enthaltenen Vertragabschlussklauseln könnte nach Maßgabe des § 305 c Abs. 1 BGB nichtig sein.

Die Kombination einer mehrwöchigen Bindungsfrist mit einer fortbestehenden, aber frei widerruflichen Annahmefrist ist zwar keine ungewöhnliche Klausel. Solche Klauseln sind insbesondere in Grundstückskaufverträgen weit verbreitet (Herrler/Suttmann, DNotZ 2010, 883, 890; vgl. OLG Dresden v. 20.12.2011 – 14 U 1259/11, NotBZ 2012, 105). Das Überraschungsmoment einer Klausel kann sich allerdings nicht nur aus ihrem Inhalt, sondern auch aus ihrer Unvereinbarkeit mit dem äußeren Erscheinungsbild eines Vertrages ergeben (BGH v. 8.5.1987 – V ZR 89/86, BGHZ 101, 29, 33). Selbst wenn eine Regelung daher an sich noch mit § 307 BGB vereinbar ist, kann sie deshalb gegen § 305 c BGB verstoßen, weil sie redaktionell an einer “falschen” Stelle des Vertrages erscheint.

Für die Annahme einer überraschenden Klausel spricht, dass Teil A Absatz 3 Satz 2 des Kaufvertragsangebots dem Wortlaut des Absatz 1 Satz 1 widerspricht, den ein unbefangener Leser zuerst und hauptsächlich wahrnimmt. Nach Absatz 1 Satz 1 handelt es sich um ein “für sechs Wochen ab heute befristetes Angebot” mit der gesetzlichen Folge des § 146 BGB, dass es nach Ablauf dieser Frist erlischt. Dass dem nicht so ist, wird nicht unmittelbar anschließend, sondern versteckt erst in Satz 2 des übernächsten Absatzes geregelt. Dies ist sowohl im Hinblick auf den Wortlautwiderspruch als auch dem Erscheinungsbild des Teil A des Kaufangebotes jedenfalls so ungewöhnlich, dass zweifelhaft ist, ob ein Käufer mit einer solchen Regelung noch zu rechnen braucht.

cc)

Ob § 305 c Abs. 1 BGB im vorliegenden Fall Anwendung findet, bedarf indes keiner abschließenden Entscheidung. Selbst wenn man dies bejahen würde, so bliebe die Regelung unter Teil A Absatz 1 Satz 1 des Kaufangebots gleichwohl wirksam. Zwar ist es den Gerichten grundsätzlich verwehrt, eine AGB-rechtlich unzulässige Vertragsklausel nur mit eingeschränktem Inhalt aufrechtzuerhalten. Das sog. Verbot geltungserhaltender Reduktion einer beanstandeten Klausel gilt aber dann nicht, wenn die Regelung mehrere voneinander trennbare Teile enthält (BGH v. 10.9.1997 – VIII ARZ 1/97, NJW 1997, 3437, 3439). Die unter Teil A Absatz 1 Satz 1 des Kaufangebots enthaltene sechswöchige Bindungsfrist enthält eine von Absatz 3 Satz 2 des Kaufangebots sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmung. Sie ist daher selbst dann als wirksam zu behandeln, wenn man die Regelung in Teil A Absatz 3 Satz 2 des Kaufangebots als unwirksam behandeln würde (vgl. auch OLG Dresden v. 20.12.2011 – 14 U 1259/11, NotBZ 2012, 105, 106).

b)

Der Kaufvertrag ist nicht nach Maßgabe des § 138 Abs. 1 BGB nichtig.

aa)

Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. Ein solches auffälliges Missverhältnis besteht bei Grundstücksgeschäften regelmäßig dann, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa BGH v. 20.4.1990 – V ZR 256/88, NJW-RR 1990, 950; BGH v. 30.3.1984 – V ZR 61/83, WM 1984, 874).

Die Nichtigkeit kann aber auch in solchen Fällen nur bejaht werden, wenn mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Dabei erlaubt es das besonders grobe Äquivalenzmissverhältnis, auf die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu schließen. Diese tatsächliche Vermutung beruht auf dem Erfahrungssatz, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not oder nicht ohne einen anderen, den Benachteiligenden hemmenden Umstand zugestanden werden und der Begünstigte diese Erfahrung teilt (zum Vorstehenden: BGH v. 25.2.2011 – V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880, 881).

bb)

Die auf dem Äquivalenzmissverhältnis beruhende tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung kommt allerdings dann nicht zum Tragen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist (BGH a.a.O.). Ein solcher besonderer Umstand kann – worauf die Beklagte zu Recht hinweist – dann vorliegen, wenn beide oder eine Vertragspartei zur Bestimmung des Kaufpreises ein Verkehrswertgutachten eingeholt haben, das erkennbar nicht grob unrichtig ist (BGH v. 21.3.1997 – VZR 355/95, DNotZ 1997, 707, 709; KG v. 22.12.2011 – 22 U 26/11). Derartige, die Vermutung erschütternde Umstände Hegen hier vor:

Die auf der Höhe des Kaufpreises beruhende Vermutung, die Beklagte habe den Kaufvertrag in verwerflicher Gesinnung geschlossen, ist hier durch die Vorlage des zeitnah vor dem Verkauf erstellten Verkehrswertgutachtens (Anlage B 2) entkräftet. Die Gutachter haben einen Verkehrswert der Wohnungen in Höhe von 1.954,70 EUR/m2 ermittelt. Das Gutachten bewertet zwar in erster Linie das gesamte Hausobjekt, weist aber für die streitgegenständliche Wohnung einen Verkehrswert nach dem Vergleichsverfahren aus, der sogar noch geringfügig über dem streitgegenständlichen Kaufpreis liegt. Es bestehen auch keine belastbaren Anhaltspunkte, dass es den Gutachtern an der gebotenen Neutralität gefehlt hätte oder sie aus Gefälligkeit einen überhöhten Verkehrswert angenommen haben.

Bei der Bewertung des auch von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen getragenen Gutachtens ist zu berücksichtigen, dass es auf einer hinreichend ermittelten Tatsachengrundlage, insbesondere einer am 21. Juli 2007 durchgeführten Ortsbegehung beruht. Offensichtlich schwerwiegende Fehler oder Unvollständigkeiten lässt das Gutachten nicht erkennen. Der Kläger beanstandet zwar, dass es sich um eine gutachterliche Bewertung des gesamten Grundstücks handele und ein sachgerechtes Gutachten jeweils unter Berücksichtigung des jeweiligen Ausstattungs- und Erhaltungszustandes den Verkehrswert der einzelnen Eigentumswohnungen hätte ermitteln müssen. Auch sei die im Zusammenhang mit der Vergleichswertermittlung vorgenommene Bewertung anhand von Punktezahlen nicht hinreichend erläutert und bezüglich eines Bewertungspunktes – Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln – sogar nicht nachvollziehbar.

Die geltend gemachten Mängel sind aber selbst in ihrer Gesamtheit nicht ausreichend, um die Eignung des Gutachtens als Grundlage für die Ermittlung des Kaupreises von vornherein auszuschließen. Der Sachverständige hat berücksichtigt, dass es sich zum Teil um vermietete Eigentumswohnungen handelt und auf der Grundlage der nach dem Mietspiegel erzielbaren Nettokaltmiete den Verkehrwert der Bestandswohnungen sogar auf 2.200,– EUR/m2 beziffert. Die vom Kläger beanstandeten Berechnungsfehler führen daher allenfalls zu einem geringfügig überhöhten Verkehrswert.

Das Gutachten geht bei der Ermittlung des Verkehrwertes der Wohnung somit nicht von Annahmen aus, die für die Beklagte erkennbar grob fehlerhaft gewesen wären und ihr zwingend hätten Anlass geben müssen, das Gutachten bei der Ermittlung des Verkaufspreises unberücksichtigt zu lassen. Daher besteht auch kein zureichender Anknüpfungspunkt für eine tatsächliche Vermutung, die Beklagte habe eine bei der Klägerin und ihrem Ehemann bestehende Schwächesituation ausbeuten wollen. Im Rahmen einer Gesamtwürdigung aller Umstände lässt sich deshalb aus dem behaupteten Wertmissverhältnis allein ein Rückschluss auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten nicht ziehen.

c)

Der Vertrag ist schließlich auch nicht aufgrund einer Anfechtungserklärung des Klägers und seiner Ehefrau nach Maßgabe der §§ 123 Abs. 1, 142 Abs. 1 BGB nichtig. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob dem Vertragsschluss eine arglistige Täuschung des Klägers und seiner Ehefrau vorangegangen ist. Die Beklagte muss sich auch insoweit das Verhalten der … nicht zurechnen lassen. Nach § 23 Abs. 2 Satz 1 BGB berechtigt eine Täuschung, die ein Dritter verübt, nur dann zur Anfechtung, wenn der Vertragspartner selbst die Täuschung kannte oder kennen musste. Hierzu hat der Kläger indes Sachvortrag nicht gehalten.

3.

Dem Kläger steht, da der Vertrag aus den vorstehend dargestellten Gründen wirksam zustande gekommen ist und nicht unter Nichtigkeitsgründen leidet, kein Anspruch auf Schadensersatz gegen die Beklagte zu. Der nach § 256 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsantrag ist daher ebenfalls unbegründet.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

 

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